Pe scurt
O tranzacție imobiliară fără capital propriu nu există: există tranzacții în care altcineva vă împrumută avansul. O bancă românească finanțează doar o parte din valoarea imobilului potrivit Regulamentului 17/2012 al băncii centrale, astfel încât „fără avans” înseamnă aproape întotdeauna un împrumut suplimentar de la o bancă din Israel, de la dezvoltator sau de la un creditor privat. Verificați cine este creditorul, care sunt dobânda și garanția, care este rata combinată și ce se întâmplă dacă creditul ipotecar nu este aprobat în ziua predării.
Ce este important de reținut
- 1Potrivit Regulamentului BNR 17/2012, un credit pentru locuință ajunge până la 85% din valoare în lei și 75%-80% în euro; restul provine întotdeauna dintr-o altă sursă.
- 2„Fără avans” nu reduce prețul, ci adaugă un împrumut; într-un exemplu ilustrativ rata lunară crește cu aproximativ 44%.
- 3Un credit de nevoi personale în Israel garantat cu un apartament este limitat potrivit facilității acordate de Supraveghetorul Băncilor, iar locuința din Israel este garanția.
- 4Punctul sensibil este ziua predării: dacă banca românească refuză sau aprobă mai puțin, este necesară o sursă pentru diferență.
- 5Un creditor privat care acordă împrumuturi ca activitate economică trebuie să fie autorizat; cereți denumirea completă și numărul autorizației și verificați-le.
Se poate cumpăra cu adevărat un imobil în România fără avans?
Nu în sensul literal. O bancă românească finanțează doar o parte din valoarea imobilului, iar partea lipsă provine dintr-un împrumut suplimentar pe care îl rambursați. Adevărata întrebare este cine vă împrumută „avansul”, în ce condiții și care este garanția.
Astfel de oferte ajung pe piața israeliană în formulări diferite. Nu există niciun motiv să le respingeți din start, dar trebuie să vedeți cele două împrumuturi împreună, pe o singură pagină, înainte de a discuta despre imobilul în sine.
„Fără avans” nu reduce prețul, ci adaugă un împrumut; într-un exemplu ilustrativ rata lunară crește cu aproximativ 44%.
Cât finanțează o bancă românească și de ce nu totul?
Regulamentul 17/2012 al Băncii Naționale a României (BNR) stabilește plafoane de finanțare pentru creditele pentru locuințe: până la 85% pentru un credit în lei și 75%-80% pentru un credit în euro, în funcție de moneda venitului. Un plafon nu este un angajament. Suma efectivă decurge din venitul dumneavoastră, din evaluare și din politica băncii.
Prin urmare, atunci când se oferă „finanțare integrală”, diferența dintre ce acordă banca și preț provine din altă parte, iar aceasta este partea care trebuie verificată.
De unde provine „avansul” finanțat?
| Structură | Cine împrumută | Ce verificați |
|---|---|---|
| Credit de nevoi personale în Israel | O bancă israeliană, cu ipotecă asupra apartamentului dumneavoastră din Israel | Gradul de finanțare, dobânda și faptul că locuința din Israel este garanția |
| Amânarea plății către dezvoltator | Dezvoltatorul | Când se înscrie proprietatea pe numele dumneavoastră și ce se întâmplă la întârzierea unei plăți |
| Împrumut de la un creditor privat | O societate de creditare sau un grup de investitori | Autorizație, dobândă, indexare, garanție și penalități |
| Credit punte până la creditul ipotecar | O bancă sau un creditor privat | Ce se întâmplă dacă creditul ipotecar nu este aprobat |
- Ipotecarea apartamentului din Israel. Supraveghetorul Băncilor a permis, inițial ca dispoziție temporară din perioada războiului și ulterior ca regim permanent, un credit de nevoi personale de până la 70% din valoarea apartamentului ipotecat, componenta de peste 50% fiind limitată la 200.000 ILS. Totodată, la 1.10.2026 au intrat în vigoare noi reguli privind raportul dintre rată și venit, astfel încât banca vă va evalua potrivit regulilor aplicabile în ziua depunerii cererii. Avantajul este o dobândă relativ avantajoasă; dezavantajul este că apartamentul în care locuiți servește drept garanție.
- Credit de la dezvoltator. Chiar și atunci când nu s-a stabilit dobândă, este vorba de o datorie. Întrebarea decisivă este când veți fi înscriși ca proprietari: dacă abia la sfârșitul plății în rate, veți plăti ani de zile pentru un imobil înscris pe numele altcuiva.
- Creditor nebancar. În Israel, cine acordă credite ca activitate economică are nevoie de o autorizație a Autorității Pieței de Capital în temeiul Legii privind supravegherea serviciilor financiare (servicii financiare reglementate), 5776-2016. În România, instituțiile financiare nebancare (IFN) figurează în registrele băncii centrale.
Cât costă în realitate combinarea celor două împrumuturi?
Ilustrarea următoare se bazează pe ipoteze simplificate, pentru un imobil cu prețul de 300.000 de euro:
| Componentă | Sumă | Ipoteza privind dobânda și durata | Rată lunară aproximativă |
|---|---|---|---|
| Credit ipotecar românesc de 70%, sub rezerva aprobării băncii | 210.000 de euro | 6,5%, 30 de ani | Aproximativ 1.327 de euro |
| Împrumut pentru „avans”, 30% | 90.000 de euro | 4,75%, 20 de ani | Aproximativ 582 de euro (plătiți în shekeli) |
| Total | 300.000 de euro | Aproximativ 1.909 euro pe lună |
Dobânda românească din exemplu este apropiată de rata dobânzii de politică monetară a BNR, de 6,50%, și de indicele IRCC, care este de 5,57% în trimestrul al patrulea din 2026. Dobânda israeliană din exemplu este dobânda prime, de 4,75%, după ce Banca Israelului a redus dobânda la 3,25% în septembrie 2026. Dobânda pe care o veți obține efectiv depinde de dumneavoastră și de creditor, iar diferența dintre moneda venitului și moneda de rambursare adaugă un nivel de risc.
Ce se întâmplă în ziua predării dacă creditul ipotecar nu este aprobat?
Acesta este punctul cel mai sensibil. La o cumpărare în faza de proiect, creditul ipotecar românesc se acordă de regulă când imobilul este finalizat, iar până atunci „avansul” finanțat a fost deja plătit dezvoltatorului. În această etapă există trei scenarii:
- Banca aprobă și începeți să plătiți două împrumuturi.
- Banca aprobă mai puțin, de exemplu pentru că evaluarea este mai mică decât prețul, iar diferența trebuie acoperită.
- Banca refuză din cauza unei schimbări a venitului, a dobânzii sau a politicii. Atunci se pun întrebările cine finanțează restul, dacă există un drept de denunțare și ce se va întâmpla cu banii plătiți.
Cereți un răspuns scris pentru fiecare dintre cele trei scenarii. O ofertă serioasă poate răspunde la toate.
Ce întrebări puneți înainte de a semna?
- Identitatea creditorului: denumirea completă a entității care finanțează partea lipsă și un număr de autorizație care poate fi verificat.
- Condițiile împrumutului suplimentar: cota, dobândă fixă sau variabilă și baza de indexare.
- Garanția: ipotecă asupra imobilului din România, asupra apartamentului din Israel sau garanția dumneavoastră personală.
- Rata combinată: suma lunară totală pentru ambele împrumuturi și defalcarea ei pe monede.
- Stadiul aprobării românești: dacă există o aprobare de principiu de la bancă și ce documente i-au fost depuse.
- Scenariul refuzului: ce prevede contractul dacă, la predare, banca respinge cererea sau aprobă o sumă mai mică.
- Destinația plăților: la cumpărarea de la un dezvoltator, Legea 207/2025 („legea Nordis”), ale cărei reguli sunt integrate din 25.8.2026 în articolul 422(6) până la 422(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), impune depunerea banilor în contul dedicat al proiectului.
Și încă o întrebare pe care merită să v-o puneți: ați cumpăra acest imobil și cu un avans obișnuit? Dacă răspunsul este nu, se poate ca finanțarea să fie cea care vă vinde imobilul.
Cui i s-ar putea potrivi o astfel de variantă?
Se poate potrivi celui care are un venit stabil suficient pentru ambele împrumuturi, un apartament în Israel cu capital disponibil și un plan clar pentru cazul în care creditul ipotecar nu va fi aprobat. Se potrivește mai puțin celui al cărui venit abia acoperă rata, celui pentru care locuința din Israel este singurul bun sau celui care se bazează pe faptul că totul se va rezolva la predare. Un împrumut israelian se înregistrează și în registrul datelor de credit și influențează capacitatea de a împrumuta în Israel.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă asistăm
Înainte de a vă angaja, este recomandabil să adunați condițiile ambelor împrumuturi, să solicitați o aprobare de principiu de la banca românească și să obțineți în scris răspunsurile pentru cele trei scenarii ale predării. Analizăm împreună contractul de cumpărare și documentele de finanțare, verificăm identitatea creditorului și garanțiile și marcăm lacunele. Semnarea contractului de vânzare și a ipotecii în România are loc la un notar autorizat local, cu asistența unui avocat român.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la data de octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică sau financiară. Dobânzile din exemplu sunt doar ilustrative, iar orice împrumut este supus aprobării creditorului și condițiilor dumneavoastră personale.
Întrebări frecvente
Se poate cumpăra cu adevărat un imobil în România fără avans?
Nu în sensul literal. O bancă românească finanțează doar o parte din valoare, potrivit plafoanelor BNR, iar „fără avans” înseamnă că partea lipsă provine dintr-un împrumut suplimentar, de la o bancă din Israel, de la dezvoltator sau de la un creditor privat, iar dumneavoastră le rambursați pe amândouă.
Cât se poate împrumuta printr-un credit de nevoi personale în Israel?
Potrivit facilității acordate de Supraveghetorul Băncilor, până la 70% din valoarea apartamentului ipotecat, cu condiția ca partea de peste 50% să nu depășească 200.000 ILS. Banca analizează și capacitatea de rambursare, iar apartamentul din Israel servește drept garanție.
Care este cel mai mare risc al unei astfel de variante?
Intervalul dintre semnare și predare. Dacă la finalul construcției banca românească nu aprobă creditul ipotecar sau aprobă mai puțin, restul trebuie acoperit. Ce se întâmplă în acest scenariu trebuie verificat din timp, în scris.
Cum verific că o entitate care îmi împrumută bani funcționează legal?
În Israel, cine acordă credite ca activitate economică are nevoie de o autorizație de la Autoritatea Pieței de Capital. În România, entitățile financiare nebancare sunt înscrise în registrele băncii centrale. Cereți denumirea completă și numărul autorizației.
Schimbă „fără avans” prețul imobilului?
Nu. Prețul rămâne același, iar la el se adaugă costul finanțării părții pe care ați împrumutat-o. Comparați costul total, prețul plus dobânda, cu o ofertă fără finanțare suplimentară.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.