שלום,
למעלה מ-8 חודשים חלפו מה-7 באוקטובר, ועדיין יש למעלה מ-125 חטופים שלא שבו לבתיהם ולמשפחותיהם, והלב כבד מנשוא.
ענקית הנדל״ן הבינלאומית JLL פירסמה דו״ח לפיו ב- 2023 ההשקעות של ישראלים באירופה הסתכמו ב- 1.3 מיליארד דולר. נראה כי הדו״ח לא מתייחס גם לרכישות של יחידים פרטיים מאחר ונתונים אלו קשים למעקב, אך אין לנו כל ספק כי גם ב- 2023 מספר הרכישות הפרטיות של ישראלים של נדל״ן מעבר לים הלך וגדל.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. ה- OECD צופה שכלכלת יוון תשאר במגמת עלייה.
ב. ממשלת יוון מתכננת צעדים נוספים כנגד השכרות לטווח קצר.
ג. שוק ההשקעות ברומניה רשם את העלייה הגבוהה ביותר בפעילות במרכז ומזרח אירופה.
ד. המשקיעים הרוסים והסינים מסתערים על הנדל״ן בהונגריה.
ה. יציבות רבעונית במחירי הנדל״ן בקפריסין אך עם מגמת צמיחה שנתית.
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
ה- OECD צופה שכלכלת יוון תישאר במגמת עלייה
כלכלת יוון צפויה לצמוח בשיעור של 2% ב-2024 ו-2.5% ב-2025, שכן עליית התעסוקה והשכר הריאלי ותיירות חזקה מגבירים את הצריכה, על פי הדו"ח החצי שנתי של ה-OECD. למרות ההאטה במקומות עבודה חדשים, שיעור התעסוקה והמחסור בכוח העבודה נותרו ברמות גבוהות היסטורית, צוין.
לפי הדו״ח העלייה בשכר הגיעה ל-5.5% ברבעון הרביעי של 2023 על בסיס שנתי, כאשר שכר המינימום גדל ב-9.4% באפריל 2023 וב-6.4% נוספים באפריל 2024. האינפלציה תמשיך לרדת, אך בקצב איטי יותר והיא צפויה לרדת ל-2.1% ברבעון האחרון של 2025.
ה-OECD הדגיש כי האתגרים העיקריים העומדים בפני כלכלת יוון הם התחזקות הפריון וההתאמה הפיסקלית עקב חוב גבוה. בנוסף נכתב בדו״ח כי על מנת להמשיך ולהפחית את החוב, לצד ההוצאה הגבוהה הנדרשת עקב ההשקעה הנמוכה בעשור של המשבר, הזדקנות האוכלוסייה והתגובה לשינויי האקלים, יהיה צורך בצמיחה כלכלית מתמשכת וחזקה.
ממשלת יוון מתכננת צעדים נוספים כנגד השכרות לטווח קצר
במהלך ראיון לערוץ Action24 ראש ממשלת יוון Kyriakos Mitsotakis הצביע על צעדים אפשריים להחמרת התקנות על Airbnb והשכרות אחרות לטווח קצר, כולל בחינת מגבלה על ימי השכרה.
"כבר אכפנו הגבלות ודרישות עבור אלה המשתמשים ב-Airbnb למטרות מסחריות. בנוסף, נדון במשך הזמן המתאים להשכרה לטווח קצר של נכסים", אמר .
הצמיחה הנפיצה של השכרות ב-Airbnb הפחיתה את זמינות הבתים לחוזי שכירות יציבים לטווח ארוך, והחריפה את עליית מחירי השכירות והנכסים.
בסוף החודש ממשלת יוון הודיעה על תוכניות לשקול תמריצי מס המעדיפים השכרות לטווח ארוך וקנסות מחמירים על אי ציות. שינויים אלה מיועדים ליישום בסתיו.
נתונים שיאספו בעונת התיירות בקיץ זו יעריכו את ההשפעה של תקנות ה-1 בינואר, שסיווגו מספר רב של השכרות נכסים כפעילות עסקית, הדורשת מסים מתאימים ומע"מ.
שוק התיירות היווני - ההשקעות מתמקדות במלונות 5 כוכבים
ההשקעות בנכסי תיירות הגיעו ל-5.1 מיליארד יורו, מה שמוכיח את האמון החזק של משקיעים יוונים וזרים במגזר זה. עם מלונות 5 כוכבים שמהווים מוקד משיכה למשקיעים המעוניינים ברווחי הון. בינתיים, המחזור של שוק השכירות לטווח קצר הראה מגמת עלייה יוצאת דופן בהשוואה לשנים קודמות, והיווה כ-30% ממחזור המכירות של ענף המלונאות ב-2023.
על פי מחקר עדכני של Delfi Partners, ענף המלונאות הראה ביצועים פיננסיים חזקים בשנת 2023, עם סך ההכנסות שהגיעו ל-10.6 מיליארד יורו, גידול מדהים של 22.5% במחזור של 8.6 מיליארד יורו ב- 2022. מגמה הנראית לעין כבר בחודשים הראשונים של 2024. למעשה, ראוי לציין שמגמת התפתחות זו חזקה במיוחד במלונות עונתיים וביחידות יוקרה, בעיקר במלונות 4 ו-5 כוכבים.
ליתר דיוק, במגזר המלונאות בכל ימות השנה, ההכנסות בשנת 2023 הגיעו ל-1.9 מיליארד אירו, גידול הגון של 9.4% מ-1.8 מיליארד אירו בשנת 2022. מלונות עונתיים הציגו ביצועים מרשימים עוד יותר, והציגו עלייה משמעותית של 27.4%, כשהמחזור הגיע 8.6 מיליארד יורו בשנת 2023 לעומת 6.8 מיליארד יורו בשנה הקודמת.
בהעמקה של קטגוריות המלונות, הניתוח חושף מגמות צמיחה מבטיחות. בפלח היוקרה של 4 ו-5 כוכבים, המהווה 26% מהשוק, המחזור הגיע ל-8.2 מיליארד אירו ב-2023, עלייה מדהימה של 23.6% לעומת 6.6 מיליארד אירו שדווח ב-2022.
בהתאם לכך, המלונות הבינוניים והזולים, המהווים 74% מהמגזר וכוללים מלונות 3, 2 ו-1 כוכבים, הראו צמיחה ראויה לשבח, כשהמחזור הגיע ל-2.3 מיליארד אירו ב-2023 לעומת 1.9 מיליארד אירו ב-2022, המייצגים עלייה מתמדת של 18.8%.
אינדיקטורים כלכליים חזקים אלה מדגישים את החוסן והחיוניות של תעשיית המלונאות ביוון, בבסיס ביקוש צרכני מוגבר, שמשך יותר משקיעים והגדיל את היצע המלונות. בנוסף, לביצועים חיוביים אלו הייתה השפעה משמעותית על הסביבה המקרו-כלכלית, שהגבירה את הצמיחה והפחתת שיעורי האבטלה.
בכל מגזרי המלונות, התפוסה הממוצעת עמדה על 57%, עלייה בולטת של 9% בהשוואה לשנה שעברה. ראוי לציין כי באוגוסט, עונת השיא, שיעורי התפוסה הכלליים זינקו ל-89% מרשימים, כאשר מלונות 4 ו-5 כוכבים השיגו תפוסה מצוינת של 90% עד 91%.
הניתוח חושף גם ביצועים דיפרנציאליים בין קטגוריות בתי מלון, כאשר יחידות יוקרה ביעדי קיץ מבוקשים מובילות הן בתפוסה והן בביצועים הכוללים. לעומת זאת, מגורים מהמעמד הנמוך ואלו הממוקמים במרכזים עירוניים דיווחו על שיעורי תפוסה נמוכים יחסית.
לבסוף, הכרחי להכיר בגידול המשמעותי במספר החדרים הזמינים ברחבי יוון, הנובעת מהשקעות אסטרטגיות של המגזר, המשפרות משמעותית את החוסן והביצועים הכוללים של המגזר.
במגזר השכירות לטווח קצר, יוון צומחת בקצב העולה על הממוצע בענף התיירות, ומציגה עליות משמעותיות הן בזמינות והן בהכנסות. בשנת 2023, מספר השיא של דירות להשכרה לטווח קצר הגיע ל-212,199 יחידות, המספקות סך של 939,000 מיטות.
משולחנו של הכותב:
ההגבלה על בעלי דירות ה- Airbnb נובעת מכך שהיוונים טוענים ש- 20% מהדירות באזורים המרכזיים משמשות להשכרה לטווח קצר וזה מגביל את התושבים המקומיים למצוא דירה להשכרה. הגורמים הרשמיים ביוון צופים כי זה יצמצם בכ- 50% את כמות הדירות המושכרות לטווח קצר.
רומניה
דו״ח של Colliers: שוק השקעות הנדל"ן הרומני רשם את העלייה הגבוהה ביותר בפעילות העסקאות במרכז ומזרח אירופה
לפי דו״ח של Colliers הרבעון הראשון של 2024 הסתיים עם השקעות נדל"ן ברומניה בסך של 202 מיליון יורו, עלייה של 69% בהשוואה לתקופה המקבילה ב- 2023, כאשר עסקאות במגזר הקמעונאי היוו כ- 2/3 מכלל העסקאות.
בהשוואה לחמש הכלכלות הגדולות האחרות (בולגריה, צ'כיה, הונגריה, פולין וסלובקיה) במרכז ומזרח אירופה (CEE), רומניה הייתה בעלת הביצועים הטובים ביותר. פעילות השוק באזור הייתה חלשה יחסית והיקפי העסקאות הגיעו לאחת הרמות הנמוכות מזה עשור.
צ'כיה הפכה למובילה החדשה של האזור, כאשר היקפי ההשקעות מהווים 46% מסך 6 מדינות ה-CEE הגדולות, עוקפת את פולין, שלה נתח מצטבר של 30% מהנפחים הנסחרים ברבעון הראשון של השנה. עם זאת, הביצועים השתנו באופן משמעותי ברחבי האזור, מירידה של 94% בפעילות בסלובקיה לעלייה של 69% ברומניה.
הביצועים של רומניה מעודדים למדי, במיוחד בהשוואה לשווקים מפותחים אחרים כמו פולין או צ'כיה, בהתחשב בתקופה שלפני המגפה. ברבעון הראשון של השנה, רומניה היוותה 16% מהיקף ההשקעות הכולל של האזור, לעומת 5-7% בשנים שלפני המגפה.
המגזר הקמעונאי שלט בשוק הנדל"ן הרומני ברבעון הראשון של 2024, המייצג כ-66% מסך ההשקעות בנדל"ן מסחרי. אחריו היה תחום המלונאות, המהווה כ-21% מהנפח הכולל.
בוקרשט בולטת עם אחת מהתשואות הגבוהות באזור עבור מגזרי התעשייה, המשרדים והקמעונאות, ומתהדרת בתשואות של 7.5% לנכסי פריים תעשייתיים ומשרדים ו-7.25% עבור נכסים קמעונאיים.
Nicuşor Dan ימשיך לכהונה נוספת כראש עיריית בוקרשט
לפי תוצאות ראשוניות של הבחירות המקומיות שהתקיימו ב- 9 ביוני, ראש העיר המכהן, Nicuşor Dan, שהתמודד כמועמד עצמאי, נבחר לכהונה נוספת עם למעלה מ- 46% מקולות הבוחרים. Gabriela Firea, שהיתה מועמד המפלגה הסוציאל-דמוקרטית נמצאת במקום השני ובפער גדול עם כ- 22% מהקולות.
משולחנו של הכותב:
בחירתו של Nicuşor Dan לכהונה נוספת כראש עיריית בוקרשט עשויה מחד להוות בעיה ליזמי ומשקיעי הנדל״ן, שכן בכהונתו הראשונה הקפיא את התחלות הבנייה בעיר והיקשה על הוצאת היתרי בנייה. מנגד, יזמים שבאמתחתם היתרי בנייה ו/או פרויקט בהליך בנייה ו/או דירות שטרם נמכרו נהנים בשנים האחרונות, וככל הנראה ימשיכו ליהנות, מעליית מחירי הדירות הנובעים בין היתר מהצמצום בהיצע לדירות חדשות, כאשר הביקוש נשאר קבוע ואף בעלייה הנובעת מהגירה פנימית לעיר.
הונגריה
המשקיעים הרוסים והסינים מסתערים על הונגריה
משקיעים סינים והרוסים היו הרוכשים הפעילים ביותר בשנת 2023 בשוק הנדל"ן ההונגרי. ממשלת הונגריה משיקה יוזמה חדשה המיועדת לאזרחים ממדינות שאינן באיחוד האירופי, ואמורה להיכנס לתוקף ב- 1 ביולי. תוכנית זו מעניקה היתר שהייה לעשר שנים בתמורה לרכישת נדל"ן או תרומות לקרנות נאמנים.
מדי שנה באביב, משרד ראש הממשלה ההונגרי מפרסם נתונים על מספר הזרים שאינם מהאיחוד האירופי שביקשו אישור לרכוש נכס בהונגריה. על פי דיווחים אלו, מספר הבקשות שהוגשו על ידי זרים גדל ב-18% בשנת 2023 בהשוואה לשנת 2022. בשנה שעברה הגישו מועמדות 2981 אזרחים שאינם באיחוד האירופי, מה שמציין את המספר הגבוה ביותר מאז מגיפת הקורונה, למרות שהוא נותר מתחת לרמות שלפני המגפה ( כמעט 3300 בשנת 2018 ומעל 3500 בשנת 2019).
משקיעים סינים רכשו 17% פחות נכסים ב-2023 בהשוואה ל-2022, בעוד שהרכישות של המשקיעים הרוסים גדלו ב-16%. עבור הרוסים, נכסים ברובע ה-6 היו הפופולריים ביותר, בעוד שהסינים העדיפו את הרובעים ה-13 וה-10. לדברי Károly Benedikt, מנהל ב-Duna House, ההתעניינות החזקה מצד קונים רוסים שנראתה בשנתיים-שלוש שלפני הפלישה לאוקראינה ירדה משמעותית. הירידה הזו נובעת בחלקה מסנקציות והגבלות על רוסים: רק בעלי אישורי תושבות הונגריים או מי שרוכשים דרך חברות יכולים לקנות נכסים, ועדיין נדרש אישור ממשלתי.
גם מבחינה כלכלית התהליך מסובך. חשבונות הבנק שלהם נסגרו לתושבים רוסים ותיקים בהונגריה עם פרוץ המלחמה. מכירת נכסים קיימים היא גם קשה, וכמעט בלתי אפשרי עבור רוסים בודדים לרכוש נדל"ן הונגרי. מי שמצליח לרכוש נכסים ויש להם הון מספיק משקיע בדרך כלל בנכסי יוקרה, לרוב במסגרת השקעות בינלאומיות רחבות יותר.
מנתוני Duna House עולה כי גם שיעור הרוכשים הסינים שרוכשים בתים ירד, כאשר רובם קונים כעת למטרות השקעה. הם נוטים לרכוש נכסים עם חדר שינה אחד או שניים, בדרך כלל בשווי של 80-100 מיליון פורינט. קונים זרים מסתמכים בדרך כלל על מתווכים, כאשר Duna House מעסיקה מספר מומחים דוברי רוסית וסינית, ומסמכים חיוניים זמינים ברוסית ובסינית, לצד אנגלית וגרמנית.
ב-2022, אחרי הסינים והרוסים, הקונים הפעילים ביותר היו ישראלים (182) ואוקראינים (166), ואחריהם אזרחים בריטים (132) וטורקים (75). בשנת 2023, משרד ראש הממשלה כלל בסטטיסטיקה וייטנאמים, שבעבר היו בקטגוריית "אחר". כתוצאה מכך, בשנה שעברה, 340 וייטנאמים, 154 אוקראינים, 108 ישראלים ו-108 אזרחים טורקים קנו נכס בהונגריה.
קפריסין
הנכסים מציגים יציבות רבעונית אך צמיחה שנתית במחירים ודמי השכירות
Ask Wire, חברת הנדל"ן הטכנולוגית העוקבת אחר עסקאות, מחירים ופעילות בנייה ברחבי קפריסין מאז 2009, פרסמה את מהדורת הרבעון הראשון של 2024 של מדד Ask Wire עבור ערכי מכירה והשכרה של נכסים.
ברחבי קפריסין, על בסיס שנתי, המחירים עלו ב-6.3% לדירות, 2.1% לבתים, 3.0% למשרדים, 3.6% לדירות נופש, 1.0% לבתי נופש. בסך הכל, על בסיס רבעוני הערכים עלו ב-0.8% לדירות, ב-0.4% לדירות, ב-0.2% למשרדים וב-0.5% לדירות נופש. מחירי בתי הנופש נותרו יציבים. מבחינת מחירים, בלימסול יש את העלייה הגבוה ביותר הן לדירות והן לבתים.
במונחי שווי שכירות, בהשוואה לרבעון הראשון של 2023 חלה עלייה של 9.3% לדירות, 6.4% לבתים, 8.2% למשרדים, 5.9% לדירות נופש ו-3.4% לבתי נופש. על בסיס רבעוני ערכי השכירות עלו ב-0.9% לדירות ונשארו יציבים בשאר הנכסים.
ישראל במקום ה-8 בהשקעות נדל"ן באירופה
לפי דוח של חברת הנדל״ן הבינלאומית JLL שמובא בכתבה, ישראל דורגה ב-2023 במקום השמיני בין המדינות המשקיעות בנדל״ן באירופה, עם השקעות של כ-1.3 מיליארד דולר, ובמקום העשירי בהשקעות נדל״ן בעולם כולו, עם כ-1.7 מיליארד דולר. מדובר בעלייה לעומת המקום ה-12 באירופה ב-2022 והמקום ה-16 ב-2021. על פי הכתבה, בריטניה החליפה את גרמניה כיעד המוביל של המשקיעים הישראלים באירופה, והנתונים מתייחסים לעסקאות של לפחות כ-5 מיליון דולר כל אחת, שמבצעים גופים כמו קרנות פנסיה, חברות ביטוח, חברות נדל״ן ובעלי הון פרטיים. בראש דירוג המשקיעים בנדל״ן האירופי נמצאת ארה״ב, ואחריה בריטניה וצרפת.
מקור: ידיעות אחרונות, הילה ציאון, 23.5.24
להיטי הנדל"ן של הישראלים באירופה - מי באמת הצליחה ומי איכזבה
הכתבה סוקרת דירוג של אתר Global Property Guide, המבוסס על נתונים ממשלתיים רשמיים, לשינוי הריאלי במחירי הבתים במדינות אירופה ב-15 השנים האחרונות: פורטוגל בראש הדירוג, ויוון ובולגריה בתחתיתו. לפי נתוני יורוסטט המובאים בכתבה, ב-2023 ירדו מחירי הבתים בגוש היורו ב-1.1% בממוצע, ואילו בולגריה, יוון ופורטוגל רשמו עליות חדות וגרמניה רשמה ירידה משמעותית. הכתבה מתארת את ההשלכות הפוליטיות של ההתייקרות, ובהן צמצום תוכניות ויזת הזהב, כולל העלאת רף ההשקעה ביוון ל-800 אלף יורו באזור אתונה ובאיים מבוקשים, וכן את הצפי לעיכוב בהצטרפות בולגריה לגוש היורו. לגבי גרמניה מצוין כי לאחר הנפילה החדה במחירים ב-2023 נרשמה במחצית השנייה של השנה התייצבות.
מקור: TheMarker, דפנה מאור, 20.5.24
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.