باختصار
منذ 25 أغسطس 2026 أصبح مسار المطوّر في رومانيا، من الأرض حتى تسليم المنزل، منظمًا في قانون التخطيط العمراني والبناء، القانون 169/2026. ويمر المسار عبر شهادة التخطيط، والموافقات، وأحيانًا PUZ أو PUD، ورخصة البناء، والإشعار ببدء الأعمال، وعمليتي استلام. ويحدد القانون لبعض المراحل مهلة ملزمة للسلطة، لكن التصميم وPUZ والبناء نفسه لا يحدد لها القانون أي مهلة، وهناك تمتد الجداول الزمنية.
أبرز النقاط
- 1ألغى القانون 169/2026 القانون 50/1991 بشأن رخص البناء والقانون 350/2001 بشأن التخطيط (المادة 576(3)).
- 2يمكن طلب شهادة تخطيط للمعلومات بشأن أي قطعة أرض، حتى قبل شرائها (المادة 254(2)).
- 3عند اكتمال الملف تُمنح الرخصة خلال 30 يومًا تقويميًّا، وفي الإجراء العاجل خلال 7 أيام عمل مقابل رسم خاص (المادة 273).
- 4الرخصة صالحة 3 سنوات من تاريخ إصدارها لبدء الأعمال، ويُحظر تمديد هذه المدة (المادة 309(5)).
- 5تقسيم الأرض إلى ثلاث قطع أو أكثر لبناء جديد يستلزم شهادة تخطيط لإعداد PUZ (المادة 216(1)).
حين يدرس مطوّر إسرائيلي مشروعًا في رومانيا، يكون السؤال الأول عادة: «كم ستستغرق الرخصة؟». والجواب ينقسم إلى قسمين: هناك مراحل يُلزم فيها القانون الروماني السلطة بالرد في مهلة محددة، وهناك مراحل يكون فيها الوقت كله بأيديكم، ولا يحدد لها القانون أي مهلة.
يسير هذا الدليل من النهاية إلى البداية. سنشرح أولًا المهل المحددة في القانون وما يحدث بعد الحصول على الرخصة، ثم نعود إلى المرحلة التي يتحدد فيها معظم الخطر: اختيار قطعة الأرض ومسألة ما إذا كان سيلزم تخطيط تفصيلي. وأرقام المواد تشير إلى قانون التخطيط العمراني والبناء ما لم يُذكر خلاف ذلك.
أي قانون ينظم اليوم التخطيط والبناء في رومانيا؟
قانون واحد: القانون 169/2026، الذي نُشر في Monitorul Oficial رقم 661 بتاريخ 10 أغسطس 2026 ودخل حيز النفاذ في 25 أغسطس 2026. وقد حلّ محل قانونين قديمين، القانون 50/1991 الذي تناول الرخص والقانون 350/2001 الذي تناول التخطيط (المادة 576(3)).
لم تكن المراحل نفسها مفاجئة: شهادة التخطيط (certificat de urbanism، وهي مستند يبيّن القواعد السارية على القطعة)، وموافقات الجهات (avize și acorduri)، وفي حالات معينة PUZ أو PUD، والرخصة (autorizație de construire)، ومخطط تنفيذي مدقَّق، وإشعار ببدء الأعمال، وأخيرًا عمليتا استلام للمبنى، إحداهما عند انتهاء البناء والأخرى عند انتهاء فترة الضمان.
يمكن طلب شهادة تخطيط للمعلومات بشأن أي قطعة أرض، حتى قبل شرائها (المادة 254(2)).
خلال كم من الوقت يجب على السلطة الرد في كل مرحلة؟
هذا هو الجزء المتوقع من الجدول الزمني. وجميع المهل في الجدول تُحتسب من اكتمال الملف.
| ما الذي يُطلب | المهلة الملزمة للسلطة | المادة |
|---|---|---|
| شهادة تخطيط للمعلومات | حتى 10 أيام عمل، وحتى 5 في سلطة محوسبة | 254 |
| شهادة تخطيط للبناء | حتى 15 يوم عمل. صالحة من 12 إلى 36 شهرًا | 257(4), 257(15) |
| رأي لإطلاق PUZ (aviz de inițiere) | حتى 30 يومًا تقويميًّا | 69(8) |
| رأي المهندس المعماري الرئيسي بشأن PUD | 15 يومًا، وموافقة رئيس السلطة بعده بـ 15 يومًا تقويميًّا | 84(5), 85(1) |
| موافقات الجهات | 30 يومًا تقويميًّا في اللجنة الموحدة، أو 15 يومًا من كل جهة | 269(3), 269(9) |
| رخصة البناء | 30 يومًا تقويميًّا، أو 7 أيام عمل في المسار المعجَّل برسم خاص | 273 |
| الاستلام النهائي | 10 أيام من انتهاء فترة الضمان | 532(4) |
في مرحلة الموافقات توجد عدة قواعد يجدر معرفتها. فكل جهة موافِقة يمكنها أن تعود إليكم بطلب استكمال مرة واحدة فقط (المادة 269(10))، ولديكم 60 يومًا على الأكثر للاستكمال (المادة 269(11)). ويُعدّ سكوت الجهة بعد انقضاء مهلتها موافقةً (المادة 269(14))، باستثناء الجهات الأمنية (المادة 269(15)). وإذا كان ملف الرخصة نفسه غير مكتمل، فعلى السلطة الإبلاغ بذلك خلال 10 أيام عمل، وتحصلون على مهلة حتى 3 أشهر للتصحيح (المادة 271).
المسوحات، والتصميم المعماري والهندسي، وإعداد PUZ حتى إقراره في المجلس، والبناء نفسه. هنا تطول المشاريع، ولذلك هنا يلزم هامش في الميزانية وفي الجدول الزمني.
كم تبقى الرخصة سارية، وهل يمكن تمديدها؟
تمنحكم الرخصة ثلاث سنوات من تاريخ الإصدار لبدء البناء (المادة 309(1)). وما إن تقدّموا إشعارًا ببدء الأعمال حتى تبقى الرخصة سارية طوال فترة التنفيذ المحددة فيها. ألم تقدّموا إشعارًا؟ تبدأ فترة التنفيذ بالسريان من يوم الإصدار (المادة 309(2) إلى (3)).
| الحالة | القاعدة | المادة |
|---|---|---|
| تمديد السنوات الثلاث | محظور | 309(5) |
| تعليق السنوات الثلاث | مسموح مرة واحدة، حتى 12 شهرًا | 309(4) |
| انقضاء الرخصة | إذا لم تبدأ الأعمال في الموعد، أو توقفت لأكثر من 24 شهرًا | 310(1), 310(3) |
| تمديد فترة التنفيذ | مرة واحدة، حتى 12 شهرًا، بدفع 30% من الرسم الأصلي | 310(5) |
قبل أن تدخل الحفارة الموقع: مخطط تنفيذي تفصيلي خضع لتدقيق مدقق معتمد، وتقع مسؤولية التدقيق على المطوّر (المادتان 264 و277(5))؛ وإشعار بموعد البدء إلى السلطة المحلية وإلى هيئة الرقابة على البناء (ISC)؛ ورفع المستندات إلى سجل البناء الوطني؛ ولافتة في الموقع (المادة 278). ويتولى المقاولون تنفيذ البناء، ويسري واجب التأمين على جميع المشاركين، بمن فيهم المطوّر (المادة 279).
تبدأ مهلة السنوات الثلاث في اليوم الذي تصدر فيه الرخصة، لا في اليوم الذي تكونون فيه مستعدين للبناء. ويجدر تنسيق موعد الإصدار مع إغلاق التمويل واختيار المقاول. وفي مشروع يحصل فيه كل مبنى على رخصة مستقلة، تكون لكل مبنى مهلته الخاصة.
من أي مرحلة يُسمح ببيع الوحدات للمشترين؟
البيع المسبق ممكن فقط حين تكون الرخصة قد سُجّلت في السجل العقاري ويكون لكل وحدة مستقبلية مستخرج خاص بها. ويُبرم الاتفاق مع المشتري أمام كاتب العدل فقط (المادة 422(6) إلى (7)). وتُودَع أموال المشترين في حساب بنكي منفصل للمشروع، ويمكن للمطوّر السحب منها بموافقة مشرف البناء: حتى ربع السعر في مرحلة الهيكل، وبعدها حتى خُمسه في مرحلة الأنظمة (المادة 422(10)).
ومن حيث التدفق النقدي، يعني ذلك أن شراء الأرض والتصميم وتكاليف الرخصة تُموَّل من رأس المال الذاتي أو من الائتمان، لا من الدفعات المقدمة من المشترين.
ما المطلوب لإنهاء المشروع وتسليم المنازل؟
من وجهة نظر القانون، لا يُعدّ البناء منتهيًا حتى يُجرى الاستلام عند انتهاء الأعمال، والمبنى المخالف للرخصة أو المشيَّد بدونها لن يحصل عليه (المادة 280). ويجب أن يشارك في لجنة الاستلام ممثل عن السلطة التي أصدرت الرخصة. وقبل الاستلام تُسوّى مع السلطة القيمة النهائية للأعمال والمدفوعات المترتبة عليها (المادة 280(9)). ولا تنتقل المفاتيح إلى المشتري إلا بعد الاستلام، وحين تكون التوصيلات الدائمة بالبنية التحتية تعمل بالفعل (المادة 422(5)(k)).
يفتح يوم الاستلام فترة الضمان (المادة 531(9))، ومدتها الدنيا سنة أو ثلاث أو خمس سنوات بحسب نوع المبنى (المادة 531(6)). أما عيوب الهيكل فتستمر المسؤولية عنها ما دام المبنى قائمًا (المادة 531(10)). وعند انتهاء فترة الضمان، يدعو المطوّر إلى الاستلام النهائي خلال 10 أيام (المادة 532(4)). وتظل اللائحة القديمة لاستلام المباني، قرار الحكومة 273/1994، سارية (المادة 577(6)).
والآن إلى البداية: ما الذي يُفحص في قطعة الأرض قبل الالتزام؟
تنشأ معظم المشكلات التي تؤخر الرخصة في اليوم الذي تُختار فيه القطعة. ويمكن، بل يجدر، إجراء هذه الفحوص قبل أي توقيع:
- ما المسموح ببنائه. تُمنح شهادة التخطيط للمعلومات لأي طالب، حتى لمن ليس مالك القطعة (المادة 254(2)). وهي تبيّن الوضع القانوني للقطعة، والاستخدامات المسموح بها، والمعايير الفنية، ومنها نسبة البناء (POT)، ومعامل الاستغلال (CUT)، والارتفاع، ومساحة القطعة، والوصول، والمواقف، والبنية التحتية (المادة 253(4)).
- داخل المنطقة المبنية أو خارجها. intravilan هي المنطقة المبنية من البلدة، وextravilan كل ما هو خارجها. ولإدخال قطعة إلى المنطقة المبنية يلزم PUZ (المادتان 62(4) و66(1)(b))، ويمكن للسلطة المحلية أن تفرض على ذلك رسوم تطوير (المادة 63(3)).
- كم قطعة تريدون إنشاءها. التقسيم إلى ثلاث قطع فأكثر لبناء جديد (parcelare) يستلزم شهادة تخطيط تأمر بإعداد PUZ (المادة 216(1)).
- البنية التحتية. في PUZ يلتزم المطوّر على الأقل بشبكات المياه والصرف الصحي والكهرباء وبطرق الوصول (المادة 63(4)). وفي المجمع السكني، لا يتم استلام المباني إلا مع استلام التوصيلات بالبنية التحتية (المادة 528(4)).
- الحق في القطعة. لا يحصل على شهادة تخطيط للبناء إلا من يملك حقًّا عينيًّا في القطعة (المادة 257(1))، ويُرفق بملف الرخصة مستخرج من السجل العقاري صادر خلال الأيام الثلاثين الأخيرة (المادة 262(1)(b)).
- الجيران. حين تستلزم الأعمال تدعيم مبنى مجاور أو تأمينه، تلزم موافقة الجيران في مستند موثق لدى كاتب العدل (المادة 261).
قد تكلّف قطعة لا تتوفر فيها شبكات، أو تتوقف على PUZ، في النهاية أكثر من قطعة جاهزة وأغلى ثمنًا، بسبب الاستثمار والوقت اللذين يمرّان حتى يمكن البدء بالبناء.
متى سيتطلب المشروع PUZ، ومتى يكفي PUD؟
يلزم المخطط المنطقي (PUZ) في حالتين رئيسيتين: حين يفرضه المخطط العام للبلدة (PUG) في منطقة معينة، كمنطقة محمية أو منطقة ضُمّت إلى المنطقة المبنية أو عند تغيير تقسيم القطع (المادة 62(6))، وحين يُطلب تغيير قواعد سبق إقرارها. ويبدأ المطوّر الخاص الإجراء بطلب رأي لإطلاقه. ويُمنح الإقرار النهائي في المجلس المحلي بأغلبية مطلقة (المادة 76(1))، لكن القانون لا يحدد مهلة لإنهاء الإجراء كله.
المخطط التفصيلي (PUD) أداة محدودة، وظيفتها تفصيل ما سبق تحديده في PUG أو PUZ لمشروع معين (المادة 81).
حين تتطلب القطعة PUZ، ستتضمن شهادة التخطيط التي تحصلون عليها واجب إعداده (المادة 257(9)(c))، وسينتظر طلب الرخصة حتى يُقرّ المخطط (المادة 249(2)). وبعد الإقرار تبقى الشهادة صالحة 12 شهرًا إضافيًّا (المادة 257(10)). والخلاصة: القطعة المتوقفة على PUZ هي قطعة لا يمكن معرفة متى سيبدأ البناء عليها.
ما الذي يجب فعله قبل الالتزام بأرض، وكيف نرافق المطوّرين
قبل أي دفعة مقدمة على قطعة أرض، استخرجوا شهادة تخطيط للمعلومات ومستخرجًا محدَّثًا، واحصلوا على جواب واضح عن سؤال ما إذا كان مخططكم سيتطلب PUZ. ونحن نساعد المطوّرين الإسرائيليين على إعداد قائمة الفحوص، وفهم ما هو مكتوب في المستندات بالعبرية، والعمل مع المهنيين المحليين. أما الطلبات إلى السلطات والتمثيل والتوقيعات فيتولاها محامون ومهندسون معماريون وكتّاب عدل مرخصون في رومانيا.
ما ورد هنا معلومات عامة ولا يشكل استشارة قانونية. وتستند القواعد إلى نص القانون 169/2026 كما ورد في المصدر، حتى أكتوبر 2026. والحديث عن قانون جديد، ولا تزال معايير تطبيقه قيد التحديث. وقبل شراء أرض أو تقديم طلب، افحصوا القطعة المحددة مع محامٍ ومهندس معماري محليين.
أسئلة شائعة
كم يستغرق استخراج رخصة بناء في رومانيا؟
للسلطة مهل محددة: شهادة تخطيط للبناء حتى 15 يوم عمل، والموافقات في اللجنة الموحدة 30 يومًا تقويميًّا، والرخصة حتى 30 يومًا تقويميًّا من اكتمال الملف. أما المدة الإجمالية فتتوقف على التصميم والمسوحات وما إذا كان يلزم PUZ، ولا يحدد القانون لذلك مهلة.
هل يمكن طلب شهادة تخطيط لقطعة أرض لم أشترها بعد؟
نعم. تُمنح شهادة التخطيط للمعلومات لأي طالب (المادة 254(2)). أما شهادة التخطيط للبناء فتُمنح فقط لمن يملك حقًّا عينيًّا في القطعة (المادة 257(1)).
هل يمكن تمديد رخصة البناء في رومانيا؟
لا يمكن تمديد السنوات الثلاث لبدء الأعمال. ويُسمح بتعليق واحد حتى 12 شهرًا، وبتمديد واحد لفترة التنفيذ حتى 12 شهرًا مقابل 30% من الرسم الأصلي.
متى يلزم PUZ في رومانيا؟
حين يقرر PUG ذلك للمنطقة، وحين تُقسَّم الأرض إلى ثلاث قطع أو أكثر لبناء جديد، وحين تُدخَل أرض إلى المنطقة المبنية، وحين تُغيَّر قواعد مُقرّة.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.