مرحباً،
مضى أكثر من 8 أشهر على السابع من أكتوبر، وما زال أكثر من 125 مختطفاً لم يعودوا إلى بيوتهم وعائلاتهم، والقلب مثقل بما لا يُحتمل.
نشرت شركة العقارات الدولية العملاقة JLL تقريراً جاء فيه أن استثمارات الإسرائيليين في أوروبا بلغت في 2023 ما مجموعه 1.3 مليار دولار. ويبدو أن التقرير لا يشمل أيضاً مشتريات الأفراد، إذ يصعب تتبع هذه المعطيات، لكن لا يساورنا أي شك في أن عدد المشتريات الخاصة التي أجراها إسرائيليون لعقارات وراء البحار تزايد في 2023 أيضاً.
نودّ هذا الشهر أن نلفت انتباهكم إلى:
أ. OECD يتوقع أن يبقى اقتصاد اليونان في مسار صاعد.
ب. الحكومة اليونانية تخطط لخطوات إضافية ضد الإيجارات قصيرة الأمد.
ج. سوق الاستثمار في رومانيا سجّل أعلى ارتفاع في النشاط في وسط وشرق أوروبا.
د. المستثمرون الروس والصينيون يقبلون بكثافة على العقارات في المجر.
هـ. استقرار فصلي في أسعار العقارات في قبرص مع اتجاه نمو سنوي.
نتمنى لنا جميعاً أياماً هادئة وآمنة وقراءة ممتعة،
إيلان ليبوفيتش، محامٍ، وطاقم المكتب
اليونان
OECD يتوقع أن يبقى اقتصاد اليونان في مسار صاعد
يُتوقع أن ينمو اقتصاد اليونان بنسبة 2% في 2024 و2.5% في 2025، إذ يعزز ارتفاع التشغيل والأجور الحقيقية والسياحة القوية الاستهلاك، بحسب التقرير نصف السنوي الصادر عن OECD. وأُشير إلى أنه رغم تباطؤ استحداث الوظائف، بقي معدل التشغيل ونقص اليد العاملة عند مستويات مرتفعة تاريخياً.
وبحسب التقرير، بلغت الزيادة في الأجور 5.5% في الربع الرابع من 2023 على أساس سنوي، إذ ارتفع الحد الأدنى للأجور بنسبة 9.4% في أبريل 2023 وبنسبة 6.4% إضافية في أبريل 2024. وسيواصل التضخم تراجعه، لكن بوتيرة أبطأ، ويُتوقع أن ينخفض إلى 2.1% في الربع الأخير من 2025.
وشدد OECD على أن التحديات الرئيسية التي تواجه اقتصاد اليونان هي تعزيز الإنتاجية والتكيّف المالي بسبب الدين المرتفع. كما ورد في التقرير أنه من أجل مواصلة خفض الدين، إلى جانب الإنفاق المرتفع المطلوب بسبب تدني الاستثمار في عقد الأزمة وشيخوخة السكان والاستجابة لتغيّر المناخ، سيلزم نمو اقتصادي مستدام وقوي.
الحكومة اليونانية تخطط لخطوات إضافية ضد الإيجارات قصيرة الأمد
خلال مقابلة مع قناة Action24 أشار رئيس الحكومة اليونانية كيرياكوس ميتسوتاكيس إلى خطوات محتملة لتشديد الأنظمة المتعلقة بـAirbnb وغيرها من الإيجارات قصيرة الأمد، بما في ذلك دراسة وضع حد أقصى لأيام التأجير.
«لقد فرضنا بالفعل قيوداً ومتطلبات على من يستخدمون Airbnb لأغراض تجارية. وإضافة إلى ذلك، سنناقش المدة المناسبة للتأجير قصير الأمد للعقارات»، قال.
النمو المتفجر لإيجارات Airbnb قلّص توافر المنازل لعقود الإيجار المستقرة طويلة الأمد، وفاقم ارتفاع أسعار الإيجارات والعقارات.
في نهاية الشهر أعلنت الحكومة اليونانية خططاً لدراسة حوافز ضريبية تفضّل الإيجارات طويلة الأمد وغرامات مشددة على عدم الامتثال. ومن المقرر تطبيق هذه التغييرات في الخريف.
ستقيّم المعطيات التي ستُجمع في موسم السياحة هذا الصيف أثر أنظمة 1 يناير، التي صنّفت عدداً كبيراً من تأجيرات العقارات كنشاط تجاري يستوجب الضرائب المناسبة وضريبة القيمة المضافة.
سوق السياحة اليوناني - الاستثمارات تتركز في فنادق الخمس نجوم
بلغت الاستثمارات في العقارات السياحية 5.1 مليار يورو، ما يثبت الثقة القوية التي يوليها المستثمرون اليونانيون والأجانب لهذا القطاع. وتشكّل فنادق الخمس نجوم قطب جذب للمستثمرين الباحثين عن أرباح رأسمالية. وفي الوقت نفسه، أظهر حجم تداول سوق الإيجار قصير الأمد اتجاهاً تصاعدياً استثنائياً مقارنة بالسنوات السابقة، وشكّل نحو 30% من حجم مبيعات قطاع الفنادق في 2023.
وفق دراسة حديثة أجرتها Delfi Partners، أظهر قطاع الفنادق أداءً مالياً قوياً في عام 2023، إذ بلغ إجمالي الإيرادات 10.6 مليار يورو، بنمو لافت قدره 22.5% عن حجم تداول بلغ 8.6 مليار يورو في 2022. وهو اتجاه ظاهر للعيان منذ الأشهر الأولى من 2024. وفي الواقع، من الجدير بالذكر أن هذا الاتجاه التطويري قوي بوجه خاص في الفنادق الموسمية وفي وحدات الرفاهية، لا سيما في فنادق الأربع والخمس نجوم.
وبمزيد من الدقة، في قطاع الفنادق العاملة طوال العام بلغت الإيرادات في عام 2023 نحو 1.9 مليار يورو، بنمو معقول قدره 9.4% عن 1.8 مليار يورو في عام 2022. وقدّمت الفنادق الموسمية أداءً أكثر إثارة للإعجاب، مسجلة ارتفاعاً ملحوظاً بنسبة 27.4%، إذ بلغ حجم التداول 8.6 مليار يورو في عام 2023 مقابل 6.8 مليار يورو في العام السابق.
وبالتعمق في فئات الفنادق، يكشف التحليل اتجاهات نمو واعدة. ففي شريحة الرفاهية من فئتي الأربع والخمس نجوم، التي تشكّل 26% من السوق، بلغ حجم التداول 8.2 مليار يورو في 2023، بارتفاع لافت قدره 23.6% عن 6.6 مليار يورو سُجّلت في 2022.
وبالمثل، أظهرت الفنادق المتوسطة والاقتصادية، التي تشكّل 74% من القطاع وتشمل فنادق الثلاث والنجمتين والنجمة الواحدة، نمواً جديراً بالثناء، إذ بلغ حجم التداول 2.3 مليار يورو في 2023 مقابل 1.9 مليار يورو في 2022، أي بارتفاع مستمر قدره 18.8%.
وتبرز هذه المؤشرات الاقتصادية القوية صلابة قطاع الفنادق في اليونان وحيويته، في ظل طلب استهلاكي متزايد جذب مزيداً من المستثمرين وزاد عرض الفنادق. وإضافة إلى ذلك، كان لهذه الأداءات الإيجابية تأثير كبير على البيئة الاقتصادية الكلية، ما عزز النمو وخفّض معدلات البطالة.
وفي جميع قطاعات الفنادق، بلغ متوسط الإشغال 57%، بارتفاع ملحوظ قدره 9% مقارنة بالعام الماضي. ومن الجدير بالذكر أنه في أغسطس، موسم الذروة، قفزت معدلات الإشغال الإجمالية إلى 89% اللافتة، وحققت فنادق الأربع والخمس نجوم إشغالاً ممتازاً بلغ 90% إلى 91%.
ويكشف التحليل أيضاً عن أداء متباين بين فئات الفنادق، إذ تتصدر وحدات الرفاهية في وجهات الصيف المطلوبة كلاً من الإشغال والأداء الإجمالي. وفي المقابل، أفادت أماكن الإقامة من الفئة الدنيا وتلك الواقعة في المراكز الحضرية بمعدلات إشغال منخفضة نسبياً.
وأخيراً، لا بد من الإقرار بالزيادة الملحوظة في عدد الغرف المتاحة في أنحاء اليونان، الناتجة عن استثمارات استراتيجية في القطاع، تحسّن بصورة ملحوظة صلابة القطاع وأداءه الإجمالي.
في قطاع الإيجار قصير الأمد، تنمو اليونان بوتيرة تفوق المتوسط في قطاع السياحة، مسجلة ارتفاعات ملحوظة في التوافر وفي الإيرادات على حد سواء. وفي عام 2023 بلغ العدد القياسي للشقق المعروضة للإيجار قصير الأمد 212,199 وحدة، توفر ما مجموعه 939,000 سرير.
من مكتب الكاتب:
يعود تقييد مالكي شقق Airbnb إلى أن اليونانيين يقولون إن 20% من الشقق في المناطق المركزية تُستخدم للإيجار قصير الأمد، وهذا يحدّ من قدرة السكان المحليين على العثور على شقة للإيجار. ويتوقع المسؤولون في اليونان أن يقلّص ذلك كمية الشقق المؤجرة إيجاراً قصير الأمد بنحو 50%.
رومانيا
تقرير Colliers: سوق الاستثمار العقاري الروماني سجّل أعلى ارتفاع في نشاط الصفقات في وسط وشرق أوروبا
بحسب تقرير Colliers، انتهى الربع الأول من 2024 باستثمارات عقارية في رومانيا بلغت 202 مليون يورو، بارتفاع قدره 69% مقارنة بالفترة المقابلة من 2023، إذ شكّلت الصفقات في قطاع التجزئة نحو ثلثي مجموع الصفقات.
وبالمقارنة مع الاقتصادات الخمسة الكبرى الأخرى (بلغاريا والتشيك والمجر وبولندا وسلوفاكيا) في وسط وشرق أوروبا (CEE)، كان لرومانيا أفضل أداء. وكان نشاط السوق في المنطقة ضعيفاً نسبياً، وبلغت أحجام الصفقات أحد أدنى المستويات منذ عقد.
وأصبحت التشيك الرائدة الجديدة في المنطقة، إذ تشكّل أحجام الاستثمار فيها 46% من مجموع دول CEE الست الكبرى، متجاوزة بولندا التي بلغت حصتها التراكمية 30% من الأحجام المتداولة في الربع الأول من العام. ومع ذلك، تفاوتت الأداءات بصورة ملحوظة في أنحاء المنطقة، من انخفاض قدره 94% في النشاط في سلوفاكيا إلى ارتفاع قدره 69% في رومانيا.
أداء رومانيا مشجع إلى حد بعيد، لا سيما بالمقارنة مع أسواق متقدمة أخرى مثل بولندا أو التشيك، قياساً على الفترة التي سبقت الجائحة. ففي الربع الأول من العام شكّلت رومانيا 16% من إجمالي حجم الاستثمار في المنطقة، مقابل 5-7% في السنوات التي سبقت الجائحة.
هيمن قطاع التجزئة على سوق العقارات الروماني في الربع الأول من 2024، إذ مثّل نحو 66% من مجموع الاستثمارات في العقارات التجارية. وتلاه قطاع الفنادق، الذي يشكّل نحو 21% من الحجم الإجمالي.
تبرز بوخارست بواحد من أعلى العوائد في المنطقة لقطاعات الصناعة والمكاتب والتجزئة، وتتباهى بعوائد تبلغ 7.5% للعقارات الصناعية والمكتبية من فئة prime و7.25% للعقارات التجارية (التجزئة).
نيكوشور دان (Nicuşor Dan) سيواصل ولاية إضافية رئيساً لبلدية بوخارست
بحسب النتائج الأولية للانتخابات المحلية التي جرت في 9 يونيو، انتُخب رئيس البلدية الحالي، نيكوشور دان (Nicuşor Dan)، الذي ترشح كمرشح مستقل، لولاية إضافية بأكثر من 46% من أصوات الناخبين. أما غابرييلا فيريا (Gabriela Firea)، مرشحة الحزب الاشتراكي الديمقراطي، فجاءت في المركز الثاني وبفارق كبير بنحو 22% من الأصوات.
من مكتب الكاتب:
قد يشكّل انتخاب نيكوشور دان (Nicuşor Dan) لولاية إضافية رئيساً لبلدية بوخارست مشكلة للمطورين والمستثمرين العقاريين من جهة، لأنه جمّد في ولايته الأولى بدايات البناء في المدينة وصعّب إصدار تراخيص البناء. ومن جهة أخرى، فإن المطورين الذين بحوزتهم تراخيص بناء و/أو مشروع قيد البناء و/أو شقق لم تُبع بعد يستفيدون في السنوات الأخيرة، وعلى الأرجح سيواصلون الاستفادة، من ارتفاع أسعار الشقق الناجم، من بين أمور أخرى، عن تقلّص المعروض من الشقق الجديدة، في حين يبقى الطلب ثابتاً بل ويرتفع نتيجة الهجرة الداخلية إلى المدينة.
المجر
المستثمرون الروس والصينيون يقبلون بكثافة على المجر
كان المستثمرون الصينيون والروس أنشط المشترين في عام 2023 في سوق العقارات المجري. وتطلق الحكومة المجرية مبادرة جديدة موجهة إلى مواطني دول من خارج الاتحاد الأوروبي، ومن المقرر أن تدخل حيز التنفيذ في 1 يوليو. ويمنح هذا البرنامج تصريح إقامة لعشر سنوات مقابل شراء عقارات أو التبرع لصناديق ائتمانية.
في كل ربيع، ينشر مكتب رئيس الحكومة المجرية معطيات عن عدد الأجانب من خارج الاتحاد الأوروبي الذين طلبوا إذناً بشراء عقار في المجر. ووفق هذه التقارير، ارتفع عدد الطلبات التي قدمها أجانب بنسبة 18% في عام 2023 مقارنة بعام 2022. وفي العام الماضي قدّم طلبات 2981 مواطناً من خارج الاتحاد الأوروبي، وهو أعلى رقم منذ جائحة كورونا، رغم أنه ما زال دون مستويات ما قبل الجائحة (نحو 3300 في عام 2018 وأكثر من 3500 في عام 2019).
اشترى المستثمرون الصينيون عقارات أقل بنسبة 17% في 2023 مقارنة بـ2022، في حين ارتفعت مشتريات المستثمرين الروس بنسبة 16%. وبالنسبة إلى الروس، كانت العقارات في الدائرة السادسة الأكثر شعبية، بينما فضّل الصينيون الدائرتين 13 و10. ووفق كارولي بينيديكت (Károly Benedikt)، مدير في Duna House، فإن الاهتمام القوي من المشترين الروس الذي ظهر في السنتين أو الثلاث التي سبقت غزو أوكرانيا تراجع بصورة ملحوظة. ويعود هذا التراجع جزئياً إلى عقوبات وقيود على الروس: فلا يستطيع شراء العقارات إلا أصحاب تصاريح الإقامة المجرية أو من يشترون عبر شركات، وما زالت هناك حاجة إلى موافقة حكومية.
ومن الناحية الاقتصادية أيضاً العملية معقدة. فقد أُغلقت حساباتهم المصرفية للمقيمين الروس القدامى في المجر مع اندلاع الحرب. كما أن بيع العقارات القائمة صعب أيضاً، ويكاد يكون من المستحيل على الروس كأفراد شراء عقارات مجرية. ومن ينجح في شراء عقارات ولديه رأس مال كافٍ يستثمر عادةً في العقارات الفاخرة، غالباً في إطار استثمارات دولية أوسع.
ويتبين من معطيات Duna House أن نسبة المشترين الصينيين الذين يشترون منازل تراجعت أيضاً، وأن معظمهم يشترون الآن لأغراض استثمارية. وهم يميلون إلى شراء عقارات من غرفة نوم واحدة أو غرفتين، تبلغ قيمتها عادةً 80-100 مليون فورنت. ويعتمد المشترون الأجانب عادةً على الوسطاء، وتوظف Duna House عدداً من الخبراء الناطقين بالروسية والصينية، والمستندات الأساسية متاحة بالروسية والصينية، إلى جانب الإنجليزية والألمانية.
في 2022، بعد الصينيين والروس، كان أنشط المشترين الإسرائيليين (182) والأوكرانيين (166)، يليهم المواطنون البريطانيون (132) والأتراك (75). وفي عام 2023 أدرج مكتب رئيس الحكومة في الإحصاء الفيتناميين، الذين كانوا في السابق ضمن فئة «آخرين». ونتيجة لذلك، اشترى في العام الماضي 340 فيتنامياً و154 أوكرانياً و108 إسرائيليين و108 مواطنين أتراك عقاراً في المجر.
قبرص
العقارات تُظهر استقراراً فصلياً لكن نمواً سنوياً في الأسعار وبدلات الإيجار
نشرت Ask Wire، شركة التكنولوجيا العقارية التي تتتبع الصفقات والأسعار ونشاط البناء في أنحاء قبرص منذ 2009، إصدار الربع الأول من 2024 من مؤشر Ask Wire لقيم بيع العقارات وتأجيرها.
في أنحاء قبرص، على أساس سنوي، ارتفعت الأسعار بنسبة 6.3% للشقق، و2.1% للمنازل، و3.0% للمكاتب، و3.6% لشقق العطلات، و1.0% لبيوت العطلات. وبالمجمل، على أساس فصلي ارتفعت القيم بنسبة 0.8% للشقق، وبنسبة 0.4% للشقق، وبنسبة 0.2% للمكاتب وبنسبة 0.5% لشقق العطلات. وبقيت أسعار بيوت العطلات مستقرة. ومن حيث الأسعار، سجّلت ليماسول أعلى ارتفاع في الشقق والمنازل على حد سواء.
وفي ما يتعلق بقيمة الإيجار، مقارنة بالربع الأول من 2023، سُجّل ارتفاع بنسبة 9.3% للشقق، و6.4% للمنازل، و8.2% للمكاتب، و5.9% لشقق العطلات، و3.4% لبيوت العطلات. وعلى أساس فصلي ارتفعت قيم الإيجار بنسبة 0.9% للشقق وبقيت مستقرة في سائر العقارات.
إسرائيل في المرتبة الثامنة في الاستثمارات العقارية في أوروبا
وفق تقرير شركة العقارات الدولية JLL الوارد في المقال، حلّت إسرائيل في 2023 في المرتبة الثامنة بين الدول المستثمرة في العقارات في أوروبا، باستثمارات بلغت نحو 1.3 مليار دولار، وفي المرتبة العاشرة في الاستثمارات العقارية في العالم بأسره، بنحو 1.7 مليار دولار. وهذا ارتفاع مقارنة بالمرتبة الـ12 في أوروبا في 2022 والمرتبة الـ16 في 2021. وبحسب المقال، حلّت بريطانيا محل ألمانيا كوجهة رائدة للمستثمرين الإسرائيليين في أوروبا، وتتعلق المعطيات بصفقات لا تقل قيمة كل منها عن نحو 5 ملايين دولار، تنفذها جهات مثل صناديق التقاعد وشركات التأمين وشركات العقارات وأصحاب رؤوس الأموال الخاصة. وتتصدر ترتيب المستثمرين في العقارات الأوروبية الولايات المتحدة، تليها بريطانيا وفرنسا.
المصدر: يديعوت أحرونوت، هيلا تسيون، 23.5.24
الأكثر رواجاً في عقارات الإسرائيليين في أوروبا - من نجح فعلاً ومن خيّب الآمال
يستعرض المقال ترتيباً أعده موقع Global Property Guide، استناداً إلى معطيات حكومية رسمية، للتغير الحقيقي في أسعار المنازل في دول أوروبا خلال السنوات الـ15 الأخيرة: البرتغال في صدارة الترتيب، واليونان وبلغاريا في أسفله. وبحسب معطيات يوروستات الواردة في المقال، انخفضت أسعار المنازل في منطقة اليورو في 2023 بنسبة 1.1% في المتوسط، في حين سجّلت بلغاريا واليونان والبرتغال ارتفاعات حادة وسجّلت ألمانيا انخفاضاً ملحوظاً. ويصف المقال التداعيات السياسية لارتفاع الأسعار، ومنها تقليص برامج التأشيرة الذهبية، بما في ذلك رفع حد الاستثمار في اليونان إلى 800 ألف يورو في منطقة أثينا وفي الجزر المطلوبة، وكذلك التوقع بتأخر انضمام بلغاريا إلى منطقة اليورو. وفي ما يخص ألمانيا يُذكر أنه بعد الهبوط الحاد في الأسعار في 2023 سُجّل استقرار في النصف الثاني من العام.
المصدر: TheMarker، دفنا مآور، 20.5.24
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית