Коротко
С 25 августа 2026 года путь девелопера в Румынии, от земельного участка до передачи дома, регулируется Кодексом градостроительства и строительства, закон 169/2026. Маршрут проходит через градостроительный сертификат, согласования, иногда PUZ или PUD, разрешение на строительство, уведомление о начале работ и две приёмки. Для части этапов закон устанавливает обязательный срок для властей, однако для проектирования, PUZ и самого строительства закон срока не устанавливает, и именно там графики растягиваются.
Главное
- 1Закон 169/2026 отменил закон 50/1991 о разрешениях на строительство и закон 350/2001 о планировании (статья 576(3)).
- 2Информационный градостроительный сертификат можно запросить на любой участок, даже до его покупки (статья 254(2)).
- 3При полном пакете документов разрешение выдаётся в течение 30 календарных дней, а в срочной процедуре в течение 7 рабочих дней за специальный сбор (статья 273).
- 4Разрешение действует 3 года с даты выдачи для начала работ, и этот срок продлевать запрещено (статья 309(5)).
- 5Раздел земли на три и более участка под новое строительство требует градостроительного сертификата для подготовки PUZ (статья 216(1)).
Когда израильский девелопер оценивает проект в Румынии, первый вопрос обычно звучит так: «Сколько времени займёт разрешение?». Ответ делится на две части: есть этапы, на которых румынский кодекс обязывает власти ответить в установленный срок, и есть этапы, на которых время целиком зависит от вас и для которых закон не устанавливает никакого срока.
Руководство идёт от конца к началу. Сначала мы объясним установленные законом сроки и то, что происходит после получения разрешения, и лишь затем вернёмся к этапу, на котором определяется большая часть риска: выбору участка и вопросу о том, потребуется ли детальное планирование. Номера статей относятся к Кодексу градостроительства и строительства, если не указано иное.
Какой закон сегодня регулирует планирование и строительство в Румынии?
Единый кодекс: закон 169/2026, опубликованный в Monitorul Oficial № 661 от 10 августа 2026 года и вступивший в силу 25 августа 2026 года. Он заменил два давних закона: закон 50/1991, регулировавший разрешения, и закон 350/2001, регулировавший планирование (ст. 576(3)).
Сами этапы не стали неожиданностью: градостроительный сертификат (certificat de urbanism, документ с перечнем правил, применимых к участку), согласования ведомств (avize și acorduri), в ряде случаев PUZ или PUD, разрешение (autorizație de construire), проверенный рабочий проект, уведомление о начале работ и, наконец, две приёмки здания: одна по завершении строительства и одна по окончании гарантийного срока.
Информационный градостроительный сертификат можно запросить на любой участок, даже до его покупки (статья 254(2)).
В какой срок власти обязаны ответить на каждом этапе?
Это предсказуемая часть графика. Все сроки в таблице отсчитываются от подачи полного пакета документов.
| Что запрашивается | Обязательный срок для властей | Статья |
|---|---|---|
| Информационный градостроительный сертификат | До 10 рабочих дней, а в компьютеризированном органе до 5 | 254 |
| Градостроительный сертификат для строительства | До 15 рабочих дней. Действует от 12 до 36 месяцев | 257(4), 257(15) |
| Заключение об инициировании PUZ (aviz de inițiere) | До 30 календарных дней | 69(8) |
| Заключение главного архитектора по PUD | 15 дней, а утверждение главой органа через 15 календарных дней после него | 84(5), 85(1) |
| Согласования ведомств | 30 календарных дней в единой комиссии или 15 дней от каждого ведомства | 269(3), 269(9) |
| Разрешение на строительство | 30 календарных дней или 7 рабочих дней в ускоренной процедуре за специальный сбор | 273 |
| Окончательная приёмка | 10 дней с окончания гарантийного срока | 532(4) |
На этапе согласований действует несколько правил, которые стоит знать. Каждое согласующее ведомство может вернуться к вам с запросом о дополнении только один раз (ст. 269(10)), а у вас есть не более 60 дней на дополнение (ст. 269(11)). Молчание ведомства после истечения его срока считается согласием (ст. 269(14)), за исключением органов безопасности (ст. 269(15)). А если сам пакет документов на разрешение неполон, орган должен уведомить об этом в течение 10 рабочих дней, и вы получаете до 3 месяцев на исправление (ст. 271).
Изыскания, архитектурное и инженерное проектирование, подготовка PUZ до его утверждения советом и само строительство. Именно здесь проекты затягиваются, и поэтому именно здесь нужен запас в бюджете и графике.
Сколько действует разрешение и можно ли его продлить?
Разрешение даёт вам три года с даты выдачи, чтобы начать строительство (ст. 309(1)). Как только вы подали уведомление о начале работ, разрешение остаётся в силе в течение всего срока выполнения работ, установленного в нём. Не подали уведомление? Срок выполнения работ начинает течь уже с даты выдачи (ст. 309(2)-(3)).
| Ситуация | Правило | Статья |
|---|---|---|
| Продление трёхлетнего срока | Запрещено | 309(5) |
| Приостановление трёхлетнего срока | Допускается один раз, до 12 месяцев | 309(4) |
| Утрата силы | Если работы не начаты в срок или прерваны более чем на 24 месяца | 310(1), 310(3) |
| Продление срока выполнения работ | Один раз, до 12 месяцев, с оплатой 30% первоначального сбора | 310(5) |
Прежде чем экскаватор выйдет на площадку: детальный рабочий проект, прошедший проверку аттестованным проверяющим, причём ответственность за проверку несёт девелопер (ст. 264 и 277(5)); уведомление о дате начала работ местному органу власти и Государственной строительной инспекции (ISC); загрузка документов в национальный строительный реестр; и табличка на площадке (ст. 278). Строительство выполняют подрядчики, а обязанность страхования распространяется на всех участников, включая девелопера (ст. 279).
Трёхлетний срок начинает течь в день выдачи разрешения, а не в день, когда вы готовы строить. Стоит согласовать дату выдачи с закрытием финансирования и выбором подрядчика. В проекте, где каждое здание получает отдельное разрешение, у каждого здания свой срок.
С какого этапа разрешено продавать объекты покупателям?
Предварительная продажа возможна только тогда, когда разрешение уже зарегистрировано в земельной книге и у каждого будущего объекта есть собственная выписка. Соглашение с покупателем заключается только у нотариуса (ст. 422(6)-(7)). Средства покупателей вносятся на отдельный банковский счёт проекта, и девелопер может снимать их с одобрения технического надзора: до четверти цены на этапе каркаса и затем до пятой части на этапе инженерных систем (ст. 422(10)).
С точки зрения денежного потока это означает, что покупка земли, проектирование и расходы на разрешение финансируются из собственного капитала или кредита, а не из авансов покупателей.
Что требуется, чтобы завершить проект и передать дома?
С точки зрения закона строительство не считается завершённым, пока не проведена приёмка по окончании работ, а здание, отступающее от разрешения или построенное без него, её не получит (ст. 280). В приёмочной комиссии обязан участвовать представитель органа, выдавшего разрешение. До приёмки с органом согласуются окончательная стоимость работ и вытекающие из неё платежи (ст. 280(9)). Ключи передаются покупателю только после приёмки и когда постоянные подключения к инженерным сетям уже работают (ст. 422(5)(k)).
День приёмки открывает гарантийный срок (ст. 531(9)), минимальная продолжительность которого составляет один год, три или пять лет в зависимости от типа здания (ст. 531(6)). За дефекты несущих конструкций ответственность сохраняется, пока здание стоит (ст. 531(10)). Когда гарантийный срок истекает, девелопер созывает окончательную приёмку в течение 10 дней (ст. 532(4)). Прежний регламент приёмки зданий, постановление правительства 273/1994, продолжает применяться (ст. 577(6)).
Теперь к началу: что проверить на участке до принятия обязательств?
Большинство проблем, задерживающих разрешение, возникает в день выбора участка. Эти проверки можно и стоит провести до любого подписания:
- Что разрешено строить. Информационный градостроительный сертификат выдаётся любому заявителю, в том числе тому, кто не является собственником участка (ст. 254(2)). Он показывает правовой статус участка, разрешённые виды использования и технические параметры, в том числе процент застройки (POT), коэффициент использования (CUT), высоту, размер участка, доступ, парковку и инфраструктуру (ст. 253(4)).
- В пределах застроенной территории или за её пределами. intravilan означает застроенную территорию населённого пункта, а extravilan всё, что находится за её пределами. Чтобы включить участок в застроенную территорию, нужен PUZ (ст. 62(4) и 66(1)(b)), и местный орган власти может взимать за это сборы на развитие (ст. 63(3)).
- Сколько участков вы хотите создать. Раздел на три и более участка под новое строительство (parcelare) требует градостроительного сертификата, предписывающего подготовку PUZ (ст. 216(1)).
- Инфраструктура. В рамках PUZ девелопер обязан обеспечить как минимум сети водоснабжения, канализации и электроснабжения, а также подъездные дороги (ст. 63(4)). В жилом комплексе приёмка зданий проводится только вместе с приёмкой подключений к инфраструктуре (ст. 528(4)).
- Право на участок. Только обладатель вещного права на участок может получить градостроительный сертификат для строительства (ст. 257(1)), а к пакету документов на разрешение прилагается выписка из земельной книги, полученная в последние 30 дней (ст. 262(1)(b)).
- Соседи. Когда работы требуют укрепления или обеспечения безопасности соседнего здания, необходимо согласие соседей в нотариальном документе (ст. 261).
Участок без сетей или зависящий от PUZ может в итоге обойтись дороже, чем готовый и более дорогой участок, из-за вложений и времени, которое проходит до того, как можно начать строить.
Когда проекту потребуется PUZ, а когда будет достаточно PUD?
Зональный план (PUZ) требуется в двух основных случаях: когда генеральный план населённого пункта (PUG) предписывает его для определённой зоны, например в охраняемой зоне, в зоне, присоединённой к застроенной территории, или при изменении раздела участков (ст. 62(6)), и когда требуется изменить уже утверждённые правила. Частный девелопер начинает процедуру с запроса заключения об инициировании. Окончательное утверждение даёт местный совет абсолютным большинством голосов (ст. 76(1)), однако срок завершения всей процедуры законом не установлен.
Детальный план (PUD) является ограниченным инструментом, задача которого состоит в детализации для конкретного проекта того, что уже установлено в PUG или PUZ (ст. 81).
Когда участок требует PUZ, полученный вами градостроительный сертификат будет содержать обязанность его подготовить (ст. 257(9)(c)), и заявление на разрешение будет ожидать утверждения плана (ст. 249(2)). После утверждения сертификат действует ещё 12 месяцев (ст. 257(10)). Итог: участок, зависящий от PUZ, это участок, по которому невозможно знать, когда на нём начнётся строительство.
Что сделать до принятия обязательств по земле и как мы сопровождаем девелоперов
Перед любым авансом за участок получите информационный градостроительный сертификат и актуальную выписку и добейтесь чёткого ответа на вопрос, потребует ли ваш план PUZ. Мы помогаем израильским девелоперам составить перечень проверок, понять на иврите, что написано в документах, и работать с местными специалистами. Заявления в органы власти, представительство и подписание выполняют адвокаты, архитекторы и нотариусы, имеющие лицензию в Румынии.
Изложенное здесь является общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию. Правила основаны на редакции закона 169/2026 в том виде, в каком она представлена в источнике, по состоянию на октябрь 2026 года. Речь идёт о новом кодексе, и нормы по его применению ещё обновляются. Перед покупкой земли или подачей заявления проверьте конкретный участок с местными адвокатом и архитектором.
Частые вопросы
Сколько времени занимает получение разрешения на строительство в Румынии?
У властей есть сроки: градостроительный сертификат для строительства до 15 рабочих дней, согласования в единой комиссии 30 календарных дней и разрешение до 30 календарных дней с момента подачи полного пакета. Общая продолжительность зависит от проектирования, изысканий и от того, нужен ли PUZ, а для этого закон срока не устанавливает.
Можно ли запросить градостроительный сертификат на участок, который я ещё не купил?
Да. Информационный градостроительный сертификат выдаётся любому заявителю (статья 254(2)). Градостроительный сертификат для строительства выдаётся только обладателю вещного права на участок (статья 257(1)).
Можно ли продлить разрешение на строительство в Румынии?
Три года для начала работ продлить нельзя. Допускается одно приостановление на срок до 12 месяцев и одно продление срока выполнения работ до 12 месяцев за 30% первоначального сбора.
Когда в Румынии нужен PUZ?
Когда PUG предписывает это для зоны, когда земля делится на три и более участка под новое строительство, когда земля включается в застроенную территорию и когда изменяются утверждённые правила.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.