Здравствуйте!
Война продолжается, и в начале хотим передать приветствия солдатам ЦАХАЛа и пожелать всем нам, чтобы все скорее вернулись домой целыми и невредимыми вместе со всеми заложниками.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Двузначный рост цен на квартиры в Греции в 2023 году.
б. Цены на квартиры в Румынии продолжили расти и в январе 2024 года, несмотря на замедление цен на квартиры в новостройках.
в. Наблюдается ли в Венгрии тенденция к изменениям на рынке недвижимости в части покупок местными жителями?
г. Опасения в Болгарии по поводу роста цен на недвижимость после перехода на евро.
Мы обновились: новая международная колонка о недвижимости - каждую неделю мы делимся двумя историями с мест
Спокойных и безопасных дней всем нам и приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Цены на квартиры в Греции продолжили расти в 2023 году
Программа «золотой визы» Греции - изменения среди инвесторов
По данным греческих властей, к концу ноября 2023 года число «золотых виз», выданных инвесторам из Великобритании, выросло на 77,8% - до 370 к концу ноября 2023 года против 208 в январе. Соответственно, число виз для граждан США (среди них несколько эмигрантов во втором и третьем поколении) выросло на 47,5% - со 183 в начале 2023 года до 270 к концу ноября.
Высокий спрос на программу «золотой визы», несмотря на удвоение суммы до 500 000 евро в центре Афин, северных и южных пригородах Аттики, на Миконосе, Санторини и в Салониках, сохраняется: инвесторы продолжают покупать, несмотря на заоблачные цены.
Одновременно поступают сообщения об увеличении покупок на Родосе, Крите, Халкидики, Лефкаде и Корфу, причём покупатели сосредоточены на объектах меньшей площади, которые будут служить также инвестицией.
Прогноз Colliers по рынку недвижимости Румынии на 2024 год
Рынок недвижимости Румынии останется сектором с высоким потенциалом роста, даже если темпы в 2024 году могут быть ниже, чем до пандемии коронавируса, прогнозируют консультанты Colliers в опубликованном отчёте. Вместе с тем ожидается, что этот год будет лучше 2023 года для большого числа подсекторов.
2024 год, как ожидается, останется трудным и для местного инвестиционного рынка, с ожиданием лучших дней в дальнейшем - благодаря снижению процентных ставок, всё более заметному смещению акцента с ритейл-парков на крупные торговые проекты и росту спроса и доступных по цене предложений на рынке жилья. Эксперты Colliers отмечают, что год пройдёт также под знаком большого политического шума - в свете президентских выборов, местных выборов и выборов в Европейский парламент.
2024 год выглядит довольно оптимистично для экономики Румынии, а в дальнейшем и для рынка недвижимости. К числу наиболее обнадёживающих признаков относятся продолжающиеся масштабные инфраструктурные проекты, ожидаемый значительный приток капитала через европейские фонды и то, что Румыния становится более заметным региональным распределительным центром, особенно для Юго-Восточной Европы. Кроме того, всё ещё ограниченный рынок труда, улучшение внешней конъюнктуры для основных торговых партнёров Румынии и снижение инфляции указывают на то, что 2024 год должен стать лучше 2023 года, а экономический рост Румынии в этом году оценивается примерно в 3%. Тем не менее существуют опасения как внутренние, например огромный фискальный дисбаланс страны, так и внешние, где сохраняются некоторые ключевые неопределённости, особенно в отношении геополитики.
2023 год был достойным с точки зрения развития инфраструктуры в Румынии: введено в эксплуатацию 80 км автомагистралей и скоростных дорог, что намного выше среднегодового показателя за последние 33 года (26,6 км). Масштабное преобразование инфраструктуры продолжится в 2024 году и далее. Крупные модернизационные улучшения запланированы также для железных дорог в некоторых частях страны. Перспектива улучшения деловой среды вместе с возможным вступлением в Шенгенскую зону для сухопутных границ привлекает внимание инвесторов, особенно к регионам страны с более низкой оплатой труда и лучшей доступностью рабочей силы, по словам консультантов Colliers, что ведёт к лучшему распределению роста и экономических ресурсов.
Географическое положение Румынии, а также её специфические экономические преимущества - в частности, высокий разрыв между стоимостью труда и производительностью труда по сравнению, например, с Китаем - поддерживают идею, что Румыния станет центром логистической и производственной деятельности в контексте тренда «friend-shoring».
Политика будет в центре внимания в этом году: румыны, как ожидается, будут голосовать четыре раза. Впервые в истории страны президент, мэры и парламентарии завершают свои полномочия в один и тот же год. Это означает, что состоятся местные, президентские, парламентские выборы и выборы в Европейский парламент. Основной сценарий, к которому сейчас склоняются местные политические эксперты, - продолжение нынешней правительственной коалиции после выборов, проевропейской и прозападной социалистическо-либеральной коалиции, но возможны и сюрпризы. С другой стороны, отсутствие выборов начиная с 2025 года создаёт благоприятный контекст для менее популярных, но необходимых реформ.
На рынке офисов, как ожидается, будет зафиксирован самый низкий объём сдачи объектов примерно за два десятилетия. В этом году в Бухаресте должен быть сдан лишь один крупный проект площадью около 16 000 кв. м, что делает этот год самым слабым с 2004-2005 годов, когда рынок офисов находился на начальной стадии, отмечают консультанты Colliers.
Промышленный и логистический сектор остаётся активным, особенно по сравнению с допандемийными уровнями, хотя беспрецедентный рост арендной платы - более чем на 10% в год как в 2022, так и в 2023 годах - влияет на привлекательность румынских складских объектов для международных компаний. Прогноз остаётся многообещающим, поскольку Румыния завершила 2023 год с менее чем 7 миллионами кв. м современных складов - довольно ограниченным предложением по европейскому стандарту, особенно с учётом продолжающегося улучшения инфраструктуры и ожидаемого растущего спроса на фоне возвращения производств.
Консультанты Colliers прогнозируют рост спроса и цен на рынке жилья. Многие динамичные города и экономические регионы Румынии сталкиваются с перенаселённостью, что в долгосрочной перспективе поддерживает спрос на доступное по цене жильё во многих частях страны. Кроме того, ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики центрального банка, которое должно начаться в середине 2024 года, вместе с сильным ростом заработной платы должно поддержать интерес к покупке. В целом доступность жилья по отношению к зарплатам несколько ухудшилась в последние годы, но с 2023 года эта тенденция развернулась, и мы ожидаем, что эта положительная для потребителей динамика сохранится.
На рынке земельных участков консультанты Colliers отметили небольшое снижение аппетита инвесторов в 2023 году, измеряемое по новым запросам, и эта тенденция, как ожидается, продолжится в 2024 году, поскольку у многих застройщиков уже есть земля для будущей застройки. Вместе с тем ряд крупных сделок, находящихся в проработке уже некоторое время, может завершиться в 2024 году, что обеспечит солидный год. Цены на землю могут начать расти снова, причём более заметно.
Imobiliare.ro: цены на квартиры продолжили расти в январе 2024 года
В Бухаресте зафиксировано снижение цен на новые квартиры на 6,6% по сравнению с декабрём 2023 года, средняя цена за кв. м составляет 1577 евро, тогда как на вторичном рынке зафиксирован рост на 2,15%, а средняя цена составляет 1642 евро за кв. м.
В Клуж-Напока также зафиксировано снижение цен на новые квартиры на 4,1%, а средняя цена составляет 2713 евро за кв. м, тогда как на вторичном рынке - рост на 2,4%, а средняя цена составляет 2622 евро за кв. м.
В Брашове зафиксирован рост цен на новые квартиры на 2%, цена составляет 2084 евро за кв. м, а на вторичном рынке зафиксирован рост на 2,5%, средняя цена составляет 1704 евро за кв. м.
Эксперты по недвижимости: повышенная осторожность на рынке недвижимости в 2024 году
Рынок жилья в 2023 году перевернулся из-за субсидий, которыми можно было воспользоваться: наибольшее число сделок с жилой недвижимостью пришлось не на Будапешт, а на сёла, где можно было использовать государственные льготы. Спад числа сделок остановился в конце года, и перспективы на этот год более обнадёживающие, чем раньше.
Рынок жилья за последние двадцать лет пережил взлёты и падения, и замедление характеризовалось меньшим ростом, подытожил Габор Шоки-Тот, директор по аналитике Otthon Centrum (OC), тенденции рынка недвижимости последних двух десятилетий, отметив, что эта кривая относится и к нынешнему периоду. По его словам, в 2023 году было совершено на 100 000-110 000 сделок меньше, чем раньше. Снижение можно объяснить главным образом повышением базовой процентной ставки с целью сдержать инфляцию, что существенно удорожило жилищные кредиты. Хотя многие покупатели надеялись на снижение цен (в отличие от 2008 года, на этот раз рынок не рухнул), продавцы предпочитали ждать, коррекция цен была минимальной, но вместе с тем темпы роста цен замедлились или остановились.
Покупки с инвестиционной целью сократились по сравнению с предыдущими годами: покупатели обратились к государственным ценным бумагам, которые были гораздо более ликвидными и обещали более высокую доходность, чем жилая недвижимость.
Но помимо числа продаж заметно изменилось и географическое распределение: в 2014-2015 годах наибольшее число продаж всё ещё приходилось на Будапешт, затем выросли продажи в других крупных городах, а потом - особенно после введения «сельского налога» - в сельских районах, главным образом в населённых пунктах вокруг крупных городов, вырос объём покупок. Напротив, почти во всех кварталах 2023 года наибольшее число продаж жилых объектов пришлось главным образом на сельские районы, где предоставлялась государственная поддержка.
2024 год принёс снижение процентных ставок по ипотеке: в большинстве банков страны ставка составляет 6% и ниже. Этот факт стимулирует рынок, и эксперты ожидают роста числа сделок в ближайшие месяцы.
Аналитики предупреждают о возможном скачке цен на недвижимость в Болгарии на фоне вступления в еврозону
Петар Мастиков, главный аналитик Национальной болгарской регистрации строительства и реконструкции, прозвучал предупреждением и выразил обеспокоенность возможным спекулятивным ростом цен на недвижимость по всей Болгарии, как только страна войдёт в еврозону. Мастиков ожидает краткосрочный рост, менее интенсивный, чем заметные пики последних двух лет, за которым последует стабилизация на рынке недвижимости. На 2024 год он прогнозирует диапазон роста от 2% до 5%, называя движущими факторами скорое вступление в еврозону и полное членство в Шенгене.
Хотя ожидается небольшое снижение жилищного строительства - до 5% в 2024 году, - офисные площади, судя по всему, сохранят свой импульс, и ожидается продолжение тенденции роста на 30%, наблюдавшейся в 2023 году. В секторе курортного строительства, как ожидается, будет зафиксирован значительный рост, с прогнозами свыше 20%; этот рост объясняется ожидаемым положительным влиянием членства Болгарии в Шенгене, с ожидаемым вкладом румынского рынка.
Мастиков подчёркивает, что 2023 год стал значительной вехой: зафиксирован самый большой с 2008 года объём нового строительства во всех функциональных секторах - в общей сложности 7650 миллионов кв. м полезной площади. Несмотря на снижение жилищного строительства на 6,56% по сравнению с предыдущим годом, другие сектора, включая общественные здания, гостиницы и курортные площади, показали рост, который фактически компенсировал небольшое снижение в жилом секторе.
Аналитики подчёркивают быстрое восстановление в сегменте офисных зданий, обусловленное широким возвращением сотрудников в офисы, что ведёт к росту спроса на качественные рабочие пространства. Курортное строительство, особенно вдоль южного побережья Чёрного моря, восстановилось в 2023 году, и на 2024 год ожидается положительный рост благодаря присоединению Болгарии к Шенгену, а также поддержке со стороны румынского рынка.
В 2023 году специальные здания, такие как больницы, детские сады и школы, показали значительную инвестиционную активность: были запущены 16 больничных проектов, в основном в частном секторе, но также включающих государственные и муниципальные инициативы. Сектор строительства гостиниц продемонстрировал впечатляющий рост почти на 100% в 2023 году - с 70 000 до более чем 140 000 кв. м полезной площади, при оптимистичных прогнозах продолжения положительных тенденций в 2024 году.
Торговые площади выросли на 4% в 2023 году: были запущены строительные проекты общим объёмом 400 000 кв. м, сосредоточенные главным образом в ритейл-парках. Хотя София сохраняет лидирующие позиции по новому строительству, Пловдив и Бургас проявили себя как динамичные регионы, а Русе и Плевен продемонстрировали заметный рост. Аналитики ожидают, что развитие автомагистралей, соединяющих Софию, Плевен и Русе, будет способствовать чёткой тенденции в промышленном строительстве.
Изменения на рынке жилой недвижимости Украины
Война повлияла на восприятие жилья в Украине как на первичном, так и на вторичном рынках, как в отношении покупки, так и в отношении аренды. Такие факторы, как физическая безопасность и массовая миграция, стали решающими.
Кроме того, инвесторы в недвижимость почти полностью исчезли с рынка. Сегодня никто не вкладывается в ещё не построенное здание (пресейл или покупка на стадии проекта), хотя два-три года назад эта готовность значительно стимулировала строительный бизнес в стране. Ключевыми критериями выбора квартир были высокая готовность проекта и стабильная динамика строительства. Сегодня покупатели недвижимости - не инвесторы, а только украинцы (внутренние мигранты).
На вторичном рынке покупают и арендуют готовые к заселению и отремонтированные квартиры. Покупатели обращают внимание и на такие удобства, как парковка, а также школы и детские сады, которые должны находиться в пешей доступности. Вместе с тем спрос приходится на жильё, расположенное как можно дальше от критически важных объектов инфраструктуры, которые могут стать целью атак. Нет доверия к старым зданиям советского периода, поскольку они склонны разрушаться при обстрелах, а старые подвалы не подходят в качестве укрытий. Во второй половине 2023 года люди начали возвращаться в Украину. Вместе с тем условия рынка сегодня диктуют покупатели, которые ищут наиболее выгодные условия. Ввиду рисков приоритет отдаётся квартирам в зданиях, находящихся на завершающих стадиях строительства.
Стоимость строительства в 2023 году выросла примерно на 20%, что приведёт к росту цен на недвижимость в 2024 году. Так, например, стоимость кв. м в построенном здании жилого комплекса Greenville, расположенного в центре Киева, составляет в среднем 2400 долларов, а цена в строящемся здании - 2000 долларов.
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית