Pe scurt
Înainte ca o bancă din România să aprobe credite ipotecare într-un proiect nou, verifică pe cheltuiala sa înscrierea terenului, autorizația de construire, dezvoltatorul și posibilitatea de a înscrie asupra proiectului o ipotecă de rang întâi. O astfel de aprobare este un filtru de risc important, dar banca verifică ceea ce o protejează pe ea, nu ceea ce vă protejează pe dumneavoastră: prețul, clauzele antecontractului, calitatea construcției și ce se întâmplă după predare rămân în verificarea dumneavoastră. Și cel care cumpără cu bani gheață poate folosi o aprobare de principiu și o evaluare a băncii ca verificare ieftină.
Ce este important de reținut
- 1O bancă ce finanțează unități dintr-un proiect verifică un extras de carte funciară curat, o autorizație de construire înscrisă, dezvoltatorul și posibilitatea de a înscrie o ipotecă de rang întâi.
- 2Aprobarea băncii nu este o garanție. Nu verifică clauzele antecontractului, calitatea construcției sau, în întregime, prețul față de piață.
- 3Legea 207/2025 și banca se completează reciproc: legea protejează avansurile, banca își verifică garanția.
- 4Toate costurile creditului, inclusiv evaluarea, asigurările, înscrierea și onorariul notarului, se cer în scris și se compară între bănci.
- 5Semnarea notarială în România nu se face la distanță. Vă puteți prezenta sau puteți semna din timp o procură.
De regulă, cumpărătorii sunt interesați dacă ei înșiși vor primi un credit. Merită să adăugați alături o a doua întrebare, care spune multe despre tranzacție: acceptă băncile din România să acorde credite garantate cu apartamente sau vile din acest proiect? O instituție financiară nu acordă credit pentru un proiect nou înainte ca echipele sale să îl fi analizat, iar pe parcurs face, pe cheltuiala sa, o muncă pe care un cumpărător privat ar fi trebuit să o finanțeze singur.
Ghidul se concentrează asupra acestei verificări: pe ce se sprijină, unde se oprește și cum chiar și un cumpărător care nu are nevoie de credit poate trage folos din ea. Condițiile de eligibilitate, gradele de finanțare și dobânzile pentru nerezidenți sunt tratate în alte ghiduri.
Ce verifică o bancă din România înainte de a finanța o unitate dintr-un proiect?
Înainte să se uite la fluturașii dumneavoastră de salariu, banca se uită la proiect și la cine se află în spatele lui. Acestea sunt aspectele pe care urmărește să le lămurească:
| Subiect | Ce vrea banca să vadă |
|---|---|
| Înscrierea terenului și a unităților | O carte funciară (Cartea Funciară) curată, fără ipoteci sau sechestre active |
| Autorizația de construire | O autorizație valabilă, înscrisă conform cerințelor |
| Dezvoltatorul | Cine deține societatea și care este soliditatea ei financiară |
| Structura proprietății | Că unitatea va trece legal pe numele cumpărătorului și că poate fi ipotecată în favoarea băncii, cu rang întâi |
Când aceeași bancă finanțează și construcția dezvoltatorului, verificarea continuă pe tot parcursul. Banca eliberează banii în etape, în funcție de ceea ce s-a construit efectiv și de rapoartele evaluatorilor și ale supraveghetorilor, iar fiecare vânzare a unei unități necesită acordul său pentru radierea ipotecii de pe unitatea respectivă.
Rezultă că un proiect cu credite ipotecare aprobate a fost deja analizat de o instituție aflată sub supravegherea Băncii Naționale a României. Juriștii și specialiștii în risc ai băncii l-au examinat și au ajuns la concluzia că pot plasa în el fondurile băncii înseși.
Aprobarea băncii nu este o garanție. Nu verifică clauzele antecontractului, calitatea construcției sau, în întregime, prețul față de piață.
Ce nu verifică banca pentru dumneavoastră?
Tot ceea ce nu afectează garanțiile sale. Pentru bancă contează trei lucruri: să aibă un bun bun de ipotecat, ca înscrierea să fie în regulă și ca creditul să fie rambursat. Alte aspecte, foarte importante pentru cumpărător, nu țin de ea:
| Subiect | Banca | Dumneavoastră |
|---|---|---|
| Extrasul de carte funciară, autorizația și structura proprietății | Da | Da, printr-un avocat care vă reprezintă |
| Soliditatea dezvoltatorului | Da | Da |
| Prețul față de piață | Parțial, prin evaluare | Da, cu un evaluator și tranzacții comparabile |
| Clauzele antecontractului | Nu | Da |
| Calitatea construcției și a administrării | Nu | Da |
| Ce se întâmplă după predare | Nu | Da |
Ultimul rând din tabel este cel important. Banca are o ipotecă asupra imobilului și este protejată chiar dacă ceva merge prost. Dumneavoastră depindeți de cel care v-a vândut chiar și după primirea cheii, iar această întrebare nu o va pune nicio bancă în locul dumneavoastră.
Cum se îmbină aprobarea băncii cu Legea 207/2025?
Fiecare protejează un alt interes. Legea, cunoscută sub numele de „Legea Nordis”, al cărei conținut a fost integrat din 25 august 2026 în articolul 422 alin. (6)-(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026), impune depunerea avansurilor din antecontract într-un cont dedicat exclusiv proiectului și limitează cât din ele poate folosi dezvoltatorul în fiecare etapă a construcției.
Cu alte cuvinte, legea vă protejează fondurile până la semnarea finală și până la înscrierea imobilului pe numele dumneavoastră, în timp ce banca se asigură că imobilul care îi va servi drept garanție este înscris și în regulă. Un proiect care trece ambele teste a trecut prin două filtre independente.
Ce costuri ale creditului ipotecar merită să obțineți în scris?
Pe lângă dobândă, creditul presupune o serie de cheltuieli accesorii, iar nivelul lor diferă de la o bancă la alta. Cereți fiecărei bănci un tabel scris înainte de a vă angaja și puneți ofertele una lângă alta:
| Cheltuială | Observație |
|---|---|
| Comision de deschidere și analiză a dosarului | Diferă între bănci |
| Evaluator desemnat de bancă | Plata vă revine |
| Asigurarea clădirii | Banca este desemnată beneficiar |
| Asigurare de viață | Numai dacă banca o cere |
| Înscrierea ipotecii în cartea funciară | Tarife de înscriere |
| Notar pentru contractul de credit | Onorariul notarului |
| Dobândă fixă | Care sunt regulile pentru rambursarea anticipată |
Raportul evaluatorului are valoare și în afara dosarului de credit. Este evaluarea unei persoane alese de bancă de pe propria listă, fără legătură cu vânzătorul, și poate fi folosită la negocierea prețului.
Ce să îl întrebați pe bancher înainte de semnare?
- În ce monedă veți plăti? Dacă creditul este în lei, iar salariul în șecheli sau în euro, fluctuațiile cursului sunt un risc real. Potrivit regulilor Băncii Naționale, rata lunară la un credit în lei nu poate depăși aproximativ 40% din venitul net, iar la un credit în valută, pentru cine are venituri în altă monedă, doar aproximativ 20%. Aflați dacă o variantă în euro merită pentru dumneavoastră.
- Dobândă variabilă sau fixă? Cea variabilă se mișcă odată cu indicii pieței locale, cea fixă oferă liniște în schimbul unui preț.
- Cât costă ieșirea? Cereți în scris toate comisioanele și mai ales regulile pentru închiderea anticipată a creditului.
- Ce oferă alții? Strângeți două sau trei oferte, singuri sau printr-un consultant în credite ipotecare. Diferența dintre bănci poate fi mare.
- Cum se împacă acest lucru cu impozitarea din Israel? Modul în care este deținut și finanțat imobilul face parte din planificarea fiscală în cele două state. Aceasta se stabilește cu un consultant fiscal înainte de semnare, nu după.
Cumpărați cu bani gheață? De ce să cereți totuși o aprobare de principiu
Pentru că, la un cost redus, obțineți o opinie externă asupra proiectului. O bancă locală dispusă să acorde credit garantat cu o anumită unitate arată astfel că terenul, autorizația și dezvoltatorul au trecut de verificarea sa și, în plus, primiți o evaluare asupra căreia vânzătorul nu a avut influență. Iar dacă banca ezită, este bine ca această informație să vă parvină înainte de semnarea antecontractului.
Calea este simplă: cereți dezvoltatorului lista băncilor care au aprobat proiectul, apoi vă adresați direct uneia dintre ele și cereți o aprobare de principiu pentru o unitate determinată. Aceeași aprobare este și punctul de plecare pentru buget, pentru că din ea aflați ce sumă se va obține efectiv.
Înainte de semnare: cum integrăm verificarea băncii
Tratăm aprobarea băncii ca pe un strat al verificării, nu ca pe un substitut al acesteia. În paralel cu procesul la bancă, verificăm independent extrasul de carte funciară, autorizația și dezvoltatorul, analizăm antecontractul și ceea ce banca nu verifică și pregătim procura dacă nu vă prezentați la semnare. Semnarea notarială în România nu se face la distanță, ci în fața unui notar public local, cu asistența unui avocat autorizat în România.
Informațiile sunt valabile în octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Condițiile creditului ipotecar sunt stabilite de fiecare bancă în funcție de profilul debitorului. Înainte de o tranzacție este recomandat să obțineți consultanță individuală.
Întrebări frecvente
Garantează aprobarea băncii pentru un proiect că tranzacția este sigură?
Nu. Este un filtru de risc important, dar banca verifică garanția, înscrierea și rambursarea. Prețul față de piață, clauzele contractului, calitatea construcției și ce se întâmplă după predare trebuie verificate cu un avocat și un evaluator care vă reprezintă.
Cum aflați dacă o bancă aprobă credite ipotecare într-un anumit proiect?
Întrebați dezvoltatorul la ce bănci este aprobat proiectul, apoi vă adresați băncii și cereți o aprobare de principiu pentru o unitate anume.
Cine plătește evaluarea băncii?
Debitorul. Evaluatorul este ales de pe lista de evaluatori a băncii, iar costul diferă între bănci. Avantajul este o opinie asupra prețului care nu depinde de vânzător.
Se poate semna un credit ipotecar românesc din Israel?
Nu de la distanță. Semnarea notarială în România nu se face la distanță. Vă puteți prezenta la semnare sau puteți semna din timp o procură, astfel încât un mandatar să semneze în numele dumneavoastră la notar.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.