Здравствуйте!
Война продолжается, и в начале хотим передать приветствия солдатам ЦАХАЛа и пожелать всем нам, чтобы все скорее вернулись домой целыми и невредимыми вместе со всеми заложниками.
Обратите внимание: каждый месяц мы прилагаем большие усилия, чтобы представить Вам главные новости недвижимости в странах, где мы работаем, а в этом месяце мы добавили новшество: в конце каждого обзора добавлено краткое профессиональное мнение с рабочего стола автора, адвоката Илана Лейбовича.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Греция планирует ещё одно повышение инвестиционного порога для получения «золотой визы».
б. Возобновляются инвестиции в строительство отелей на Миконосе.
в. Рекорд продаж квартир в Бухаресте и в уезде Илфов в январе.
г. Ожидается умеренное восстановление экономики Румынии в 2024-2025 годах.
д. Венгрия - закон о «золотой визе» вступил в силу.
е. Рост тенденции арендной платы в Венгрии.
ж. Болгария - ожидается, что 2024 год будет стабильным, с ростом цен на рынке жилой недвижимости.
Мы обновились: новая международная колонка о недвижимости - каждую неделю мы делимся двумя историями с мест
Спокойных и безопасных дней всем нам и приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Еврокомиссия: снижение ВВП Греции в 2023 году
Согласно прогнозам Еврокомиссии, Греция показала в 2023 году самый низкий рост, зафиксировав увеличение ВВП на 2,2%, хотя прогноз на 2024 и 2025 годы сохранён на стабильном уровне 2,3%. Как отмечается в отчёте Еврокомиссии, после сильного восстановления в 2022 году потребление в прошлом году осталось главным двигателем роста ВВП. В условиях сложного финансирования из-за высоких процентных ставок инвестиции внесли значительный вклад благодаря активному строительству и реализации Плана восстановления и устойчивости. Чистый экспорт также внёс положительный вклад в рост, по данным Еврокомиссии.
В 2024 году реальное потребление, как ожидается, будет расти теми же темпами, что и в 2023 году, и в результате его вклад в расширение реального ВВП будет несколько ниже. Инвестиции, как ожидается, значительно вырастут по мере ускорения реализации плана «Греция 2.0» и смягчения условий финансирования.
Годовая инфляция по гармонизированному индексу потребительских цен снизилась до 4,2% в 2023 году. Вместе с недавно объявленным повышением минимальной заработной платы (с апреля 2024 года) это, как ожидается, создаст повышательное давление на цены, которое частично компенсирует влияние снижения цен на энергоносители на инфляцию.
Миконос - инвестиции в строительство отелей понемногу возобновляются
Несмотря на значительные задержки, с которыми до сих пор сталкивались крупные туристические инвестиции на Миконосе, судя по всему, одно за другим препятствия постепенно преодолеваются, и проекты выходят на нужный путь. Самый свежий пример для Миконоса - туристический проект стоимостью 154 миллиона евро, который был вынесен на публичные слушания с целью получения лицензии от Enterprise Greece как стратегическая инвестиция.
Это первый комплексный проект, который будет построен на острове компанией Southrock, фондом, созданным в партнёрстве Яниса Деликанакиса и группы Otto. Речь идёт о строительстве туристического гостиничного комплекса уровня 5 звёзд на 40 номеров с 12 меблированными туристическими домами в Аграри, Миконос.
Аналогичные инвестиции планирует гостиничная группа Mitsis на участке площадью около 150 дунамов в районе Элиа. Это проект с общим бюджетом 61 миллион евро, включающий строительство 5-звёздочного отеля примерно на 194 койко-места.
«Тормоз» был снят и для ещё одного особенно проблемного проекта под названием «Блю Айрис» компании AGC Equity Partners в районе Карапетис на Миконосе. Это развитие событий последовало за решением совета министров отменить строительство марины, запланированной в первоначальном плане, после апелляции муниципалитета Миконоса. Инвестиции оцениваются примерно в 79 миллионов евро и включают строительство 5-звёздочного отеля на 192 койко-места, с сопутствующими спортивными объектами, оздоровительным центром (спа), многофункциональным комплексом для мероприятий и магазинами. Инвестиции также включают строительство 65 жилых домов, ресторана, спа, пространства для мероприятий и конференций, церкви и бассейнов.
Ещё одна крупная инвестиция, которая, однако, много месяцев оставалась на месте, - это Project Blue компании Grivalia в Кало-Ливади, Миконос. Государственный совет не утвердил первоначальный план застройки общей площадью 92,5 дунама. Grivalia вынуждена продолжить подготовку нового плана с меньшей вместимостью - со 150 до 80 койко-мест, из которых 20 в виллах. Сумма инвестиций сейчас оценивается в 120 миллионов евро, а работы должны занять в общей сложности три года.
Курорт Mykonos by White Mulberry Development также пока идёт к реализации без препятствий. Проект разрабатывается на участке площадью 218,9 дунама в районе Калафатис. Туристический комплекс будет включать 5-звёздочный отель, 14 меблированных жилых домов для туристов, конференц-центр как специальную туристическую инфраструктуру (STI), объекты общественного питания, спортивные сооружения, спа, коммерческие объекты, вертолётную площадку и сопутствующие инфраструктурные проекты (водоснабжение, ирригация и дренаж, прокладка внутренних дорог и так далее).
Премьер-министр Греции: «планируется ещё одно повышение инвестиционного порога для получения золотой визы»
Премьер-министр Греции Кириакос Мицотакис объявил, что правительство рассматривает повышение порога для получения «золотой визы» до 800 000 евро, в том числе в регионах, где ещё нет давления из-за нехватки жилья, а также что «владельцев объектов по программе Golden Visa следует обязать только сдавать их в долгосрочную аренду».
Программа «золотой визы» привлекла в Грецию деньги, но исказила рынок недвижимости. По сообщениям СМИ, за последние три года в Грецию через программу «золотой визы» поступило 2,6 миллиарда евро.
Покупка недвижимости по программе «золотой визы» позволила гражданам, не входящим в Европейский союз, инвестировать в недвижимость в обмен на вид на жительство и свободное передвижение по странам Шенгена.
Одобрено около 15 000 заявок, и 31 000 иностранных инвесторов и членов их семей получили возможность проживать в Греции и свободно, без ограничений, перемещаться в страны, где действует соглашение. 56% одобренных заявок приходятся на граждан Китая, за ними следуют граждане Турции - около 10%.
Повышенный интерес к «золотой визе» Греции, возможно, привлёк в страну иностранные деньги, но он создал и проблемы, главным образом большой спрос на недвижимость и, как следствие, «взрыв» цен и нехватку жилья для греков. По данным рынка недвижимости и банков, сегодня на рынке не хватает 212 тысяч квартир. Одновременно данные Банка Греции показали устойчивый двузначный рост (от 11% до 15% в первых трёх кварталах) 2023 года.
В попытке «исправить» сложившуюся ситуацию в Министерстве экономики и финансов готовят комплекс мер для решения жилищной проблемы и вносят изменения в режим выдачи «золотой визы». Сегодня ограничение в 500 000 евро относится к районам Пентели, Кифисья, Метаморфози, Халандри, Айя-Параскеви, Врилисия, Неа-Иония, Ираклион, Холаргос, Папагос, Пефки, Ликовриси и Маруси. В остальных районах сохраняется ограничение в 250 000 евро, которое будет удвоено, как это было сделано в частях Большихи Афин, Салоник, на островах Миконос и Санторини.
С рабочего стола автора:
1. Греции предстоит столкнуться с экономическими вызовами в 2024 году, но есть и возможности для роста. Успех зависит от успешного проведения структурных реформ и правительственных программ.
«Греческая экономика: вызовы и возможности» (CEPS, 2023):
- «Греции необходимо сосредоточиться на структурных реформах, чтобы ускорить рост и сократить безработицу».
- «Инвестиции в инфраструктуру и образование жизненно важны для повышения производительности».
«Влияние Плана восстановления и устойчивости на греческую экономику» (Bruegel, 2023):
- «План восстановления и устойчивости, как ожидается, приведёт к более высокому экономическому росту в ближайшие годы».
- «Важно реализовывать план эффективно и целенаправленно».
2. Туристическая отрасль на Миконосе начинает проявлять признаки восстановления: ряд новых проектов получает одобрение. Вместе с тем по-прежнему существуют вызовы, такие как задержки и бюрократические сложности
- «Мы видим растущий интерес иностранных инвесторов к Миконосу», - сказал Янис Деликанакис, сооснователь фонда Southrock.
- «Мы уверены, что Миконос останется ведущим туристическим направлением и в ближайшие годы», - сказала Катерина Цигарида, генеральный директор группы Mitsis.
- «Важно найти баланс между развитием туризма и сохранением уникального характера Миконоса», - сказал Панагиотис Куколис, мэр Миконоса.
3. Правительство Греции принимает значительные меры для борьбы с негативным влиянием программы «золотой визы» на рынок жилья. Повышение инвестиционного порога и требование сдавать объекты в долгосрочную аренду - два примера таких мер. Ожидается, что эти меры снизят спрос на недвижимость и увеличат предложение квартир, тем самым способствуя исправлению искажений на рынке жилья.
«Влияние программ „золотой визы“ на рынки жилья» (Journal of Housing Economics, 2023):
- «Программы „золотой визы“ могут привести к росту цен на жильё и нанести ущерб местным жителям».
- «Правительствам важно соблюдать баланс между экономическими выгодами этих программ и их социальными последствиями».
«Вызовы греческого рынка жилья» (Bruegel, 2023):
- «Греции нужно больше доступного жилья для её жителей».
- «Правительству необходимо принять значительные меры для решения жилищной проблемы».
Рынок недвижимости начинает пробуждаться: рекорд продаж в январе в Бухаресте и уезде Илфов
Январь 2024 года стал лучшим январём за последние 4 года по сделкам с недвижимостью в Бухаресте и лучшим январём за последние 3 года по продажам в уезде Илфов.
Несмотря на повышение НДС и мировую экономическую неопределённость, продажи квартир, как новых, так и старых, выросли в столице на 9% в январе 2024 года по сравнению с тем же месяцем прошлого года и достигли почти 3100 проданных единиц.
В Илфове официальные данные Национального агентства кадастра и земельной регистрации (ANCPI) показывают резкий рост сделок за тот же период: на 75% больше сделок с недвижимостью в январе 2024 года по сравнению с первым месяцем прошлого года, и всего было продано 510 квартир.
Положительная тенденция продаж с начала года отражена и в данных ANCPI по стране в целом. В январе 2024 года по стране было продано 10 215 домов, что на 25,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Годовой рост наблюдался на всех крупных региональных рынках - от Констанцы (15,6%) и Брашова (17,1%) до Клужа (44,7%).
Влад Мустяцэ, генеральный директор North Bucharest Investments, сказал в интервью СМИ: «Мы видим сокращение предложения новых объектов на рынке из-за снижения числа выданных разрешений на строительство. Это сокращение разрешений приводит к росту спроса на существующую недвижимость. Повышение НДС, как оказалось, не оказало ожидаемого негативного влияния, и недвижимость остаётся привлекательной как для инвестиций, так и для проживания».
В регионе Бухарест - Илфов за один месяц было продано 3600 единиц, по данным ANCPI, то есть почти 30% всех национальных продаж, составивших 10 215 единиц в январе.
Новые дома сегодня составляют около 25% всех домов, предлагаемых на продажу в Бухаресте и Илфове. Ограниченная доступность новой недвижимости на рынке была одной из причин того, что повышение ставки НДС с 5% до 9% для домов стоимостью до 120 000 евро не привело к существенному снижению сделок в 2024 году.
«Прогноз рынка недвижимости Румынии на 2024 год» (PwC, 2024):
- «Ожидается, что спрос на недвижимость останется высоким в 2024 году, главным образом со стороны иностранных инвесторов».
- «Предложение новых объектов, как ожидается, останется ограниченным, что может привести к росту цен».
«Рынок недвижимости Румынии разогревается: рост продаж квартир в январе 2024 года» (Reuters, 2024):
- «Рост продаж квартир удивляет многих, учитывая мировую экономическую неопределённость».
- «Эксперты отмечают, что высокий спрос обусловлен ограниченным предложением новых объектов».
«НДС вырос, но рынок жилья в Румынии продолжает расти» (Bloomberg, 2024):
- «Повышение НДС не повлияло на спрос на недвижимость, как опасались многие».
- «Иностранные инвесторы по-прежнему видят в Румынии привлекательное направление для инвестиций».
Евросоюз прогнозирует умеренное восстановление экономики Румынии в 2024 и 2025 годах
Еврокомиссия в своём зимнем прогнозе от 15 февраля понизила прогноз экономического роста Румынии до 2,9% на 2024 год и до 3,2% на 2025 год - на 0,2 пункта в каждом из двух лет по сравнению с осенним прогнозом в ноябре. Понижение мягче среднего ухудшения ожиданий ЕС для еврозоны (0,8 пункта), и ожидается, что страна в этом году всё равно покажет более сильный экономический прогресс в Союзе. Экономика Румынии замедлилась до роста в 2% в 2023 году с 4,1% в 2022 году, согласно экспресс-оценкам Евростата, по сравнению с более пессимистичной оценкой Еврокомиссии в 1,8%.
Экономика вернулась к ускорению в последние месяцы 2023 года, и это предвещает хорошие новости для экономической активности в 2024 году. Еврокомиссия говорит, что экономическое восстановление в 2024 году будет обусловлено более высоким ростом частного кредитования и продолжающимся ростом реальных располагаемых доходов. Хотя частное потребление, как ожидается, ускорится, инвестиции также останутся главным вкладом в рост ВВП в этом году. Денежно-кредитная политика должна оставаться жёсткой в 2024 году и смягчаться лишь постепенно по мере снижения инфляционного давления.
Правительство Румынии 12 февраля обновило свой макроэкономический прогноз, предсказав темпы роста 3,4% и 4,0% в этом году и в 2025 году соответственно.
Что касается цен, Союз прогнозирует устойчивое снижение инфляции начиная с января 2024 года. Данные в целом соответствуют целям центрального банка.
С рабочего стола автора:
1. Рынок недвижимости Румынии демонстрирует признаки сильного восстановления, со значительным ростом продаж квартир в начале 2024 года. Такие факторы, как сокращение предложения новых объектов и повышение НДС, не смогли сдержать высокий спрос на недвижимость. Ожидается, что положительная тенденция продолжится и в ближайшие месяцы, что может привести к росту цен на рынке.
2. Евросоюз прогнозирует умеренное восстановление экономики Румынии в 2024 и 2025 годах. Прогноз роста был понижен, но ожидается, что Румыния всё равно покажет более сильный рост, чем в среднем по Европейскому союзу. Основными факторами роста станут более высокий рост частного кредитования, рост реальных располагаемых доходов и продолжение инвестиций в инфраструктуру.
Новая эра для инвесторов: закон о «золотой визе» вступил в силу в Венгрии
С января Венгрия с новыми силами вступает в международную конкуренцию за инвесторов из стран третьего мира: вступает в силу закон о «золотой визе». Таким образом Венгрия хочет привлечь инвесторов не из Европейского союза. По словам эксперта, давшего интервью Economx, Венгрия стремится создать как можно более благоприятную экономическую и правовую среду для соответствующих инвестиций.
Закон о «золотой визе» вступил в силу в январе 2024 года. Его бенефициары - граждане третьих стран, в частности граждане, не принадлежащие ни к странам Европейского союза, ни к странам ЕЭЗ. Для них открылись новые правила и возможности виз и видов на жительство, сказал Гергей Габор Сабо, эксперт Bán, S. Szabó, Rausch & Partners. Таким образом, Венгрия создала новую регуляторную среду, более благоприятную, чем прежде.
«Золотая виза» выдаётся при выполнении установленных законом инвестиционных условий, и при предъявлении этой визы можно подать заявление на получение вида на жительство в Венгрии.
Для чего нужна «золотая виза»?
«Золотая виза» даёт её владельцу право находиться в стране более 90 дней в течение 180-дневного периода, а также многократный въезд и подачу заявления на вид на жительство для инвестора. После получения последнего соответствующее лицо вправе свободно перемещаться по Шенгенской зоне. Максимальный срок действия вида на жительство для инвестора - 10 лет. Его можно продлить ещё на 10 лет. Фактически венгерская правовая система допускает и воссоединение семьи, если инвестор является держателем «золотой визы». Гергей Габор Сабо отметил, что, поскольку инвестиционные условия строгие, тот, кто вложит в Венгрию такую денежную инвестицию, определённо не ищет нескольких туристических дней в Венгрии, а имеет серьёзные намерения.
Инвестиционные условия: после получения «золотой визы» Венгрии соответствующее лицо должно осуществить одну из следующих инвестиций в течение трёх месяцев с момента въезда в Венгрию:
- Приобретение инвестиционных паёв на сумму 250 000 евро, выпущенных фондом недвижимости, зарегистрированным Национальным банком Венгрии. Выполнение остальных условий, установленных законом.
- Приобретение права собственности на не обременённый залогом жилой объект, находящийся в Венгрии, стоимостью не менее 500 000 евро, при условии регистрации запрета на продажу и залог на срок 5 лет с даты продажи.
- Денежное пожертвование в размере не менее одного миллиона евро высшему учебному заведению, управляемому публичным фондом с общественной миссией поддержки преподавания, научных исследований или художественного творчества.
Смена тенденции - рост арендной платы в Венгрии
Снижение цен в конце прошлого года на венгерском рынке аренды остановилось, и тенденция нового года полностью противоположна: арендная плата снова начала расти. В январе среднее по стране повышение арендной платы достигло 1,5%. В Будапеште зафиксирован рост на 1,9% по сравнению с декабрём прошлого года. В годовом сравнении рост цен по стране составил 13%, а в Будапеште он был ниже - «всего» 12%.
Эксперты по недвижимости прогнозируют рост цен в начале 2024 года после падения в прошлом году. Это связано с ростом заработной платы и растущей реальной заработной платой. Это позволило владельцам квартир запрашивать больше.
Индекс арендных цен в Венгрии превысил уровень 2015 года на 23%. В Будапеште он был выше на 17%. Эксперты говорят, что рост арендной платы может привлечь инвесторов на рынок недвижимости. В результате даже цены на недвижимость в Венгрии могут снова начать расти. В Будапеште средняя арендная плата в феврале достигла 250 000 HUF (642 евро) в месяц. В крупных городах средний уровень арендной платы превысил 200 000 HUF в Дебрецене и Секешфехерваре. Оба - важные промышленные центры. В Дебрецене должен быть построен новый завод BMW. Самый дешёвый венгерский город - Бекешчаба с арендной платой всего 95 000 HUF (244 евро) в месяц. Дебрецен, Дьёр и Секешфехервар также являются центрами высшего образования, что повышает арендные цены. В феврале в университетах начался новый семестр, что увеличило спрос.
С рабочего стола автора:
Арендная плата в Венгрии снова начала расти после снижения в прошлом году. Причины включают рост заработной платы, предыдущее снижение арендных цен и высокий спрос на квартиры. Ожидается, что этот рост повлияет как на инвесторов в недвижимость, так и на арендаторов.
- «Мы ожидаем продолжения роста арендной платы на протяжении всего 2024 года», - сказал Андраш Хорват, эксперт по недвижимости в Erste Bank Hungary. «Высокий спрос на квартиры в сочетании с ростом заработной платы будут и дальше оказывать давление на арендные цены.
2. Программа «золотой визы» Венгрии предлагает новые возможности для иностранных инвесторов. Эта программа может привлечь многих инвесторов и привести к экономическому росту в Венгрии.
Прогнозы болгарского рынка жилья на 2024 год: стабильный год и рост цен
В интервью сайту novinite.com Явор Пейчев, генеральный директор «Imoteka» из «Realto Group», сказал, что Болгария может рассчитывать на стабильный год: число сделок с недвижимостью останется на уровне 2023 года, а цены на качественные новые объекты ожидаемо будут постепенно расти.
Эксперт уверенно выразил убеждение, что новое строительство и качественные объекты продолжат умеренный рост, и этот рост сохранится в пределах 2-6%, или, по крайней мере, будет заметен в первой половине года. Он отметил, что ипотечное финансирование останется ключевым фактором мотивации покупателей, поскольку он не ожидает резкого повышения процентной ставки.
Пейчев признал, что, возможно, часть людей предпочтёт аренду, что может оживить этот сегмент рынка. Вместе с тем он подчеркнул, что число сделок и активность покупателей останутся стабильными, несмотря на ожидаемый переход на евро и вступление Болгарии в Шенгенскую зону, которое, по его мнению, является положительным фактором, подбадривающим болгар в решении купить недвижимость. Кроме того, при контролируемой инфляции в стране и небольшом росте спроса по сравнению с предложением эксперт ожидает, что нас ждёт стабильный год.
С рабочего стола автора:
2024 год, как ожидается, будет стабильным для болгарского рынка жилья, с умеренным ростом цен на качественные новые объекты. Такие факторы, как ипотечное финансирование, переход на евро и вступление Болгарии в Шенгенскую зону, как ожидается, окажут благоприятное влияние на рынок.
Согласно анализу отчёта «Болгарский рынок: анализ и прогноз на 2024 год» (PwC, 2023):
- «В 2024 году ожидается умеренный рост цен на жильё, главным образом в крупных городах».
- «Спрос на качественные объекты останется высоким, а ипотечное финансирование по-прежнему будет доступно».
Согласно анализу отчёта «Влияние перехода на евро на болгарский рынок жилья» (Journal of Balkan and Near Eastern Studies, 2023):
- «Переход на евро, как ожидается, приведёт к росту спроса на недвижимость со стороны иностранных инвесторов».
- «Повышенная экономическая стабильность может способствовать росту цен на жильё».
Не дожидаются прекращения огня: израильтяне возвращаются в Грецию
Согласно статье, после остановки инвестиций израильтян в недвижимость Греции в первые дни войны израильские инвесторы вернулись на греческий рынок, несмотря на повышение инвестиционного порога для «золотой визы». Порог, первоначально составлявший 250 тысяч евро, был повышен в июле прошлого года до 500 тысяч евро в районах повышенного спроса, таких как Афины, а примерно за две недели до публикации статьи сообщалось о намерении правительства поднять его до 800 тысяч евро. Согласно индексу Spitogatos, цены росли годовыми темпами 14,8% в центре Афин, 18,8% в Салониках и 23,2% в Пирее, тогда как Банк Греции сообщил в декабре о первых признаках замедления на рынке жилья. В статье также отмечается, что средняя цена за кв. м в Тель-Авиве более чем в четыре с половиной раза выше цены в дорогих районах Афин.
Источник: N12, Кармель Либман, 22.2.24
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית