Legea Nordis în România: cum protejează noua reformă banii investitorului

2026 nu este un an simplu pentru investitorul israelian: costul vieții continuă să preseze, prețurile apartamentelor din Israel nu au scăzut, iar impozitul de achiziție de 8% pentru un al doilea apartament, conform dispoziției temporare prelungite până la sfârșitul lui 2026, face din investiția locală o tranzacție deosebit de scumpă. Nu este de mirare că tot mai mulți investitori privesc dincolo de graniță.

Dar cuvântul „imobiliare în străinătate” are un ecou neplăcut pentru mulți israelieni, după ani de titluri despre proiecte oprite la jumătate și bani înghițiți care nu s-au mai întors. Exact în acest punct România apare ca o poveste surprinzătoare: nu doar datorită unui randament mai mare, ci datorită unei legi noi care schimbă împărțirea riscului.

1Ce este Legea Nordis și ce prevede?

În noiembrie 2025 Parlamentul României a aprobat în unanimitate Legea 207/2025, numită „Legea Nordis”, după numele societății de construcții care a vândut mii de apartamente pe planuri, a încasat avansuri de uneori mai mult de 50% din preț și nu a finalizat proiectele. Printre cei afectați s-au aflat și israelieni. Legea a intrat în vigoare la 11 decembrie 2025 și este cea mai semnificativă reformă a dreptului imobiliar din România din ultimii ani.

Este important de clarificat domeniul ei de aplicare: legea se aplică vânzării de apartamente pe planuri de către dezvoltatori, nu tranzacțiilor second-hand între un vânzător privat și un cumpărător. Acestea sunt cele patru principii centrale:

1. Avansul este limitat la 5% din valoarea proprietății.
2. Contractul de rezervare este limitat la 60 de zile. La expirarea perioadei trebuie semnat un antecontract obligatoriu, iar dacă dezvoltatorul nu respectă acest lucru, el restituie întreaga sumă în 30 de zile.
3. Banii cumpărătorilor sunt blocați într-un cont bancar dedicat și exclusiv proiectului și se eliberează numai în ritmul real al construcției: până la 25% la finalizarea structurii, până la 20% la finalizarea instalațiilor, iar restul spre final. Folosirea banilor în alt scop expune la amenzi de până la 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului.
4. Obligația înscrierii în cartea funciară încă din etapa antecontractului. Fiecare unitate este înscrisă separat și se face o notare în favoarea cumpărătorului, ceea ce previne fenomenul în care aceeași proprietate este vândută mai multor cumpărători. Cum arată situația când nu există o astfel de înscriere se poate vedea în analiza „cazul apartamentului vândut de două ori” de pe site-ul biroului.

2Cum filtrează legea dezvoltatorii speculativi?

În trecut, un dezvoltator mic putea încasa avansuri mari și folosi banii pentru a finanța alte proiecte. Clientul, fără să știe, devenea finanțatorul lui principal și purta tot riscul. Legea Nordis închide acest robinet: când dezvoltatorul nu se mai poate sprijini pe banii clienților ca sursă principală de finanțare, el trebuie să aducă capital propriu.

Conform analizelor publicate de Romania Insider, sistemul bancar oricum cere dezvoltatorilor un capital propriu de circa 30% până la 40% drept condiție pentru finanțare. Rezultatul: cine rămâne pe teren este în principal un actor cu capital real și experiență dovedită.

3Mai este randamentul din România ridicat după lege?

Conform datelor Imobiliare.ro și Global Property Guide, prețurile apartamentelor din București au crescut cu circa 15% până la 17% în cursul lui 2025, iar conform articolului o parte din aceasta reflectă costul noii siguranțe de reglementare. Cu toate acestea, imaginea de ansamblu este în continuare favorabilă investitorului israelian.

Conform raportului Investropa din ianuarie 2026, prognozele de preț din București indică o creștere cumulată a valorii de 25% până la 40% pe parcursul a cinci ani. O prognoză nu este o promisiune, iar articolul original o prezintă ca pe o dată publicată și nu ca pe o promisiune.

Când se îmbină diferențele de randament cu plasa de siguranță a Legii Nordis, rezultă o formulă care nu a existat înainte: randamentul unei piețe emergente cu o protecție a consumatorului care se apropie de standardul vest-european.

4Ce nu rezolvă Legea Nordis și ce se face înainte de semnare?

Legea Nordis protejează împotriva unui singur tip de risc: ca dezvoltatorul să „dispară” cu banii. Nu verifică pentru dumneavoastră înscrierea istorică, autorizațiile de construire, structura terenului în coproprietate sau redactarea contractului. Toate acestea trebuie totuși verificate, cu o însoțire juridică independentă care lucrează în limba română și conform dreptului român, înainte de semnarea antecontractului, nu după. O listă ordonată a acestor verificări se găsește în lista de verificare „Cele 6 verificări înainte de semnarea unei proprietăți în România” de pe site-ul biroului.

Legea Nordis nu este o reformă tehnică, ci trecerea de la o piață care se sprijină doar pe încredere la o piață reglementată și supravegheată. Pentru investitorul israelian care s-a ars în trecut cu promisiuni goale, exact asta căuta: un loc în care banii sunt protejați, iar randamentul este real.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.