שלום,
המלחמה נמשכת ובפתח הדברים אנו רוצים לשלוח ברכות לחיילי צה״ל ולאחל לכולנו כי כולם ישובו במהרה בשלום הביתה ביחד עם כל החטופים.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. עליית מחירי הדירות ביוון ב-2023 בשיעור דו-ספרתי.
ב. מחירי הדירות ברומניה המשיכו לעלות גם בינואר 2024 למרות האטה במחירי דירות יד ראשונה.
ג. האם נצפית מגמת שינוי בנדל״ן בהונגריה מבחינת רכישות המקומיים?
ד. חשש בבולגריה מעליית מחירי הנדל״ן לאחר המעבר למטבע האירו.
התחדשנו בטור נדל״ן בינלאומי חדש - בכל שבוע נשתף בשני סיפורים מהשטח
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
מחירי הדירות ביוון המשיכו לעלות ב- 2023
תוכנית ויזת הזהב של יוון - שינויים בקרב המשקיעים
לפי נתוני הרשויות ביוון עד לסוף נובמבר 2023 מספר ויזות הזהב שניתנו למשקיעים מבריטניה עלה ב-77.8% ל-370 עד סוף נובמבר 2023, לעומת 208 בינואר. בהתאם לכך, הויזות לאזרחי ארה"ב (ביניהם כמה גולים מהדור השני והשלישי) גדלו ב-47.5%, מ-183 בתחילת 2023 ל-270 עד סוף נובמבר.
הביקוש הרב לתוכנית "ויזת הזהב" למרות הכפלת הסכום ל-500,000 יורו, במרכז אתונה, הפרברים הצפוניים והדרומיים של אטיקה, מיקונוס, סנטוריני וסלוניקי, נמשך עם המשקיעים למרות המחירים מרקיעי השחקים.
במקביל קיימים דיווחים על הגדלת הרכישות ברודוס, כרתים, חלקידיקי, לפקדה וקורפו, כאשר הרוכשים מתמקדים בנכסים בשטח קטן יותר, שישמש גם כהשקעה
תחזית Colliers לשוק הנדל״ן הרומני ב- 2024
שוק הנדל"ן של רומניה ימשיך להוות מגזר עם פוטנציאל צמיחה גבוה, גם אם הקצב יכול להיות איטי יותר בשנת 2024 מאשר לפני הקורונה, חוזים יועצי Colliers בדוח שפרסמו. עם זאת, השנה צפויה להיות טובה יותר משנת 2023 עבור מספר רב של תתי-מגזרים.
2024 צפויה להישאר קשה גם עבור שוק ההשקעות המקומי עם צפי לימים טובים יותר בהמשך, עקב הורדת שיעורי הריבית, מעבר הולך וגדל במיקוד מפארקים קמעונאיים לפרויקטים קמעונאיים גדולים, ועלייה בביקוש ובמחיר סביר בשוק המגורים. מומחי Colliers מציינים כי השנה תישלט גם על ידי הרבה רעש פוליטי, לאור הבחירות לנשיאות, הבחירות המקומיות ולפרלמנט של האיחוד האירופי.
שנת 2024 נראית אופטימית למדי עבור כלכלת רומניה, ובהמשך גם לשוק הנדל"ן. כמה מהסימנים המעודדים ביותר הם פיתוחי התשתית הגדולים המתמשכים, זרימת ההון המשמעותית הצפויה באמצעות קרנות אירופיות והעובדה שרומניה הופכת למרכז הפצה אזורי בולט יותר, במיוחד עבור דרום מזרח אירופה. בנוסף, שוק העבודה המצומצם עדיין, הקשר חיצוני טוב יותר לשותפות הסחר העיקריות של רומניה, בתוספת נסיגה באינפלציה, מצביעים על כך ש-2024 אמורה להיות טובה יותר משנת 2023, והצמיחה הכלכלית של רומניה מוערכת באזור של 3% השנה. ובכל זאת, יש גם דאגות הן פנימיות, כמו חוסר האיזון הפיסקאלי העצום של המדינה, והן חיצוניות, שבהן נמשכות כמה אי ודאויות מרכזיות, במיוחד בנוגע לגיאופוליטיקה.
2023 הייתה שנה ראויה מבחינת פיתוח תשתיות ברומניה, עם 80 ק"מ של כבישים מהירים וכבישים מהירים שהוכנסו לשירות, הרבה מעל הממוצע השנתי של 33 השנים האחרונות (26.6 ק"מ). ושינוי התשתית הגדול ממשיך ב-2024 ואילך. שיפורי מודרניזציה גדולים מתוכננים גם עבור מסילות ברזל בחלקים מסוימים של המדינה. הסיכוי לסביבה עסקית משופרת, יחד עם כניסה פוטנציאלית לאזור שנגן עבור גבולות יבשתיים, מושך את תשומת הלב של המשקיעים, במיוחד עבור אזורים במדינה עם שכר נמוך יותר וזמינות עבודה טובה יותר, לדברי יועצי Colliers, מה שמוביל לפיזור טוב יותר של צמיחה ומשאבים כלכליים.
מיקומה הגיאוגרפי של רומניה, כמו גם היתרונות הכלכליים הספציפיים שלה - בפרט הפער הגבוה בין עלויות העבודה לפריון העבודה, בהשוואה לסין, למשל - תומכים ברעיון שרומניה תהפוך למוקד לפעילות לוגיסטית וייצור בהקשר של טרנד ה"friend-shoring".
הפוליטיקה תהיה באור הזרקורים השנה, כאשר הרומנים צפויים להצביע ארבע פעמים. בפעם הראשונה בהיסטוריה של המדינה, הנשיא, ראשי הערים והפרלמנטרים מסיימים את המנדט שלהם באותה שנה. המשמעות היא שיהיו בחירות מקומיות, לנשיאות, לפרלמנט ולפרלמנט האירופי. התרחיש המרכזי שמומחים פוליטיים מקומיים דוחפים אליו כעת הוא המשך של הקואליציה הממשלתית הנוכחית לאחר הבחירות, קואליציה פרו-אירופית/פרו-מערבית סוציאליסטית-ליברלית, אך עדיין יש מקום להפתעות. מצד שני, היעדר בחירות החל משנת 2025 יוצר הקשר נוח יותר לרפורמות פחות פופולריות אך הכרחיות.
שוק המשרדים צפוי לראות את שיעור המסירות הנמוך ביותר מזה כשני עשורים. רק פרויקט גדול אחד של כ-16,000 מ"ר צפוי להימסר השנה בבוקרשט, מה שהופך זאת לשנה החלשה ביותר מאז 2004-2005, כאשר שוק המשרדים היה בשלב התחלתי שלו, מציינים יועצי Colliers.
מגזר התעשייה והלוגיסטיקה נותר פעיל, במיוחד בהשוואה לרמות טרום-מגיפה, אם כי העלייה חסרת התקדים בדמי השכירות, של למעלה מ-10% בשנה, הן ב-2022 והן ב-2023, משפיעה על האטרקטיביות של מתקני מחסנים רומניים עבור חברות בינלאומיות. התחזית נותרה מבטיחה, שכן רומניה סיימה את שנת 2023 עם פחות מ-7 מיליון מ"ר של מחסנים מודרניים, היצע מוגבל למדי בתקן אירופאי, במיוחד לאור שיפורי התשתית המתמשכים והביקוש הגובר הצפוי על רקע החזרה מחדש.
יועצי Colliers צופים עלייה בביקוש ובמחיר לשוק המגורים. הרבה מהערים והאזורים הכלכליים הדינמיים של רומניה מתמודדים עם צפיפות, מה שמקיים בטווח הארוך את הביקוש ליחידות מגורים במחיר סביר בחלקים רבים של המדינה. בנוסף, ההקלה הצפויה במדיניות המוניטרית של הבנק המרכזי, שצפויה להתחיל באמצע 2024, יחד עם צמיחה חזקה בשכר, אמורה לתמוך בהתעניינות בקנייה. על פי רוב, נוחות המחיר ביחס לשכר הידרדרה מעט בשנים האחרונות, אך משנת 2023 מגמה זו התהפכה ואנו מצפים שהדינמיקה החיובית הזו לצרכנים תימשך.
בשוק הקרקעות, יועצי Colliers ציינו ירידה קלה בתיאבון המשקיעים בשנת 2023, כפי שנמדדה על ידי פניות חדשות, ומגמה זו צפויה להימשך ב-2024 מאחר וליזמים רבים כבר יש קרקע לפיתוח עתידי. עם זאת, מספר עסקאות גדולות שנמצאות בצנרת כבר זמן מה עשויות להסתיים ב-2024, מה שיביא לשנה סולידית. מחירי הקרקע עלולים להתחיל לעלות שוב בצורה משמעותית יותר.
Imobiliare.ro: מחירי הדירות המשיכו לעלות בינואר 2024
בבוקרשט נמדדה ירידה של 6.6% במחירי דירות חדשות לעומת דצמבר 2023 והמחיר הממוצע למ״ר עומד על 1,577 יורו בעוד שבדירות יד שנייה נמדדה עלייה של 2.15 והמחיר הממוצע עומד על 1,642 יורו/מ״ר.
גם בקלוז׳ נפוקה נמדדה ירידה במחירי דירות חדשות בשיעור של 4.1% והמחיר הממוצע עומד על 2,713 יורו/מ״ר בעוד שבדירות יד שנייה עלייה של 2.4% והמחיר הממוצע עומד על 2,622 יורו/מ״ר.
בבראשוב נרשמה עלייה של 2% במחירי דירות חדשות והמחיר עומד על 2,084 יורו/מ״ר ובדירות יד שנייה נמדדה עלייה של 2.5% והמחיר הממוצע עומד על 1,704 יורו/מ״ר.
מומחי הנדל״ן - משנה זהירות בשוק הנדל״ן ב- 2024
שוק הדיור ב-2023 התהפך בגלל הסובסידיות שניתן היה להשתמש בהן, המספר הגדול ביותר של עסקאות נדל"ן למגורים לא היו בבודפשט אלא בכפרים שבהם ניתן היה לנצל את ההטבות של המדינה. הנחות: הירידה במספר העסקאות נעצרה בסוף השנה, והסיכויים לשנה זו מעודדים מבעבר.
שוק הדיור חווה עליות ומורדות בעשרים השנים האחרונות, וההאטה התאפיינה בעלייה קטנה יותר, סיכם Gábor Soóki-Tóth, מנהל הניתוח של Otthon Centrum (OC), את מגמות שוק הנדל"ן של שני העשורים האחרונים, וציין כי עקומה זו חלה גם על התקופה הנוכחית. לדבריו בשנת 2023 בוצעו 100,000-110,000 עסקאות פחות מבעבר. ניתן להסביר את הירידה בעיקר בריבית הבסיס שהועלתה במטרה לבלום את האינפלציה, שייקרה משמעותית את ההלוואות לדיור. אמנם קונים רבים קיוו לירידת מחיר (בניגוד ל-2008, השוק לא קרס הפעם) המוכרים העדיפו להמתין, תיקון המחירים היה מינימלי, אך יחד עם זאת קצב עליות המחירים הואט או נעצר.
הרכישות למטרות השקעה פחתו בהשוואה לשנים קודמות: הרוכשים פנו לניירות ערך ממשלתיים שהיו הרבה יותר נזילים והבטיחו תשואה גבוהה יותר מנדל"ן למגורים.
אבל בנוסף למספר המכירות, גם החלוקה הגיאוגרפית השתנתה באופן מורגש: בשנים 2014 - 2015, מספר המכירות הגדול ביותר היה עדיין בבודפשט, אחר כך גדלו המכירות בערים הגדולות האחרות, ולאחר מכן - במיוחד לאחר כניסת מס הכפר - באזורים הכפריים, בעיקר ביישובים סביב הערים הגדולות, חלה עלייה במספר הרכישות. לעומת זאת, כמעט בכל הרבעונים של שנת 2023, המספר הגדול ביותר של מכירות נכסים למגורים היה בעיקר באזורים הכפריים בהם ניתנה התמיכה המדינתית.
2024 הביאה איתה ירידה בריביות למשכנתאות, כאשר במרבית הבנקים במדינה הריבית עומדת על 6% ומטה. עובדה זו מהווה עידוד לשוק והמומחים צופים עלייה במספר העסקאות בחודשים הקרובים.
אנליסטים מזהירים מפני זינוק פוטנציאלי של מחירי נכסים בבולגריה על רקע כניסה לגוש האירו
Petar Mastikov, אנליסט ראשי במרשם הלאומי הבולגרי לבנייה ובנייה מחדש, השמיע הערת אזהרה, והביע דאגה לגבי עלייה ספקולטיבית אפשרית במחירי הנכסים ברחבי בולגריה ברגע שהמדינה תיכנס לגוש האירו. Mastikov צופה עלייה קצרת טווח, פחות אינטנסיבית מהשיאים הבולטים שנצפו בשנתיים האחרונות, ואחריה התייצבות בשוק הנדל"ן. לשנת 2024, הוא צופה טווח צמיחה של 2% עד 5%, תוך ציון הכניסה הקרובה לגוש האירו והחברות המלאה בשנגן כגורמים המניעים.
בעוד שצפויה ירידה קלה בבנייה למגורים, עם ירידה צפויה של עד 5% בשנת 2024, נראה כי שטחי המשרדים עומדים לשמור על המומנטום שלהם, עם המשך צפוי של מגמת הצמיחה של 30% בשנת 2023. מגזר הבנייה לנופש צפוי לראות עלייה משמעותית, עם תחזיות העולה על 20%, עלייה המיוחסת להשפעות החיוביות הצפויות מחברות שנגן של בולגריה, עם תרומות צפויות מהשוק הרומני.
Mastikov מדגיש כי שנת 2023 סימנה אבן דרך משמעותית, שרשמה את הנפח הגבוה ביותר של בנייה חדשה בכל המגזרים הפונקציונליים מאז 2008, בהיקף כולל של 7,650 מיליון מ"ר של שטח רצפה שימושי. למרות ירידה של 6.56% בבנייה למגורים בהשוואה לשנה קודמת, מגזרים אחרים, לרבות מבני ציבור, בתי מלון ושטחי נופש, חוו צמיחה, אשר פיצוי למעשה על הירידה הקלה במגזר המגורים.
האנליסטים מדגישים את ההתאוששות המהירה בגזרת בנייני המשרדים, המונעת מהחזרה הנרחבת של עובדים למשרדים, מה שמוביל לביקוש מוגבר לחללי עבודה איכותיים. בנייה לנופש, במיוחד לאורך חוף הים השחור הדרומי, שהתאוששה בשנת 2023, עם ציפיות לצמיחה חיוביות לשנת 2024, כתוצאה מהצטרפות בולגריה לשנגן וכן הסיוע מהשוק הרומני.
בשנת 2023, מבנים מיוחדים כמו בתי חולים, גני ילדים ובתי ספר רשמו פעילות השקעה משמעותית, בסימן השקת 16 פרויקטים של בתי חולים, בעיקר במגזר הפרטי, אך כוללים גם יוזמות ממלכתיות ועירוניות. מגזר בניית המלונות חווה עלייה מרשימה של כמעט 100% בשנת 2023, וגדל מ-70,000 ליותר מ-140,000 מ"ר של שטח רצפה שימושי, עם תחזיות אופטימיות למגמות חיוביות מתמשכות ב-2024.
שטחי המסחר היו עדים לעלייה של 4% בשנת 2023, בסימן השקת פרויקטי בנייה בהיקף כולל של 400,000 מ"ר, המרוכזים בעיקר בפארקים קמעונאיים. בעוד שסופיה שומרת על מעמדה המוביל בבנייה חדשה, פלובדיב ובורגס התגלו כאזורים דינמיים, כאשר Ruse ו-Pleven חוו צמיחה בולטת. האנליסטים צופים שפיתוח הכבישים המהירים המקשרים בין סופיה, Pleven ו-Ruse יתרום למגמה ברורה בבנייה תעשייתית.
שינויים בשוק הנדל״ן למגורים באוקראינה
המלחמה השפיעה על תפיסת הדיור באוקראינה הן בשווקים הראשוניים והן בשווקים המשניים, והן לגבי רכישה והשכרה. גורמים כמו ביטחון פיזי והגירה המונית הפכו למרכיבים מכריעים.
בנוסף, משקיעי הנדל"ן נעלמו כמעט לחלוטין מהשוק. כיום, אף אחד לא משקיע בבניין שטרם נבנה (פרי-סייל או רכישה בשלב התכניות), אם כי לפני שנתיים-שלוש, הנכונות הזו עוררה את עסקי הבנייה במדינה באופן משמעותי. הקריטריונים המרכזיים לבחירת דירות היו מוכנות גבוהה לפרויקט ודינמיקת בנייה יציבה. כיום רוכשי נדל"ן אינם משקיעים אלא אוקראינים בלבד (מהגרים פנימיים).
בשוק המשני (יד 2) קונים ומשכירים דירות מוכנות לאכלוס ומשופצות. הקונים שמים לב גם לשירותים כמו מגרש חניה ובתי ספר וגני ילדים שאמורים להיות במרחק הליכה. יחד עם זאת, הביקוש הוא לדיור הממוקם רחוק ככל האפשר ממתקני תשתית קריטיים שעלולים להיות יעד לפיגועים. אין אמון בבניינים ישנים מהתקופה הסובייטית מכיוון שהם נוטים להתמוטט במהלך ההפגזות, ומרתפים ישנים יותר אינם מתאימים כמקלטים. במחצית השנייה של 2023 אנשים החלו לחזור לאוקראינה. יחד עם זאת, תנאי השוק מוכתבים כיום על ידי הקונים, והם מחפשים את התנאים הנוחים ביותר. לאור הסיכונים, ניתנת עדיפות לדירות בבניינים הנמצאים בשלבי בנייה אחרונים.
עלויות הבנייה ב- 2023 התייקרו בכ- 20%, מה שיביא לעליית מחירי הנדל״ן ב- 2024. כך, למשל, עלות מ״ר בבניין בנוי במתחם המגורים Greenville, הממוקם במרכז קייב, היא בממוצע 2,400 דולר, והמחיר בבניין בבנייה הוא 2,000 דולר.
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.