Здравствуйте!
Начался новый гражданский год, и мы приступаем к подведению итогов и знакомству с результатами 2023 года, ожидая улучшения тенденции в 2024 году. Относительно высокая процентная ставка (не только в Израиле) и война «Железные мечи», которая всё ещё сказывается на рынке недвижимости (в Израиле и за рубежом), по-прежнему влияют на число сделок с недвижимостью, особенно после надежд, возникших в начале войны на фоне растущего интереса к недвижимости в странах, находящихся на сравнительно небольшом расстоянии перелёта от Израиля.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Изменения в налогообложении аренды в Румынии.
б. Согласие на вступление Румынии и Болгарии в зону свободного передвижения в Европейском союзе (Шенген).
в. Ожидаемый рост арендной платы в Венгрии в 2024 году.
г. Отчёт Европейского союза о характеристиках жилья в странах ЕС.
д. Рост цен на жильё и арендной платы в США.
Мы обновились: новая международная колонка о недвижимости - каждую неделю мы делимся двумя историями с мест
Спокойных и безопасных дней всем нам и приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Запас жилья в Афинах в конце 2023 года по-прежнему крайне ограничен
Согласно опубликованному в Греции исследованию, спрос на дома намного превышает предложение, из-за чего цены взлетают до небес, а запасы быстро сокращаются. Фактически в 2023 году единственным районом, где предложение жилья выросло, стали западные пригороды Афин.
Согласно исследованию Spitogatos, в западных Афинах и пригородах Пирея, несмотря на то что запас домов и квартир там в среднем невелик - порядка 4-4,5% по сравнению с остальными Афинами, - в 2023 году предложение в этих районах выросло. В частности, квартиры добавились в Перистери, Илионе, районе Пиреи - Хадзикириакио и в Керацини.
Небольшой рост предложения отмечен и в северных пригородах Афин, поскольку интерес, главным образом со стороны греческих покупателей, вернувшихся в этот район в поисках качественного жилья, стимулировал строительную активность. На север всегда приходится 18,3% запаса квартир Афин, а районы, где в среднем больше всего квартир, свободных для продажи, - это Кифисья и Халандри.
Центр Афин сегодня - самый востребованный район для покупки жилья, поскольку в третьем квартале там было продано немало объектов. Однако, хотя на центр Афин приходится около 24,2% запаса квартир Афин, в этом районе зафиксировано значительное снижение по сравнению с прошлым годом. Одна из важных причин - «золотая виза», благодаря которой до введения порога в 500 000 евро иностранные инвесторы массово скупали в центре любое существующее жильё. Точнее, в Кипсели, Пангрити, Амбелокипи - Пентагоно и в районе Патисион - Ахарнон в третьем квартале года была самая высокая доля объектов, выставленных на продажу.
Мы также ожидаем изменений в предложении недвижимости в южных пригородах, хотя пока именно там самый большой в Афинах запас квартир - 25,4%. Уже в 2023 году число домов, доступных для продажи, сократилось.
Стоит даже отметить, что в 2023 году в южных пригородах было продано больше всего домов, несмотря на высокие цены. Фактически большинство доступных домов расположено в Глифаде, Вуле, Каллитее, Палео-Фалиро, Алимосе и Неа-Смирни, где цены заоблачные. На юге средняя цена продажи в третьем квартале года достигла 3611 евро за кв. м против 3167 в аналогичном квартале 2022 года, что означает значительный рост на 14%.
Фактически, по данным Банка Греции о рынке жилья, темпы роста цен на квартиры продолжают фиксироваться вплоть до третьего квартала 2023 года, хотя в последние два квартала наблюдается замедление. По оценочным данным, собранным Банком Греции, за первые девять месяцев 2023 года цены на квартиры выросли (в номинальном выражении) на 13,9% в годовом исчислении против роста на 11,2% за аналогичный период 2022 года.
На местном уровне цены на квартиры демонстрируют неоднородную динамику: значительный рост наблюдается главным образом в местах, представляющих большой инвестиционный интерес, и менее заметные изменения - в других.
Программа «золотой визы» Греции - «самая востребованная в мире»
Программа «золотой визы» Греции была названа «самой востребованной в мире» после того, как страна получила в общей сложности 7752 заявки к концу ноября 2023 года (рост на 78% по сравнению с заявками, зарегистрированными за весь 2022 год). Из общего числа заявок, полученных за первые 11 месяцев 2023 года, Греция одобрила на данный момент около 20%.
Основными получателями по этой программе стали граждане Китая, за ними следуют граждане Турции, Ливана, Ирана, Соединённых Штатов и Египта.
Министерство миграции и иностранных дел Греции сообщило, что в 2021 году граждане Китая и Турции подали наибольшее число заявок по программе «золотой визы». Статистические данные министерства показали, что 6405 граждан Китая и 618 граждан Турции получили вид на жительство в стране по программе вида на жительство в обмен на инвестиции.
Программа «золотой визы» Греции даёт иностранцам возможность получить вид на жительство, если они инвестируют в эту страну и выполняют необходимые условия. Однако программа, привлекающая большое число иностранцев, создала значительные проблемы для греческого рынка жилья.
В рамках усилий по повышению доступности недвижимости для греков премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис провёл программу, вступившую в силу в августе прошлого года, которая повышает минимальную сумму, необходимую иностранцам для инвестиций, с 250 000 до 500 000 евро в некоторых частях страны.
Дом или квартира - владение или аренда? Отчёт Eurostat
Опубликован отчёт статистического ведомства Европейского союза Eurostat о жилищной сфере в странах ЕС.
Более двух третей жителей Европейского союза жили в домохозяйствах, владеющих своим жильём
Доля владения жильём существенно различается между государствами-членами. В Европейском союзе в 2022 году 69% населения проживали в домохозяйствах, владеющих своим жильём, а остальные 31% жили в арендованном жилье. Самые высокие доли владельцев зафиксированы в Румынии (95% населения живёт в домохозяйствах, владеющих своим жильём), Словакии (93%), Хорватии (91%) и Венгрии (90%).
Во всех государствах-членах, кроме Германии, владение было более распространено. В Германии аренда была несколько более распространена: 53% населения жили в арендованном жилье; далее следуют Австрия (49%) и Дания (40%).
Чуть больше половины населения Европейского союза проживало в доме
Проживание в доме или в квартире также различается между государствами-членами, а кроме того, зависит от степени урбанизации, то есть от того, живёте ли Вы в городе, пригороде или сельской местности.
В Европейском союзе в 2022 году 52% населения жили в доме, тогда как 47,5% жили в квартире (0,5% жили в других типах жилья, например на лодках и в фургонах). Дома наиболее распространены в двух третях государств-членов. Ирландия (89%) зафиксировала самую высокую долю населения, живущего в доме, за ней следуют Нидерланды (79%), Хорватия и Бельгия (обе 77%). Следует отметить, что сюда входят и дома блокированной застройки. Самые высокие доли квартир наблюдались в Испании (66%), Латвии (65%, данные 2021 года), Германии (63%) и Эстонии (61%).
В городах 72% населения Европейского союза живёт в квартире и 28% - в доме. В городах и пригородах доли составили 56% людей, живущих в доме, и 43% - в квартире, тогда как в сельской местности 83% населения живёт в доме и лишь 17% - в квартире.
Динамика цен на квартиры и арендной платы
Цены на жильё в Европейском союзе выросли на 47% в период с 2010 по 2022 год
Если рассмотреть динамику цен на жильё с 2010 по 2022 год, то с 2013 года наблюдается устойчивый рост, особенно заметный в период с 2015 по 2022 год. В целом за период с 2010 по 2022 год зафиксирован рост на 47%. За этот период цены выросли в 24 государствах-членах и снизились в двух (данные по Греции отсутствуют). Самый большой рост наблюдался в Эстонии (+192%), Венгрии (+172%) и Люксембурге (+135%), тогда как снижение зафиксировано в Италии (-9%) и на Кипре (-5%).
Стоимость аренды выросла на 18%
В Европейском союзе с 2010 по 2022 год наблюдался устойчивый рост арендной платы - в целом на 18% за весь период. Рост зафиксирован во всех государствах-членах, кроме Греции (-25%). Самый большой рост отмечен в Эстонии (+210%), Литве (+144%) и Ирландии (+84%). На Кипре рост составил всего +0,2%.
Изменения в налогообложении арендной платы в Румынии в 2024 году
Помимо изменения в части НДС на новые квартиры и отделочных работ при передаче новых квартир, 2024 год начинается с изменений в налогообложении арендной платы.
1. Уменьшена доля расходов, допускаемых к вычету из арендной платы, с 40% до 20%. Это означает, что арендодатель должен заплатить 10% от 80% арендной платы. Например:
Квартира сдаётся за 500 евро в месяц,
вычтем 20% на фиксированные расходы - то есть 100 евро.
500 - 100 = 400 евро, с этой суммы будет уплачен налог по ставке 10% - 40 евро.
Для договоров, в которых арендная плата установлена в иностранной валюте, а не в румынских леях, для расчёта налога будет использоваться обменный курс, действующий на этот день, - курс, опубликованный BNR (Национальным банком Румынии) накануне.
2. Если арендатор является юридическим лицом (компанией, фрилансером и тому подобным - любым лицом, обязанным вести бухгалтерский учёт по румынскому законодательству), арендатор должен удерживать налог у источника из арендной платы и перечислять его налоговым органам. То есть 40 евро из предыдущего примера арендатор перечислит налоговым органам, а арендодателю будет ежемесячно переводить только 460 евро.
3. Отменена обязанность для тех, кто по окончании финансового года управляет более чем 5 договорами аренды, перейти в следующем налоговом году на налогообложение как доход от самостоятельной деятельности.
Исследование Imobiliare.ro: большинство покупателей ожидают нового роста цен в 2024 году. Сколько сейчас стоят квартиры в крупных городах?
Исследование румынского сайта imobiliare.ro показывает, что половина покупателей ожидает роста цен на квартиры в 2024 году.
В 2024 году 47% покупателей ожидают роста цен на рынке жилья. Из них большинство (49%) считает, что рост составит от 10% до 20%, а 13% полагают, что рост цен может превысить 20%. Ещё 30% опрошенных считают, что в текущем году цены вырастут не более чем на 10%.
Рост цен ожидают и основные активные игроки рынка недвижимости, согласно информации, поступившей с рынка в Imobiliare.ro. Главные аргументы - спрос, остающийся на высоком уровне, растущее предложение домов и квартир, доступных для продажи, и более привлекательные пакеты финансирования, к которым у покупателей, как ожидается, будет доступ в 2024 году.
«После двух трудных лет, но с результатами, превзошедшими даже самые оптимистичные ожидания, рынок жилья подаёт положительные сигналы в начале 2024 года. Самый важный сигнал приходит от покупателей, половина которых обеспокоена ростом цен. Мы ожидаем, что именно этот сегмент покупателей будет очень активен в ближайшие месяцы, чтобы воспользоваться возможностями на рынке; следовательно, у нас есть все предпосылки для роста числа сделок», - сказал Даниэль Крайник, директор по маркетингу Imobiliare.ro.
Цены на квартиры продолжили расти в 2023 году
Рынок жилья в 2023 году развивался положительно. Инфляция и высокие процентные ставки давили на цены, но они продолжали расти.
Средняя по стране цена квартир, выставленных на продажу, достигла порога в 1500 евро за кв. м в декабре 2023 года после роста почти на 7% по сравнению с концом 2022 года.
Одни из наиболее значительных повышений цен на квартиры в этот период можно было наблюдать в крупных городах - Брашове и Яссах: почти на 11% и около 9% соответственно. Фактически в 2023 году Брашов занял второе место в национальном рейтинге крупнейших и самых дорогих региональных центров для покупателей в стране.
Ещё одно достойное упоминания явление последнего года - рынок жилья в Орадя. В этом случае рост цен составил почти 14% за 12 месяцев.
Клуж-Напока по-прежнему остаётся самым дорогим городом страны для тех, кто хочет купить квартиру.
Сколько стоят квартиры в крупных городах Румынии?
Клуж-Напока: средняя запрашиваемая цена квартир, выставленных на продажу, в конце 2023 года приблизилась к отметке 2600 евро за кв. м. Для сравнения: в декабре 2022 года владельцы и застройщики запрашивали в среднем 2428 евро за кв. м.
Брашов: средняя запрашиваемая цена квартир, выставленных на продажу, выросла почти на 11% за 12 месяцев и достигла 1747 евро за кв. м. Брашов опережает столицу и становится вторым по дороговизне городом страны для покупателей после Клужа.
Новые квартиры продаются по намного более высоким ценам, чем старые. Средняя запрашиваемая цена на них достигает 2044 евро за кв. м.
Бухарест: запрашиваемые цены на квартиры, выставленные на продажу в столице, выросли почти на 4% за один год. Рост был более значительным в случае старых квартир.
Новые квартиры-студии подорожали более чем на 7% за 12 месяцев, тогда как новые двухспальные квартиры за тот же период подешевели на 3,5%.
Констанца: город занимает четвёртое место в списке самых дорогих городов страны для желающих купить квартиру. В городе зафиксирован рост около 5% по сравнению с декабрём 2022 года, средняя запрашиваемая цена в конце 2023 года достигла 1555 евро за кв. м.
Яссы: за последний год в Яссах можно было заметить значительный рост запрашиваемых цен. Если в декабре 2022 года квартиры выставлялись на продажу по 1375 евро за кв. м, то в декабре 2023 года средняя цена составляла около 1500 евро за полезный кв. м.
Новые квартиры в Яссах подорожали почти на 11% за 12 месяцев - больше, чем на вторичном рынке.
Тимишоара: средняя цена квартир, выставленных на продажу в конце прошлого года, достигла 1507 евро за кв. м после роста около 4% за 12 месяцев.
Наиболее значительный рост можно было наблюдать в случае новых квартир. Средняя цена продажи в этом случае достигла 1800 евро за кв. м в декабре 2023 года - на 12,5% больше, чем в конце 2022 года.
Крайова: средняя цена старых и новых квартир, выставленных на продажу в городе, выросла на 4,3% за один год и достигла порога в 1515 евро за кв. м.
Орадя: в городе можно было наблюдать значительный рост цен - около 14% за 12 месяцев. Средняя запрашиваемая цена квартир достигла 1484 евро за кв. м.
Сибиу: владельцы и застройщики продают квартиры в Сибиу по средней цене 1509 евро за кв. м. Таким образом, можно отметить рост примерно на 4% в декабре 2023 года по сравнению с декабрём 2022 года.
Плоешти: средняя запрашиваемая цена квартир, выставленных на продажу в Плоешти, остаётся намного ниже среднего по стране уровня. За последний год рост на местном уровне был очень низким - лишь 0,2%, до 1088 евро за кв. м.
Ожидается значительный рост арендной платы в Венгрии в 2024 году
Хотя цены на аренду и недвижимость в последние месяцы 2023 года в Венгрии замерли, это был тяжёлый год для арендаторов и потенциальных покупателей квартир. Rentingo.co, венгерский портал аренды квартир, сообщил, что в 2024 году снова ожидается заметный рост арендной платы в Венгрии. В Будапеште арендная плата выросла с декабря 2022 года по декабрь 2023 года на 19%, тогда как в 2021-2022 годах рост арендной платы составил 27%. Ожидается, что в 2024 году рост цен, вероятно, достигнет 10%.
В декабре прошлого года средняя арендная плата в Будапеште составляла 223 тысячи форинтов (590 евро) в месяц, тогда как в более крупных городах Венгрии она колеблется от 80 000 HUF (208 евро) до 200 000 HUF (519 евро). Спрос растёт, а запас квартир в аренду в Будапеште остаётся низким. Более того, инвесторы не включают свои объекты в проекты по обновлению старых квартир. Эксперты сайта полагают, что в этом году средний рост на рынке аренды превысит 10%. Рост будет постепенным при условии, что рынок не пострадает от непредвиденных потрясений. Они добавили, что причина умеренного роста цен - низкая инфляция в Венгрии. В октябре прошлого года официальная инфляция в стране была ниже 10%. В 2024 году правительство прогнозирует среднюю инфляцию около 5-6%.
Улучшение уровня жизни в Болгарии
В последнем отчёте Eurostat подчёркивается, что экономика Болгарии достигает 62% ВВП на душу населения Европейского союза с учётом покупательной способности. Обновлённые данные отражают рост на 12% за последние пять лет, что говорит о положительной тенденции в экономическом положении страны. Этот показатель демонстрирует шаги Болгарии по сокращению разрыва в доходах и уровне жизни по сравнению со средним по Евросоюзу с учётом различий в ценах между странами.
Экономисты Института рыночной экономики называют это достижение потенциальным историческим рекордом для страны. Несмотря на прошлые кризисы и политическую неопределённость, Болгария неуклонно догоняет европейские страны со среднегодовым ростом более 2% в последние годы.
Сравнительный анализ подчёркивает рост Болгарии на 13% по сравнению с Румынией и на 10% по сравнению с Литвой и Польшей. Аналитики подчёркивают важность использования этих достижений как трамплина для дальнейшего роста в ближайшее десятилетие и призывают не допускать стагнации.
Данные подчёркивают прогресс Болгарии, но вместе с тем указывают на необходимость постоянных усилий, чтобы опираться на этот импульс для будущего экономического роста.
Цены на жильё в Греции взлетают, а доходность снижается: остаются ли ещё возможности для израильтян?
В статье описывается резкий рост цен на рынке жилья в Греции: по данным, процитированным из Bloomberg, цены на квартиры в Афинах в октябре выросли примерно на 12% по сравнению с прошлым годом, а по данным Банка Греции, они выросли на 17% и 14% в первом и втором кварталах 2023 года. В Салониках в третьем квартале зафиксирован рост до 15% в годовом сравнении. Согласно статье, за последние четыре года цены в Афинах росли в среднем примерно на 10% в год, а в других регионах - примерно на 5%, а представители отрасли отмечают, что доходность снижается, тогда как спрос, в том числе со стороны израильтян, продолжает расти.
Источник: «Глобс», Хила Вайсберг, 17.12.2023
Цены на жильё в 20 крупнейших городах США в октябре подскочили до рекорда
По индексу S&P CoreLogic Case-Shiller, цены на жильё в 20 крупнейших мегаполисах США в октябре 2023 года выросли в девятый раз подряд и достигли рекорда, прибавив 4,9% за 12 месяцев. Наиболее резкий рост зафиксирован в Детройте (8,1%), за ним следуют Сан-Диего и Нью-Йорк, а Портленд был единственным городом в индексе, где цены снизились. Согласно сообщению, цены продолжают расти, несмотря на ипотечную ставку, достигшую 8%, главным образом из-за нехватки домов на продажу, поскольку многие домовладельцы не хотят отказываться от ипотеки с низкой ставкой.
Источник: «Калькалист», 26.12.2023
Жилищный кризис в США: арендная плата подскочила - а вместе с ней и число бездомных
Согласно отчёту Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD), число бездомных в США в 2023 году выросло на 12% - до примерно 653 тысяч человек, что является самым резким ростом с начала измерений в 2007 году. Статья связывает рост с дороговизной жизни, с медианной арендной платой, которая по данным Redfin примерно на 22% выше уровня до пандемии коронавируса, и с окончанием льгот и экстренной помощи, предоставлявшихся в период пандемии. Более половины бездомных живут в четырёх штатах - Вашингтоне, Флориде, Нью-Йорке и Калифорнии - и одновременно в этом году, как ожидается, будет построено рекордное число квартир для аренды.
Источник: «Калькалист», 17.12.2023
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית