שלום,
למעלה מ-7 חודשים חלפו מה-7 באוקטובר, ועדיין יש למעלה מ-130 חטופים שלא שבו לבתיהם ולמשפחותיהם, והלב כבד מנשוא.
חג הפסח מאחורינו ויום העצמאות בפתח. אני מניח אתם נחשפתם לראיון בעיתון גלובס עם יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן י.ח.דמרי, הנחשב לאחד מאנשי הנדל"ן הבכירים בישראל וצופה כי ״בעוד שנה נהיה לדעתי בקטסטרופה עוד יותר גדולה״, תוך שהוא מפרט בראיון את הסיבות לכך. ואולי זה הזמן לצאת ולחפש הזדמנויות חדשות, כיזמים, מעבר לים.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. יוון השנייה העניה באיחוד האירופי.
ב. מחירי הדירות ברומניה ממשיכים לעלות.
ג. שוק הנדל״ן בהונגריה בשפל של 10 שנים.
ד. מדד מחירי הדיור בקפריסין ירד ב- 0.6% ברבעון 4/2023.
ה. ויזת זהב במלטה.
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
יוון הפכה למדינה השנייה הענייה ביותר באירופה
עפ״י ניתוח של העיתון Financial times בעקבות הדו״ח האחרון שפורסם ע״י Eurostat יוון הפכה למדינה השנייה הענייה באיחוד האירופי אחרי בולגריה. הפגיעה הכלכלית היא כמעט חסרת תקדים בזמנים המודרניים, והיא דומה רק למשבר הכלכלי הגדול בארה"ב בשנות ה-30.
כלכלת יוון קטנה היום בכ-19% בהשוואה ל-2007, בעוד שכלכלת האיחוד האירופי כולה עלתה ב-17%. יחד עם זאת, הכלכלנים אופטימיים שכן כלכלת יוון צפויה לצמוח בכמעט 3% השנה, ובכך היא מתקרבת לגודלה לפני המשבר של 2009.
השכר הריאלי ביוון יורד בהתמדה והוא יורד ב-30% מהרמות שלפני המשבר הפיננסי, מה שמותיר את המדינה עם אחת המשכורות הממוצעות הנמוכות מבין הכלכלות המפותחות.
יוון ממוקמת אחרונה באיחוד האירופי בשיפוץ ורכישת בתים
בקצב מהיר, נראה כי הבתים בהם מתגוררים היוונים "מזדקנים", שכן המדינה נמצאת ב"תחתית" אירופה מבחינת רכישות ושיפוצים של נדל"ן.
לפי נתוני Eurostat, ליוון יש את הביצועים הגרועים ביותר ביחס ההשקעות של משקי הבית, המוגדר כיחס בין השקעה ברוטו של הון קבוע המורכב בעיקר מדיור, להכנסה הפנויה ברוטו של משקי בית. ההשקעה של משקי הבית מורכבת בעיקר מרכישה ושיפוץ של נדל"ן, בעוד שמוצרים בני קיימא (למשל מכוניות נוסעים) אינם נחשבים כחלק מההשקעה של משקי הבית.
במדד זה רושמת יוון את הביצועים הגרועים ביותר ברבעון האחרון של 2023, מתחת לממוצעים האירופיים, עם אחוז שלילי, של -0.7%. אחריה בלגיה שרשמה ביצועים של -0.3%. אוסטריה ושוודיה עוקבות אחריהם עם -0.2%, בעוד הונגריה וגרמניה רשמו ביצועים של 0.1%.
את המספר הגבוה ביותר רשמו אירלנד עם 0.4%, איטליה עם 0.2%, דנמרק ופורטוגל עם 0.1%.
יש לציין כי הממוצע באיחוד האירופי הסתכם ב-0.1% ובגוש האירו ב-0.2%.
שוק הנדל״ן היווני - מגמות
שוק הנדל"ן היווני "מתנהל" במגמות שונות, כאשר מגורים נמצאים במקום הראשון המועדף למשקיעים יוונים וזרים כאחד. גם משרדים מציגים מומנטום מיוחד כיום, בעוד שהביקוש ללוגיסטיקה מודרנית באזורי פריים נמצא בשיא של כל הזמנים. בתחום הנדל"ן למגורים, השוק ראה עליות במחירים הנומינליים, ביחס לשנת 2023, של 14.3% עד 8.8%, תלוי באזור.
נכסים ישנים התייקרו ב-12.4%, בעוד שמחירי נכסים חדשים יותר עלו ב-11%, בעוד שבתים חדשים שנבנים כעת עם מאפיינים ירוקים יכולים להיות יקרים ב-30%. למעשה, מחירי הנדל"ן עלו באתונה ובסלוניקי בשל מספר גורמים.
הסיבה העיקרית היא ללא ספק היעדר שיקום במהלך העשור של המשבר. המעבר לעיר הוא סיבה נוספת לכך שהמחירים זינקו, שכן ליוון יש מודל פיתוח מוטה שבו 50% מאוכלוסייתה נמצאת ב-Attica.
כמו כן, עליית המחירים נובעת גם ממספר הדירות הסגורות הרבות הממוקמות בקרנות, בשירותים, בבנקים ובמגזר הציבורי. בחוסר יכולת של בעלים רבים לשפץ נכסים ישנים רבים, בהיעדר סיוע מדיני דינמי באמצעות תוכניות ייעודיות ולבסוף בהשכרה לטווח קצר.
במגזר המשרדים, הביקוש מצוין בעיקר באתונה ובסלוניקי ובמיוחד במשרדים בדירוג A. גם הריסת מבנים היא אופציה נדירה, במיוחד במרכז אתונה, מכיוון שהבניינים הישנים נבנו עם מקדם בנייה גבוה מהמותר כיום.
במקביל, מגמת שכר הדירה, בעיקר למשרדים הישנים, עולה ברבעון הראשון של 2024 לעומת 2023. בתקופה שבה, במהלך עשור, נראה כי דמי השכירות המבוקשים עלו ב-40%. גם בחנויות נרשמו עליות דומות לאלו של משרדים, אך זה נמצא בעיקר באזורי המסחר המרכזיים של הערים.
החנויות הזמינות ברחובות הקניות הראשיים, בגלל שהן מבוקשות מאוד, נעלמות, בעוד ששכר הדירה הגיע לרמות גבוהות.
בתחום הלוגיסטיקה, הביקוש לבנייה מודרנית (דרגה A) נמצא בשיא של כל הזמנים, כאשר דמי השכירות בעלייה משמעותית, בעוד התשואות בממוצע מעל 7%. רוב הלוגיסטיקה החדשה שנבנתה ממוקמת במערב Attica. למעשה, הלוגיסטיקה המוסמכת ESG השיגה דמי שכירות גבוהים יותר, בסדר גודל של 5.50 יורו למ"ר לחודש, וקבעה שיא.
לבסוף, תחום המלונאות, עקב תנועת התיירים החזקה, עבר בצורה דינמית עם פיתוחים והעברות רבות. מלונות, גם לפני המגיפה וגם אחריה, במיוחד אלה של 5 ו-4 כוכבים התרבו ביוון. השילוב של מתחם בתי מלון עם מגורים הוא מוצר שמושך את התעניינותם של זרים רבים.
משולחנו של הכותב:
שוק הנדל"ן ביוון מתאושש ממשבר כלכלי קשה. יוון הפכה למדינה השנייה הענייה באיחוד האירופי, וכלכלתה התכווצה משמעותית מאז 2007. עם זאת, ישנם סימני התאוששות מעודדים, כאשר הכלכלה צפויה לצמוח השנה בכמעט 3%. מגזר הנדל"ן מוביל את ההתאוששות הזו, עם עליות מחירים משמעותיות במגורים, משרדים, נכסים לוגיסטיים ומלונות.
- כלכלת יוון עדיין מתאוששת ממשבר עמוק, אך ישנם סימני התאוששות מעודדים.
- שוק הנדל"ן מוביל את ההתאוששות, עם עליות מחירים משמעותיות בכל הסקטורים.
- הביקוש הגבוה נובע ממספר גורמים, כולל מחסור בהיצע, צמיחה כלכלית ועלייה בתיירות.
הכלכלה היוונית צפויה לצמוח בשנים הקרובות, אך קצב הצמיחה צפוי להיות מתון.
- הבנק העולמי: צופה צמיחה של 2.8% ב-2024 ו-2.7% ב-2025.
- קרן המטבע הבינלאומית (IMF): צופה צמיחה של 2.7% ב-2024 ו-2.5% ב-2025.
- הבנק הלאומי של יוון: צופה צמיחה של 3.0% ב-2024 ו-2.9% ב-2025.
רומניה
מחירי הדירות ברומניה ממשיכים לעלות
עפ״י אתר האינטרנט imobiliare.ro מחירי הדירות ברומניה עלו בחודש 3/2024 ב- 2.5% לעומת המחירים בחודש 2/2024 וב- 9.7% לעומת מחירי 3/2023.
בבוקרשט נרשמה ב- 3/2024 עלייה של 8.6% במחיר הממוצע של דירות חדשות, כאשר המחיר הממוצע למ״ר עומד על 1,761 יורו, בעוד דירות יד שנייה התייקרו ב- 1.5% בלבד כשהמחיר הממוצע למ״ר עומד על 1,691 יורו.
בבראשוב, שעדיין רמת המחירים בה גבוהה יותר מאשר בבוקרשט, נרשמה ב- 3/2024 עלייה של 3.6% במחיר הממוצע של דירות חדשות, כאשר המחיר הממוצע למ״ר עומד על 2,185 יורו, בעוד דירות יד שנייה התייקרו ב- 2.5% בלבד כשהמחיר הממוצע למ״ר עומד על 1,805 יורו.
בקלוז׳, שהדירות בה הן היקרות ברומניה, נרשמה ב- 3/2024 עלייה של 2.9% במחיר הממוצע של דירות חדשות, כאשר המחיר הממוצע למ״ר עומד על 2,857 יורו, בעוד דירות יד שנייה התייקרו ב- 1.3% בלבד כשהמחיר הממוצע למ״ר עומד על 2,690 יורו.
בטימישוארה, שעל הגבול ההונגרי, נרשמה ב- 3/2024 עלייה מתונה של 0.8% במחיר הממוצע של דירות חדשות, כאשר המחיר הממוצע למ״ר עומד על 1,802 יורו, בעוד דירות יד שנייה התייקרו ב- 1.5% בלבד כשהמחיר הממוצע למ״ר עומד על 1,540 יורו.
הונגריה
שוק הנדל״ן בשפל של 10 שנים
שוק ההשקעות בנדל"ן המקומי לא היה נמוך כפי שהיה ב-2023 לפני עשר שנים. כמעט 600 מיליון יורו מייצגים ירידה של 38% בהשוואה לשנים קודמות.
שוק הנדל"ן המקומי נמצא בשפל של עשר שנים, מדווח את האינטרנט ההונגרי Portfolio. הם מציינים כי בנוסף לירידה, שיעור המשקיעים ההונגרים גדל והגיע ל-82 אחוז, וכי התשואות גדלו גם בשוק המשרדים ובמגזר התעשייה-לוגיסטיקה, שכן עלויות מימון גבוהות וביקוש מתון להשכרה מעודדים את המשקיעים להמתין. .
דו"ח שוק הנדל"ן המסחרי האחרון של MNB מנבא מחזור השקעות נמוך במדינה זו כמו גם במדינות אחרות באזור. מחזור ההשקעות בשנת 2023 היה נמוך ב-54% ממחזור ההשקעות בשנה הקודמת באזור. היקף העסקאות ירד הכי הרבה בפולין וברומניה, והקטן ביותר בצ'כיה ובבולגריה. השקעות נדל"ן מומשו בפולין בשנת 2023 כמו בהונגריה בשנים 2017-2019. לפי סקר שערכה CBRE, פעילות השוק באזור מרכז ומזרח אירופה עשויה לחזור לרמה שלפני העלאות הריבית עד 2025.
למרות שהביקוש בשוק הנדל"ן ההונגרי עלה בחודשים הראשונים של השנה, "השיא" עדיין רחוק, והשוק עדיין לא בשל לעליות מחירים.
2023 הייתה השנה הקשה ביותר ב-15 השנים האחרונות בשוק הנדל"ן המקומי, כולל בדרום Buda, שם התרחשה ירידה גדולה ביותר במספר העסקאות, על פי מסד הנתונים של Balla Ingatlan. במהלך תקופה זו, מומחים הבחינו בתנועה משמעותית בעיקר רק בקטגוריית דירות עם שטח קטן יותר.
הסיבה להתאוששות היא בבירור חידוש ההלוואות, שכן מספר ההלוואות גבוה פי שניים מהשנה שעברה, בעוד שמספר הבקשות שהתקבלו גדל פי שלושה.
יחד עם זאת, העלייה בשוק לא הביאה עמה עליית מחירים, לכל היותר רק שוק הדירות החדשות ראה עלייה מזערית במחיר. במשרדי התיווך מציינים כי לעת עתה אין הרבה מקום לעליות מחירים, ויתרה מכך, מעט מאוד זמן חלף מאז ששוק הנדל"ן חווה תנועה גדולה מבעבר.
השוק עדיין לא שם, למרות שחלק מהבעלים רוצים להעלות מחירים.
נכון להיום ניתן למצוא בממוצע מחירי יתר של בין 5% ל-10% בשוק של דירות בנות 2-3 חדרים, אך יחד עם זאת, המוכרים נוטים פחות לתמחור יתר בדירות גדולות יותר, והם גם מתאפיינים בגמישות יותר.
גם זמני המכירה משתנים בהתאם: לבתים גדולים יותר ומיושנים ניתן לצפות לזמן מכירה של בין 6 חודשים לשנתיים, אך האחרון תקף רק אם הבעלים מוכן להתפשר ביחס למחיר. אם זה לא המצב, הנכס אף עלול להיות בלתי ניתן למכירה. יחד עם זאת, ניתן לסמוך על זמן מכירה של 60-90 יום עבור דירות קטנות.
גם כעת, הקטגוריה המבוקשת ביותר כוללת דירות 1-3 חדרים בשטח מרבי של 60-65 מ"ר, במצב טוב, במיקום טוב.
למרות ההתלהבות המשתפרת, אך עדיין מתונה, בשוק הנדל"ן למכירה, הביקוש לדירות להשכרה עדיין עצום, ובהתאם לכך המחירים עולים ללא הרף. במקרה של דירת של 1.5-2 חדרים במיקום טוב, במצב ממוצע, שכר הדירה החודשי הוא קרוב ל-200,000 HUF. בין אם מדובר בדירת השכרה מרוהטת או לא מרוהטת משמעותה הבדל של 5-10% במחיר.
בולגריה
נתונים על תנאי המגורים של הבולגרים
לפי נתונים חדשים של המכון הלאומי לסטטיסטיקה (NSI) עולה כי רוב הבולגרים המתגוררים בבתים ישנים.
90.5% ממשקי הבית בבולגריה נמצאו גרים בבתים שנבנו לפני 1990, לפי הנתונים העדכניים ביותר של NSI. מתוכם, חלק ניכר - 73.6% - נבנה בין השנים 1961-1990, מה שמדגיש את שכיחות התשתיות המזדקנות במדינה. רק חלק קטן, 9.5%, ממשקי הבית מתגוררים בבתים שנבנו לאחר 1990, מה שמעיד על קצב איטי יותר של בנייה חדשה בעשורים האחרונים.
הנתונים מספקים גם תובנות לגבי אופי הדיור באזורים עירוניים וכפריים. 87.9% ממשקי הבית בבולגריה גרים בבתים בבעלותם, בעוד 7.8% מנצלים דיור מבלי לשלם שכר דירה. 4.3% ממשקי הבית גרים בשכירות, עם שינויים. בנוסף, 8.8% ממשקי הבית מחזיקים בית שני.
בכל הנוגע לגודל הדירות, רוב משקי הבית - 68.4% - מתגוררים בבתים של שניים ושלושה חדרים. חלק ניכר ממשקי הבית, 19.7% בערים ו-48.0% בכפרים, מתגוררים בדירות גדולות יותר בנות ארבעה חדרים או יותר.
הפערים קיימים גם בכל הנוגע לשירותים ותשתיות, עם הבדלים בולטים בין אזורים עירוניים וכפריים. הגישה לביוב מרכזי גבוהה משמעותית בערים, כאשר 96.2% מהבתים העירוניים מחוברים לתשתית ביוב בהשוואה ל-45.6% בכפרים.
מבחינת חימום, ב-20.3% מהבתים בארץ יש הסקה מרכזית, בשכיחות גבוהה יותר בערים (26.6%) בהשוואה לכפרים (1.2%).
כשהנתונים חושפים את מציאות הדיור בבולגריה, הם מעוררים שיקולים לפיתוח תשתיות עתידי ויוזמות תכנון עירוניות כדי להתמודד עם הפערים ולהבטיח גישה שוויונית לדיור איכותי לכל האזרחים.
קפריסין
על פי אומדן ראשוני של שירות הסטטיסטיקה הקפריסאי, מדד מחירי הדיור לרבעון הרביעי של 2023 ירד ב-0.6% בעוד בהשוואה למדד הרבעון המקביל של 2022, המדד עלה ב-1.6%.
תנודת המדד לתקופה שבין רבעון 4/2022 לרבעון 4/2023 כמו גם השינויים הרבעוניים והשנתיים באחוזים מוצגים בטבלה הבאה.
בת 60 פוקחת עין? ויזת הזהב הקפיצה את מלטה
הכתבה סוקרת את התפתחותה של מלטה, שהצטרפה לאיחוד האירופי לפני 20 שנה וקיבלה עצמאות ב-1964, לכלכלה צומחת ולמרכז פיננסי שבו פועלות כיום גם חברות ישראליות מתחומי הבנקאות והפיננסים. לפי הכתבה, מלטה עברה את משבר 2008 טוב יותר מרוב מדינות האיחוד בזכות יחס חוב-תוצר נמוך ומגזר בנקאי יציב, וקצב הצמיחה בה, שירד ל-2.5% ב-2009, השתפר כבר בשנה שלאחר מכן. עוד מתואר כי ממשלת מלטה קבעה תקנות המאפשרות למי שתרמו לפיתוח הכלכלי של המדינה ולבני משפחותיהם לקבל אזרחות, בדרך כלל לאחר כ-36 חודשים ובמקרים חריגים לאחר 12 חודשים, בכפוף לבדיקות רקע מחמירות.
מקור: TheMarker, דן מרקוני, 24.4.24
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.