باختصار
لا توجد صفقة عقارية بلا رأس مال ذاتي: هناك صفقات يُقرضكم فيها طرف آخر رأس المال الذاتي. فالبنك الروماني يموّل جزءًا فقط من قيمة العقار وفقًا للائحة 17/2012 الصادرة عن البنك المركزي، ولذلك فإن «بلا رأس مال ذاتي» يعني في الغالب قرضًا إضافيًّا من بنك في إسرائيل أو من المطوّر أو من جهة خاصة. ويُفحص مَن المُقرض، وما الفائدة والضمان، وما القسط المجمّع، وماذا يحدث إذا لم يُوافَق على الرهن العقاري يوم التسليم.
أبرز النقاط
- 1وفقًا للائحة BNR رقم 17/2012، يصل قرض السكن إلى 85% من القيمة بالليو، وإلى ما بين 75% و80% باليورو؛ والباقي يأتي دائمًا من مصدر آخر.
- 2«بلا رأس مال ذاتي» لا يخفض الثمن بل يضيف قرضًا؛ وفي مثال توضيحي يرتفع القسط الشهري بنحو 44%.
- 3القرض لأي غرض في إسرائيل برهن شقة محدود وفق تسهيل المشرف على البنوك، والمنزل في إسرائيل هو الضمان.
- 4النقطة الحساسة هي يوم التسليم: إذا رفض البنك الروماني أو وافق على مبلغ أقل، يلزم مصدر للباقي.
- 5الجهة الخاصة التي تُقرض بوصفها نشاطًا تجاريًّا ملزمة بترخيص؛ فاطلبوا الاسم الكامل ورقم الترخيص وتحققوا منهما.
هل يمكن حقًّا شراء عقار في رومانيا بلا رأس مال ذاتي؟
ليس بالمعنى الحرفي. فالبنك الروماني يموّل جزءًا فقط من قيمة العقار، والجزء الناقص يأتي من قرض إضافي تسددونه. والسؤال الحقيقي هو: مَن يُقرض «رأس المال الذاتي»، وبأي شروط، وما الضمان.
تصل عروض كهذه إلى السوق الإسرائيلية بصيغ متغيرة. ولا سبب لرفضها مسبقًا، لكن ينبغي النظر إلى القرضين معًا، على صفحة واحدة، قبل الحديث عن العقار نفسه.
«بلا رأس مال ذاتي» لا يخفض الثمن بل يضيف قرضًا؛ وفي مثال توضيحي يرتفع القسط الشهري بنحو 44%.
كم يموّل البنك الروماني، ولماذا لا يموّل كل شيء؟
تحدد اللائحة 17/2012 الصادرة عن البنك الوطني الروماني (BNR) سقوف التمويل لقروض السكن: حتى 85% في القرض بالليو، ومن 75% إلى 80% في القرض باليورو، بحسب عملة الدخل. والسقف ليس التزامًا. فالمبلغ الفعلي يُستمد من دخلكم ومن التقييم ومن سياسة البنك.
ولذلك، حين يُعرض «تمويل كامل»، فإن الفرق بين ما يمنحه البنك والثمن يأتي من مكان آخر، وهذا هو الجزء الذي يجب فحصه.
من أين يأتي «رأس المال الذاتي» المموَّل؟
| الهيكل | مَن يُقرض | ما الذي يُفحص |
|---|---|---|
| قرض لأي غرض في إسرائيل | بنك إسرائيلي، برهن شقتكم في البلاد | نسبة التمويل، والفائدة، وكون المنزل في إسرائيل هو الضمان |
| تأجيل الدفع للمطوّر | المطوّر | متى تُسجَّل الملكية بأسمائكم وماذا يحدث عند التأخر في الدفع |
| قرض من جهة خاصة | شركة ائتمان أو مجموعة مستثمرين | الترخيص، والفائدة، والربط، والضمان، والغرامات |
| قرض تجسيري حتى الرهن العقاري | بنك أو جهة خاصة | ماذا يحدث إذا لم يُوافَق على الرهن العقاري |
- رهن الشقة في إسرائيل. أجاز المشرف على البنوك، في البداية كتعليمات مؤقتة من فترة الحرب ثم كترتيب دائم، قرضًا لأي غرض يصل إلى 70% من قيمة الشقة المرهونة، على أن يكون الجزء الذي يتجاوز 50% محدودًا بـ 200,000 شيكل. وإلى جانب ذلك، دخلت حيز النفاذ في 1.10.2026 قواعد جديدة لنسبة القسط إلى الدخل، بحيث يفحصكم البنك وفق ما يسري يوم تقديم الطلب. والميزة هي فائدة مريحة نسبيًّا؛ والعيب أن الشقة التي تسكنونها تُستخدم ضمانًا.
- ائتمان من المطوّر. حتى حين لا تُحدَّد فائدة، فالأمر يتعلق بدَين. والسؤال الحاسم هو متى ستُسجَّلون مالكين: فإذا لم يحدث ذلك إلا في نهاية التقسيط، فستدفعون على مدى سنوات مقابل عقار مسجل باسم شخص آخر.
- مُقرض غير مصرفي. في إسرائيل، من يمنح الائتمان بوصفه نشاطًا تجاريًّا ملزم بترخيص من هيئة سوق المال بموجب قانون الرقابة على الخدمات المالية (الخدمات المالية المنظَّمة) لسنة 2016. وفي رومانيا، تظهر المؤسسات المالية غير المصرفية (IFN) في سجلات البنك المركزي.
كم تبلغ التكلفة الفعلية للجمع بين القرضين؟
يستند المثال التوضيحي التالي إلى افتراضات مبسطة، لعقار ثمنه 300,000 يورو:
| البند | المبلغ | افتراض الفائدة والمدة | القسط الشهري التقريبي |
|---|---|---|---|
| رهن عقاري روماني بنسبة 70%، رهنًا بموافقة البنك | 210,000 يورو | 6.5%، 30 سنة | نحو 1,327 يورو |
| قرض «رأس المال الذاتي»، 30% | 90,000 يورو | 4.75%، 20 سنة | نحو 582 يورو (يُسدَّد بالشيكل) |
| المجموع | 300,000 يورو | نحو 1,909 يورو شهريًّا |
الفائدة الرومانية في المثال قريبة من سعر الفائدة الأساسي لـ BNR، 6.50%، ومن مؤشر IRCC البالغ 5.57% في الربع الرابع من 2026. والفائدة الإسرائيلية في المثال هي فائدة البرايم، 4.75%، بعد أن خفّض بنك إسرائيل الفائدة إلى 3.25% في سبتمبر 2026. والفائدة التي ستحصلون عليها فعليًّا تتوقف عليكم وعلى الجهة المُقرضة، والفرق بين عملة الدخل وعملة السداد يضيف طبقة من المخاطر.
ماذا يحدث يوم التسليم إذا لم يُوافَق على الرهن العقاري؟
هذه هي النقطة الأكثر حساسية. ففي الشراء على المخطط، يُمنح الرهن العقاري الروماني عادةً حين يكتمل العقار، وحتى ذلك الحين يكون «رأس المال الذاتي» المموَّل قد دُفع بالفعل للمطوّر. وفي هذه المرحلة ثمة ثلاثة سيناريوهات:
- البنك يوافق وتبدأون في سداد قرضين.
- البنك يوافق على مبلغ أقل، مثلًا لأن التقييم أدنى من الثمن، ويجب استكمال الفرق.
- البنك يرفض بسبب تغيّر في الدخل أو الفائدة أو السياسة. وحينئذ تُطرح الأسئلة: مَن يموّل الباقي، وهل يوجد حق في الفسخ، وما مصير المال الذي دُفع.
اطلبوا ردًّا مكتوبًا على كل سيناريو من السيناريوهات الثلاثة. والعرض الجاد يعرف كيف يجيب عنها جميعًا.
ما الأسئلة التي تُطرح قبل التوقيع؟
- هوية المُقرض: الاسم الكامل للجهة التي تموّل الجزء الناقص، ورقم ترخيص يمكن التحقق منه.
- شروط القرض الإضافي: النسبة، والمسار الثابت أو المتغير، وأساس الربط.
- الضمان: رهن على العقار في رومانيا، أو على الشقة في إسرائيل، أو كفالة شخصية منكم.
- القسط المجمّع: المبلغ الشهري الإجمالي للقرضين، وتوزيعه بحسب العملة.
- وضع الموافقة الرومانية: هل توجد موافقة مبدئية من البنك، وما المستندات التي قُدِّمت إليه.
- سيناريو الرفض: ما الذي ينص عليه العقد إذا رفض البنك الطلب عند التسليم أو وافق على مبلغ منخفض.
- وجهة الدفعات: في الشراء من مطوّر، يُلزم القانون 207/2025 («قانون نورديس»)، الذي أُدمجت قواعده منذ 25.8.2026 في المادة 422(6) إلى 422(11) من قانون التخطيط العمراني والبناء (القانون 169/2026)، بإيداع المال في الحساب المخصص للمشروع.
وثمة سؤال إضافي يُستحسن أن تطرحوه على أنفسكم: هل كنتم ستشترون هذا العقار أيضًا برأس مال ذاتي عادي؟ إن كان الجواب بالنفي، فربما يكون التمويل هو ما يبيعكم العقار.
لمن قد يناسب مسار كهذا؟
قد يناسب من لديه دخل مستقر يكفي للقرضين، وشقة في إسرائيل ذات رأس مال حر، وخطة واضحة لحالة عدم الموافقة على الرهن العقاري. وهو أقل ملاءمة لمن يكاد دخله يفي بالقسط، أو لمن يكون منزله في إسرائيل أصله الوحيد، أو لمن يعوّل على أن كل شيء سيُحل عند التسليم. كما أن القرض الإسرائيلي يُسجَّل في قاعدة بيانات الائتمان ويؤثر على القدرة على الاقتراض في البلاد.
ما الذي ينبغي فعله قبل التوقيع وكيف نرافقكم
قبل الالتزام، يُستحسن جمع شروط القرضين، وطلب موافقة مبدئية من البنك الروماني، والحصول كتابةً على الأجوبة عن سيناريوهات التسليم الثلاثة. ونحن نفحص عقد الشراء ومستندات التمويل معًا، ونتحقق من هوية المُقرض والضمانات، ونحدد الفجوات. أما التوقيع على عقد البيع والرهن العقاري في رومانيا فيتم أمام كاتب عدل مرخَّص محليًّا، بمرافقة محامٍ روماني.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة قانونية أو مالية. والفوائد الواردة في المثال للتوضيح فقط، وكل قرض خاضع لموافقة الجهة المُقرضة ولظروفكم الشخصية.
أسئلة شائعة
هل يمكن حقًّا شراء عقار في رومانيا بلا رأس مال ذاتي؟
ليس بالمعنى الحرفي. فالبنك الروماني يموّل جزءًا فقط من القيمة وفق سقوف BNR، و«بلا رأس مال ذاتي» يعني أن الجزء الناقص يأتي من قرض إضافي، من بنك في إسرائيل أو من المطوّر أو من جهة خاصة، وأنتم تسددون القرضين كليهما.
كم يمكن الحصول عليه في قرض لأي غرض في إسرائيل؟
وفقًا لتسهيل المشرف على البنوك، حتى 70% من قيمة الشقة المرهونة، بشرط ألا يتجاوز الجزء الذي يزيد على 50% مبلغ 200,000 شيكل. ويفحص البنك أيضًا القدرة على السداد، وتُستخدم الشقة في إسرائيل ضمانًا.
ما أكبر مخاطرة في مسار كهذا؟
الفجوة بين التوقيع والتسليم. فإذا لم يوافق البنك الروماني في نهاية البناء على الرهن العقاري أو وافق على مبلغ أقل، يجب استكمال الباقي. ويجب التحقق مسبقًا، وكتابةً، مما يحدث في هذا السيناريو.
كيف أتحقق من أن الجهة التي تُقرضني تعمل وفق القانون؟
في إسرائيل، يحتاج مانح الائتمان بوصفه نشاطًا تجاريًّا إلى ترخيص من هيئة سوق المال. وفي رومانيا، الجهات المالية غير المصرفية مسجلة في سجلات البنك المركزي. اطلبوا الاسم الكامل ورقم الترخيص.
هل يغيّر «بلا رأس مال ذاتي» ثمن العقار؟
لا. يبقى الثمن كما هو، وتُضاف إليه تكلفة تمويل الجزء الذي اقترضتموه. قارنوا التكلفة الإجمالية، أي الثمن مضافًا إليه الفائدة، بعرض لا يتضمن تمويلًا إضافيًّا.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.