Коротко
Прежде чем румынский банк одобрит ипотеку в новом проекте, он за свой счёт проверяет регистрацию земли, разрешение на строительство, застройщика и возможность зарегистрировать ипотеку первой очереди. Такое одобрение является существенным фильтром риска, но банк проверяет то, что защищает его, а не то, что защищает вас: цена, условия предварительного договора, качество строительства и то, что происходит после сдачи, остаются предметом вашей проверки. Даже покупатель за наличные может использовать предварительное одобрение и банковскую оценку как недорогую проверку.
Главное
- 1Банк, финансирующий единицы в проекте, проверяет чистую выписку, зарегистрированное разрешение на строительство, застройщика и возможность зарегистрировать ипотеку первой очереди.
- 2Одобрение банка не является гарантией. Банк не проверяет условия предварительного договора, качество строительства или в полной мере цену относительно рынка.
- 3Закон 207/2025 и банк дополняют друг друга: закон защищает авансы, банк проверяет своё обеспечение.
- 4Все расходы по кредиту, включая оценку, страховки, регистрацию и вознаграждение нотариуса, запрашиваются письменно и сравниваются между банками.
- 5Нотариальное подписание в Румынии не совершается дистанционно. Можно приехать лично или заранее подписать доверенность.
Обычно покупателей интересует, получат ли они сами кредит. Рядом с этим стоит задать второй вопрос, который многое говорит о сделке: соглашаются ли банки в Румынии кредитовать под квартиры или виллы в этом проекте? Финансовое учреждение не выдаёт кредит под новый проект, пока его специалисты не изучили его, и попутно оно за свой счёт выполняет работу, которую частному покупателю пришлось бы оплачивать самостоятельно.
Руководство посвящено этой проверке: на чём она основана, где она заканчивается и как даже покупатель, которому не нужен кредит, может извлечь из неё пользу. Условия соответствия требованиям, доля финансирования и ставки для нерезидентов рассматриваются в других руководствах.
Что румынский банк проверяет перед финансированием единицы в проекте?
Прежде чем банк посмотрит на ваши расчётные листки, он смотрит на проект и на того, кто за ним стоит. Вот вопросы, которые он стремится закрыть:
| Вопрос | Что банк хочет увидеть |
|---|---|
| Регистрация земли и единиц | Чистый лист в книге недвижимости (Cartea Funciară) без открытых ипотек или арестов |
| Разрешение на строительство | Действующее разрешение, зарегистрированное надлежащим образом |
| Застройщик | Кто владеет компанией и какова её финансовая устойчивость |
| Структура права собственности | Что единица законно перейдёт на имя покупателя и что её можно будет заложить в пользу банка первой очередью |
Если тот же банк также кредитует застройщика на строительство, проверка продолжается на протяжении всего пути. Он перечисляет деньги поэтапно, в соответствии с фактически построенным и отчётами оценщиков и инспекторов, и каждая продажа единицы требует его согласия на снятие с неё его обременения.
Отсюда следует, что проект с одобренными ипотеками уже был изучен учреждением, находящимся под надзором Национального банка Румынии. Юристы и специалисты банка по рискам изучили его и пришли к выводу, что под него можно выделить собственные средства банка.
Одобрение банка не является гарантией. Банк не проверяет условия предварительного договора, качество строительства или в полной мере цену относительно рынка.
Чего банк за вас не проверяет?
Всего, что не влияет на его обеспечение. Для банка важны три вещи: что у него есть хороший объект для залога, что регистрация в порядке и что кредит будет возвращён. Другие вопросы, очень важные для покупателя, находятся вне его сферы:
| Вопрос | Банк | Вы |
|---|---|---|
| Выписка, разрешение и структура права собственности | Да | Да, через вашего адвоката |
| Устойчивость застройщика | Да | Да |
| Цена относительно рынка | Частично, через оценку | Да, с оценщиком и сравнительными сделками |
| Условия предварительного договора | Нет | Да |
| Качество строительства и управления | Нет | Да |
| Что происходит после сдачи | Нет | Да |
Последняя строка таблицы самая важная. У банка есть залог на объект, и он защищён, даже если что-то пойдёт не так. Вы зависите от продавца и после получения ключей, и этот вопрос ни один банк за вас не задаст.
Как соотносятся одобрение банка и закон 207/2025?
Каждый из них защищает свой интерес. Закон, получивший название «закон Nordis», содержание которого с 25 августа 2026 года включено в статью 422(6)-(11) Кодекса планирования и строительства (закон 169/2026), обязывает вносить авансы по предварительному договору на счёт, предназначенный исключительно для проекта, и ограничивает, какую их часть застройщик вправе использовать на каждом этапе строительства.
Иными словами, закон защищает ваши средства до окончательного подписания и до регистрации объекта на ваше имя, а банк заботится о том, чтобы объект, служащий ему обеспечением, был зарегистрирован и в порядке. Проект, выдерживающий оба испытания, прошёл два независимых фильтра.
Какие расходы по ипотеке стоит получить письменно?
Помимо процентов, у кредита есть ряд сопутствующих расходов, объём которых различается от банка к банку. Запросите у каждого банка письменную таблицу до принятия обязательств и сопоставьте предложения:
| Расход | Примечание |
|---|---|
| Комиссия за открытие и рассмотрение дела | Различается между банками |
| Оценщик по поручению банка | Оплачиваете вы |
| Страхование здания | Банк указан выгодоприобретателем |
| Страхование жизни | Только если банк требует |
| Регистрация обременения в книге недвижимости | Регистрационные сборы |
| Нотариус для кредитного договора | Вознаграждение нотариуса |
| Фиксированная ставка | Каковы правила досрочного погашения |
Отчёт оценщика ценен и за пределами кредитного досье. Это оценка лица, которое банк выбрал из своего списка независимо от продавца, и ею можно воспользоваться при торге о цене.
Что спросить у банковского сотрудника до подписания?
- В какой валюте вы будете платить? Если кредит в леях, а зарплата в шекелях или евро, колебания курса являются реальным риском. По правилам Национального банка ежемесячный платёж по кредиту в леях не должен превышать около 40% чистого дохода, а по кредиту в иностранной валюте для того, чей доход в другой валюте, лишь около 20%. Выясните, имеет ли для вас смысл вариант в евро.
- Плавающая или фиксированная ставка? Плавающая меняется вместе с индексами местного рынка, фиксированная даёт спокойствие за определённую цену.
- Сколько стоит выход? Запросите письменно все комиссии и особенно правила досрочного закрытия кредита.
- Что предлагают другие? Соберите два или три предложения самостоятельно или через ипотечного консультанта. Разница между банками может быть большой.
- Как это сочетается с налогами в Израиле? Способ владения объектом и его финансирования является частью налогового планирования в двух странах. Этот вопрос решается с налоговым консультантом до подписания, а не после.
Покупаете за наличные? Почему всё же стоит запросить предварительное одобрение
Потому что за небольшую плату вы получаете внешнее заключение о проекте. Местный банк, готовый кредитовать под конкретную единицу, тем самым подтверждает, что земля, разрешение и застройщик прошли у него проверку, а кроме того, вы получаете оценку, на которую продавец не влиял. А если банк колеблется, хорошо, чтобы эта информация дошла до вас до подписания предварительного договора.
Путь к этому прост: запросите у застройщика перечень банков, одобривших проект, а затем обратитесь напрямую в один из них и запросите предварительное одобрение для определённой единицы. Это одобрение также служит отправной точкой для бюджета, поскольку из него известно, какая сумма будет фактически получена.
До подписания: как мы включаем банковскую проверку
Мы рассматриваем одобрение банка как один слой проверки, а не как её замену. Параллельно с процессом в банке мы самостоятельно проверяем выписку, разрешение и застройщика, изучаем предварительный договор и то, что банк не проверяет, и готовим доверенность, если вы не приезжаете на подписание. Нотариальное подписание в Румынии не совершается дистанционно и происходит перед местным государственным нотариусом в сопровождении адвоката с лицензией в Румынии.
Информация актуальна на октябрь 2026 года и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Условия ипотеки определяет каждый банк в зависимости от профиля заёмщика. Перед сделкой рекомендуется получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Гарантирует ли одобрение проекта банком безопасность сделки?
Нет. Это существенный фильтр риска, но банк проверяет обеспечение, регистрацию и возврат кредита. Цену относительно рынка, условия договора, качество строительства и то, что происходит после сдачи, необходимо проверить с вашими адвокатом и оценщиком.
Как узнать, одобряет ли банк ипотеку в конкретном проекте?
Спросите застройщика, в каких банках одобрен проект, а затем обратитесь в банк и запросите предварительное одобрение для конкретной единицы.
Кто платит за банковскую оценку?
Заёмщик. Оценщик выбирается из списка оценщиков банка, и стоимость различается между банками. Преимущество в заключении о цене, не зависящем от продавца.
Можно ли подписать румынскую ипотеку из Израиля?
Не дистанционно. Нотариальное подписание в Румынии не совершается дистанционно. Можно приехать на подписание или заранее подписать доверенность, чтобы представитель подписал от вашего имени у нотариуса.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.