Drumul dezvoltatorului către autorizația de construire în România: de la certificatul de urbanism la recepția finală potrivit Legii 169/2026

Când un dezvoltator israelian analizează un proiect în România, prima întrebare este de regulă „cât va dura autorizația?”. Răspunsul are două părți: există etape în care codul românesc obligă autoritatea să răspundă într-un termen fix și există etape în care ceasul este în întregime în mâinile dumneavoastră, iar pentru acestea legea nu prevede niciun termen.

Ghidul merge de la sfârșit spre început. Mai întâi explicăm termenele fixate de lege și ce se întâmplă după ce autorizația este obținută, apoi revenim la etapa în care se stabilește cea mai mare parte a riscului: alegerea terenului și întrebarea dacă va fi necesară o planificare detaliată. Numerele articolelor se referă la Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, dacă nu se indică altfel.

1Ce lege reglementează astăzi urbanismul și construcțiile în România?

Un singur cod: Legea 169/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026 și intrată în vigoare la 25 august 2026. Ea a înlocuit două legi mai vechi, Legea 50/1991, privind autorizațiile, și Legea 350/2001, privind urbanismul (art. 576(3)).

Etapele în sine nu au adus surprize: certificatul de urbanism (un document care precizează regulile aplicabile terenului), avizele (avize și acorduri), în anumite cazuri un PUZ sau un PUD, autorizația de construire, proiectul de execuție verificat, comunicarea începerii lucrărilor și, la final, două recepții ale construcției, una la terminarea lucrărilor și una la expirarea perioadei de garanție.

2În cât timp trebuie să răspundă autoritatea în fiecare etapă?

Aceasta este partea previzibilă a calendarului. Toate termenele din tabel curg de la depunerea unui dosar complet.

În etapa avizelor există câteva reguli ale jocului pe care merită să le cunoașteți. Fiecare emitent de aviz poate reveni la dumneavoastră cu o cerere de completare o singură dată (art. 269(10)), iar dumneavoastră aveți cel mult 60 de zile pentru completare (art. 269(11)). Tăcerea emitentului după expirarea termenului său echivalează cu acordul (art. 269(14)), cu excepția structurilor de apărare și securitate (art. 269(15)). Iar dacă dosarul autorizației însuși este incomplet, autoritatea trebuie să comunice acest lucru în 10 zile lucrătoare, iar dumneavoastră primiți până la 3 luni pentru remediere (art. 271).

3Cât timp este valabilă autorizația și poate fi prelungită?

Autorizația vă oferă trei ani de la data emiterii pentru a începe construcția (art. 309(1)). Odată ce ați depus comunicarea privind începerea lucrărilor, autorizația rămâne valabilă pe toată durata de execuție stabilită în ea. Nu ați depus comunicarea? Durata de execuție începe să curgă chiar de la data emiterii (art. 309(2) - (3)).

Înainte ca excavatorul să intre pe teren: un proiect de execuție detaliat, verificat de un verificator atestat, responsabilitatea verificării revenind dezvoltatorului (art. 264 și 277(5)); comunicarea datei de începere către autoritatea locală și către Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC); încărcarea documentelor în registrul național al construcțiilor; și un panou de identificare pe șantier (art. 278). Construcția este executată de constructori, iar obligația de asigurare se aplică tuturor participanților, inclusiv dezvoltatorului (art. 279).

4Din ce etapă este permisă vânzarea unităților către cumpărători?

Vânzarea anticipată este posibilă numai atunci când autorizația este deja înscrisă în cartea funciară și fiecare unitate viitoare are propriul extras. Contractul cu cumpărătorul se încheie numai în fața notarului (art. 422(6) - (7)). Banii cumpărătorilor se depun într-un cont bancar separat al proiectului, iar dezvoltatorul poate retrage din ei cu aprobarea dirigintelui de șantier: până la un sfert din preț în etapa structurii și, după aceea, până la o cincime în etapa instalațiilor (art. 422(10)).

Din perspectiva fluxului de numerar, aceasta înseamnă că achiziția terenului, proiectarea și costurile autorizației se finanțează din capital propriu sau din credit, nu din avansurile cumpărătorilor.

5Ce este necesar pentru a finaliza proiectul și a preda locuințele?

Din punctul de vedere al legii, construcția nu este finalizată până la efectuarea recepției la terminarea lucrărilor, iar o construcție care se abate de la autorizație sau a fost realizată fără ea nu o va primi (art. 280). În comisia de recepție trebuie să participe un reprezentant al autorității care a emis autorizația. Înainte de recepție se stabilesc cu autoritatea valoarea finală a lucrărilor și plățile care derivă din aceasta (art. 280(9)). Cheile trec la cumpărător numai după recepție și după ce racordurile definitive la utilități funcționează deja (art. 422(5)(k)).

Ziua recepției deschide perioada de garanție (art. 531(9)), a cărei durată minimă este de unu, trei sau cinci ani, în funcție de tipul construcției (art. 531(6)). Pentru viciile structurale, răspunderea continuă pe toată durata de existență a construcției (art. 531(10)). Când perioada de garanție se încheie, dezvoltatorul convoacă recepția finală în 10 zile (art. 532(4)). Vechiul regulament de recepție a construcțiilor, Hotărârea Guvernului 273/1994, continuă să se aplice (art. 577(6)).

6Acum la început: ce verificați la teren înainte de a vă angaja?

Majoritatea problemelor care întârzie o autorizație se nasc în ziua în care este ales terenul. Aceste verificări pot și trebuie făcute înainte de orice semnătură:

• Ce se poate construi. Certificatul de urbanism în scop de informare se eliberează oricărui solicitant, chiar dacă nu este proprietarul terenului (art. 254(2)). El arată regimul juridic al terenului, utilizările permise și parametrii tehnici, printre care procentul de ocupare a terenului (POT), coeficientul de utilizare a terenului (CUT), înălțimea, dimensiunea lotului, accesul, parcarea și utilitățile (art. 253(4)).
• În intravilan sau în afara lui. Intravilanul este suprafața construită a localității, iar extravilanul este tot ce se află în afara acesteia. Pentru introducerea unui teren în intravilan este nevoie de un PUZ (art. 62(4) și 66(1)(b)), iar autoritatea locală poate percepe pentru aceasta taxe de dezvoltare (art. 63(3)).
• Câte loturi doriți să creați. Împărțirea în trei sau mai multe loturi pentru construcții noi (parcelare) impune un certificat de urbanism care dispune elaborarea unui PUZ (art. 216(1)).
• Utilități. Prin PUZ, dezvoltatorul este obligat să asigure cel puțin rețelele de apă, canalizare și energie electrică și drumurile de acces (art. 63(4)). Într-un ansamblu rezidențial, recepția construcțiilor se face numai împreună cu recepția racordurilor la utilități (art. 528(4)).
• Un drept asupra terenului. Numai titularul unui drept real asupra terenului poate obține certificatul de urbanism pentru construire (art. 257(1)), iar la dosarul autorizației se anexează un extras de carte funciară emis în ultimele 30 de zile (art. 262(1)(b)).
• Vecinii. Atunci când lucrările impun consolidarea sau asigurarea unei clădiri învecinate, este necesar acordul vecinilor printr-un înscris notarial (art. 261).

7Când va necesita proiectul un PUZ și când va fi suficient un PUD?

Planul urbanistic zonal (PUZ) este necesar în două situații principale: când planul urbanistic general al localității (PUG) îl impune într-o anumită zonă, de exemplu într-o zonă protejată, într-o zonă introdusă în intravilan sau când se modifică parcelarea (art. 62(6)), și când se urmărește modificarea unor reguli deja aprobate. Un dezvoltator privat deschide procedura cu o cerere de aviz de inițiere. Aprobarea finală se dă de consiliul local cu majoritate absolută (art. 76(1)), dar legea nu prevede un termen pentru finalizarea întregii proceduri.

Planul urbanistic de detaliu (PUD) este un instrument mai restrâns, al cărui rol este să detalieze pentru un proiect anume ceea ce a fost deja stabilit prin PUG sau PUZ (art. 81).

Când un teren necesită un PUZ, certificatul de urbanism pe care îl primiți va cuprinde obligația de a-l elabora (art. 257(9)(c)), iar cererea de autorizare va aștepta până la aprobarea planului (art. 249(2)). După aprobare, certificatul mai are 12 luni de valabilitate (art. 257(10)). Concluzia: un teren care depinde de un PUZ este un teren despre care nu se poate ști când va începe construcția pe el.

8Ce faceți înainte de a vă angaja pentru un teren și cum îi însoțim pe dezvoltatori

Înainte de orice avans pentru un teren, obțineți un certificat de urbanism în scop de informare și un extras de carte funciară actualizat și primiți un răspuns clar la întrebarea dacă planul dumneavoastră va necesita un PUZ. Îi ajutăm pe dezvoltatorii israelieni să alcătuiască lista de verificări, să înțeleagă în ebraică ce scrie în documente și să lucreze cu profesioniștii locali. Cererile către autorități, reprezentarea și semnăturile sunt realizate de avocați, arhitecți și notari autorizați în România.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.