Коротко
Закон Nordis (закон 207/2025), вступивший в силу в Румынии 11 декабря 2025 года, применяется к продаже квартир на стадии проекта застройщиками. Он ограничивает аванс 5% от стоимости, блокирует средства покупателей на специальном счёте, который высвобождается по ходу строительства, и требует регистрации в земельной книге уже на стадии предварительного договора. Закон защищает от исчезновения застройщика с деньгами, но не заменяет независимую юридическую проверку объекта.
Главное
- 1Закон 207/2025 («закон Nordis») вступил в силу 11 декабря 2025 года и применяется к продаже квартир на стадии проекта от застройщиков, а не к сделкам на вторичном рынке между частным продавцом и покупателем.
- 2Аванс ограничен 5% от стоимости объекта, а договор о резервировании - 60 днями, по истечении которых должен быть подписан обязывающий предварительный договор.
- 3Средства покупателей блокируются на специальном банковском счёте проекта и высвобождаются по ходу строительства: до 25% по завершении каркаса, до 20% по завершении инженерных систем, а остаток - ближе к завершению.
- 4Каждая единица регистрируется в земельной книге уже на стадии предварительного договора с отметкой о предостережении в пользу покупателя, что исключает двойную продажу.
- 5Закон защищает от одного риска - что застройщик «исчезнет» с деньгами - но не от проблем исторической регистрации, строительных разрешений, структуры земельного участка или формулировок договора.
2026 год непрост для израильского инвестора: высокая стоимость жизни продолжает давить, цены на квартиры в Израиле не снизились, а налог на приобретение 8% на вторую квартиру, по временной норме, продлённой до конца 2026 года, делает местную инвестицию особенно дорогой сделкой. Неудивительно, что всё больше инвесторов смотрят за границу.
Но у слов «недвижимость за границей» для многих израильтян неприятный отклик после лет заголовков о проектах, остановившихся на полпути, и о деньгах, которые были поглощены и не вернулись. Именно здесь Румыния выглядит неожиданной историей: не только благодаря более высокой доходности, но и благодаря новому закону, меняющему распределение риска.
Что такое закон Nordis и что он устанавливает?
В ноябре 2025 года парламент Румынии единогласно принял закон 207/2025, известный как «закон Nordis», по названию строительной компании, которая продала тысячи квартир на стадии проекта, брала авансы, порой превышавшие 50% стоимости, и не завершила проекты. Среди пострадавших были и израильтяне. Закон вступил в силу 11 декабря 2025 года и является наиболее значимой реформой румынского законодательства о недвижимости за последние годы.
Важно прояснить сферу его применения: закон применяется к продаже квартир на стадии проекта застройщиками, а не к сделкам на вторичном рынке между частным продавцом и покупателем. Вот четыре главных принципа:
- Аванс ограничен только 5% от стоимости объекта.
- Договор о резервировании ограничен 60 днями. По истечении срока должен быть подписан обязывающий предварительный договор, а если застройщик этого не соблюдает, он возвращает все деньги в течение 30 дней.
- Средства покупателей блокируются на специальном банковском счёте, предназначенном исключительно для проекта, и высвобождаются только по ходу фактического строительства: до 25% по завершении каркаса, до 20% по завершении инженерных систем, а остаток - ближе к завершению. Использование средств не по назначению грозит штрафами до 1% оборота застройщика.
- Обязанность регистрации в земельной книге уже на стадии предварительного договора. Каждая единица регистрируется отдельно, и в пользу покупателя вносится отметка о предостережении, что исключает явление, при котором один и тот же объект продаётся нескольким покупателям. Как это выглядит при отсутствии такой регистрации, можно увидеть в разборе «дела о дважды проданной квартире» на сайте конторы.
Аванс ограничен 5% от стоимости объекта, а договор о резервировании - 60 днями, по истечении которых должен быть подписан обязывающий предварительный договор.
Как закон отсеивает спекулятивных застройщиков?
Раньше небольшой застройщик мог брать высокие авансы и использовать деньги для финансирования других проектов. Клиент, сам того не зная, становился его главным финансистом и нёс весь риск. Закон Nordis закрывает этот кран: когда застройщик не может опираться на деньги клиентов как на основной источник финансирования, он обязан привлекать собственный капитал.
Согласно анализам, опубликованным в Romania Insider, банковская система и без того требует от застройщиков собственного капитала около 30-40% как условие финансирования. Результат: на площадке остаётся в основном игрок с реальным капиталом и подтверждённым опытом.
Остаётся ли доходность в Румынии высокой после принятия закона?
По данным Imobiliare.ro и Global Property Guide, цены на квартиры в Бухаресте выросли примерно на 15-17% в течение 2025 года, и, согласно статье, часть этого отражает стоимость нового регуляторного обеспечения безопасности. Тем не менее общая картина по-прежнему благоприятна для израильского инвестора.
| Показатель | Израиль | Бухарест |
|---|---|---|
| Средняя валовая арендная доходность (Global Property Guide, Q3 2025) | около 3,1% | около 6-7,5%, а в развивающихся районах и 8% и выше |
| Налог на приобретение второй квартиры | 8% с первого шекеля | Существенно ниже |
| Влияние на статус «единственной квартиры» в Израиле | - | Покупка в Румынии статус не затрагивает |
Согласно отчёту Investropa за январь 2026 года, прогнозы цен в Бухаресте указывают на совокупный рост стоимости на 25-40% за пять лет. Прогноз не является обещанием, и исходная статья подаёт его как опубликованные данные, а не как гарантию.
Когда разницу в доходности соединяют с защитной сеткой закона Nordis, возникает формула, которой раньше не существовало: доходность развивающегося рынка с защитой потребителей, приближающейся к западноевропейскому стандарту.
Что закон Nordis не решает и что делать перед подписанием?
Закон Nordis защищает от одного вида риска: что застройщик «исчезнет» с деньгами. Он не проверит за вас историческую регистрацию, строительные разрешения, структуру общего земельного участка или формулировки договора. Всё это по-прежнему необходимо проверять, с независимым юридическим сопровождением, работающим на румынском языке и по румынскому праву, до подписания предварительного договора, а не после. Упорядоченный перечень этих проверок приведён в чек-листе «6 проверок перед подписанием по объекту в Румынии» на сайте конторы.
Закон Nordis - не техническая реформа, а переход от рынка, опирающегося лишь на доверие, к регулируемому и контролируемому рынку. Для израильского инвестора, ранее обжёгшегося на пустых обещаниях, это именно то, что он искал: место, где деньги защищены, а доходность реальна.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию или инвестиционную рекомендацию. Информация актуальна на момент публикации (июль 2026 года), а законы, нормативные акты и налоговые ставки могут меняться. Перед любым решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию с учётом ваших обстоятельств.
Частые вопросы
Что такое закон Nordis в Румынии?
Закон 207/2025, принятый в ноябре 2025 года и вступивший в силу 11 декабря 2025 года. Он регулирует продажу квартир на стадии проекта застройщиками и защищает средства покупателей после случая строительной компании Nordis, которая брала авансы и не завершила проекты.
Применяется ли закон Nordis к покупке квартиры на вторичном рынке?
Нет. Закон применяется к продаже квартир на стадии проекта застройщиками, а не к сделкам на вторичном рынке между частным продавцом и покупателем.
Каков допустимый размер аванса по закону Nordis?
Аванс ограничен 5% от стоимости объекта. Договор о резервировании ограничен 60 днями, по истечении которых должен быть подписан обязывающий предварительный договор. Если застройщик этого не соблюдает, он возвращает все деньги в течение 30 дней.
Как по закону защищены средства покупателей?
Средства блокируются на специальном банковском счёте, предназначенном исключительно для проекта, и высвобождаются по ходу строительства: до 25% по завершении каркаса, до 20% по завершении инженерных систем, а остаток - ближе к завершению. Использование средств не по назначению грозит штрафами до 1% оборота застройщика.
Отменяет ли закон Nordis необходимость юридической проверки?
Нет. Закон защищает от исчезновения застройщика с деньгами, но не проверяет историческую регистрацию, строительные разрешения, структуру общего земельного участка или формулировки договора. Это необходимо проверять с независимым юридическим сопровождением до подписания предварительного договора.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.