باختصار
يسري قانون نورديس (القانون 207/2025)، الذي دخل حيز التنفيذ في رومانيا في 11 كانون الأول/ديسمبر 2025، على بيع الشقق على الورق من المطورين. فهو يحدد العربون بـ 5% من القيمة، ويحبس أموال المشترين في حساب مخصص تُحرَّر منه الأموال بحسب وتيرة البناء، ويلزم بالتسجيل في الطابو منذ العقد التمهيدي. ويحمي القانون من اختفاء المطور بالمال، لكنه لا يغني عن فحص قانوني مستقل للعقار.
أبرز النقاط
- 1دخل القانون 207/2025 («قانون نورديس») حيز التنفيذ في 11 كانون الأول/ديسمبر 2025 ويسري على بيع الشقق على الورق من المطورين، وليس على صفقات المستعمل بين بائع خاص ومشترٍ.
- 2العربون محدود بـ 5% من قيمة العقار، واتفاق التسجيل محدود بـ 60 يومًا، وبعد انتهاء المدة يجب التوقيع على عقد تمهيدي ملزم.
- 3تُحبس أموال المشترين في حساب مصرفي مخصص للمشروع وتُحرَّر بحسب وتيرة البناء: حتى 25% عند إكمال الهيكل، وحتى 20% عند إكمال الأنظمة، والباقي قبيل الانتهاء.
- 4تُسجَّل كل وحدة في الطابو منذ مرحلة العقد التمهيدي مع ملاحظة تحذير لصالح المشتري، وهو ما يمنع البيع المزدوج.
- 5يحمي القانون من خطر واحد - أن «يختفي» المطور بالمال - وليس من التسجيل التاريخي ولا رخص البناء ولا هيكل الأرض ولا صياغة العقد.
عام 2026 ليس عامًا بسيطًا للمستثمر الإسرائيلي: فغلاء المعيشة يواصل الضغط، وأسعار الشقق في إسرائيل لم تنخفض، وضريبة الشراء البالغة 8% على الشقة الثانية، بموجب الأمر المؤقت الذي مُدِّد حتى نهاية 2026، تجعل الاستثمار المحلي صفقة باهظة الكلفة. ولا عجب أن يزداد عدد المستثمرين الذين ينظرون إلى ما وراء الحدود.
لكن لعبارة «عقارات في الخارج» وقعًا غير سار لدى كثير من الإسرائيليين، بعد سنوات من العناوين عن مشاريع توقفت في منتصفها وأموال ابتُلعت ولم تعد. وفي هذه النقطة بالضبط تبرز رومانيا بوصفها قصة مفاجئة: ليس بفضل عائد أعلى فحسب، بل بفضل قانون جديد يغيّر توزيع المخاطر.
ما هو قانون نورديس وماذا ينص عليه؟
في تشرين الثاني/نوفمبر 2025 أقر البرلمان الروماني بالإجماع القانون 207/2025، المعروف باسم «قانون نورديس»، نسبةً إلى شركة البناء التي باعت آلاف الشقق على الورق، وجبت عرابين بلغت أحيانًا أكثر من 50% من الثمن ولم تستكمل المشاريع. وكان بين المتضررين إسرائيليون أيضًا. ودخل القانون حيز التنفيذ في 11 كانون الأول/ديسمبر 2025، وهو أهم إصلاح في قوانين العقارات في رومانيا في السنوات الأخيرة.
ومن المهم توضيح نطاق سريانه: يسري القانون على بيع الشقق على الورق من المطورين، وليس على صفقات المستعمل بين بائع خاص ومشترٍ. وهذه هي المبادئ الأربعة الرئيسية:
- العربون محدود بـ 5% من قيمة العقار فقط.
- اتفاق التسجيل محدود بـ 60 يومًا. وبعد انتهاء المدة يجب التوقيع على عقد تمهيدي ملزم، وإذا لم يلتزم المطور بذلك فإنه يرد المال كاملًا خلال 30 يومًا.
- تُحبس أموال المشترين في حساب مصرفي مخصص وحصري للمشروع، ولا تُحرَّر إلا بحسب وتيرة البناء الفعلية: حتى 25% عند إكمال الهيكل، وحتى 20% عند إكمال الأنظمة، والباقي قبيل الانتهاء. واستخدام الأموال لغرض آخر يعرّض لغرامات تصل إلى 1% من رقم أعمال المطور.
- واجب التسجيل في الطابو منذ مرحلة العقد التمهيدي. تُسجَّل كل وحدة على حدة وتُسجَّل ملاحظة تحذير لصالح المشتري، وهو ما يمنع ظاهرة بيع العقار نفسه لعدة مشترين. وكيف يبدو الأمر عند غياب تسجيل كهذا يمكن رؤيته في تحليل «قضية الشقة المباعة مرتين» على موقع المكتب.
العربون محدود بـ 5% من قيمة العقار، واتفاق التسجيل محدود بـ 60 يومًا، وبعد انتهاء المدة يجب التوقيع على عقد تمهيدي ملزم.
كيف يقصي القانون المطورين المضاربين؟
في الماضي كان بإمكان مطور صغير أن يجبي عرابين مرتفعة ويستخدم المال لتمويل مشاريع أخرى. وكان العميل، دون أن يدري، يصبح ممولَه الرئيسي ويتحمل كل المخاطرة. ويغلق قانون نورديس هذا الصنبور: فعندما لا يستطيع المطور الاعتماد على أموال العملاء مصدرًا رئيسيًّا للتمويل، عليه أن يجلب رأس مال من عنده.
وبحسب تحليلات نُشرت في Romania Insider، فإن المنظومة المصرفية تشترط أصلًا على المطورين رأس مال ذاتيًّا نحو 30% إلى 40% شرطًا للتمويل. والنتيجة: من يبقى في الميدان هو أساسًا لاعب ذو رأس مال حقيقي وخبرة مثبتة.
هل ما زال العائد في رومانيا مرتفعًا بعد القانون؟
بحسب بيانات Imobiliare.ro وGlobal Property Guide، ارتفعت أسعار الشقق في بوخارست بنحو 15% إلى 17% خلال 2025، وبحسب المقال فإن جزءًا من ذلك يعكس كلفة الأمان التنظيمي الجديد. ومع ذلك، تظل الصورة العامة ملائمة للمستثمر الإسرائيلي.
| المعطى | إسرائيل | بوخارست |
|---|---|---|
| متوسط عائد الإيجار الإجمالي (Global Property Guide، الربع الثالث 2025) | نحو 3.1% | نحو 6% إلى 7.5%، وحتى 8% فأكثر في أحياء ناشئة |
| ضريبة الشراء على الشقة الثانية | 8% من الشيكل الأول | أدنى بكثير |
| الأثر في وضع «الشقة الوحيدة» في إسرائيل | - | الشراء في رومانيا لا يمس بالوضع |
وبحسب تقرير Investropa الصادر في كانون الثاني/يناير 2026، تشير توقعات الأسعار في بوخارست إلى ارتفاع تراكمي في القيمة بنسبة 25% إلى 40% على مدى خمس سنوات. والتوقع ليس وعدًا، والمقال الأصلي يعرضه بوصفه معطًى نُشر وليس وعدًا.
وعندما نجمع فروق العائد مع شبكة الأمان التي يوفرها قانون نورديس، تنشأ معادلة لم تكن موجودة من قبل: عائد سوق ناشئة مع حماية للمستهلك تقترب من المعيار الغربي الأوروبي.
ما الذي لا يحله قانون نورديس، وماذا نفعل قبل التوقيع؟
يحمي قانون نورديس من نوع واحد من المخاطر: أن «يختفي» المطور بالمال. فهو لا يفحص عنكم التسجيل التاريخي ولا رخص البناء ولا هيكل الأرض المشتركة ولا صياغة العقد. وهذه كلها ما زال يلزم فحصها، بمرافقة قانونية مستقلة تعمل باللغة الرومانية ووفق القانون الروماني، قبل التوقيع على العقد التمهيدي وليس بعده. وقائمة منظمة بهذه الفحوص ترد في قائمة الفحص «الفحوص الستة قبل التوقيع على عقار في رومانيا» على موقع المكتب.
قانون نورديس ليس إصلاحًا فنيًّا بل انتقال من سوق تعتمد على الثقة وحدها إلى سوق منظمة ومراقبة. وبالنسبة إلى المستثمر الإسرائيلي الذي اكتوى في الماضي بوعود فارغة، فهذا بالضبط ما كان يبحث عنه: مكان تُحمى فيه الأموال، ويكون فيه العائد حقيقيًّا.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط ولا يشكل استشارة قانونية أو استشارة ضريبية أو توصية استثمارية. والمعلومات صحيحة حتى موعد نشرها (تموز/يوليو 2026)، وقد تتغير القوانين والأنظمة ونسب الضريبة. وقبل أي قرار أو إجراء قانوني يُوصى بالحصول على استشارة فردية تناسب ظروفكم.
أسئلة شائعة
ما هو قانون نورديس في رومانيا؟
هو القانون 207/2025، الذي أُقر في تشرين الثاني/نوفمبر 2025 ودخل حيز التنفيذ في 11 كانون الأول/ديسمبر 2025. وهو ينظم بيع الشقق على الورق من المطورين ويحمي أموال المشترين، في أعقاب شركة البناء نورديس التي جبت عرابين ولم تستكمل المشاريع.
هل يسري قانون نورديس على شراء شقة مستعملة؟
لا. يسري القانون على بيع الشقق على الورق من المطورين، وليس على صفقات المستعمل بين بائع خاص ومشترٍ.
ما مقدار العربون المسموح به بموجب قانون نورديس؟
العربون محدود بـ 5% من قيمة العقار. واتفاق التسجيل محدود بـ 60 يومًا، وبعد انتهاء المدة يجب التوقيع على عقد تمهيدي ملزم. وإذا لم يلتزم المطور بذلك فإنه يرد المال كاملًا خلال 30 يومًا.
كيف تُحمى أموال المشترين بموجب القانون؟
تُحبس الأموال في حساب مصرفي مخصص وحصري للمشروع، وتُحرَّر بحسب وتيرة البناء: حتى 25% عند إكمال الهيكل، وحتى 20% عند إكمال الأنظمة، والباقي قبيل الانتهاء. واستخدام الأموال لغرض آخر يعرّض لغرامات تصل إلى 1% من رقم أعمال المطور.
هل يغني قانون نورديس عن الفحص القانوني؟
لا. فالقانون يحمي من اختفاء المطور بالمال، لكنه لا يفحص التسجيل التاريخي ولا رخص البناء ولا هيكل الأرض المشتركة ولا صياغة العقد. وهذه يجب فحصها بمرافقة قانونية مستقلة قبل التوقيع على العقد التمهيدي.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.