Коротко
Сделки с недвижимостью без собственных средств не существует: существуют сделки, в которых кто-то другой одалживает вам собственные средства. Румынский банк финансирует лишь часть стоимости объекта согласно Регламенту 17/2012 центрального банка, поэтому «без собственных средств» почти всегда означает дополнительный кредит от банка в Израиле, от застройщика или от частной организации. Проверяют, кто является кредитором, какова процентная ставка и обеспечение, каков совокупный платёж и что произойдёт, если ипотека не будет одобрена в день передачи объекта.
Главное
- 1Согласно Регламенту BNR 17/2012, жилищный кредит составляет до 85% стоимости в леях и от 75% до 80% в евро; остаток всегда поступает из другого источника.
- 2«Без собственных средств» не снижает цену, а добавляет кредит; в иллюстративном примере ежемесячный платёж возрастает примерно на 44%.
- 3Кредит на любые цели в Израиле под залог квартиры ограничен в соответствии с послаблением Надзора за банками (Банк Израиля), и обеспечением служит дом в Израиле.
- 4Чувствительный момент - день передачи объекта: если румынский банк отказывает или одобряет меньшую сумму, нужен источник для покрытия остатка.
- 5Частная организация, выдающая кредиты в качестве бизнеса, обязана иметь лицензию; запросите полное наименование и номер лицензии и проверьте их.
Можно ли действительно купить недвижимость в Румынии без собственных средств?
Не в буквальном смысле. Румынский банк финансирует лишь часть стоимости объекта, а недостающая часть поступает из дополнительного кредита, который вы возвращаете. Настоящий вопрос в том, кто одалживает «собственные средства», на каких условиях и каково обеспечение.
Такие предложения поступают на израильский рынок в различных формулировках. Нет причин отвергать их заранее, но необходимо рассмотреть оба кредита вместе, на одном листе, прежде чем обсуждать сам объект.
«Без собственных средств» не снижает цену, а добавляет кредит; в иллюстративном примере ежемесячный платёж возрастает примерно на 44%.
Сколько финансирует румынский банк и почему не всю сумму?
Регламент 17/2012 Национального банка Румынии (BNR) устанавливает предельные уровни финансирования жилищных кредитов: до 85% по кредиту в леях и от 75% до 80% по кредиту в евро, в зависимости от валюты дохода. Предельный уровень не является обязательством. Фактическая сумма определяется вашим доходом, оценкой и политикой банка.
Поэтому, когда предлагается «полное финансирование», разница между тем, что даёт банк, и ценой поступает из другого источника, и именно эту часть следует проверить.
Откуда берутся финансируемые «собственные средства»?
| Структура | Кто кредитует | Что проверяют |
|---|---|---|
| Кредит на любые цели в Израиле | Израильский банк, под залог вашей квартиры в Израиле | Уровень финансирования, процентную ставку и тот факт, что обеспечением служит дом в Израиле |
| Отсрочка платежа застройщику | Застройщик | Когда право собственности регистрируется на ваше имя и что происходит при просрочке платежа |
| Кредит от частной организации | Кредитная компания или группа инвесторов | Лицензию, процентную ставку, индексацию, обеспечение и штрафы |
| Бридж-кредит до получения ипотеки | Банк или частная организация | Что происходит, если ипотека не одобрена |
- Залог квартиры в Израиле. Надзор за банками (Банк Израиля) разрешил, сначала в качестве временного распоряжения периода войны, а затем в качестве постоянного порядка, кредит на любые цели в размере до 70% стоимости заложенной квартиры, при этом часть свыше 50% ограничена суммой 200 000 ILS. Наряду с этим 1.10.2026 вступили в силу новые правила о соотношении платежа и дохода, так что банк будет проверять вас по правилам, действующим на день подачи заявки. Преимущество - относительно удобная процентная ставка; недостаток - квартира, в которой вы живёте, служит обеспечением.
- Кредит от застройщика. Даже если процентная ставка не установлена, речь идёт о долге. Решающий вопрос - когда вы будете зарегистрированы как собственники: если только по окончании рассрочки, вы будете годами платить за объект, зарегистрированный на чужое имя.
- Небанковский кредитор. В Израиле тот, кто предоставляет кредиты в качестве бизнеса, обязан иметь лицензию Управления рынка капитала на основании Закона о надзоре за финансовыми услугами (регулируемые финансовые услуги) 5776-2016. В Румынии небанковские финансовые учреждения (IFN) внесены в реестры центрального банка.
Сколько фактически стоит совмещение двух кредитов?
Следующий пример основан на упрощённых допущениях для объекта стоимостью 300 000 евро:
| Компонент | Сумма | Допущение о ставке и сроке | Ежемесячный платёж, приблизительно |
|---|---|---|---|
| Румынская ипотека 70%, при условии одобрения банком | 210 000 евро | 6,5%, 30 лет | около 1 327 евро |
| Кредит на «собственные средства», 30% | 90 000 евро | 4,75%, 20 лет | около 582 евро (выплачивается в шекелях) |
| Итого | 300 000 евро | около 1 909 евро в месяц |
Румынская ставка в примере близка к ключевой ставке BNR, 6,50%, и к индексу IRCC, составляющему 5,57% в четвёртом квартале 2026 года. Израильская ставка в примере - это ставка прайм, 4,75%, после того как Банк Израиля снизил ставку до 3,25% в сентябре 2026 года. Ставка, которую вы получите фактически, зависит от вас и от кредитора, а разница между валютой дохода и валютой платежа добавляет дополнительный уровень риска.
Что происходит в день передачи объекта, если ипотека не одобрена?
Это самый чувствительный момент. При покупке на стадии строительства румынская ипотека, как правило, предоставляется, когда объект завершён, а до этого финансируемые «собственные средства» уже выплачены застройщику. На этом этапе возможны три сценария:
- Банк одобряет, и вы начинаете платить по двум кредитам.
- Банк одобряет меньшую сумму, например потому, что оценка ниже цены, и разницу необходимо доплатить.
- Банк отказывает из-за изменения дохода, процентной ставки или политики. Тогда возникают вопросы: кто финансирует остаток, есть ли право на расторжение и какова судьба уплаченных денег.
Запросите письменный ответ по каждому из трёх сценариев. Серьёзное предложение способно ответить на все из них.
Какие вопросы задают перед подписанием?
- Личность кредитора: полное наименование организации, финансирующей недостающую часть, и номер лицензии, который можно проверить.
- Условия дополнительного кредита: ставка, фиксированная или плавающая, и база индексации.
- Обеспечение: залог объекта в Румынии, квартиры в Израиле или ваше личное поручительство.
- Совокупный платёж: общая ежемесячная сумма по двум кредитам и её распределение по валютам.
- Статус румынского одобрения: имеется ли предварительное одобрение банка и какие документы ему были поданы.
- Сценарий отказа: что предусмотрено договором, если при передаче объекта банк отклоняет заявку или одобряет меньшую сумму.
- Назначение платежей: при покупке у застройщика Закон 207/2025 («закон Nordis»), положения которого с 25.8.2026 включены в статьи с 422(6) по 422(11) Кодекса планирования и строительства (Закон 169/2026), требует, чтобы деньги вносились на специальный счёт проекта.
И ещё один вопрос, который стоит задать себе: купили бы вы этот объект и с обычными собственными средствами? Если ответ отрицательный, возможно, именно финансирование продаёт вам объект.
Кому может подойти такой вариант?
Он может подойти тому, у кого есть стабильный доход, достаточный для двух кредитов, квартира в Израиле со свободным капиталом и чёткий план на случай, если ипотека не будет одобрена. Он меньше подходит тому, чей доход едва покрывает платёж, тому, для кого дом в Израиле является единственным активом, или тому, кто рассчитывает, что всё уладится при передаче объекта. Израильский кредит также регистрируется в базе кредитных данных и влияет на возможность получать кредиты в Израиле.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем
Прежде чем брать на себя обязательства, рекомендуется собрать условия обоих кредитов, запросить предварительное одобрение румынского банка и получить в письменной форме ответы по трём сценариям передачи объекта. Мы изучаем договор купли-продажи и документы по финансированию вместе, проверяем личность кредитора и обеспечение и отмечаем расхождения. Подписание договора купли-продажи и ипотеки в Румынии производится у нотариуса с местной лицензией при сопровождении румынского адвоката.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической или финансовой консультацией. Процентные ставки в примере приведены лишь для иллюстрации, и любой кредит зависит от одобрения кредитора и ваших личных условий.
Частые вопросы
Можно ли действительно купить недвижимость в Румынии без собственных средств?
Не в буквальном смысле. Румынский банк финансирует лишь часть стоимости в пределах лимитов BNR, а «без собственных средств» означает, что недостающая часть поступает из дополнительного кредита от банка в Израиле, от застройщика или от частной организации, и вы возвращаете оба кредита.
Сколько можно взять в виде кредита на любые цели в Израиле?
Согласно послаблению Надзора за банками (Банк Израиля), до 70% стоимости заложенной квартиры, при условии что часть свыше 50% не превышает 200 000 ILS. Банк также оценивает платёжеспособность, а квартира в Израиле служит обеспечением.
Каков самый большой риск такого варианта?
Разрыв между подписанием и передачей объекта. Если по окончании строительства румынский банк не одобряет ипотеку или одобряет меньшую сумму, остаток необходимо доплатить. Следует заранее, в письменной форме, проверить, что происходит в этом сценарии.
Как проверить, что организация, которая одалживает мне деньги, действует законно?
В Израиле тот, кто предоставляет кредиты в качестве бизнеса, должен иметь лицензию Управления рынка капитала. В Румынии финансовые организации, не являющиеся банками, внесены в реестры центрального банка. Запросите полное наименование и номер лицензии.
Меняет ли «без собственных средств» цену объекта?
Нет. Цена остаётся прежней, а к ней добавляется стоимость финансирования одолженной части. Сравните общую стоимость, цену плюс проценты, с предложением без дополнительного финансирования.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.