باختصار
في رومانيا لا يجوز نزع ملكية عقار خاص إلا لمنفعة عامة يحددها القانون ومقابل تعويض عادل ومسبق (الدستور، المادة 44(3)). وفي معظم مشاريع البنية التحتية، كالطرق والسكك الحديدية والمياه والطاقة، يسري القانون 255/2010: تنتقل الملكية بقرار إداري بعد إيداع التعويض، ولا يمكن المنازعة أمام المحكمة إلا في المبلغ. ويُعتمد المسار بقرار رسمي ويظهر في شهادة التخطيط وفي المخططات وفي السجل العقاري، ولذلك يمكن فحصه قبل الشراء.
أبرز النقاط
- 1يسري القانون 255/2010 على معظم مشاريع البنية التحتية؛ أما القانون 33/1994 فهو القانون العام، ووفقه يتم نزع الملكية بحكم قضائي.
- 2بعد إحالة قائمة العقارات الواقعة في المسار إلى السلطة المحلية، يُحظر إصدار تراخيص لها؛ وإذا لم يُعتمد نزع الملكية خلال سنتين، تُشطب المحظورات (المادة 13).
- 3العقود التي تُوقَّع بعد نشر القرار بمقدار التعويض باطلة (القانون 255/2010، المادة 29(1)).
- 4يُودَع التعويض قبل قرار نزع الملكية ويُدفع خلال 90 يومًا من القرار بمقداره؛ ويمكن الطعن في المبلغ، لا في نقل الملكية.
- 5وفق القانون 169/2026، تتضمن شهادة التخطيط والمخطط العام بيانات عن العقارات المخصصة لنزع الملكية.
من يشتري قطعة أرض أو بيتًا قرب منطقة نامية كثيرًا ما يسمع عن طريق جديد أو تقاطع أو خط مياه سيمر في الجوار. وأحيانًا يكون ذلك سببًا للشراء. لكن إذا مر المسار على القطعة نفسها، فلم يعد السؤال عن القيمة المستقبلية، بل عمّا إذا كنتم ستستطيعون البناء والبيع، وبأي تعويض.
والخبر السار: في رومانيا لا يكاد نزع الملكية يفاجئ من أجرى الفحص. فهو يبدأ بقرار رسمي يعتمد مسارًا وقائمة عقارات، والمعلومات تظهر في مستندات يمكن الحصول عليها قبل التوقيع.
متى يجوز نزع ملكية عقار خاص في رومانيا، ووفق أي قانون؟
فقط لمنفعة عامة يحددها القانون، وفقط مقابل تعويض عادل يُدفع مسبقًا، هكذا تنص المادة 44(3) من الدستور. وينظّم الإجراءَ قانونان، لكل منهما منطق مختلف:
| المسألة | القانون 33/1994 | القانون 255/2010 |
|---|---|---|
| النطاق | نزع الملكية للمنفعة العامة بوجه عام | البنية التحتية الوطنية والمحلية وعلى مستوى المحافظات وفق القائمة في المادة 2: الطرق، والسكك الحديدية، والمترو، والمطارات، والمياه والصرف الصحي، والطاقة، والمستشفيات، وغيرها |
| من يقرر | المحكمة (المادة 1) | الجهة نازعة الملكية، بقرار إداري (المادة 9) |
| متى تنتقل الملكية | عندما تنفّذ الجهة نازعة الملكية ما قرره الحكم (المادة 28(1)) | يوم قرار نزع الملكية، بعد إيداع التعويض (المادة 9(4)) |
| على ماذا يمكن الطعن | على نزع الملكية وعلى التعويض | على مقدار التعويض فقط (المادة 22(1)) |
| إذا لم يُنفَّذ المشروع | يحق للمالكين السابقين طلب استرداد العقار إذا لم يُستخدم خلال سنة (المواد 35 إلى 37) | المسألة تتطلب فحصًا خاصًا بكل حالة |
عمليًّا، القطعة الواقعة في مسار طريق أو خط بنية تحتية ستُعالج في الغالب وفق القانون 255/2010، ولذلك يركّز ما يلي عليه.
بعد إحالة قائمة العقارات الواقعة في المسار إلى السلطة المحلية، يُحظر إصدار تراخيص لها؛ وإذا لم يُعتمد نزع الملكية خلال سنتين، تُشطب المحظورات (المادة 13).
كيف تدخل القطعة في مسار نزع الملكية؟
يحدد القانون 255/2010 أربع مراحل (المادة 4):
- اعتماد المشروع والمسار. يعتمد قرار من الحكومة، أو من مجلس المحافظة أو المجلس المحلي، المشروعَ وموقعه والشروع في نزع الملكية (المادة 5(1))، ومعه شريط نزع الملكية (culoar de expropriere) وقائمة القطع الواقعة فيه (المادة 5(3)).
- إيداع التعويض والإخطار. يُودَع مسبقًا مبلغ لكل مالك (المادة 7). ويتلقى المالكون رسالة، وتُعلَّق القائمة في السلطة المحلية وتُنشر على موقع الجهة نازعة الملكية. وخلال 20 يومًا تُقدَّم المستندات التي تثبت الملكية، ومهلة الإخلاء المحددة في الإخطار 30 يوم عمل على الأقل (المادة 8).
- نقل الملكية. يصدر قرار نزع الملكية خلال 5 أيام عمل من انقضاء المواعيد (المادة 9(1))، حتى لو لم يرد المالكون أو لم يوافقوا على المبلغ (المادة 9(3)). ومن ذلك اليوم تصبح القطعة ملكًا للجهة نازعة الملكية، بشرط أن يكون المال قد أُودع (المادة 9(4)).
- الإنهاء. من يدّعي حقًّا في العقار يثبته أمام لجنة (المادة 18). وبعد تحديد المبلغ بقرار، يجب أن يصل المال إلى المالكين خلال 90 يومًا منه (المادة 21).
ولا يتوقف الإجراء بسبب نزاع على حيازة العقار أو ملكيته (المادة 13(2)). فمثل هذا الخلاف يُحل أمام اللجنة وفي المحكمة، لكن نزع الملكية يستمر.
من أي مرحلة يصبح البناء أو الشراء متعذرًا؟
هذا هو الجزء الحاسم للمشتري، لأن القانون يجمّد القطع الواقعة في المسار حتى قبل انتقال الملكية:
- لا تراخيص. بمجرد أن ترسل ANCPI، وكالة المساحة، إلى السلطة المحلية قائمة القطع الواقعة في المسار، تُمنع السلطة من منحها رخصة بناء أو أي موافقة أخرى (المادة 13(1))، والتراخيص الممنوحة متأخرة باطلة (المادة 30(1)).
- لا ضم إلى المنطقة العمرانية. بعد نشر قرار اعتماد المشروع، لا يجوز ضم قطعة واقعة في المسار إلى المنطقة العمرانية (intravilan) إذا كانت خارجها (extravilan)؛ ومثل هذا القرار باطل (المادة 29(2)).
- الصفقات باطلة. من لحظة نشر القرار بمقدار التعويض، لا يكون عقد البيع على العقار صحيحًا (المادة 29(1)).
- التجميد محدود زمنيًّا. إذا لم يُعتمد الشروع في نزع الملكية خلال سنتين من إحالة القائمة، تنقضي المحظورات وتُشطب من السجل العقاري (المادة 13(3)).
إذا دخلت القطعة المسار بعد الشراء، يسري الإجراء عليكم بصفتكم المالكين المقيّدين: إخطار، و20 يومًا لتقديم المستندات، وتعويض. وخطة البناء التي لم تحصل بعد على رخصة ستتوقف من المرحلة التي أُحيلت فيها القائمة إلى السلطة المحلية. وفي مثل هذا الوضع يُتوجه فورًا إلى محامٍ في رومانيا.
كيف يُحدَّد التعويض، وكيف يُطعن فيه؟
يُعدّ العرض الأول مُقيِّم مرخّص عضو في ANEVAR، الجمعية الرومانية للمُقيِّمين، ويستعين من بين أمور أخرى بجدول غرف كتّاب العدل (القانون 255/2010، المادة 11(7) و(8)).
- مما يتكون التعويض. وفق المادة 26 من القانون 33/1994، يشمل القيمة الحقيقية للعقار والضرر الذي لحق بالمالك، مع مراعاة السعر الذي تُباع به عادةً عقارات مماثلة في السلطة المحلية نفسها. ووفق اجتهاد ملزم للمحكمة العليا في رومانيا (HP 78/2021)، تراعي المحكمة حتى في الإجراء وفق القانون 255/2010 قيم كتّاب العدل ومعايير المادة 26 معًا.
- الطعن. المالك الذي يرى أن المبلغ منخفض يرفع دعوى؛ والمهلة هي مدة التقادم العادية، وتُحسب من تسلّم القرار بالمبلغ. ولا يوقف الطعن نقل الملكية ولا يمكنه المساس به (المادة 22(1)).
- إجراءات الطعن. يستعين القاضي بلجنة من ثلاثة مهنيين (experți)، لكل طرف ممثل فيها: المحكمة، والجهة نازعة الملكية، والمالك (المادة 22(5)). ولا يُدفع رسم عن مثل هذه الدعوى (المادة 23(1)).
- حقوق الآخرين في العقار. من يملك في العقار حق انتفاع أو حق سكنى أو حق سطحية (superficie) يفقده بنزع الملكية ويحصل على تعويض خاص به (القانون 33/1994، المادة 28(3)). والرهن الذي كان على العقار ينتقل إلى التعويض (المادة 28(2)).
كيف تُفحص القطعة قبل الشراء؟
- شهادة التخطيط لأغراض المعلومات (certificat de urbanism). يوجب قانون التخطيط الجديد، القانون 169/2026، تضمينها معلومات عن نزع الملكية المخطط له عندما يتطلبه المشروع (المادة 253(4)(a))، ولا يلزم أن تكونوا المالكين لطلبها (المادة 254).
- المخطط العام (PUG) والمخطط المنطقي (PUZ). توجب المادة 46(1)(k) من القانون تعليم العقارات المقترحة لنزع الملكية في PUG. وقد كتبنا عن قراءة المخططات في الدليل الخاص بفحص رخصة البناء وPUZ.
- شهادة قيد حديثة. سيُظهر الجزء III هل قُيّد على القطعة حظر أو إشارة نزع ملكية أو تعليم مسار.
- قرارات الحكومة والمجالس. يُبحث في بوابة التشريعات الرومانية، وفي مشاريع الطرق الوطنية أيضًا على موقع الشركة الوطنية للطرق CNAIR، التي تنشر قسمًا لنزع الملكية لكل مشروع، وتُفحص الملاحق وفق الرقم المساحي لا وفق خريطة عامة فقط.
- طلب كتابي إلى السلطة المحلية. هناك تُعلَّق القوائم (المادة 8(1))، وهناك أيضًا يمكن الحصول على جواب رسمي: هل القطعة داخل مسار، معتمد أو لا يزال قيد التخطيط.
- محامٍ مستقل. يفحص المستندات ويصوغ الحمايات في العقد.
ما الحمايات التي يحسن إدخالها في العقد؟
لا يستطيع العقد إيقاف نزع الملكية، لكنه يستطيع تحديد من يتحمل الخطر الذي ظهر متأخرًا. ويحسن النظر في:
- إقرار من البائع بأنه لا يعلم بإجراء نزع ملكية، أو بمسار معتمد، أو بنية لاعتماد مسار يمس القطعة.
- شرط للتوقيع: شهادة تخطيط حديثة وشهادة قيد لا تُظهران بيانات عن نزع الملكية.
- آلية لحالة ظهور المعلومات بين العقد التمهيدي والعقد النهائي: حق الانسحاب واسترداد الدفعة المقدمة.
- تنسيق المواعيد، بحيث لا يُوقَّع العقد النهائي بعد نشر قرار بمقدار التعويض، إذ تكون الصفقة حينئذ باطلة.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع؟
عندما تقع القطعة قرب مشروع بنية تحتية، معتمد أو مخطط له، تُجمع قبل الدفعة المقدمة شهادة تخطيط حديثة، والمخططات السارية، وشهادة قيد، والقرارات ذات الصلة، وتُثبَّت في العقد الإقرارات وحق الانسحاب. ونحن نرافق المشترين الإسرائيليين في هذا الفحص وفي صياغة الأسئلة، بالتعاون مع محامين وكتّاب عدل مرخّصين في رومانيا، هم من يتوجهون إلى السلطات، ويحررون العقود، ويمثّلون في إجراءات التعويض.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية لحالة بعينها. وقد دخل قانون التخطيط الجديد حيز النفاذ في أغسطس 2026، وكل إجراء لنزع الملكية يُدرس وفق قراراته وملاحقه.
أسئلة شائعة
هل يمكن إيقاف نزع الملكية وفق القانون 255/2010؟
لا يتوقف الإجراء بسبب نزاع على الحيازة أو الملكية (المادة 13(2)). وبعد قرار نزع الملكية يمكن الطعن أمام المحكمة في مقدار التعويض، لا في نقل الملكية (المادة 22(1)).
متى تُقبض أموال التعويض؟
يُودَع التعويض حتى قبل قرار نزع الملكية (المادة 7)، ويصل الدفع إلى المالكين خلال 90 يومًا من القرار بمقدار التعويض (المادة 21)، بعد أن يثبتوا حقهم أمام اللجنة.
هل يُحسب التعويض وفق سعر السوق؟
وفق المادة 26 من القانون 33/1994 يشمل التعويض القيمة الحقيقية والضرر، مع مراعاة السعر المعتاد لعقارات مماثلة في السلطة المحلية نفسها. ويستند التقييم وفق القانون 255/2010 أيضًا إلى قيم كتّاب العدل، ويحق لمن لا يوافق اللجوء إلى المحكمة.
ماذا يحدث إذا أُلغي المشروع؟
إذا قُيّدت المحظورات ولم يُعتمد الشروع في نزع الملكية خلال سنتين، تنقضي وتُشطب (المادة 13(3) من القانون 255/2010). وفي نزع الملكية وفق القانون 33/1994، يمكن أن يعود العقار الذي لم يُستخدم للغرض خلال سنة إلى المالكين السابقين (المادة 35).
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.