Здравствуйте!
С 7 октября прошло более 7 месяцев, а более 130 заложников до сих пор не вернулись к своим домам и семьям, и на сердце невыносимо тяжело.
Праздник Песах позади, а День независимости уже на пороге. Полагаю, Вы читали интервью в газете «Глобс» с Игалем Дамри, контролирующим акционером недвижимостной компании «И.Х. Дамри», которого считают одним из ведущих деятелей недвижимости в Израиле. Он предсказывает, что «через год, по моему мнению, мы окажемся в еще большей катастрофе», и подробно объясняет в интервью причины. И, возможно, сейчас самое время отправиться на поиски новых возможностей для застройщиков - за рубежом.
В этом месяце мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Греция - вторая по бедности страна в Европейском союзе.
б. Цены на квартиры в Румынии продолжают расти.
в. Рынок недвижимости Венгрии - на десятилетнем минимуме.
г. Индекс цен на жилье на Кипре снизился на 0,6% в 4-м квартале 2023 года.
д. Золотая виза на Мальте.
Желаем всем нам спокойных и безопасных дней и приятного чтения,
адвокат Илан Лейбович и команда офиса
Греция
Греция стала второй по бедности страной Европы
Согласно анализу газеты Financial Times на основе последнего доклада Eurostat, Греция стала второй по бедности страной Европейского союза после Болгарии. Экономический удар почти не имеет аналогов в новейшей истории и сопоставим лишь с Великой депрессией в США в 1930-х годах.
Экономика Греции сегодня меньше примерно на 19% по сравнению с 2007 годом, тогда как экономика Евросоюза в целом выросла на 17%. Вместе с тем экономисты настроены оптимистично: в этом году экономика Греции, как ожидается, вырастет почти на 3%, приблизившись тем самым к своему размеру до кризиса 2009 года.
Реальная заработная плата в Греции неуклонно снижается и сегодня на 30% ниже уровней, существовавших до финансового кризиса, из-за чего страна остается с одной из самых низких средних зарплат среди развитых экономик.
Греция занимает последнее место в Евросоюзе по ремонту и покупке жилья
Похоже, что дома, в которых живут греки, быстро «стареют», поскольку по покупкам и ремонту недвижимости страна находится на «дне» Европы.
По данным Eurostat, у Греции худшие показатели по коэффициенту инвестиций домохозяйств, который определяется как отношение валовых инвестиций в основной капитал, состоящих главным образом из жилья, к валовому располагаемому доходу домохозяйств. Инвестиции домохозяйств состоят в основном из покупки и ремонта недвижимости, тогда как товары длительного пользования (например, легковые автомобили) не считаются частью инвестиций домохозяйств.
По этому показателю Греция зафиксировала худший результат в последнем квартале 2023 года - ниже среднеевропейских значений, с отрицательным значением -0,7%. За ней следует Бельгия с -0,3%. Австрия и Швеция идут следом с -0,2%, а Венгрия и Германия зафиксировали 0,1%.
Самые высокие показатели у Ирландии - 0,4%, Италии - 0,2%, Дании и Португалии - 0,1%.
Следует отметить, что в среднем по Евросоюзу показатель составил 0,1%, а в еврозоне - 0,2%.
Рынок недвижимости Греции - тенденции
Рынок недвижимости Греции «движется» в разных направлениях: жилье занимает первое место в предпочтениях как греческих, так и иностранных инвесторов. Офисы также демонстрируют особый импульс, а спрос на современную логистику в престижных районах находится на рекордном уровне. В сегменте жилой недвижимости номинальные цены по сравнению с 2023 годом выросли на величину от 8,8% до 14,3% в зависимости от района.
Старые объекты подорожали на 12,4%, цены на более новые выросли на 11%, а новые дома, строящиеся сейчас с «зелеными» характеристиками, могут стоить на 30% дороже. На самом деле цены на недвижимость в Афинах и Салониках выросли по нескольким причинам.
Основная причина - несомненно, отсутствие обновления жилого фонда в течение десятилетия кризиса. Переезд в город - еще одна причина скачка цен, поскольку у Греции перекошенная модель развития: 50% населения проживает в Аттике.
Рост цен связан также с большим числом закрытых квартир, принадлежащих фондам, коммунальным службам, банкам и государственному сектору. К этому добавляются неспособность многих владельцев отремонтировать множество старых объектов, отсутствие активной государственной помощи через специальные программы и, наконец, краткосрочная аренда.
В офисном секторе спрос отмечается главным образом в Афинах и Салониках, особенно на офисы класса A. Снос зданий также является редкой возможностью, особенно в центре Афин, поскольку старые здания были построены с коэффициентом застройки, превышающим допустимый сегодня.
Одновременно тенденция арендных ставок, прежде всего на старые офисы, в первом квартале 2024 года по сравнению с 2023 годом растет. За десятилетие запрашиваемая арендная плата, как представляется, выросла на 40%. Схожий рост зафиксирован и в магазинах, как и в офисах, но главным образом в центральных торговых районах городов.
Свободные магазины на главных торговых улицах из-за очень высокого спроса исчезают, а арендная плата достигла высоких уровней.
В логистике спрос на современные объекты (класс A) находится на рекордном уровне, арендные ставки заметно растут, а доходность в среднем превышает 7%. Большая часть новой построенной логистики расположена в западной Аттике. Более того, логистика с сертификатом ESG достигла более высоких арендных ставок - порядка 5,50 евро за кв. м в месяц - и установила рекорд.
Наконец, гостиничный сектор благодаря мощному туристическому потоку развивался динамично, с многочисленными проектами и сделками. Отели, как до пандемии, так и после нее, особенно 4- и 5-звездочные, получили в Греции распространение. Сочетание гостиничного комплекса с жильем - продукт, привлекающий интерес многих иностранцев.
Со стола автора:
Рынок недвижимости Греции восстанавливается после тяжелого экономического кризиса. Греция стала второй по бедности страной Европейского союза, а ее экономика значительно сократилась с 2007 года. Вместе с тем есть обнадеживающие признаки восстановления: в этом году ожидается рост экономики почти на 3%. Сектор недвижимости ведет это восстановление, со значительным ростом цен на жилье, офисы, логистические объекты и отели.
- Экономика Греции все еще восстанавливается после глубокого кризиса, но есть обнадеживающие признаки оживления.
- Рынок недвижимости ведет восстановление, со значительным ростом цен во всех секторах.
- Высокий спрос обусловлен несколькими факторами, включая нехватку предложения, экономический рост и рост туризма.
Греческая экономика, как ожидается, будет расти в ближайшие годы, но темпы роста, по прогнозам, будут умеренными.
- Всемирный банк: прогнозирует рост на 2,8% в 2024 году и 2,7% в 2025 году.
- Международный валютный фонд (МВФ): прогнозирует рост на 2,7% в 2024 году и 2,5% в 2025 году.
- Национальный банк Греции: прогнозирует рост на 3,0% в 2024 году и 2,9% в 2025 году.
Румыния
Цены на квартиры в Румынии продолжают расти
По данным сайта imobiliare.ro, цены на квартиры в Румынии в марте 2024 года выросли на 2,5% по сравнению с ценами февраля 2024 года и на 9,7% по сравнению с ценами марта 2023 года.
В Бухаресте в марте 2024 года зафиксирован рост средней цены новых квартир на 8,6%, при этом средняя цена за кв. м составляет 1 761 евро, тогда как квартиры на вторичном рынке подорожали лишь на 1,5%, а средняя цена за кв. м составляет 1 691 евро.
В Брашове, где уровень цен по-прежнему выше, чем в Бухаресте, в марте 2024 года зафиксирован рост средней цены новых квартир на 3,6%, при этом средняя цена за кв. м составляет 2 185 евро, тогда как квартиры на вторичном рынке подорожали лишь на 2,5%, а средняя цена за кв. м составляет 1 805 евро.
В Клуже, где квартиры самые дорогие в Румынии, в марте 2024 года зафиксирован рост средней цены новых квартир на 2,9%, при этом средняя цена за кв. м составляет 2 857 евро, тогда как квартиры на вторичном рынке подорожали лишь на 1,3%, а средняя цена за кв. м составляет 2 690 евро.
В Тимишоаре, расположенной на венгерской границе, в марте 2024 года зафиксирован умеренный рост средней цены новых квартир на 0,8%, при этом средняя цена за кв. м составляет 1 802 евро, тогда как квартиры на вторичном рынке подорожали лишь на 1,5%, а средняя цена за кв. м составляет 1 540 евро.
Венгрия
Рынок недвижимости - на десятилетнем минимуме
Рынок инвестиций в местную недвижимость не был таким низким, как в 2023 году, уже десять лет. Почти 600 миллионов евро означают снижение на 38% по сравнению с предыдущими годами.
Местный рынок недвижимости находится на десятилетнем минимуме, сообщает венгерский интернет-портал Portfolio. Там отмечают, что наряду со снижением выросла доля венгерских инвесторов - до 82 процентов, а доходность выросла как на рынке офисов, так и в сегменте промышленности и логистики, поскольку высокие затраты на финансирование и умеренный спрос на аренду побуждают инвесторов выжидать.
Последний доклад MNB о рынке коммерческой недвижимости прогнозирует низкий инвестиционный оборот в этой стране, как и в других странах региона. Объем инвестиций в 2023 году был на 54% ниже, чем в предыдущем году в регионе. Объем сделок сильнее всего снизился в Польше и Румынии, а меньше всего - в Чехии и Болгарии. Инвестиции в недвижимость в Польше в 2023 году были реализованы в таком объеме, как в Венгрии в 2017-2019 годах. По опросу, проведенному CBRE, активность рынка в регионе Центральной и Восточной Европы может вернуться к уровню до повышения процентных ставок к 2025 году.
Хотя спрос на венгерском рынке недвижимости вырос в первые месяцы года, «пик» еще далеко, и рынок еще не созрел для роста цен.
2023 год стал самым тяжелым за последние 15 лет на местном рынке недвижимости, в том числе в южной Буде, где, по данным базы Balla Ingatlan, произошло наибольшее снижение числа сделок. В этот период наблюдатели рынка заметили значительное движение главным образом лишь в категории квартир меньшей площади.
Причина восстановления - очевидно, возобновление кредитования: число кредитов вдвое выше, чем в прошлом году, а число полученных заявок выросло втрое.
Вместе с тем оживление рынка не принесло с собой роста цен: в лучшем случае лишь рынок новых квартир показал минимальный рост цены. В агентствах недвижимости отмечают, что пока нет большого пространства для роста цен, и более того, прошло очень мало времени с тех пор, как на рынке недвижимости наблюдалось большее движение, чем раньше.
Рынок пока не на нужном уровне, хотя некоторые владельцы хотят поднять цены.
На сегодняшний день на рынке 2-3-комнатных квартир можно в среднем встретить завышение цен на 5-10%, однако продавцы менее склонны завышать цены на более крупные квартиры, и там они также более гибки.
Сроки продажи также различаются: для более крупных и устаревших домов можно ожидать срока продажи от 6 месяцев до двух лет, но последнее справедливо лишь при условии, что владелец готов идти на уступки по цене. Если это не так, объект может оказаться вообще непродаваемым. Вместе с тем для небольших квартир можно рассчитывать на срок продажи 60-90 дней.
Даже сейчас наиболее востребованная категория включает 1-3-комнатные квартиры площадью не более 60-65 кв. м, в хорошем состоянии и в хорошем месте.
Несмотря на улучшающийся, но все еще умеренный энтузиазм на рынке недвижимости для продажи, спрос на квартиры в аренду по-прежнему огромен, и соответственно цены непрерывно растут. Для квартиры в 1,5-2 комнаты в хорошем месте, в среднем состоянии, ежемесячная арендная плата составляет около 200 000 HUF. Меблированная или немеблированная квартира для аренды - это разница в 5-10% в цене.
Болгария
Данные об условиях проживания болгар
Согласно новым данным Национального института статистики (NSI), большинство болгар живут в старых домах.
90,5% домохозяйств в Болгарии проживают в домах, построенных до 1990 года, по последним данным NSI. Из них значительная часть - 73,6% - построена в период 1961-1990 годов, что подчеркивает распространенность стареющей инфраструктуры в стране. Лишь небольшая доля - 9,5% - домохозяйств проживает в домах, построенных после 1990 года, что свидетельствует о более медленных темпах нового строительства в последние десятилетия.
Данные позволяют также судить о характере жилья в городских и сельских районах. 87,9% домохозяйств в Болгарии живут в собственных домах, тогда как 7,8% пользуются жильем без арендной платы. 4,3% домохозяйств живут в съемном жилье, с различиями по регионам. Кроме того, 8,8% домохозяйств владеют вторым домом.
Что касается размера жилья, большинство домохозяйств - 68,4% - живут в домах из двух-трех комнат. Значительная часть домохозяйств - 19,7% в городах и 48,0% в селах - живет в более крупных квартирах из четырех и более комнат.
Различия существуют и в отношении услуг и инфраструктуры, с заметной разницей между городскими и сельскими районами. Доступ к центральной канализации значительно выше в городах: 96,2% городских домов подключены к канализационной сети против 45,6% в селах.
Что касается отопления, в 20,3% домов в стране имеется центральное отопление, причем чаще в городах (26,6%), чем в селах (1,2%).
Данные раскрывают реальность жилищных условий в Болгарии и заставляют задуматься о будущем развитии инфраструктуры и инициативах городского планирования, направленных на устранение различий и обеспечение равного доступа к качественному жилью для всех граждан.
Кипр
Согласно предварительной оценке Статистической службы Кипра, индекс цен на жилье за четвертый квартал 2023 года снизился на 0,6%, тогда как по сравнению с индексом аналогичного квартала 2022 года он вырос на 1,6%.
Изменение индекса за период с 4-го квартала 2022 года по 4-й квартал 2023 года, а также квартальные и годовые изменения в процентах представлены в следующей таблице.
Шестидесятилетняя открывает глаза? Золотая виза подтолкнула Мальту вверх
Статья рассказывает о развитии Мальты, которая вступила в Европейский союз 20 лет назад и получила независимость в 1964 году, превратившись в растущую экономику и финансовый центр, где сегодня работают и израильские компании из сферы банков и финансов. Согласно статье, Мальта лучше большинства стран Евросоюза пережила кризис 2008 года благодаря низкому отношению долга к ВВП и стабильному банковскому сектору, а темпы ее роста, упавшие до 2,5% в 2009 году, улучшились уже в следующем году. Далее описывается, что правительство Мальты установило правила, позволяющие тем, кто внес вклад в экономическое развитие страны, и членам их семей получить гражданство, как правило, примерно через 36 месяцев, а в исключительных случаях - через 12 месяцев, при условии строгих проверок биографии.
Источник: TheMarker, Дан Маркони, 24.4.24
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית