مرحباً،
مضى أكثر من 7 أشهر على السابع من أكتوبر، وما زال أكثر من 130 مختطفاً لم يعودوا إلى بيوتهم وعائلاتهم، والقلب مثقل بما لا يُحتمل.
انتهى عيد الفصح ويوم الاستقلال على الأبواب. أفترض أنكم اطلعتم على المقابلة في صحيفة «غلوبس» مع يغآل دمري، صاحب السيطرة في شركة العقارات «ي.ح. دمري»، الذي يُعدّ من كبار رجال العقارات في إسرائيل ويتوقع أنه «بعد سنة سنكون برأيي في كارثة أكبر»، ويفصّل في المقابلة أسباب ذلك. وربما حان الوقت للخروج والبحث عن فرص جديدة، كمطوّرين عقاريين، وراء البحار.
نودّ هذا الشهر أن نلفت انتباهكم إلى:
أ. اليونان ثاني أفقر دولة في الاتحاد الأوروبي.
ب. أسعار الشقق في رومانيا تواصل الارتفاع.
ج. سوق العقارات في المجر عند أدنى مستوى منذ 10 سنوات.
د. مؤشر أسعار السكن في قبرص انخفض بنسبة 0.6% في الربع الرابع من 2023.
هـ. التأشيرة الذهبية في مالطا.
نتمنى لنا جميعاً أياماً هادئة وآمنة وقراءة ممتعة،
إيلان ليبوفيتش، محامٍ، وطاقم المكتب
اليونان
اليونان أصبحت ثاني أفقر دولة في أوروبا
بحسب تحليل أجرته صحيفة Financial Times استناداً إلى أحدث تقرير نشرته Eurostat، أصبحت اليونان ثاني أفقر دولة في الاتحاد الأوروبي بعد بلغاريا. والضرر الاقتصادي غير مسبوق تقريباً في العصر الحديث، ولا يشبهه سوى الأزمة الاقتصادية الكبرى في الولايات المتحدة في ثلاثينيات القرن الماضي.
اقتصاد اليونان أصغر اليوم بنحو 19% مقارنة بعام 2007، في حين نما اقتصاد الاتحاد الأوروبي ككل بنسبة 17%. ومع ذلك، يبدي الاقتصاديون تفاؤلاً، إذ يُتوقع أن ينمو الاقتصاد اليوناني بنحو 3% هذا العام، وبذلك يقترب من حجمه قبل أزمة 2009.
الأجور الحقيقية في اليونان تتراجع باستمرار، وهي أدنى بنسبة 30% من مستوياتها قبل الأزمة المالية، ما يترك البلاد مع واحد من أدنى متوسطات الأجور بين الاقتصادات المتقدمة.
اليونان في المرتبة الأخيرة في الاتحاد الأوروبي في ترميم المنازل وشرائها
يبدو أن المنازل التي يسكنها اليونانيون «تشيخ» بسرعة، إذ تقبع البلاد في «قاع» أوروبا من حيث شراء العقارات وترميمها.
وفق معطيات Eurostat، سجّلت اليونان أسوأ أداء في نسبة استثمار الأسر، وهي النسبة بين إجمالي الاستثمار في رأس المال الثابت، المكوّن في معظمه من السكن، وإجمالي الدخل المتاح للأسر. ويتكوّن استثمار الأسر في الأساس من شراء العقارات وترميمها، أما السلع المعمّرة (مثل سيارات الركاب) فلا تُحتسب ضمن استثمار الأسر.
وفي هذا المؤشر سجّلت اليونان أسوأ أداء في الربع الأخير من 2023، أدنى من المتوسطات الأوروبية، بنسبة سلبية بلغت -0.7%. وتلتها بلجيكا بأداء بلغ -0.3%. ثم النمسا والسويد بنسبة -0.2%، في حين سجّلت المجر وألمانيا 0.1%.
وسجّلت أيرلندا أعلى رقم بنسبة 0.4%، ثم إيطاليا بنسبة 0.2%، والدنمارك والبرتغال بنسبة 0.1%.
وتجدر الإشارة إلى أن المتوسط في الاتحاد الأوروبي بلغ 0.1% وفي منطقة اليورو 0.2%.
سوق العقارات اليوناني - الاتجاهات
يتحرك سوق العقارات اليوناني باتجاهات مختلفة، وتحتل العقارات السكنية المرتبة الأولى المفضّلة لدى المستثمرين اليونانيين والأجانب على حد سواء. كما تُظهر المكاتب زخماً خاصاً اليوم، في حين بلغ الطلب على المرافق اللوجستية الحديثة في المناطق الرئيسية (prime) مستوى قياسياً. وفي قطاع العقارات السكنية، شهد السوق ارتفاعاً في الأسعار الاسمية، مقارنة بعام 2023، تراوح بين 14.3% و8.8%، بحسب المنطقة.
ارتفعت أسعار العقارات القديمة بنسبة 12.4%، في حين ارتفعت أسعار العقارات الأحدث بنسبة 11%، أما المنازل الجديدة التي تُبنى الآن بمواصفات خضراء فقد تكون أغلى بنسبة 30%. وفي الواقع، ارتفعت أسعار العقارات في أثينا وسالونيك بفعل عدة عوامل.
السبب الرئيسي هو بلا شك غياب أعمال التجديد خلال عقد الأزمة. والانتقال إلى المدينة سبب آخر لقفزة الأسعار، فاليونان تتبع نموذج تنمية غير متوازن يعيش فيه 50% من السكان في منطقة Attica.
كما يعود ارتفاع الأسعار إلى العدد الكبير من الشقق المغلقة العائدة للصناديق وشركات الخدمات والبنوك والقطاع العام؛ وإلى عجز كثير من المالكين عن ترميم عقارات قديمة كثيرة، في غياب دعم حكومي نشط عبر برامج مخصصة؛ وأخيراً إلى التأجير قصير الأمد.
في قطاع المكاتب، يتركّز الطلب في أثينا وسالونيك خصوصاً، وبخاصة على المكاتب من الفئة A. كما أن هدم المباني خيار نادر، لا سيما في وسط أثينا، لأن المباني القديمة شُيّدت بمعامل بناء أعلى من المسموح به اليوم.
وفي الوقت نفسه، يتجه إيجار المكاتب، وخاصة القديمة منها، إلى الارتفاع في الربع الأول من 2024 مقارنة بـ2023. وفي فترة امتدت على عقد من الزمن، يبدو أن الإيجارات المطلوبة ارتفعت بنسبة 40%. وسُجّلت في المحلات التجارية أيضاً ارتفاعات مشابهة لتلك الخاصة بالمكاتب، لكن ذلك يقتصر في الغالب على المناطق التجارية المركزية في المدن.
المحلات المتاحة في شوارع التسوق الرئيسية تختفي بسبب الطلب الكبير عليها، في حين بلغت الإيجارات مستويات مرتفعة.
في مجال اللوجستيات، بلغ الطلب على المباني الحديثة (الفئة A) مستوى قياسياً، مع ارتفاع ملحوظ في الإيجارات، بينما يتجاوز العائد في المتوسط 7%. ويقع معظم المنشآت اللوجستية الجديدة في غرب Attica. وفي الواقع، حققت المنشآت اللوجستية الحاصلة على شهادة ESG إيجارات أعلى، بنحو 5.50 يورو للمتر المربع شهرياً، مسجّلة رقماً قياسياً.
وأخيراً، شهد قطاع الفنادق، بفضل الحركة السياحية القوية، ديناميكية كبيرة مع تطويرات وعمليات نقل ملكية عديدة. وقد تكاثرت الفنادق في اليونان، قبل الجائحة وبعدها، وخاصة فنادق الخمس والأربع نجوم. ودمج مجمّع فندقي مع وحدات سكنية منتج يجذب اهتمام كثير من الأجانب.
من مكتب الكاتب:
سوق العقارات في اليونان يتعافى من أزمة اقتصادية قاسية. فقد أصبحت اليونان ثاني أفقر دولة في الاتحاد الأوروبي، وانكمش اقتصادها بشكل ملحوظ منذ عام 2007. ومع ذلك، ثمة مؤشرات تعافٍ مشجعة، إذ يُتوقع أن ينمو الاقتصاد هذا العام بنحو 3%. ويقود قطاع العقارات هذا التعافي، مع ارتفاعات ملحوظة في أسعار العقارات السكنية والمكاتب والعقارات اللوجستية والفنادق.
- اقتصاد اليونان ما زال يتعافى من أزمة عميقة، لكن ثمة مؤشرات تعافٍ مشجعة.
- سوق العقارات يقود التعافي، مع ارتفاعات ملحوظة في الأسعار في جميع القطاعات.
- الطلب المرتفع ناتج عن عدة عوامل، منها نقص المعروض والنمو الاقتصادي وازدياد السياحة.
يُتوقع أن ينمو الاقتصاد اليوناني في السنوات القادمة، لكن وتيرة النمو ستكون معتدلة.
- البنك الدولي: يتوقع نمواً بنسبة 2.8% في 2024 و2.7% في 2025.
- صندوق النقد الدولي (IMF): يتوقع نمواً بنسبة 2.7% في 2024 و2.5% في 2025.
- البنك الوطني اليوناني: يتوقع نمواً بنسبة 3.0% في 2024 و2.9% في 2025.
رومانيا
أسعار الشقق في رومانيا تواصل الارتفاع
بحسب موقع imobiliare.ro، ارتفعت أسعار الشقق في رومانيا في شهر 3/2024 بنسبة 2.5% مقارنة بأسعار شهر 2/2024، وبنسبة 9.7% مقارنة بأسعار 3/2023.
في بوخارست سُجّل في 3/2024 ارتفاع بنسبة 8.6% في متوسط سعر الشقق الجديدة، إذ يبلغ متوسط سعر المتر المربع 1,761 يورو، في حين ارتفعت أسعار الشقق المستعملة بنسبة 1.5% فقط، ويبلغ متوسط سعر المتر المربع 1,691 يورو.
في براشوف، التي ما زال مستوى الأسعار فيها أعلى منه في بوخارست، سُجّل في 3/2024 ارتفاع بنسبة 3.6% في متوسط سعر الشقق الجديدة، إذ يبلغ متوسط سعر المتر المربع 2,185 يورو، في حين ارتفعت أسعار الشقق المستعملة بنسبة 2.5% فقط، ويبلغ متوسط سعر المتر المربع 1,805 يورو.
في كلوج، التي تُعدّ شققها الأغلى في رومانيا، سُجّل في 3/2024 ارتفاع بنسبة 2.9% في متوسط سعر الشقق الجديدة، إذ يبلغ متوسط سعر المتر المربع 2,857 يورو، في حين ارتفعت أسعار الشقق المستعملة بنسبة 1.3% فقط، ويبلغ متوسط سعر المتر المربع 2,690 يورو.
في تيميشوارا، الواقعة على الحدود المجرية، سُجّل في 3/2024 ارتفاع معتدل بنسبة 0.8% في متوسط سعر الشقق الجديدة، إذ يبلغ متوسط سعر المتر المربع 1,802 يورو، في حين ارتفعت أسعار الشقق المستعملة بنسبة 1.5% فقط، ويبلغ متوسط سعر المتر المربع 1,540 يورو.
المجر
سوق العقارات عند أدنى مستوى منذ 10 سنوات
لم يكن سوق الاستثمار العقاري المحلي منخفضاً كما كان في 2023 منذ عشر سنوات. فنحو 600 مليون يورو تمثّل انخفاضاً بنسبة 38% مقارنة بالسنوات السابقة.
يمر سوق العقارات المحلي بأدنى مستوى منذ عشر سنوات، بحسب ما يورده الموقع المجري Portfolio. ويشير الموقع إلى أنه إلى جانب الانخفاض، ارتفعت حصة المستثمرين المجريين لتبلغ 82 في المئة، وأن العوائد ارتفعت أيضاً في سوق المكاتب وفي قطاع الصناعة واللوجستيات، إذ إن كلفة التمويل المرتفعة والطلب المعتدل على الإيجار تدفع المستثمرين إلى الانتظار. .
يتوقع أحدث تقرير لسوق العقارات التجارية صادر عن MNB حجم استثمار منخفضاً في هذا البلد وكذلك في بلدان أخرى في المنطقة. وكان حجم الاستثمار في عام 2023 أقل بنسبة 54% من حجم الاستثمار في العام السابق في المنطقة. وكان انخفاض حجم الصفقات أكبر ما يكون في بولندا ورومانيا، وأقل ما يكون في التشيك وبلغاريا. وبلغت الاستثمارات العقارية في بولندا عام 2023 ما بلغته في المجر في السنوات 2017-2019. ووفق استطلاع أجرته CBRE، قد يعود النشاط في منطقة وسط وشرق أوروبا إلى مستواه قبل رفع أسعار الفائدة بحلول 2025.
ورغم أن الطلب في سوق العقارات المجري ارتفع في الأشهر الأولى من العام، فإن «الذروة» ما زالت بعيدة، والسوق لم ينضج بعد لارتفاعات الأسعار.
كان 2023 أصعب عام في السنوات الـ15 الأخيرة في سوق العقارات المحلي، بما في ذلك جنوب Buda، حيث سُجّل أكبر انخفاض في عدد الصفقات، بحسب قاعدة بيانات Balla Ingatlan. وخلال هذه الفترة لاحظ الخبراء حركة ملموسة في فئة الشقق ذات المساحة الأصغر فقط.
وسبب التعافي هو بوضوح عودة القروض، إذ إن عدد القروض الممنوحة ضعف ما كان في العام الماضي، في حين تضاعف عدد الطلبات المقدّمة ثلاث مرات.
ومع ذلك، لم يُحدث الانتعاش في السوق ارتفاعاً في الأسعار، وفي أحسن الأحوال شهد سوق الشقق الجديدة وحده ارتفاعاً طفيفاً في السعر. وتشير مكاتب الوساطة إلى أنه لا يوجد حالياً مجال كبير لارتفاع الأسعار، وفوق ذلك مضى وقت قصير جداً منذ أن شهد سوق العقارات حركة أكبر من السابق.
السوق ليس هناك بعد، رغم أن بعض المالكين يريدون رفع الأسعار.
حتى اليوم يمكن العثور في المتوسط على أسعار مبالغ فيها تتراوح بين 5% و10% في سوق الشقق من غرفتين إلى ثلاث غرف، لكن في المقابل يميل البائعون أقل إلى المبالغة في تسعير الشقق الأكبر، كما أنهم أكثر مرونة.
وتتفاوت مدد البيع تبعاً لذلك: فبالنسبة إلى المنازل الأكبر والأقدم يمكن توقع مدة بيع تتراوح بين 6 أشهر وسنتين، لكن المدة الأخيرة لا تصح إلا إذا كان المالك مستعداً للتنازل في السعر. وإن لم يكن كذلك، فقد يتعذر بيع العقار أصلاً. أما بالنسبة إلى الشقق الصغيرة فيمكن الاعتماد على مدة بيع تبلغ 60-90 يوماً.
وحتى الآن، الفئة الأكثر طلباً هي الشقق من غرفة إلى ثلاث غرف بمساحة قصوى تبلغ 60-65 متراً مربعاً، في حالة جيدة وموقع جيد.
ورغم الحماس المتحسّن، وإن كان لا يزال معتدلاً، في سوق العقارات المعروضة للبيع، فإن الطلب على الشقق المعروضة للإيجار ما زال هائلاً، وبناءً عليه ترتفع الأسعار باستمرار. ففي حالة شقة من 1.5-2 غرفة في موقع جيد وبحالة متوسطة، يبلغ الإيجار الشهري قرابة 200,000 HUF. وسواء كانت شقة الإيجار مفروشة أم غير مفروشة، فهذا يعني فرقاً بنسبة 5-10% في السعر.
بلغاريا
معطيات عن ظروف سكن البلغار
وفقاً لمعطيات جديدة صادرة عن المعهد الوطني للإحصاء (NSI)، يتبين أن معظم البلغار يعيشون في منازل قديمة.
وُجد أن 90.5% من الأسر في بلغاريا تسكن في منازل بُنيت قبل 1990، بحسب أحدث معطيات NSI. ومنها، نسبة كبيرة - 73.6% - بُنيت بين عامي 1961 و1990، ما يبرز انتشار البنى التحتية المتقادمة في البلاد. وجزء صغير فقط، 9.5%، من الأسر يسكن في منازل بُنيت بعد 1990، ما يدل على وتيرة أبطأ للبناء الجديد في العقود الأخيرة.
وتقدّم المعطيات أيضاً رؤى حول طبيعة السكن في المناطق الحضرية والريفية. فـ87.9% من الأسر في بلغاريا تسكن في منازل مملوكة لها، في حين تستفيد 7.8% من السكن دون دفع إيجار. و4.3% من الأسر تسكن بالإيجار، مع تفاوتات. وإضافة إلى ذلك، 8.8% من الأسر تملك منزلاً ثانياً.
وفيما يخص حجم الشقق، فإن معظم الأسر - 68.4% - تسكن في منازل من غرفتين وثلاث غرف. ونسبة كبيرة من الأسر، 19.7% في المدن و48.0% في القرى، تسكن في شقق أكبر من أربع غرف أو أكثر.
وتوجد فجوات أيضاً في الخدمات والبنى التحتية، مع فروق بارزة بين المناطق الحضرية والريفية. فالوصول إلى شبكة الصرف الصحي المركزية أعلى بكثير في المدن، إذ إن 96.2% من المنازل الحضرية موصولة ببنية الصرف الصحي مقارنة بـ45.6% في القرى.
ومن حيث التدفئة، يوجد في 20.3% من المنازل في البلاد تدفئة مركزية، بنسبة أعلى في المدن (26.6%) مقارنة بالقرى (1.2%).
وإذ تكشف المعطيات واقع السكن في بلغاريا، فإنها تثير اعتبارات تتعلق بتطوير البنى التحتية مستقبلاً ومبادرات التخطيط الحضري للتعامل مع الفجوات وضمان وصول متكافئ إلى سكن جيد لجميع المواطنين.
قبرص
وفق تقدير أولي لدائرة الإحصاء القبرصية، انخفض مؤشر أسعار السكن للربع الرابع من 2023 بنسبة 0.6%، في حين ارتفع المؤشر بنسبة 1.6% مقارنة بمؤشر الربع المقابل من 2022.
تُعرض تقلبات المؤشر للفترة الممتدة بين الربع 4/2022 والربع 4/2023، وكذلك التغيرات الفصلية والسنوية بالنسب المئوية، في الجدول التالي.
هل تفتح الستينية عينها؟ التأشيرة الذهبية دفعت مالطا إلى الأمام
يستعرض المقال تطور مالطا، التي انضمت إلى الاتحاد الأوروبي قبل 20 عاماً ونالت استقلالها عام 1964، نحو اقتصاد نامٍ ومركز مالي تعمل فيه اليوم أيضاً شركات إسرائيلية في مجالات المصارف والمال. وبحسب المقال، تجاوزت مالطا أزمة 2008 بشكل أفضل من معظم دول الاتحاد بفضل انخفاض نسبة الدين إلى الناتج وقطاع مصرفي مستقر، وقد تحسّن معدل النمو فيها، الذي تراجع إلى 2.5% في 2009، منذ السنة التالية. كما يوضح المقال أن حكومة مالطا وضعت أنظمة تتيح لمن أسهموا في التنمية الاقتصادية للبلاد ولأفراد عائلاتهم الحصول على الجنسية، عادةً بعد نحو 36 شهراً وفي حالات استثنائية بعد 12 شهراً، بشرط اجتياز فحوص خلفية صارمة.
المصدر: TheMarker، دان ماركوني، 24.4.24
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית