مرحبًا،
الحرب مستمرة، وفي مستهل حديثنا نود أن نرسل تحياتنا إلى جنود الجيش الإسرائيلي، وأن نتمنى لنا جميعًا أن يعودوا جميعًا إلى بيوتهم سالمين في القريب العاجل، مع جميع المحتجزين.
في هذا الشهر نود أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:
أ. ارتفاع أسعار الشقق في اليونان في 2023 بنسبة من رقمين.
ب. أسعار الشقق في رومانيا واصلت الارتفاع أيضًا في يناير 2024 رغم تباطؤ أسعار الشقق الجديدة (من المقاول).
ج. هل يُلاحظ اتجاه تغيّر في العقارات في المجر من حيث مشتريات المحليين؟
د. مخاوف في بلغاريا من ارتفاع أسعار العقارات بعد التحول إلى عملة اليورو.
لدينا زاوية جديدة في العقارات الدولية - كل أسبوع نشارككم قصتين من الميدان
نتمنى لنا جميعًا أيامًا هادئة وآمنة، وقراءة ممتعة،
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
أسعار الشقق في اليونان واصلت الارتفاع في 2023
برنامج التأشيرة الذهبية في اليونان - تغييرات بين المستثمرين
وفق بيانات السلطات في اليونان حتى نهاية نوفمبر 2023، ارتفع عدد التأشيرات الذهبية الممنوحة لمستثمرين من بريطانيا بنسبة 77.8% إلى 370 حتى نهاية نوفمبر 2023، مقابل 208 في يناير. وبالتوافق مع ذلك، زادت التأشيرات لمواطني الولايات المتحدة (من بينهم بعض المغتربين من الجيلين الثاني والثالث) بنسبة 47.5%، من 183 في بداية 2023 إلى 270 حتى نهاية نوفمبر.
واستمر الطلب الكبير على برنامج «التأشيرة الذهبية» لدى المستثمرين، رغم مضاعفة المبلغ إلى 500,000 يورو في وسط أثينا والضواحي الشمالية والجنوبية لأتيكا وميكونوس وسانتوريني وسالونيك، ورغم الأسعار المرتفعة ارتفاعًا جنونيًا.
وفي الوقت نفسه ترد تقارير عن زيادة المشتريات في رودس وكريت وخالكيذيكي ولفكادا وكورفو، إذ يركز المشترون على عقارات ذات مساحة أصغر، تُستخدم أيضًا كاستثمار
توقعات Colliers لسوق العقارات الروماني في 2024
سيظل سوق العقارات في رومانيا قطاعًا ذا إمكانات نمو عالية، حتى لو كانت الوتيرة أبطأ في عام 2024 مما كانت عليه قبل كورونا، حسبما يتوقع مستشارو Colliers في تقرير نشروه. ومع ذلك، يُتوقع أن يكون هذا العام أفضل من عام 2023 بالنسبة إلى عدد كبير من القطاعات الفرعية.
ويُتوقع أن يبقى 2024 صعبًا أيضًا على سوق الاستثمار المحلي، مع توقع أيام أفضل لاحقًا، بسبب خفض أسعار الفائدة، وتحول متزايد في التركيز من المتنزهات التجارية إلى مشاريع التجزئة الكبيرة، وارتفاع الطلب على السكن بأسعار معقولة وارتفاع سعره. ويشير خبراء Colliers إلى أن هذا العام ستسوده أيضًا ضجة سياسية كبيرة، في ضوء الانتخابات الرئاسية والانتخابات المحلية وانتخابات البرلمان الأوروبي.
يبدو عام 2024 متفائلًا إلى حد بعيد بالنسبة إلى الاقتصاد الروماني، وبعد ذلك بالنسبة إلى سوق العقارات أيضًا. ومن أكثر العلامات المشجعة مشاريع تطوير البنية التحتية الكبيرة المستمرة، وتدفق رأس المال الكبير المتوقع عبر الصناديق الأوروبية، وكون رومانيا تصبح مركز توزيع إقليميًا أكثر بروزًا، ولا سيما لجنوب شرق أوروبا. وإضافة إلى ذلك، فإن سوق العمل الذي لا يزال محدودًا، والسياق الخارجي الأفضل لشركاء رومانيا التجاريين الرئيسيين، إلى جانب تراجع التضخم، تشير إلى أن 2024 ينبغي أن يكون أفضل من 2023، ويُقدَّر النمو الاقتصادي في رومانيا بنحو 3% هذا العام. ومع ذلك، هناك أيضًا مخاوف، داخلية مثل الاختلال المالي الهائل للدولة، وخارجية تستمر فيها بعض حالات عدم اليقين المركزية، ولا سيما فيما يتعلق بالجيوسياسة.
كان عام 2023 عامًا جيدًا من حيث تطوير البنية التحتية في رومانيا، إذ دخل الخدمة 80 كم من الطرق السريعة والطرق السريعة المزدوجة، وهو أعلى بكثير من المتوسط السنوي في السنوات الـ33 الأخيرة (26.6 كم). ويستمر تغيير البنية التحتية الكبير في 2024 وما بعده. كما يُخطَّط لتحسينات تحديث كبيرة للسكك الحديدية في أجزاء معينة من البلاد. وتجذب إمكانية تحسن بيئة الأعمال، إلى جانب الانضمام المحتمل إلى منطقة شنغن للحدود البرية، انتباه المستثمرين، ولا سيما إلى مناطق في البلاد ذات أجور أقل وتوافر أفضل لليد العاملة، وفق مستشاري Colliers، مما يؤدي إلى توزيع أفضل للنمو والموارد الاقتصادية.
إن الموقع الجغرافي لرومانيا، وكذلك مزاياها الاقتصادية المحددة - وبخاصة الفجوة الكبيرة بين تكاليف العمل وإنتاجية العمل، مقارنة بالصين مثلًا - تدعم فكرة أن رومانيا ستصبح مركزًا للنشاط اللوجستي والتصنيع في سياق اتجاه «friend-shoring».
ستكون السياسة تحت الأضواء هذا العام، إذ يُتوقع أن يصوّت الرومانيون أربع مرات. وللمرة الأولى في تاريخ البلاد، ينهي الرئيس ورؤساء البلديات والنواب ولايتهم في السنة نفسها. ويعني ذلك أنه ستجرى انتخابات محلية ورئاسية وبرلمانية وانتخابات البرلمان الأوروبي. والسيناريو المركزي الذي يدفع إليه الآن الخبراء السياسيون المحليون هو استمرار الائتلاف الحكومي الحالي بعد الانتخابات، وهو ائتلاف مؤيد لأوروبا/للغرب اشتراكي-ليبرالي، لكن لا يزال هناك مجال للمفاجآت. ومن ناحية أخرى، فإن غياب الانتخابات اعتبارًا من عام 2025 يخلق سياقًا أكثر ملاءمة لإصلاحات أقل شعبية لكنها ضرورية.
يُتوقع أن يشهد سوق المكاتب أدنى معدل تسليم منذ نحو عقدين. فمن المتوقع تسليم مشروع كبير واحد فقط بمساحة نحو 16,000 م² هذا العام في بوخارست، مما يجعله العام الأضعف منذ 2004-2005، حين كان سوق المكاتب في مرحلته الأولى، حسبما يشير مستشارو Colliers.
قطاع الصناعة واللوجستيات ما زال نشطًا، ولا سيما مقارنة بمستويات ما قبل الجائحة، وإن كان الارتفاع غير المسبوق في بدلات الإيجار، بأكثر من 10% في السنة، سواء في 2022 أو في 2023، يؤثر في جاذبية المنشآت المخزنية الرومانية للشركات الدولية. ولا تزال التوقعات واعدة، إذ أنهت رومانيا عام 2023 بأقل من 7 ملايين م² من المستودعات الحديثة، وهو عرض محدود إلى حد ما وفق المعيار الأوروبي، ولا سيما في ضوء تحسينات البنية التحتية المستمرة والطلب المتزايد المتوقع على خلفية إعادة التوطين.
يتوقع مستشارو Colliers ارتفاع الطلب والسعر في سوق السكن. فكثير من المدن والمناطق الاقتصادية الديناميكية في رومانيا تعاني من الاكتظاظ، مما يديم على المدى البعيد الطلب على الوحدات السكنية بأسعار معقولة في أجزاء كثيرة من البلاد. وإضافة إلى ذلك، فإن التخفيف المتوقع في السياسة النقدية للبنك المركزي، الذي يُتوقع أن يبدأ في منتصف 2024، إلى جانب نمو قوي في الأجور، ينبغي أن يدعم الاهتمام بالشراء. وفي الغالب، تراجعت القدرة على تحمل الأسعار قياسًا بالأجور قليلًا في السنوات الأخيرة، لكن منذ عام 2023 انعكس هذا الاتجاه ونتوقع أن تستمر هذه الديناميكية الإيجابية للمستهلكين.
وفي سوق الأراضي، أشار مستشارو Colliers إلى تراجع طفيف في شهية المستثمرين في عام 2023، مقيسة بالاستفسارات الجديدة، ويُتوقع أن يستمر هذا الاتجاه في 2024 لأن لدى كثير من المطورين أرضًا بالفعل للتطوير المستقبلي. ومع ذلك، قد تكتمل في 2024 عدة صفقات كبيرة كانت في الأنبوب منذ فترة، مما سيجلب عامًا متينًا. وقد تبدأ أسعار الأراضي بالارتفاع مجددًا بصورة أكثر أهمية.
Imobiliare.ro: أسعار الشقق واصلت الارتفاع في يناير 2024
في بوخارست سُجّل انخفاض قدره 6.6% في أسعار الشقق الجديدة مقارنة بديسمبر 2023، ويبلغ متوسط السعر للمتر المربع 1,577 يورو، فيما سُجّل في الشقق المستعملة ارتفاع قدره 2.15 ويبلغ متوسط السعر 1,642 يورو/م².
وفي كلوج نابوكا أيضًا سُجّل انخفاض في أسعار الشقق الجديدة بنسبة 4.1% ويبلغ متوسط السعر 2,713 يورو/م²، فيما سُجّل في الشقق المستعملة ارتفاع قدره 2.4% ويبلغ متوسط السعر 2,622 يورو/م².
وفي براشوف سُجّل ارتفاع قدره 2% في أسعار الشقق الجديدة ويبلغ السعر 2,084 يورو/م²، وفي الشقق المستعملة سُجّل ارتفاع قدره 2.5% ويبلغ متوسط السعر 1,704 يورو/م².
خبراء العقارات - حذر شديد في سوق العقارات في 2024
انقلب سوق السكن في 2023 بسبب الدعم الحكومي الذي أمكن استخدامه، فلم يكن العدد الأكبر من صفقات العقارات السكنية في بودابست، بل في القرى التي أمكن فيها استغلال مزايا الدولة. تحفظات: توقف الانخفاض في عدد الصفقات في نهاية العام، والآفاق لهذا العام مشجعة أكثر من ذي قبل.
شهد سوق السكن صعودًا وهبوطًا في العشرين سنة الأخيرة، وتميز التباطؤ بارتفاع أصغر، هكذا لخّص Gábor Soóki-Tóth، مدير التحليل في Otthon Centrum (OC)، اتجاهات سوق العقارات في العقدين الأخيرين، مشيرًا إلى أن هذا المنحنى ينطبق أيضًا على الفترة الحالية. ووفق أقواله، أُجريت في عام 2023 صفقات أقل بـ 100,000-110,000 من ذي قبل. ويمكن تفسير الانخفاض أساسًا بسعر الفائدة الأساسي الذي رُفع بهدف كبح التضخم، والذي رفع كلفة قروض السكن رفعًا كبيرًا. صحيح أن مشترين كثيرين أملوا في انخفاض الأسعار (وخلافًا لعام 2008، لم ينهر السوق هذه المرة)، وفضّل البائعون الانتظار، وكان تصحيح الأسعار طفيفًا، لكن وتيرة ارتفاع الأسعار تباطأت أو توقفت في الوقت نفسه.
وتراجعت المشتريات لأغراض الاستثمار مقارنة بالسنوات السابقة: فقد اتجه المشترون إلى الأوراق المالية الحكومية التي كانت أعلى سيولة بكثير ووعدت بعائد أعلى من العقارات السكنية.
لكن إضافة إلى عدد المبيعات، تغير التوزيع الجغرافي أيضًا بصورة ملحوظة: ففي السنوات 2014 - 2015 كان العدد الأكبر من المبيعات لا يزال في بودابست، ثم ازدادت المبيعات في المدن الكبرى الأخرى، وبعد ذلك - ولا سيما بعد إدخال ضريبة القرية - في المناطق الريفية، وفي الأساس في البلدات المحيطة بالمدن الكبرى، حدثت زيادة في عدد المشتريات. في المقابل، في كل أرباع عام 2023 تقريبًا، كان العدد الأكبر من مبيعات العقارات السكنية في الأساس في المناطق الريفية التي قُدّم فيها الدعم الحكومي.
وجلب عام 2024 معه انخفاضًا في فوائد الرهن العقاري، إذ تبلغ الفائدة في معظم بنوك البلاد 6% أو أقل. وهذه الحقيقة تشجع السوق ويتوقع الخبراء زيادة في عدد الصفقات في الأشهر القادمة.
محللون يحذرون من قفزة محتملة في أسعار العقارات في بلغاريا على خلفية الانضمام إلى منطقة اليورو
أطلق Petar Mastikov، المحلل الرئيسي في السجل الوطني البلغاري للبناء وإعادة البناء، تحذيرًا، وأعرب عن قلقه من ارتفاع مضاربي محتمل في أسعار العقارات في أنحاء بلغاريا بمجرد دخول البلاد منطقة اليورو. ويتوقع Mastikov ارتفاعًا قصير الأجل، أقل حدة من الذروات البارزة التي شوهدت في العامين الأخيرين، يتبعه استقرار في سوق العقارات. وبالنسبة إلى 2024، يتوقع نطاق نمو من 2% إلى 5%، مشيرًا إلى الدخول القريب إلى منطقة اليورو والعضوية الكاملة في شنغن بوصفهما عاملين دافعين.
وبينما يُتوقع انخفاض طفيف في البناء السكني، بانخفاض متوقع يصل إلى 5% في عام 2024، يبدو أن المساحات المكتبية ستحافظ على زخمها، مع استمرار متوقع لاتجاه النمو بنسبة 30% في عام 2023. ويُتوقع أن يشهد قطاع البناء للاستجمام ارتفاعًا كبيرًا، مع توقعات تتجاوز 20%، وهو ارتفاع يُعزى إلى التأثيرات الإيجابية المتوقعة من عضوية بلغاريا في شنغن، مع مساهمات متوقعة من السوق الروماني.
ويشدد Mastikov على أن عام 2023 شكّل محطة مهمة، إذ سجّل أعلى حجم للبناء الجديد في جميع القطاعات الوظيفية منذ 2008، بحجم إجمالي قدره 7,650 مليون م² من مساحة الأرضية الصالحة للاستخدام. ورغم انخفاض قدره 6.56% في البناء السكني مقارنة بالعام السابق، شهدت قطاعات أخرى، بما فيها المباني العامة والفنادق ومساحات الاستجمام، نموًا عوّض فعليًا الانخفاض الطفيف في القطاع السكني.
ويبرز المحللون التعافي السريع في قطاع المباني المكتبية، الذي يدفعه العودة الواسعة للعاملين إلى المكاتب، مما يؤدي إلى طلب متزايد على مساحات عمل عالية الجودة. أما البناء للاستجمام، ولا سيما على امتداد ساحل البحر الأسود الجنوبي، فقد تعافى في عام 2023، مع توقعات نمو إيجابية لعام 2024، نتيجة انضمام بلغاريا إلى شنغن وكذلك الدعم من السوق الروماني.
وفي عام 2023، سجّلت المباني الخاصة مثل المستشفيات ورياض الأطفال والمدارس نشاطًا استثماريًا كبيرًا، تميز بإطلاق 16 مشروع مستشفيات، معظمها في القطاع الخاص، لكنها تشمل أيضًا مبادرات حكومية وبلدية. وشهد قطاع بناء الفنادق ارتفاعًا مثيرًا للإعجاب بنحو 100% في عام 2023، إذ نما من 70,000 إلى أكثر من 140,000 م² من مساحة الأرضية الصالحة للاستخدام، مع توقعات متفائلة باستمرار الاتجاهات الإيجابية في 2024.
وشهدت المساحات التجارية ارتفاعًا قدره 4% في عام 2023، تميز بإطلاق مشاريع بناء بحجم إجمالي قدره 400,000 م²، تتركز أساسًا في المتنزهات التجارية. وبينما تحافظ صوفيا على مكانتها الرائدة في البناء الجديد، برزت بلوفديف وبورغاس كمنطقتين ديناميكيتين، فيما شهدت Ruse وPleven نموًا لافتًا. ويتوقع المحللون أن يسهم تطوير الطرق السريعة التي تربط بين صوفيا وPleven وRuse في اتجاه واضح في البناء الصناعي.
تغييرات في سوق العقارات السكنية في أوكرانيا
أثرت الحرب في تصور السكن في أوكرانيا، سواء في الأسواق الأولية أو الثانوية، وسواء فيما يتعلق بالشراء أو الإيجار. وأصبحت عوامل مثل الأمن الجسدي والهجرة الجماعية عناصر حاسمة.
وإضافة إلى ذلك، اختفى المستثمرون العقاريون من السوق تقريبًا بالكامل. واليوم لا أحد يستثمر في مبنى لم يُبنَ بعد (بيع على الخارطة أو شراء في مرحلة المخططات)، رغم أنه قبل سنتين أو ثلاث، كان هذا الاستعداد ينشّط قطاع البناء في البلاد تنشيطًا كبيرًا. وكانت المعايير المركزية لاختيار الشقق هي جاهزية عالية للمشروع وديناميكية بناء مستقرة. واليوم لا يستثمر مشترو العقارات إلا أوكرانيين فقط (مهاجرون داخليون).
وفي السوق الثانوي (المستعمل) يشتري المشترون ويستأجرون شققًا جاهزة للسكن ومجددة. وينتبه المشترون أيضًا إلى خدمات مثل موقف السيارات والمدارس ورياض الأطفال التي ينبغي أن تكون على مسافة مشي. وفي الوقت نفسه، فإن الطلب هو على سكن يقع بعيدًا قدر الإمكان عن منشآت البنية التحتية الحيوية التي قد تكون هدفًا لهجمات. ولا توجد ثقة بالمباني القديمة من الحقبة السوفييتية لأنها تميل إلى الانهيار أثناء القصف، والأقبية القديمة لا تصلح كملاجئ. وفي النصف الثاني من 2023 بدأ الناس يعودون إلى أوكرانيا. ومع ذلك، فإن ظروف السوق تمليها اليوم المشترون، وهم يبحثون عن أنسب الظروف. وفي ضوء المخاطر، تُعطى الأفضلية للشقق في المباني التي في مراحل البناء الأخيرة.
وارتفعت تكاليف البناء في 2023 بنحو 20%، مما سيؤدي إلى ارتفاع أسعار العقارات في 2024. وهكذا، على سبيل المثال، تبلغ كلفة المتر المربع في مبنى مبني في المجمع السكني Greenville، الواقع في وسط كييف، 2,400 دولار في المتوسط، وسعره في مبنى قيد الإنشاء 2,000 دولار.
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית