Коротко
В Румынии частное имущество можно экспроприировать только для общественной пользы, установленной законом, и за справедливую и предварительную компенсацию (Конституция, статья 44(3)). К большинству инфраструктурных проектов, таких как дороги, железные дороги, водоснабжение и энергетика, применяется Закон 255/2010: право собственности переходит по административному решению после депонирования компенсации, а в суде можно спорить только о сумме. Трасса утверждается официальным решением и отражается в градостроительном сертификате, в планах и в книге недвижимости, поэтому её можно проверить до покупки.
Главное
- 1Закон 255/2010 применяется к большинству инфраструктурных проектов; Закон 33/1994 является общим законом, по которому экспроприация производится решением суда.
- 2После передачи списка объектов на трассе местной администрации выдавать на них разрешения запрещено; если экспроприация не утверждена в течение двух лет, запреты снимаются (статья 13).
- 3Договоры, заключённые после публикации решения о размере компенсации, ничтожны (Закон 255/2010, статья 29(1)).
- 4Компенсация депонируется до решения об экспроприации и выплачивается в течение 90 дней с даты решения о её размере; сумму можно обжаловать, переход права собственности нельзя.
- 5Согласно Закону 169/2026 градостроительный сертификат и генеральный план содержат сведения об объектах, предназначенных для экспроприации.
Тот, кто покупает участок или дом рядом с развивающимся районом, нередко слышит о новой дороге, развязке или водопроводе, которые должны пройти поблизости. Иногда это повод купить. Но если трасса проходит по самому участку, вопрос уже не в будущей стоимости, а в том, сможете ли вы строить, продать и какую компенсацию получите.
Хорошая новость: в Румынии экспроприация почти никогда не становится неожиданностью для того, кто провёл проверку. Она начинается с официального решения, утверждающего трассу и список объектов, и эти сведения содержатся в документах, которые можно получить до подписания.
Когда в Румынии разрешено экспроприировать частное имущество и по какому закону?
Только для общественной пользы, установленной законом, и только за справедливую компенсацию, выплачиваемую заранее, так устанавливает статья 44(3) Конституции. Процедуру регулируют два закона, у каждого из которых своя логика:
| Вопрос | Закон 33/1994 | Закон 255/2010 |
|---|---|---|
| Сфера применения | Экспроприация для общественной пользы в целом | Национальная, уездная и местная инфраструктура по перечню статьи 2: дороги, железные дороги, метро, аэропорты, водоснабжение и канализация, энергетика, больницы и другое |
| Кто принимает решение | Суд (статья 1) | Экспроприирующий орган административным решением (статья 9) |
| Когда переходит право собственности | Когда экспроприирующий исполнил то, что установлено решением суда (статья 28(1)) | В день решения об экспроприации, после депонирования компенсации (статья 9(4)) |
| Что можно обжаловать | Экспроприацию и компенсацию | Только размер компенсации (статья 22(1)) |
| Если проект не реализуется | Бывшие собственники вправе потребовать объект обратно, если он не использован в течение года (статьи 35-37) | Вопрос требует индивидуальной проверки |
На практике участок, находящийся на трассе дороги или инфраструктурной линии, почти всегда будет рассматриваться по Закону 255/2010, поэтому далее речь идёт о нём.
После передачи списка объектов на трассе местной администрации выдавать на них разрешения запрещено; если экспроприация не утверждена в течение двух лет, запреты снимаются (статья 13).
Как участок попадает на трассу экспроприации?
Закон 255/2010 устанавливает четыре этапа (статья 4):
- Утверждение проекта и трассы. Решение правительства либо уездного или местного совета утверждает проект, его расположение и начало экспроприации (статья 5(1)), а вместе с ним полосу экспроприации (culoar de expropriere) и список участков в ней (статья 5(3)).
- Депонирование компенсации и уведомление. Сумма для каждого собственника депонируется заранее (статья 7). Собственники получают письмо, а список вывешивается в местной администрации и публикуется на сайте экспроприирующего органа. В течение 20 дней подаются документы, подтверждающие право собственности, а срок освобождения, установленный в уведомлении, составляет не менее 30 рабочих дней (статья 8).
- Переход права собственности. Решение об экспроприации выносится в течение 5 рабочих дней после истечения сроков (статья 9(1)), даже если собственники не ответили или не согласились с суммой (статья 9(3)). С этого дня участок принадлежит экспроприирующему органу при условии, что деньги уже депонированы (статья 9(4)).
- Завершение. Тот, кто заявляет о праве на объект, доказывает его перед комиссией (статья 18). После того как сумма установлена решением, деньги должны поступить собственнику в течение 90 дней с даты этого решения (статья 21).
Процедура не приостанавливается из-за спора о владении или о праве собственности на объект (статья 13(2)). Такой спор разрешается перед комиссией и в суде, но экспроприация продолжается.
С какого момента строить или покупать уже нельзя?
Это критически важная часть для покупателя, потому что закон замораживает участки на трассе ещё до перехода права собственности:
- Нет разрешений. Как только ANCPI, кадастровое агентство, направляет местной администрации список участков на трассе, администрации запрещается выдавать на них разрешение на строительство или иное разрешение (статья 13(1)), а разрешения, выданные слишком поздно, ничтожны (статья 30(1)).
- Нет включения в застроенную территорию. После публикации решения об утверждении проекта участок на трассе нельзя включить в застроенную территорию (intravilan), если он находится за её пределами (extravilan); такое решение ничтожно (статья 29(2)).
- Сделки ничтожны. С момента публикации решения о размере компенсации договор купли-продажи объекта недействителен (статья 29(1)).
- Заморозка ограничена во времени. Если в течение двух лет с момента передачи списка начало экспроприации не утверждено, запреты прекращаются и исключаются из книги недвижимости (статья 13(3)).
Если участок попал на трассу после покупки, процедура будет применяться к вам как к зарегистрированным собственникам: уведомление, 20 дней на подачу документов и компенсация. Строительные планы, по которым ещё не получено разрешение, будут остановлены с момента передачи списка местной администрации. В такой ситуации немедленно обращаются к адвокату в Румынии.
Как определяется компенсация и как её обжаловать?
Первоначальное предложение готовит аттестованный оценщик, член ANEVAR, румынской ассоциации оценщиков, и среди прочего он использует сетку палат нотариусов (Закон 255/2010, статья 11(7) и (8)).
- Из чего состоит компенсация. Согласно статье 26 Закона 33/1994 она включает реальную стоимость объекта и ущерб, причинённый собственнику, с учётом цены, по которой обычно продаются аналогичные объекты в той же административно-территориальной единице. Согласно обязательному решению Высшего суда Румынии (HP 78/2021) и в процедуре по Закону 255/2010 суд учитывает как нотариальные стоимости, так и критерии статьи 26.
- Обжалование. Собственник, считающий сумму заниженной, подаёт иск; срок равен обычному сроку исковой давности, исчисляемому с момента получения решения о сумме. Обжалование не приостанавливает переход права собственности и не может его оспорить (статья 22(1)).
- Порядок обжалования. Судье помогает комиссия из трёх специалистов (experți), в которой у каждой стороны есть свой представитель: суд, экспроприирующий орган и собственник (статья 22(5)). Госпошлина по такому иску не уплачивается (статья 23(1)).
- Права других лиц на объект. Тот, кто обладает правом пользования, правом проживания или правом застройки (superficie) на объект, теряет его при экспроприации и получает собственную компенсацию (Закон 33/1994, статья 28(3)). Обременение, лежавшее на объекте, переходит на компенсацию (статья 28(2)).
Как проверить участок до покупки?
- Информационный градостроительный сертификат (certificat de urbanism). Новый Кодекс градостроительства, Закон 169/2026, требует включать в него сведения о планируемых экспроприациях, если они необходимы для проекта (статья 253(4)(a)), и для его получения не нужно быть собственником (статья 254).
- Генеральный план (PUG) и зональный план (PUZ). Статья 46(1)(k) Кодекса требует отмечать в PUG объекты, предлагаемые к экспроприации. О чтении планов мы написали в руководстве о проверке разрешения на строительство и PUZ.
- Актуальная выписка. Часть III покажет, зарегистрированы ли на участке запрет, отметка об экспроприации или обозначение трассы.
- Решения правительства и советов. Ищут на румынском законодательном портале, а для национальных дорожных проектов также на сайте национальной дорожной компании CNAIR, которая публикует раздел об экспроприациях по каждому проекту, и проверяют приложения по кадастровому номеру, а не только по общей карте.
- Письменный запрос в местную администрацию. Там вывешивают списки (статья 8(1)), и там же можно получить официальный ответ: находится ли участок на трассе, утверждённой или ещё проектируемой.
- Независимый адвокат. Проверяет документы и формулирует защитные положения в договоре.
Какие защитные положения стоит включить в договор?
Договор не может остановить экспроприацию, но он может определить, кто несёт риск, выявленный поздно. Стоит рассмотреть:
- Заявление продавца о том, что ему не известно о процедуре экспроприации, об утверждённой трассе или о намерении утвердить трассу, затрагивающую участок.
- Условие подписания: актуальный градостроительный сертификат и выписка, не содержащие сведений об экспроприации.
- Механизм на случай, если сведения обнаружатся между предварительным и окончательным договором: право отказаться от сделки и возврат аванса.
- Согласование сроков, чтобы окончательный договор не был подписан после публикации решения о размере компенсации, поскольку тогда сделка ничтожна.
Что сделать до подписания?
Если участок находится рядом с инфраструктурным проектом, утверждённым или планируемым, до внесения аванса собирают актуальный градостроительный сертификат, применимые планы, выписку и соответствующие решения и закрепляют в договоре заявления и право на отказ от сделки. Мы сопровождаем израильских покупателей в этой проверке и в формулировании вопросов вместе с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые обращаются в органы власти, составляют договоры и представляют интересы в процедурах о компенсации.
Статья содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической консультацией по конкретному случаю. Новый Кодекс градостроительства вступил в силу в августе 2026 года, и каждая процедура экспроприации рассматривается по её решениям и приложениям.
Частые вопросы
Можно ли остановить экспроприацию по Закону 255/2010?
Процедура не приостанавливается из-за спора о владении или праве собственности (статья 13(2)). После решения об экспроприации можно обжаловать в суде размер компенсации, но не переход права собственности (статья 22(1)).
Когда выплачивается компенсация?
Компенсация депонируется ещё до решения об экспроприации (статья 7), а выплата собственнику производится в течение 90 дней с даты решения о размере компенсации (статья 21), после того как он доказал своё право перед комиссией.
Рассчитывается ли компенсация по рыночной цене?
Согласно статье 26 Закона 33/1994 компенсация включает реальную стоимость и ущерб с учётом обычной цены аналогичных объектов в той же административно-территориальной единице. Оценка по Закону 255/2010 опирается также на нотариальные стоимости, и тот, кто не согласен, вправе обратиться в суд.
Что будет, если проект отменят?
Если запреты были зарегистрированы, а в течение двух лет начало экспроприации не утверждено, они прекращаются и исключаются (статья 13(3) Закона 255/2010). При экспроприации по Закону 33/1994 объект, не использованный по назначению в течение года, может вернуться к бывшему собственнику (статья 35).
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.