مرحبًا،
مضى أكثر من 6 أشهر منذ 7 أكتوبر، وما زال هناك أكثر من 130 محتجزًا لم يعودوا إلى بيوتهم وعائلاتهم، والقلب مثقل بما لا يُحتمل.
عيد الفصح العبري (بيسّاح) الذي سنحتفل به لاحقًا هذا الشهر هو وقت للتجدد والنمو وفرص جديدة. نتمنى لكم ولعائلاتكم عيدًا سعيدًا مليئًا بالفرح والصحة والنجاح في الأعمال.
في هذا الشهر نود أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:
أ. اليونان رفعت حد الاستثمار للحصول على التأشيرة الذهبية.
ب. رومانيا وبلغاريا انضمتا إلى منطقة شنغن.
ج. بوخارست بين أسواق السكن الأرخص في أوروبا.
د. أسعار العقارات في بودابست تواصل الارتفاع.
هـ. رقم قياسي في قروض السكن في بلغاريا منذ بداية العام.
و. صندوق النقد الدولي يتوقع تباطؤًا في اقتصاد أوكرانيا في 2024.
نتمنى لنا جميعًا أيامًا هادئة وآمنة، وقراءة ممتعة،
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
اليونان
اليونان ترفع الحد للحصول على «التأشيرة الذهبية»
اعتبارًا من 1.4.24 ترفع اليونان الحد للحصول على «التأشيرة الذهبية» بعد نحو 6 أشهر من رفع الحد في صيف 2023.
أصبح برنامج «التأشيرة الذهبية» في اليونان شائعًا على نحو خاص في العالم في 2023، وكان الطلب على التأشيرات فوق المتوقع - قُدّم 10,214 طلبًا، ومُنح 5,701 تصريح خلال العام الأخير (4,231 منها لمستثمرين و1,470 تجديدات تأشيرات). وتتيح التأشيرة للمستثمر وأفراد عائلته الإقامة والعمل في اليونان لمدة 5 سنوات مع خيار التمديد طالما أن العقار ما زال في ملكه..
اعتبارًا من 31.3.2024 في أثينا الكبرى وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة، سيتعين على المشترين استثمار 800 ألف يورو على الأقل في عقار واحد من أجل الحصول على «التأشيرة الذهبية». وفي سائر أنحاء اليونان سيكون الحد الأدنى 400 ألف يورو. وفي جميع الحالات، يجب أن يكون المبلغ الإجمالي لعقار واحد بمساحة 120 م² على الأقل.
إضافة إلى ذلك، ستمنع اليونان حاملي «التأشيرة الذهبية» من تأجير الشقق التي تشكل أساس الحصول على التأشيرة بإيجار قصير الأجل (AIRBNB).
وهذه الخطوات هي، وفق وزير المالية اليوناني، جزء من خطوات الحكومة اليونانية لتهدئة سوق العقارات وتخفيف أزمة السكن لدى السكان المحليين. في المقابل، يرى Christos Bletas، المدير العام لـ New Deal Real Estate Group، أن هذه الخطوات لن تبرّد السوق، باستثناء إلغاء تدريجي لـ«التأشيرة الذهبية»، وذلك في ضوء النقص في غرف الإقامة للسياح في بلد يزداد فيه عدد السياح كل عام، وكذلك النسبة المنخفضة نسبيًا (7% فقط) من إجمالي الصفقات العقارية التي تخوّل «التأشيرة الذهبية». ووفق قوله، فإن خطوات الحكومة «لا يُتوقع أن تأتي بحلول جوهرية، بل فقط أن تقلص إيرادات الجمهور والاستثمارات الأجنبية التي قد تذهب إلى أسواق أخرى».
وأشار الاقتصادي ومخمّن العقارات Giannis Revythis في مقابلة مع وسائل الإعلام اليونانية إلى أن الخطوات ستتسبب في انخفاض إيرادات الدولة من ضرائب العقارات، إذ بلغ سوق المستثمرين الأجانب نحو 10 مليارات يورو في 2023
من مكتب الكاتب:
يثير القرار قلق كثير من المستثمرين بشأن تأثيره في سوق العقارات اليوناني.
تأثيرات محتملة:
- انخفاض الطلب على العقارات: قد يؤدي رفع الحد إلى انخفاض الطلب على العقارات اليونانية من المستثمرين الأجانب، إذ إن مبلغ الاستثمار المطلوب ازداد زيادة كبيرة. «قد يؤدي ارتفاع الحد الأدنى لمبلغ الاستثمار المطلوب للحصول على ’التأشيرة الذهبية’ إلى انخفاض كبير في الطلب على العقارات من المستثمرين الأجانب.» (جامعة أثينا للاقتصاد والأعمال)
- انخفاض أسعار العقارات: قد يؤدي انخفاض الطلب إلى انخفاض أسعار العقارات، ولا سيما في المناطق التي كان الطلب فيها من المستثمرين الأجانب مرتفعًا.
- «قد يؤدي انخفاض الطلب على العقارات إلى انخفاض أسعار العقارات، ولا سيما في المناطق التي كان الطلب فيها من المستثمرين الأجانب مرتفعًا.» (مركز الأبحاث التابع للبنك المركزي اليوناني).
- تحويل الاستثمارات إلى مناطق أخرى: قد يوجّه المستثمرون استثماراتهم إلى دول أخرى تقدم برامج «تأشيرة ذهبية» أكثر جاذبية.
رومانيا
رومانيا وبلغاريا انضمتا رسميًا إلى منطقة شنغن
اتفاق شنغن، المعروف بـ«أوروبا بلا حدود»، يلغي مراقبة الحدود بين الدول الأعضاء ويطبّق سياسة تنقل حر للمواطنين وتأشيرة موحدة، معمول بهما منذ زمن في دول الاتحاد. وتضم اتفاقية شنغن اليوم 29 دولة: 25 دولة من الاتحاد الأوروبي (باستثناء إيرلندا وقبرص، غير المنضمتين إلى منطقة شنغن) إضافة إلى 4 دول أوروبية ليست أعضاء في الاتحاد الأوروبي: سويسرا والنرويج وآيسلندا وليختنشتاين.
وفق قرار المجلس الأوروبي من 31 ديسمبر 2023، الذي صادقت عليه مفوضية الاتحاد الأوروبي، اعتبارًا من 1.4.2024 يستطيع مواطنو بلغاريا ورومانيا أيضًا عبور حدود جميع دول شنغن من دون قيود ومن دون مراقبة.
2024 - سنة انتخابات في رومانيا
سيُدعى الرومانيون إلى صناديق الاقتراع ثلاث مرات هذا العام، لانتخاب الرئيس والبرلمان وممثلي رومانيا في البرلمان الأوروبي ورؤساء البلديات.
وتُخطَّط الانتخابات الأولى في 9 يونيو، إذ سيصوّت الرومانيون لممثليهم في البرلمان الأوروبي وينتخبون رؤساء البلديات في الانتخابات المحلية في اليوم نفسه.
وبعد ذلك، في 15 سبتمبر، ستجرى الجولة الأولى من الانتخابات الرئاسية، وإذا لزم الأمر ستجرى جولة ثانية في 29 سبتمبر.
كيف ستؤثر الحملات الانتخابية في العقارات في بوخارست وفي رومانيا بوجه خاص هذا العام؟
كما هو معروف، نشأت في السنوات الأخيرة صعوبة في الحصول على رخص البناء في بوخارست نتيجة سياسة رئيس البلدية الحالي، Dan Nicusor، وقد يؤثر انتخابه لولاية ثانية في سوق العقارات المحلي.
وعلى أي حال، فإن بعض السلطات تدخل في هذه الأيام الحملة الانتخابية المحلية، ونتيجة لذلك تدخل أيضًا إجراءات التخطيط والبناء فترة «انتظار» لنتائج الانتخابات ولرؤساء البلديات الجدد-القدامى، مما قد يؤثر في العرض مستقبلًا وبالتالي في أسعار الشقق أيضًا.
وستجرى انتخابات البرلمان الروماني في 8 ديسمبر.
بوخارست بين أسواق السكن الأرخص في أوروبا
بوخارست من بين المدن الرئيسية في أوروبا ذات أدنى أسعار للسكن وأعلى نسب للقدرة على التحمل، وفق بيانات شركة الاستشارات العقارية Cushman & Wakefield Echinox.
واستنادًا إلى بيانات متوسط أسعار السكن في أوروبا، فإن مستوى القدرة على التحمل في بوخارست من الأعلى سواء على المستوى الوطني أو في أنحاء القارة، إذ يلزم لشراء شقة بمساحة 70 م² 96.2 راتبًا صافيًا شهريًا متوسطًا فقط. ولا تُسجَّل مستويات أعلى من القدرة على التحمل إلا في بروكسل وصوفيا، بـ 84.2 و94.3 راتبًا صافيًا متوسطًا، على التوالي، وفق ما أعلنته شركة العقارات.
ومن ناحية أخرى، توجد في لندن وميونيخ وباريس أو زيورخ بعض من أعلى متوسطات الأسعار المطلوبة. ويمكن أن تتجاوز 10,000 يورو (باريس) أو 16,000 يورو (زيورخ) للمتر المربع، ويلزم عادةً أكثر من 200 راتب صافٍ شهري متوسط في هذه المدن لشراء شقة بمساحة 70 م²، وهو مستوى يزيد على الضعف مقارنة ببوخارست.
ووفق Cushman & Wakefield، تقدم عاصمة رومانيا أيضًا أسعار سكن مناسبة على مستوى دول وسط وشرق أوروبا. وتُسجَّل مستويات أدنى في براغ (تتجاوز الأسعار المتوسطة 4,700 يورو للمتر المربع ويلزم 196.7 راتبًا صافيًا متوسطًا)، وبراتيسلافا (171.5 راتبًا)، ووارسو (165.3)، وبلغراد (161)، وكلوج-نابوكا (158.2)، وبودابست (150).
«شهدت أسعار العقارات السكنية في رومانيا ارتفاعات كبيرة في عام 2023 في مدن Cluj-Napoca وBrașov وOradea وIași أو Craiova، مع ارتفاعات من رقمين في معظم المدن المذكورة. ونحن نشهد تعافيًا واضحًا في سوق السكن في النصف الثاني من 2023 وفي الأشهر الأولى من 2024، بعد أن انخفض عدد الصفقات انخفاضًا كبيرًا خلال النصف الأول من 2023 بسبب الفائدة المرتفعة على قروض السكن»، قال Vlad Săftoiu، رئيس الأبحاث في Cushman & Wakefield.
وكان متوسط السعر المطلوب لشقة في بوخارست 1,663 يورو للمتر المربع في فبراير، وفق Imobiliare.ro. والرقم يوافق ارتفاعًا قدره 6.6% مقارنة بفبراير 2023 وارتفاعًا قدره 7.5% مقارنة بالشهر المقابل في 2022، وهما من أدنى ارتفاعات الأسعار خلال الفترات المحللة في البلاد، قالت Cushman & Wakefield.
وتحتل بوخارست المركز الثالث من حيث متوسط أسعار السكن الأعلى في رومانيا بعد Cluj-Napoca (2,666 يورو للمتر المربع، +10.4% مقارنة بفبراير 2023) وBrașov (1,815 يورو للمتر المربع، +14.9% مقارنة بفبراير 2023).
حصيلة 2023 في العقارات الرومانية
من مكتب الكاتب:
1. يُتوقع أن يواصل سوق العقارات في بوخارست النمو في السنوات القادمة، نتيجة للانتخابات وانضمام رومانيا إلى منطقة شنغن واتجاهات اقتصادية إيجابية. ونتوقع ارتفاعًا في الطلب على العقارات وارتفاعًا في الأسعار وتطويرًا كبيرًا للبنية التحتية.
2. تأثيرات محددة في بوخارست للدخول إلى منطقة شنغن:
- طلب متزايد: توقع ارتفاع الطلب على العقارات في بوخارست من المستثمرين الأجانب والمشترين المحليين، للسكن وللاستثمار على السواء.
- ارتفاع الأسعار: يُتوقع أن ترتفع أسعار الشقق في بوخارست، ولا سيما في المناطق المركزية والسياحية.
- تطوير البنية التحتية: يُتوقع أن تؤدي خطط حكومية للاستثمار في تطوير البنية التحتية في بوخارست، مثل توسيع شبكة المترو، إلى ارتفاع الطلب على العقارات في المناطق المجاورة.
2. محلل كبير في JLL: «نتوقع سوق عقارات قويًا في بوخارست في السنوات القادمة، مع ارتفاع كبير في أسعار الشقق».
المجر
أسعار العقارات في بودابست تواصل الارتفاع
في الشهرين الأولين من 2024 تجاوزت أسعار العقارات في بودابست الحاجز النفسي البالغ مليون فورنت/م² (2,516 يورو/م²).
وأكدت وكالة العقارات المجرية Duna House أن الأسعار ارتفعت رغم الطلب المنخفض وعدد الصفقات في 2023، سواء في سوق الشقق المستعملة أو في سوق الشقق الجديدة. ووفق بياناتها، كان الحي الأكثر جدوى في بودابست في يناير-فبراير هو الحي التاسع عشر، بالنظر إلى السعر (1,403 يورو/م²). أما الأغلى (3,270 يورو/م²) فكان الحي الأول (حيث تقع قلعة بودا وكثير من مراكز الجذب السياحي الشائعة الأخرى).
بلغاريا
رقم قياسي في قروض السكن في بلغاريا منذ بداية العام
شهدت بلغاريا قفزة مذهلة في قروض الشقق في بداية العام، إذ بلغت قروض الأسر المعيشية لشراء المنازل والشقق مستوى قياسيًا قدره 20.52 مليار BGN حتى نهاية فبراير، وفق بيانات البنك الوطني البلغاري. وهذا نمو مذهل يزيد على 22% مقارنة بالعام السابق، ويشير إلى توسع غير مسبوق في قروض السكن.
ويمكن عزو الارتفاع الكبير في الرهون العقارية إلى عدة عوامل. أولًا، هناك طلب متزايد لدى من يريدون الانتقال إلى منازل أكبر أو أكثر جاذبية. وإضافة إلى ذلك، يسعى كثيرون إلى استثمار مدخراتهم في العقارات لكنهم يفتقرون إلى الأموال اللازمة لإتمام الشراء ويحتاجون إلى قرض لاستكمال المبلغ المطلوب. ونتيجة لذلك يلجؤون إلى القروض المصرفية لتمويل استثماراتهم العقارية. وتشكل الفائدة المنخفضة على قروض الشقق حافزًا إضافيًا لمشتري الشقق المحتملين، وتشجع مزيدًا من النمو في سوق السكن.
كما ازدادت القروض الاستهلاكية زيادة كبيرة، ونمت بأكثر من 13% على أساس سنوي وبلغت 17.2 مليار BGN حتى نهاية فبراير. وجزء كبير من هذه القروض موجّه إلى تجديد المنازل، وكذلك إلى شراء الأثاث والأجهزة الكهربائية المنزلية. ومن الواضح أن الرغبة في تحسين ظروف المعيشة تبقى القوة الدافعة وراء قفزة القروض المصرفية.
ويشير معطى مثير للاهتمام إلى أن الأسر المعيشية في بلغاريا تقترض أكثر بكثير من الشركات، إذ نمت القروض للأسر المعيشية بنسبة 17.1% خلال العام وبلغت 39.4 مليار BGN. في المقابل، سُجّل في القروض للشركات ارتفاع أكثر اعتدالًا بنسبة 8%، وبلغ مجموعها 44.8 مليار BGN حتى نهاية فبراير.
من مكتب الكاتب:
يشهد سوق العقارات في بلغاريا توسعًا كبيرًا، بفضل الطلب المتزايد والفائدة المنخفضة والظروف الاقتصادية المواتية. ويُتوقع أن يستمر هذا الاتجاه في السنوات القادمة أيضًا، مع تركيز متزايد على الاستثمارات العقارية..
- وجدت دراسة أجرتها PwC أن الطلب على العقارات في بلغاريا يُتوقع أن يواصل النمو في السنوات القادمة، من المستثمرين المحليين والأجانب على السواء.
- وفق تقرير البنك الدولي تسهم الفائدة المنخفضة في بلغاريا في نمو سوق السكن، لكنها تثير أيضًا مخاوف من تشكّل فقاعة عقارية
أوكرانيا
صندوق النقد الدولي يتوقع تباطؤًا في اقتصاد أوكرانيا في 2024
وفق صندوق النقد، في سيناريو سلبي، ستنتهي الحرب بحلول نهاية 2025. وفي الوقت نفسه، «ستبدأ الصدمة في الربع الثاني من 2024» بسبب اشتداد الحرب. «وسيؤدي ذلك إلى انخفاض حاد في الناتج الحقيقي بنسبة 4% في 2024 (مقارنة بنمو قدره 3-4% في السيناريو الأساسي) وإلى نمو معدوم في 2025»، جاء في تقرير الصندوق الذي نُشر في نهاية شهر مارس.
وفي السيناريو المتشائم، سيؤثر تصعيد الحرب في معنويات الأسر المعيشية وفي وتيرة عودة المهاجرين، وسيتسبب في ضرر إضافي للبنية التحتية من الضربات الروسية.
ووفق صندوق النقد الدولي، ستنخفض هذا العام وتيرة نمو الاقتصاد الأوكراني إلى 3-4% مقارنة بـ 5% في العام الماضي. ولم يتغير السيناريو الأساسي لصندوق النقد الدولي تغيرًا كبيرًا، ويتوقع تضخمًا أقل لهذا العام (إلى 8.5% من 9.5%) ونمو الأجور الحقيقية إلى 9.8% من 8.5%.
ومع ذلك، ساء تقدير البطالة إلى 14.5% من 13.9%. وفيما يتعلق بالميزانية، خفض صندوق النقد قليلًا تقديره للعجز (من دون المنح) من 20.4% إلى 20.2% من الناتج المحلي الإجمالي.
الرهن العقاري يخنق الأمريكيين والحجز على المنازل ارتفع بنسبة 8%
وفق بيانات شركة الأبحاث ATTOM، قُدّمت في فبراير 2024 في الولايات المتحدة 32,938 وثيقة حجز على عقارات سكنية، بارتفاع قدره 8% مقارنة بفبراير من العام الماضي، رغم أن عدد العقارات التي اكتمل إجراء الحجز عليها انخفض. وخلال 2023 كلها قُدّمت وثائق حجز على نحو 357 ألف عقار، بارتفاع قدره 10% مقارنة بـ 2022، ويربط المقال هذا الاتجاه بانتهاء حظر الحجز من فترة كورونا وبالفائدة المرتفعة - نحو 6.75% في المتوسط للرهن العقاري لمدة 30 عامًا وفق فريدي ماك. كما أُفيد بأن الرابطة الوطنية لوكلاء العقارات (NAR) توصلت إلى تسوية في دعوى احتكار بشأن عمولات الوساطة، تشمل دفع 418 مليون دولار وإلغاء قواعد العمولات، بشرط مصادقة المحكمة.
المصدر: كالكاليست (Calcalist)، ليطال سمط، 17.3.24
مصلحة الضرائب أطلقت عملية لتحديد الممتلكات في وجهة الاستثمار الشائعة
وفق المقال، أطلقت مصلحة الضرائب الإسرائيلية (رشوت هاميسيم - Israel Tax Authority) عملية لتحديد ممتلكات ودخل وشركات لإسرائيليين في قبرص تدعي أنها خاضعة للضريبة في إسرائيل، ومن ذلك عبر فحص الرحلات الجوية والدخول إلى البلاد والخروج منها ومعلومات عن شركات الأوف-شور تُتلقى في تبادل المعلومات مع دول أخرى. وتفحص المصلحة ما إذا كانت الشركات المسجلة في قبرص تُدار وتُسيطر عليها فعليًا من إسرائيل، وتشير إلى أنه في غياب اتفاقية ضريبية بين البلدين لديها معلومات قليلة عن نشاط الإسرائيليين في الجزيرة. كما ورد أن الإسرائيليين الذين يحوزون عقارات في قبرص أو يتاجرون بها ولم يقطعوا إقامتهم الضريبية قد يُعتبرون ممن يديرون عملًا تجاريًا في الخارج، وفي هذه الحالة قد تصل نسبة الضريبة إلى 50%.
المصدر: غلوبس (Globes)، إيلا ليفي-فاينريب، 18.3.24
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית