שלום,
כמו בכל חודש אנו מביאים אליכם את חדשות יזמי הנדל״ן הבינלאומי החמות ביותר מהעולם.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. גולדן ויזה ביוון - מה זה ומה השינויים הצפויים.
ב. עליות מחירי השכירות לדירות מתחילת השנה בהונגריה.
ג. בראשוב הפכה לעיר השנייה ברומניה במחירי הדיור למגורים.
ד. המחיר הממוצע לדירה ברומניה ממשיך בהאטה חודש שני ברציפות בגלל הירידה בביקוש.
ה. תפרון הישראלית רכשה מפעל טקסטיל ברומניה.
ו. האם הגענו לשלב ההזדמנות בשוק הנדל״ן בארה״ב?
קריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
גולדן ויזה ביוון - מה זה? ואיך זה קשור לרכישת דירה
מי מכם פתח לאחרונה את הפיד שלו בפייסבוק ולא נתקל במודעה המציעה לו לרכוש נכס באתונה/סלוניקי או אחד האיים היוונים? העניין הגובר של השקעות נדל"ן בחו"ל בימים אלה נמצא בשיא של כל הזמנים. מלבד סיבת ההשקעה, החיפוש אחר קניית נכס בחו״ל נעשה גם כדי להשיג את הזכאות לתושבות/אזרחות אירופאית, בין אם אפשרות למגורים למספר חודשים, לחופשות, או על בסיס קבוע. בעיית אזרחי המדינה השלישית, שאינם יכולים להיכנס ליוון או יכולים לשהות רק לפרק זמן קצר נפתרה אחת ולתמיד, עם הכנסת תוכנית ויזת זהב ביוון. עם חידוש ההוראה של Art. 20B לחוק מס' 4251/2014, החקיקה היוונית מאפשרת הענקת היתר שהייה לחמש שנים עם חידוש בלתי מוגבל לאזרחי מדינות שלישיות, המשקיעים באמצעות רכישת נדלן ביוון.
גובה ההשקעה לזכאות של גולדן ויזה ביוון
תנאי הכרחי לקבלת ויזת זהב ביוון הוא קנייה של דירות או בתים ביוון למכירה, תמורת מחיר מסוים, באמצעות שטר נוטריוני. מחיר זה יסתכם ב-500,000 אירו לאזורים של אתונה, סלוניקי, סנטוריני ומיקונוס (החל מחודש יולי 2023, למרות שקיימת אפשרות שהמועד לכניסת תוקפו של השינוי יתארך שוב) ו-250,000 לנדל"ן בשאר חלקי ביוון. השקעה ביוון באזורים של 250,000 אירו עשויה להתייחס לרכישת נכס בודד או מספר נכסים עד לערך ההשקעה המינימלי. עבור נכס באתונה, נדלן סלוניקי, סנטוריני ומיקונוס, ההשקעה של 500,000 אירו חייבת להתבצע באמצעות רכישת נכס אחד בלבד.
יחד עם זאת, משקיעים המעוניינים לבצע השקעה ביוון באזורים של אתונה, סלוניקי, סנטוריני ומיקונוס זכאים להגיש בקשה לגולדן ויזה ביוון עד לתאריך 31.12.2023, בשווי השקעה מינימלי של 250,000 אירו. זאת בכפוף לתנאי תשלום פיקדון של 10% ממחיר הרכישה עד ל-31 ביולי 2023, בין אם בחתימה על הסכם מקדמי נוטריוני ובין אם בחתימה על הסכם פרטי. חשוב לציין, שבאזורים כמו קלמריה ופנורמה באזור סלוניקי ופיראוס באזור אטיקה, סכום ההשקעה נותר על 250,000 אירו וחל על רכישת יותר מנכס אחד.
משך תקופת הזכאות
ויזת זהב ביוון תקפה ל-5 וניתנת לחידוש ללא הגבלה כל חמש שנים, בתנאי שהנכס יישאר בבעלות המשקיע. תקופות היעדרות מהמדינה אינן מהוות מכשול לחידוש היתר השהייה. מובן מאליו, כי מכירה חוזרת של הנכס ביוון במהלך תקופת היתר התושבות לאזרח מדינה שלישית אחרת מזכה את הרוכש החדש ברישיון שהייה עם ביטול רישיון התושבות של המוכר בו זמנית.
ויזת זהב ביוון - מה זה נותן?
מלבד המשקיע עצמו, גם בני משפחתו זכאים להיתר שהייה ביוון, כלומר, בן/בת הזוג, ילדים מתחת לגיל 21, הורי מבצע ההשקעה ביוון והורי בני הזוג שלו.
ויזת זהב ביוון מאפשרת זכות למגורים במדינה, ללא הגבלה.
למשקיע יש גם זכות להשכיר את הנכס שבבעלותו.
מחזיקי ויזת זהב ביוון יכולים לנוע בין 27 מדינות שנגן, (כל מדינות האיחוד האירופי מלבד רומניה, בולגריה אירלנד וקפריסין, בתוספת נורבגיה, איסלנד, שווייץ וליכטנשטיין, שאינן חברות האיחוד). ללא כל דרישות נוספות.
חשוב להדגיש כי ויזת זהב ביוון אינה מעניקה זכות גישה לעבודה ביוון.
דמי השכירות בהונגריה ממשיכים לעלות
הביקוש להשכרה למגורים בבודפשט עולה על הביקוש לרכישה וכתוצאה מכך דמי השכירות בעיר ובהונגריה בכלל ממשיכים לעלות. עליית הריביות על המשכנתאות גורמת לציבור לפנות לשוק ההשכרה.
מכיוון שההיצע לא עלה, אך הביקוש נותר חזק, מחירי השכירות בבודפשט החלו לעלות. לדברי Zoltán Gadanecz, המייסד והבעלים של GDN Real Estate, אנשים מודעים לכך שהם לא ישימו את ידם על שכירות טובה אלא אם כן הם מוכנים לשלם יותר. "לאנשים לא אכפת לשלם 100-150 יורו יותר עבור נכס שעונה על הצרכים שלהם בכל הפרמטרים שלו, כזה שנעים ומרגיש כמו בית ראוי. הדיירים מוכנים להוציא יותר על שכר דירה ולנסות לצמצם בהוצאות אחרות במקום". ההערכה היא כי דמי השכירות התייקרו מתחילת השנה בממוצע של 250 יורו (תלוי בגודל הדירה, מיקומה והציוד שבה).
מחירי הדירות בבולגריה ממשיכים לעלות
מחירי הנכסים ממשיכים לעלות, אך יש כבר סימנים להאטה בצמיחה. היא צפויה להיות בולטת יותר במחצית השנייה של השנה, שכן גם אז נרשמה העלייה המשמעותית יותר בשנה שעברה.
לדברי סוכנות Bulgarian Properties המשקיעים ואלו שמחפשים נכס למגורים פעילים בשוק. נתח דירות 3 חדרים שנרכשו - 42%, כבר שווה לזה של דירות 2 חדרים, ששלטו בשנה שעברה בשוק עם נתח של 70%. השהות בנכסים בשוק ממשיכה להיות קצרה, ולעתים קרובות עסקאות הושלמו תוך מספר ימים.
הסוכנות מדווחת גם כי רישומי נכסים חדשים עלו בכ-10% לעומת התקופה המקבילה ב-2022. זוהי העלייה הראשונה מאז 2019, שכן הרבעון הראשון של 2020 היה בסימן המגיפה והפעילות העסקית המוגבלת, ולאחר מכן, ההיצע הזמין התחיל להיגמר במהירות. הנכסים שיצאו לשוק לא יכלו לספק את הביקוש המוגבר ולהדביק את קצב המכירות המומשות, לפי ניתוח החברה.
כמו כן, היקפי ההלוואות החדשות לדיור גדלות. על פי נתוני BNB, בחודשים הראשונים של 2023, עלה היקף ההלוואות בכ-20% לעומת שנה קודם.
המחיר הממוצע של בתים שנרכשו ברבעון הראשון של 2023 בסופיה, לפי נתוני הסוכנות, הוא 1,545 יורו/מ"ר לעומת 1,345 יורו/מ"ר ברבעון הראשון של 2022 ו-1,550 יורו/מ". בסוף 2022. זה מייצג עלייה של כמעט 15% על בסיס שנתי.
עליית המחיר על בסיס שנתי ברבעונים הקודמים עמדה על 22-23%. ניתן לראות שקצב הצמיחה הנוכחי מואט, אך נותר משמעותי, מצויין בדו״ח. לאחר התאמה לאינפלציה, הצמיחה הריאלית נותרה על 1.3% בלבד על בסיס שנתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז 2020. עליות המחירים הגדולות ביותר נרשמו מסוף 2021 ועד 2022, כך עולה מנתוני הסוכנות.
לדבריהם, המחיר הכולל הממוצע של דירות שנרכשו ברבעון הראשון עלה ל-132,800 אירו לעומת מחיר ממוצע של 115,500 אירו בשנת 2022. זה מראה שפעילות השוק עברה לדירות גדולות יותר לעומת השנה שעברה על רקע רכישות דומיננטיות של דירות 2 חדרי שינה.
נתוני לשכת רישום המקרקעין לרבעון הראשון, הראו ירידה רבעונית שלישית ברציפות במספר העסקאות על בסיס שנתי. בסופיה, הירידה הייתה 12.2% בתקופת ינואר-מרץ, לעומת 15.17% במחצית השנייה של 2022.
נתוני הסוכנות מראים ירידה קטנה בהרבה בהיקפי המכירות בסופיה במהלך החודשים הראשונים של השנה - מתחת ל-5%. זה מוסבר על ידי השוק הפעיל של בנייה חדשה, שבו עסקאות נרשמות בשלב מאוחר יותר.
כמה מס תשלמו על השקעת נדל״ן ברומניה
בפתח הדברים בואו ונשים את זה על השולחן - תושבי ישראל מחויבים לדווח לרשויות המס בישראל על בעלות בנכס בחו״ל וגם על הכנסות מנכסים בחו״ל (גם אם בפועל לא משכתם את ההכנסות פיזית מחו״ל לישראל).
בראשוב הפכה לשוק הנדל״ן למגורים השני ברומניה אחרי בוקרשט
לפי דו״ח של חב׳ הייעוץ SVN Romania בראשוב הפכה לשוק הנדל״ן למגורים השני בחשיבותו ברומניה אחרי בוקרשט, זאת לאחר שברבעון הראשון של 2023 נמכרו בו יותר יח״ד (2,180) מאשר בטימישוארה (2,050) וקלוז׳ (1,800).
לפי הדו״ח יותר מ- 250 מיליון יורו יושקעו ב- 5 השנים הקרובות בפרויקטים למגורים בבראשוב וסביבתה והמיועדים בעיקר לתיירות, וזאת בנוסף להשקעות בבניית מלונות ובתי הארחה.
שיכון ובינוי אנרגיה תקים מתקן לייצור חשמל מאנרגיה סולארית ברומניה
שיכון ובינוי אנרגיה תקים פארק פוטו-וולטאי ב- Satu Mare בצפון מערב רומניה עם יכולת ייצור של 70 מגה וואט. לצורך הקמת הפרויקט החברה תקבל מימון בסך של כ- 40 מיליון יורו מ- Raiffeisen Bank.
תפרון רוכשת מפעל לייצור טקסטיל ברומניה
חברת תפרון הישראלית חתמה על הסכם לרכישת מניות חברת Adesgo הרומנית בעבור 2 מיליון יורו ועוד נכסים ומלאי בשווי של 1.5 מיליון יורו שישולמו במספר תשלומים עד סוף יוני 2025. תפרון מקבלת במסגרת העסקה מעבר לרשימת הלקוחות של Adesgo גם 125 מכונות ייצור.
Adesgo הוקמה ב- 1926 ולאחר סיום המשטר הקומוניסטי הופרטה בשנת 1993. לחברה הרומנית 100 עובדים והיא מייצרת מכנסי טייץ והלבשה תחתונה לנשים, כאשר 85% מהתוצרת מיוצאת.
מחירי הדירות ברומניה - אפריל 2023
בחודש 4/23 נרשמה ירידה נוספת במחיר הממוצע, בכל רחבי המדינה.
״המלחמה באוקראינה לוחצת את מחירי השכירות במזרח אירופה כלפי מעלה"
בראיון למרכז הנדל״ן מתאר אבי ברזילי, מנכ״ל אפי נכסים, את העלייה בביקוש לדירות להשכרה בפולין ובמדינות מזרח אירופה, שלדבריו נובעת מעליית הריבית שמסיטה רוכשים פוטנציאליים לשוק השכירות, ממעבר אוכלוסייה מהכפר לעיר ומהעדפה גוברת של צעירים לשכירות על פני בעלות. לדבריו, גורם נוסף שמייחד את פולין הוא הגעתם של 3.5 עד 4 מיליון פליטים מאוקראינה, כ-10% מאוכלוסיית המדינה, שנקלטו בתשתיות הקיימות ובהן שוק הדירות להשכרה. עוד מציין ברזילי כי התשואה מדירות להשכרה בפולין נעה סביב 6%, לעומת 2%-3% בישראל.
מקור: מרכז הנדל״ן, נמרוד בוסו, 13.04.23
שוק הנדל״ן בארה״ב - האם הגענו לשלב ההזדמנות?
האינדיקציות הן כי שוק הנדל״ן בארה״ב חווה האטה, כאשר הבנק המרכזי נלחם באינפלציה באמצעות בהעלאות ריבית. ריבית הבסיס הגיעה לשיעור של כ- 5%, שיא שלא נראה מאז 2007, ולא נראה שזה עומד להיעצר.
מעבר לקריסת בנקים בארה״ב ובאירופה אנו עדים לנסיגה במחירים והאטה כללית בשוק הנדל״ן, ביחד עם חברות המקצצות בכח האדם.
מחירי הדירות בארה״ב לפי מדד Case-shiller (המדד עוקב אחרי מחיר הדירות ב- 20 ערים מרכזיות בארה״ב) המשיכו לרדת גם באפריל, ככל הנראה כתוצאה מהתייקרות המשכנתאות וההכבדה על חברות שנטלו הלוואות לצרכי מינוף. אנחנו עדיין לא עדים לסיטואציה של משבר 2008 אולם המשך עליית הריבית והמשך התעקשות המוכרים שהתרגלו למחיר גבוה שלא להוריד מחיר עשויה להביא לירידה במספר העסקאות וכתוצאה מכך להביא להמשך מגמת ירידת המחירים.
האם הצרות של אחד יכולות להיות ההזדמנות של האחר?
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.