Teren pe traseul unui drum sau al unui proiect public în România: cum funcționează exproprierea, care este despăgubirea și cum verificați din timp

Cine cumpără un teren sau o casă lângă o zonă în dezvoltare aude adesea de un drum nou, un nod rutier sau o conductă de apă care urmează să treacă prin apropiere. Uneori acesta este un motiv să cumpere. Dar dacă traseul trece chiar prin teren, întrebarea nu mai este valoarea viitoare, ci dacă veți putea construi, vinde și cu ce despăgubire.

Vestea bună: în România, exproprierea aproape niciodată nu îl surprinde pe cel care a verificat. Ea începe cu o hotărâre oficială care aprobă un traseu și o listă de imobile, iar informațiile apar în documente care pot fi obținute înainte de semnare.

1Când poate fi expropriată o proprietate privată în România și potrivit cărei legi?

Doar pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii și doar cu o dreaptă despăgubire plătită în prealabil, așa cum prevede art. 44 alin. (3) din Constituție. Procedura este reglementată de două legi, fiecare cu o altă logică:

În practică, un teren aflat pe traseul unui drum sau al unei linii de infrastructură va fi tratat aproape întotdeauna potrivit Legii 255/2010, așa că în continuare ne concentrăm pe aceasta.

2Cum ajunge un teren pe un traseu de expropriere?

Legea 255/2010 stabilește patru etape (art. 4):

1. Aprobarea proiectului și a traseului. O hotărâre a Guvernului ori a unui consiliu județean sau local aprobă proiectul, amplasamentul și declanșarea exproprierii (art. 5 alin. (1)) și, odată cu aceasta, culoarul de expropriere și lista terenurilor din el (art. 5 alin. (3)).
2. Consemnarea despăgubirii și notificarea. O sumă pentru fiecare proprietar se consemnează în prealabil (art. 7). Proprietarii primesc o notificare, iar lista se afișează la autoritatea locală și se publică pe site-ul expropriatorului. În 20 de zile se depun documentele care dovedesc proprietatea, iar termenul de eliberare stabilit în notificare este de cel puțin 30 de zile lucrătoare (art. 8).
3. Transferul dreptului de proprietate. Decizia de expropriere se emite în 5 zile lucrătoare de la expirarea termenelor (art. 9 alin. (1)), chiar dacă proprietarii nu au răspuns sau nu au fost de acord cu suma (art. 9 alin. (3)). De la acea dată, terenul aparține expropriatorului, cu condiția ca banii să fi fost deja consemnați (art. 9 alin. (4)).
4. Finalizare. Cine pretinde un drept asupra imobilului îl dovedește în fața unei comisii (art. 18). După ce suma a fost stabilită prin hotărâre, banii trebuie să ajungă la proprietari în 90 de zile de la aceasta (art. 21).

Procedura nu se oprește din cauza unui litigiu privind posesia sau proprietatea asupra imobilului (art. 13 alin. (2)). Un astfel de litigiu se soluționează în fața comisiei și în instanță, dar exproprierea continuă.

3Din ce etapă nu se mai poate construi sau cumpăra?

Aceasta este partea critică pentru cumpărător, deoarece legea îngheață terenurile de pe traseu încă înainte de transferul proprietății:

• Nicio autorizație. Din momentul în care ANCPI, agenția de cadastru, transmite autorității locale lista terenurilor de pe traseu, autoritatea nu le mai poate emite autorizație de construire sau orice alt aviz (art. 13 alin. (1)), iar autorizațiile emise prea târziu sunt nule (art. 30 alin. (1)).
• Nicio includere în intravilan. După publicarea hotărârii de aprobare a proiectului, un teren de pe traseu aflat în extravilan nu mai poate fi inclus în intravilan; o astfel de hotărâre este nulă (art. 29 alin. (2)).
• Tranzacții nule. Din momentul publicării hotărârii privind cuantumul despăgubirii, un contract de vânzare asupra imobilului nu este valabil (art. 29 alin. (1)).
• Înghețarea este limitată în timp. Dacă în doi ani de la transmiterea listei nu a fost aprobată declanșarea exproprierii, interdicțiile încetează și se radiază din cartea funciară (art. 13 alin. (3)).

4Cum se stabilește despăgubirea și cum o contestați?

Prima ofertă este întocmită de un evaluator autorizat, membru ANEVAR, asociația evaluatorilor din România, care se raportează, printre altele, la grila camerelor notarilor (Legea 255/2010, art. 11 alin. (7) și (8)).

• Din ce se compune despăgubirea. Potrivit art. 26 din Legea 33/1994, ea cuprinde valoarea reală a imobilului și prejudiciul cauzat proprietarului, ținându-se seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială. Potrivit unei decizii obligatorii a Înaltei Curți de Casație și Justiție (HP 78/2021), și în procedura potrivit Legii 255/2010 instanța ține seama atât de valorile notariale, cât și de criteriile art. 26.
• Contestația. Proprietarul care consideră suma prea mică formulează o acțiune; termenul este cel general de prescripție, care curge de la comunicarea hotărârii privind cuantumul. Contestația nu oprește transferul dreptului de proprietate și nu îl poate ataca (art. 22 alin. (1)).
• Procedura contestației. Judecătorul este asistat de o comisie de trei specialiști (experți), în care fiecare parte are un reprezentant: instanța, expropriatorul și proprietarii (art. 22 alin. (5)). O astfel de acțiune este scutită de taxă de timbru (art. 23 alin. (1)).
• Drepturile altora asupra imobilului. Titularul unui drept de uz, de abitație sau de superficie asupra imobilului îl pierde prin expropriere și primește o despăgubire proprie (Legea 33/1994, art. 28 alin. (3)). Ipoteca ce grevează imobilul se strămută asupra despăgubirii (art. 28 alin. (2)).

5Cum verificați un teren înainte de cumpărare?

1. Certificatul de urbanism de informare (certificat de urbanism). Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, Legea 169/2026, impune includerea în acesta a informațiilor despre exproprierile planificate atunci când proiectul le necesită (art. 253 alin. (4) lit. a)), iar pentru a-l solicita nu este nevoie să fiți proprietar (art. 254).
2. Planul urbanistic general (PUG) și planul urbanistic zonal (PUZ). Art. 46 alin. (1) lit. k) din cod impune marcarea în PUG a imobilelor propuse pentru expropriere. Despre citirea documentațiilor de urbanism am scris în ghidul despre verificarea autorizației de construire și a PUZ.
3. Extras de carte funciară actualizat. Partea a III-a va arăta dacă pe teren s-a înscris o interdicție, o notare de expropriere sau marcarea unui traseu.
4. Hotărârile Guvernului și ale consiliilor. Căutați pe portalul legislativ român, iar pentru proiectele de drumuri naționale și pe site-ul companiei naționale de drumuri CNAIR, care publică o secțiune de exproprieri pentru fiecare proiect, și verificați anexele după numărul cadastral, nu doar după o hartă generală.
5. O cerere scrisă către autoritatea locală. Acolo se afișează listele (art. 8 alin. (1)) și tot acolo puteți primi un răspuns oficial: dacă terenul se află pe un traseu aprobat sau pe unul încă în planificare.
6. Un avocat independent. Verifică documentele și formulează protecțiile din contract.

6Ce protecții merită incluse în contract?

Un contract nu poate opri o expropriere, dar poate stabili cine suportă un risc descoperit târziu. Merită luate în considerare:

• O declarație a vânzătorului că nu are cunoștință de o procedură de expropriere, de un traseu aprobat sau de intenția de a aproba un traseu care afectează terenul.
• O condiție pentru semnare: un certificat de urbanism și un extras de carte funciară actualizate care nu arată date despre expropriere.
• Un mecanism pentru cazul în care informația apare între antecontract și contractul final: dreptul de a vă retrage și restituirea avansului.
• Corelarea termenelor, astfel încât contractul final să nu fie semnat după publicarea unei hotărâri privind cuantumul despăgubirii, caz în care tranzacția este nulă.

7Ce faceți înainte de a semna?

Când un teren se află lângă un proiect de infrastructură, aprobat sau planificat, strângeți înainte de avans un certificat de urbanism actualizat, documentațiile de urbanism aplicabile, extrasul de carte funciară și hotărârile relevante și consfințiți în contract declarațiile și dreptul de retragere. Însoțim cumpărători israelieni în această verificare și la formularea întrebărilor, împreună cu avocați și notari autorizați în România, care se adresează autorităților, redactează contractele și reprezintă în procedurile de despăgubire.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.