שלום,
למעלה מ-6 חודשים חלפו מה-7 באוקטובר, ועדיין יש למעלה מ-130 חטופים שלא שבו לבתיהם ולמשפחותיהם, והלב כבד מנשוא.
חג הפסח אותו נחגוג בהמשך החודש הוא זמן של התחדשות, צמיחה והזדמנויות חדשות. אנו מאחלים לכם ולמשפחתכם חג שמח, מלא בשמחה, בריאות והצלחה עסקית.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. יוון העלתה את סף ההשקעה לקבלת ויזת זהב.
ב. רומניה ובולגריה הצטרפו לאזור שנגן.
ג. בוקרשט בין שווקי המגורים הזולים באירופה.
ד. מחירי הנדל״ן בבודפשט ממשיכים לעלות.
ה. שיא בהלוואות לדיור בבולגריה מתחילת השנה.
ו. קרן המטבע העולמית צופה האטה בכלכלת אוקראינה ב- 2024.
ימים שקטים ובטוחים לכולנו וקריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
יוון
יוון מעלה את הרף לקבלת ״ויזת זהב״
החל מה- 1.4.24 יוון מעלה את הרף לקבלת ״ויזת זהב״ כ-6 חודשים לאחר שביצעה העלאה של הרף בקיץ 2023.
תוכנית ה"גולדן ויזה" של יוון הפכה פופולרית במיוחד בעולם ב-2023, והביקוש לאשרות היה מעבר למצופה - 10,214 בקשות הוגשו, 5,701 היתרים ניתנו במהלך השנה האחרונה (4,231 היו משקיעים ו-1,470 חידושי ויזות). הויזה מקנה למשקיע ולבני משפחתו אפשרות לשהייה ועבודה ביוון למשך 5 שנים עם אופציה להארכה במדיה והנכס עדיין בבעלותו..
החל מה- 31.3.2024 באתונה רבתי וסלוניקי, במיקונוס, סנטוריני ואיים שבהם יותר מ-3,100 תושבים, הרוכשים יצטרכו להשקיע 800 אלף יורו עבור נכס בודד לכל הפחות, כדי לקבל ״ויזת זהב״. בשאר חלקי יוון, המינימום יעמוד על 400 אלף יורו. בכל המקרים, הסכום הכולל צריך להיות עבור נכס בודד בשטח של לפחות 120 מ”ר.
בנוסף, יוון תאסור על מקבלי ״ויזת זהב״ להשכיר את הדירות המהוות את הבסיס לקבלת הויזה בשכירות לטווח קצר (AIRBNB).
מהלכים אלו מהווים, לדברי שר האוצר היווני, חלק מהצעדים של המימשל היווני לצנן את שוק הנדל״ן ולהקל על מצוקת הדיור של המקומיים. לעומתו Christos Bletas, מנכ״ל New Deal Real Estate Group, גורס כי הצעדים לא יצננו את השוק למעט ביטול הדרגתי של ״ויזת הזהב״, זאת לאור המחסור בחדרי לינה לתיירים במדינה בה כמות התיירים עולה מדי שנה וכן השיעור הנמוך יחסית (7% בלבד) מתוך כלל עסקאות הנדל״ן המזכות ב״ויזת זהב״. לדבריו צעדי הממשלה ״לא צפויים להביא פתרונות מהותיים, אלא רק לצמצם את הכנסות הציבור והשקעות זרות שעלולות להגיע לשווקים אחרים״.
הכלכלן ושמאי המקרקעין Giannis Revythis ציין בראיון לתקשורת היוונית כי הצעדים יגרמו לירידה בהכנסות המדינה ממיסוי נדל״ן, שכן שוק המשקיעים הזרים הסתכם בכ-10 מיליארד יורו ב- 2023
משולחנו של הכותב:
ההחלטה גורמת לחשש בקרב משקיעים רבים לגבי השפעתה על שוק הנדל"ן היווני.
השפעות אפשריות:
- ירידה בביקוש לנדל"ן: העלאת הרף עשויה להוביל לירידה בביקוש לנדל"ן יווני מצד משקיעים זרים, שכן סכום ההשקעה הנדרש גדל משמעותית. "עלייה בסכום ההשקעה המינימלי הנדרש לקבלת 'גולדן ויזה' עשויה להוביל לירידה משמעותית בביקוש לנדל"ן מצד משקיעים זרים." (האוניברסיטה הכלכלית של אתונה)
- ירידה במחירי הנדל"ן: ירידה בביקוש עשויה להוביל לירידה במחירי הנדל"ן, במיוחד באזורים שבהם הביקוש מצד משקיעים זרים היה גבוה.
- "ירידה בביקוש לנדל"ן עשויה להוביל לירידה במחירי הנדל"ן, במיוחד באזורים שבהם הביקוש מצד משקיעים זרים היה גבוה." (מרכז המחקר של הבנק המרכזי של יוון).
- הסטת השקעות לאזורים אחרים: משקיעים עשויים להפנות את השקעותיהם למדינות אחרות המציעות תוכניות "גולדן ויזה" אטרקטיביות יותר.
רומניה
רומניה ובולגריה הצטרפו רשמית לאזור שנגן
הסכם שנגן, המכונה "אירופה ללא גבולות", מבטל את ביקורת הגבולות בין המדינות החברות ומנהיג מדיניות מעבר חופשי של אזרחים וויזה אחידה, שנהוגה זה מכבר במדינות האיחוד. בהסכם שנגן חברות מהיום 29 מדינות: 25 מדינות האיחוד האירופי (מלבד אירלנד וקפריסין, שאינן צמודות לאזור שנגן) וכן 4 מדינות אירופיות, שאינן חברות באיחוד האירופי: שווייץ, נורבגיה, איסלנד וליכטנשטיין.
עפ"י החלטת מועצת אירופה מ-31 בדצמבר 2023, שאושרה ע"י נציבות האיחוד האירופי, החל מה-1.4.2024 גם אזרחי בולגריה ורומניה יכולים לחצות גבולות של כל מדינות שנגן ללא מגבלות וללא ביקורת.
2024 - שנת בחירות ברומניה
הרומנים יקראו לקלפי שלוש פעמים השנה, כדי לבחור את הנשיא, הפרלמנט, נציגי רומניה לפרלמנט האירופי וראשי ערים.
הבחירות הראשונות מתוכננות ל-9 ביוני, כאשר הרומנים יצביעו את נציגיהם בפרלמנט האירופי ובחרו את ראשי הערים בבחירות המקומיות, באותו היום.
לאחר מכן, ב-15 בספטמבר, יתקיים הסיבוב הראשון של הבחירות לנשיאות, ובמידת הצורך יתקיים סיבוב שני ב-29 בספטמבר.
כיצד ישפיעו מערכות הבחירות על הנדל״ן בבוקרשט וברומניה בפרט השנה?
כידוע, בשנים האחרונות נוצר קושי בקבלת היתרי בנייה בבוקרשט כתוצאה ממדיניותו של ראש העיר המכהן, Dan Nicusor, ובחירתו לכהונה שנייה עשויה להשפיע על שוק הנדל״ן המקומי.
בכל מקרה חלק מהרשויות נכנסות בימים אלה למערכת הבחירות המקומית וכתוצאה מכך גם הליכי התכנון והבנייה נכנסים לתקופה של ״המתנה״ לתוצאות הבחירות ולראשי הערים החדשים-ישנים, מה שעשוי להשפיע על ההיצעים בעתיד וכתוצאה מכך גם על מחירי הדירות.
הבחירות לפרלמנט הרומני יתקיימו ב-8 בדצמבר.
בוקרשט בין שווקי המגורים הזולים ביותר באירופה
בוקרשט היא בין הערים המרכזיות באירופה עם מחירי הדיור הנמוכים ביותר ויחסי הנגישות הגבוהים ביותר, על פי נתונים של חברת ייעוץ הנדל"ן Cushman & Wakefield Echinox.
בהתבסס על נתונים לגבי מחירי המגורים הממוצעים באירופה, רמת הנגישות בבוקרשט היא מהגבוהות הן ברמה הלאומית והן ברחבי היבשת, עם רק 96.2 משכורות נטו חודשיות ממוצעות הנדרשות לרכישת דירה בשטח 70 מ"ר. רמות גבוהות יותר של סבירות נרשמות רק בבריסל ובסופיה, עם 84.2 ו-94.3 משכורות נטו ממוצעות, בהתאמה, מסרה חברת הנדל"ן.
מצד שני, בלונדון, מינכן, פריז או ציריך יש כמה מהמחירים המבוקשים הממוצעים הגבוהים ביותר. הם יכולים לעלות על 10,000 אירו (פריז) או 16,000 אירו (ציריך) למ"ר, בדרך כלל נדרשות יותר מ-200 משכורות נטו חודשיות ממוצעות באותן ערים כדי לרכוש דירה בשטח 70 מ"ר, רמה יותר מכפולה בהשוואה לבוקרשט.
לפי Cushman & Wakefield, בירת רומניה מציעה גם מחירי מגורים נוחים ברמת מדינות מרכז-מזרח אירופה. רמות נמוכות יותר נרשמות בפראג (המחירים הממוצעים עולים על 4,700 אירו למ"ר ויש צורך ב-196.7 משכורות נטו ממוצעות), ברטיסלבה (171.5 משכורות), ורשה (165.3), בלגרד (161), קלוז'-נאפוקה (158.2), ובבודפשט (150).
"מחירי הנכסים למגורים ברומניה ראו עליות משמעותיות בשנת 2023 בערים Cluj-Napoca, Brașov, Oradea, Iași או Craiova, עם עליות דו ספרתיות ברוב הערים שהוזכרו. אנו עדים להתאוששות ברורה בשוק למגורים במחצית השנייה של 2023 ובחודשים הראשונים של 2024, לאחר שמספר העסקאות עם ירד משמעותית במהלך המחצית הראשונה של 2023 עקב הריבית הגבוהה להלוואות לדיור", אמר. Vlad Săftoiu, ראש מחקר ב-Cushman & Wakefield.
המחיר המבוקש הממוצע עבור דירה בבוקרשט היה 1,663 יורו למ"ר בפברואר, לפי Imobiliare.ro. הנתון תואם לעלייה של 6.6% בהשוואה לפברואר 2023 ולעלייה של 7.5% בהשוואה לחודש המקביל ב-2022, המייצגים כמה מעליות המחירים הנמוכות ביותר במהלך התקופות המנותחות במדינה, אמרו ב-Cushman & Wakefield.
בוקרשט מדורגת במקום השלישי מבחינת מחירי המגורים הממוצעים הגבוהים ברומניה אחרי Cluj-Napoca (2,666 אירו למ"ר, +10.4% לעומת פברואר 2023) ו-Brașov (1,815 אירו למ"ר, +14.9% לעומת פברואר 2023).
סיכומי 2023 בנדל״ן הרומני
משולחנו של הכותב:
1. שוק הנדל"ן בבוקרשט צפוי להמשיך לצמוח בשנים הקרובות, כתוצאה מהבחירות, הצטרפות רומניה לאזור שנגן ומגמות כלכליות חיוביות. אנו צופים עלייה בביקוש לנדל"ן, עליית מחירים ופיתוח תשתיות משמעותי.
2. השפעות ספציפיות על בוקרשט של הכניסה לאזור שנגן:
- ביקוש גובר: צפי לעלייה בביקוש לנדל"ן בבוקרשט מצד משקיעים זרים ורוכשים מקומיים, הן למגורים והן להשקעה.
- עליית מחירים: מחירי הדירות בבוקרשט צפויים לעלות, במיוחד באזורים מרכזיים ובאזורי תיירות.
- פיתוח תשתיות: תוכניות ממשלתיות להשקעה בפיתוח תשתיות בבוקרשט, כגון הרחבת מערכת המטרו, צפויות להוביל לעלייה בביקוש לנדל"ן באזורים הסמוכים.
2. אנליסט בכיר ב-JLL: "אנו צופים שוק נדל"ן חזק בבוקרשט בשנים הקרובות, עם עלייה משמעותית במחירי הדירות".
הונגריה
מחירי הנדל״ן בבודפשט ממשיכים לעלות
בחודשיים הראשונים של 2024 מחירי הנדל״ן בבודפשט חצו את המחסום הפסיכולוגי של 1 מיליון פורינט/מ״ר (2,516 יורו/מ״ר).
בסוכנות הנדל״ן ההונגרית Duna House הדגישו כי המחירים עלו למרות הביקוש הנמוך ומספר העסקאות ב-2023, הן בשוק הדירות יד שניה והן בשוק הדירות החדשות. לפי הנתונים שלהם, הרובע המשתלם ביותר של בודפשט בינואר-פברואר היה ה-19, בהתחשב במחיר (1,403 יורו/מ״ר). היקר ביותר (3,270 יורו/מ״ר) היה הרובע הראשון (שם ממוקמים טירת בודה ומוקדי תיירות פופולריים רבים אחרים).
בולגריה
שיא בהלוואות לדיור בבולגריה מתחילת השנה
בולגריה חווה זינוק מדהים בהלוואות לדירות בתחילת השנה, כאשר הלוואות למשקי בית לרכישת בתים ודירות הגיעו לשיא של 20.52 מיליארד BGN עד סוף פברואר, על פי נתוני הבנק הלאומי הבולגרי. מדובר בצמיחה מדהימה של למעלה מ-22% בהשוואה לשנה הקודמת, המסמנת התרחבות חסרת תקדים בהלוואות לדיור.
את העלייה המשמעותית במשכנתאות ניתן לייחס למספר גורמים. ראשית, יש ביקוש הולך וגובר בקרב לשדרג לבתים גדולים יותר או נחשקים יותר. בנוסף, אנשים רבים מחפשים להשקיע את חסכונותיהם בנדל"ן אך חסרים את הכספים הדרושים כדי לבצע רכישה ונדרשים להלוואה בכדי להשלים את הסכום הנדרש. כתוצאה מכך הם פונים להלוואות בנקאיות למימון השקעות הנכס שלהם. הריבית הנמוכה על הלוואות לדירות משמשות תמריץ נוסף לרוכשי דירות פוטנציאליים, ומעודדת צמיחה נוספת בשוק הדיור.
גם הלוואות צרכניות גדלו משמעותית, וצמחו ביותר מ-13% משנה לשנה והגיעו ל-17.2 מיליארד BGN עד סוף פברואר. חלק ניכר מההלוואות הללו מופנה לשיפוץ הבית, וכן לרכישת רהיטים ומוצרי חשמל ביתיים. מן הסתם, הרצון לשיפור תנאי החיים נותר הכוח המניע מאחורי הזינוק בהלוואות הבנקאיות.
נתון מעניין מצביע כי משקי בית בבולגריה לווים הרבה יותר מאשר עסקים, כאשר הלוואות למשקי בית גדלו ב-17.1% במהלך השנה והגיעו ל-39.4 מיליארד BGN. לעומת זאת, בהלוואות לעסקים נרשמו עלייה מתונה יותר של 8%, והן הסתכמו ב-44.8 מיליארד BGN עד סוף פברואר.
משולחנו של הכותב:
שוק הנדל"ן בבולגריה חווה התרחבות משמעותית, הודות לביקוש גובר, ריבית נמוכה ותנאים כלכליים נוחים. מגמה זו צפויה להימשך גם בשנים הקרובות, תוך התמקדות הולכת וגוברת בהשקעות נדל"ן..
- מחקר שנערך על ידי PwC מצא כי הביקוש לנדל"ן בבולגריה צפוי להמשיך ולגדול בשנים הקרובות, הן מצד משקיעים מקומיים והן מצד משקיעים זרים.
- לפי דו״ח הבנק העולמי הריבית הנמוכה בבולגריה תורמת לצמיחה בשוק הדיור, אך היא גם מעלה חשש מפני יצירת בועת נדל"ן
אוקראינה
קרן המטבע העולמית צופה האטה בכלכלת אוקראינה ב- 2024
לפי קרן המטבע, בתרחיש שלילי, המלחמה תסתיים עד סוף 2025. במקביל, "ההלם יתחיל ברבעון השני של 2024" עקב התעצמות המלחמה. "זה יוביל לירידה חדה בתוצר הריאלי של 4% ב-2024 (לעומת צמיחה של 3-4% בתרחיש הבסיס) ולצמיחה אפסית ב-2025", נכתב בדו״ח הקרן שפורסם בסוף חודש מרץ.
בתרחיש הפסימי, הסלמה של המלחמה תשפיע על סנטימנט משקי הבית ועל קצב חזרת המהגרים ותגרום לנזק נוסף לתשתיות מהפגיעות הרוסיות.
לפי קרן המטבע העולמית, השנה קצב הצמיחה של המשק האוקראיני יקטן ל-3-4% לעומת 5% בשנה שעברה. התרחיש הבסיסי של קרן המטבע הבינלאומית לא השתנה באופן משמעותי וחוזה אינפלציה נמוכה יותר לשנה זו (ל-8.5% מ-9.5%) ואת גידול השכר הריאלי ל-9.8% מ-8.5%.
עם זאת, אומדן האבטלה החמיר ל-14.5% מ-13.9%. באשר לתקציב, קרן המטבע הורידה מעט את אומדן הגירעון שלה (ללא מענקים) מ-20.4% ל-20.2% מהתמ"ג.
המשכנתא חונקת את האמריקאים ועיקולי הבתים עלו ב־8%
לפי נתוני חברת המחקר ATTOM, בפברואר 2024 הוגשו בארה״ב 32,938 מסמכי עיקול לנכסי מגורים, עלייה של 8% לעומת פברואר אשתקד, אף שמספר הנכסים שהליך העיקול שלהם הושלם ירד. במהלך 2023 כולה הוגשו מסמכי עיקול לכ-357 אלף נכסים, עלייה של 10% לעומת 2022, והכתבה קושרת את המגמה לסיום איסורי העיקול מתקופת הקורונה ולריבית הגבוהה - כ-6.75% בממוצע למשכנתא ל-30 שנה לפי פרדי מק. עוד מדווח כי איגוד סוכני הנדל״ן הארצי (NAR) הגיע לפשרה בתביעת הגבלים עסקיים בעניין עמלות התיווך, הכוללת תשלום של 418 מיליון דולר וביטול כללי העמלות, בכפוף לאישור בית המשפט.
מקור: כלכליסט, ליטל סמט, 17.3.24
רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים ביעד ההשקעה הפופולרי
לפי הכתבה, רשות המסים פתחה במבצע לאיתור נכסים, הכנסות וחברות של ישראלים בקפריסין שלטענתה חייבים במס בישראל, בין היתר באמצעות בדיקת טיסות, כניסות ויציאות מהארץ ומידע על חברות אוף-שור המתקבל בחילופי מידע עם מדינות אחרות. הרשות בוחנת אם חברות הרשומות בקפריסין מנוהלות ונשלטות בפועל מישראל, ומציינת כי בהיעדר אמנת מס בין המדינות יש בידיה מידע מועט על פעילות ישראלים באי. עוד נכתב כי ישראלים המחזיקים או סוחרים בנכסי נדל״ן בקפריסין ולא ניתקו את תושבותם עלולים להיחשב כמי שמנהלים עסק בחו״ל, ובמקרה כזה שיעור המס עלול להגיע ל-50%.
מקור: גלובס, אלה לוי-וינריב, 18.3.24
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.