Здравствуйте!
Как и каждый месяц, мы подготовили для Вас самые свежие новости международной недвижимости.
В этом выпуске мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Золотая виза в Греции - что это такое и какие изменения ожидаются.
б. Рост арендных ставок на квартиры с начала года в Венгрии.
в. Брашов стал вторым городом в Румынии по ценам на жилую недвижимость.
г. Средняя цена квартиры в Румынии продолжает замедляться второй месяц подряд из-за падения спроса.
д. Израильская компания «Тефрон» приобрела текстильную фабрику в Румынии.
е. Дошли ли мы до стадии возможностей на рынке недвижимости США?
Приятного чтения,
Илан Лейбович, адвокат, и команда офиса
Золотая виза в Греции - что это такое? И как это связано с покупкой квартиры
Кто из Вас недавно открывал свою ленту в Facebook и не наткнулся на объявление с предложением купить недвижимость в Афинах/Салониках или на одном из греческих островов? Растущий интерес к инвестициям в недвижимость за рубежом в эти дни находится на рекордном уровне за всю историю. Помимо инвестиционной цели, поиск недвижимости за границей ведется и для получения права на европейский вид на жительство/гражданство, будь то возможность проживать несколько месяцев, отдыхать или жить постоянно. Проблема граждан третьих стран, которые не могут въехать в Грецию или могут находиться там лишь короткое время, была решена раз и навсегда с введением программы золотой визы в Греции. После возобновления положения Art. 20B закона № 4251/2014 греческое законодательство позволяет выдавать вид на жительство на пять лет с неограниченным продлением гражданам третьих стран, инвестирующим через покупку недвижимости в Греции.
Размер инвестиций для получения золотой визы в Греции
Необходимое условие получения золотой визы в Греции - покупка квартир или домов в Греции, предназначенных для продажи, за определенную цену по нотариально заверенному акту. Эта цена составит 500 000 евро для районов Афин, Салоник, Санторини и Миконоса (с июля 2023 года, хотя возможно, что срок вступления этого изменения в силу снова будет продлен) и 250 000 для недвижимости в остальных частях Греции. Инвестиция в районах с порогом 250 000 евро может быть связана с покупкой одного объекта или нескольких объектов до достижения минимальной суммы инвестиций. Для недвижимости в Афинах, Салониках, Санторини и Миконосе инвестиция в 500 000 евро должна быть осуществлена путем покупки только одного объекта.
Вместе с тем инвесторы, желающие инвестировать в Греции в районах Афин, Салоник, Санторини и Миконоса, вправе подать заявление на золотую визу в Греции до 31.12.2023 с минимальной стоимостью инвестиций 250 000 евро. Это при условии внесения задатка в размере 10% от цены покупки до 31 июля 2023 года, будь то подписанием нотариального предварительного договора или частного договора. Важно отметить, что в таких районах, как Каламария и Панорама в районе Салоник и Пирей в районе Аттики, сумма инвестиций остается на уровне 250 000 евро и распространяется на покупку более чем одного объекта.
Срок действия права
Золотая виза в Греции действительна 5 лет и может продлеваться без ограничений каждые пять лет при условии, что недвижимость остается в собственности инвестора. Периоды отсутствия в стране не препятствуют продлению вида на жительство. Разумеется, повторная продажа недвижимости в Греции в период действия вида на жительство другому гражданину третьей страны дает новому покупателю право на вид на жительство с одновременной отменой вида на жительство продавца.
Золотая виза в Греции - что она дает?
Помимо самого инвестора, право на вид на жительство в Греции имеют и члены его семьи, то есть супруг/супруга, дети младше 21 года, родители инвестора в Греции и родители его супруга/супруги.
Золотая виза в Греции дает право на проживание в стране без ограничений.
У инвестора также есть право сдавать принадлежащую ему недвижимость в аренду.
Обладатели золотой визы в Греции могут перемещаться между 27 странами Шенгена (все страны Европейского союза, кроме Румынии, Болгарии, Ирландии и Кипра, плюс Норвегия, Исландия, Швейцария и Лихтенштейн, не входящие в Союз). Без каких-либо дополнительных требований.
Важно подчеркнуть, что золотая виза в Греции не дает права на работу в Греции.
Арендные ставки в Венгрии продолжают расти
Спрос на аренду жилья в Будапеште превышает спрос на покупку, и в результате арендные ставки в городе и в Венгрии в целом продолжают расти. Рост ипотечных ставок заставляет людей обращаться к рынку аренды.
Поскольку предложение не выросло, а спрос остался сильным, цены на аренду в Будапеште начали расти. По словам Золтана Гаданеча, основателя и владельца GDN Real Estate, люди понимают, что хорошее арендное жилье им не достанется, если они не готовы платить больше. «Людям не жалко заплатить на 100-150 евро больше за объект, отвечающий их потребностям по всем параметрам, уютный и ощущающийся как достойный дом. Арендаторы готовы тратить больше на аренду и стараются сократить другие расходы». По оценкам, арендная плата с начала года выросла в среднем на 250 евро (в зависимости от размера квартиры, ее расположения и оснащения).
Цены на квартиры в Болгарии продолжают расти
Цены на недвижимость продолжают расти, но уже есть признаки замедления роста. Как ожидается, оно будет более заметным во второй половине года, поскольку и в прошлом году наиболее существенный рост пришелся на этот период.
По словам агентства Bulgarian Properties, на рынке активны как инвесторы, так и те, кто ищет жилье для проживания. Доля купленных трехкомнатных квартир - 42% - уже сравнялась с долей двухкомнатных квартир, которые в прошлом году доминировали на рынке с долей 70%. Время нахождения объектов на рынке по-прежнему невелико, и часто сделки завершались в течение нескольких дней.
Агентство также сообщает, что регистрация новых объектов выросла примерно на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. Это первый рост с 2019 года, поскольку первый квартал 2020 года прошел под знаком пандемии и ограниченной деловой активности, а затем доступное предложение стало быстро заканчиваться. Объекты, выходившие на рынок, не могли удовлетворить возросший спрос и догнать темп состоявшихся продаж, согласно анализу компании.
Также растут объемы новых жилищных кредитов. По данным BNB, в первые месяцы 2023 года объем кредитов вырос примерно на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Средняя цена купленных домов в первом квартале 2023 года в Софии, по данным агентства, составляет 1545 евро/кв. м против 1345 евро/кв. м в первом квартале 2022 года и 1550 евро/кв. м в конце 2022 года. Это означает рост почти на 15% в годовом выражении.
Рост цен в годовом выражении в предыдущих кварталах составлял 22-23%. Видно, что нынешние темпы роста замедляются, но остаются значительными, говорится в отчете. С поправкой на инфляцию реальный рост остался на уровне лишь 1,3% в годовом выражении - самом низком с 2020 года. Наибольший рост цен зафиксирован с конца 2021 года по 2022 год, следует из данных агентства.
По их словам, общая средняя цена купленных в первом квартале квартир выросла до 132 800 евро против средней цены 115 500 евро в 2022 году. Это показывает, что активность рынка сместилась к более крупным квартирам по сравнению с прошлым годом на фоне преобладающих покупок двухспальных квартир.
Данные Агентства по регистрации недвижимости за первый квартал показали третье подряд квартальное снижение числа сделок в годовом выражении. В Софии снижение составило 12,2% за период январь-март против 15,17% во втором полугодии 2022 года.
Данные агентства показывают значительно меньшее снижение объемов продаж в Софии в первые месяцы года - менее 5%. Это объясняется активным рынком нового строительства, где сделки регистрируются на более позднем этапе.
Сколько налогов Вы заплатите на инвестиции в недвижимость в Румынии
Для начала давайте положим это на стол - резиденты Израиля обязаны сообщать налоговым органам Израиля о владении недвижимостью за границей, а также о доходах от недвижимости за границей (даже если фактически Вы не переводили эти доходы физически из-за границы в Израиль).
Брашов стал вторым по значимости рынком жилой недвижимости в Румынии после Бухареста
Согласно отчету консалтинговой компании SVN Romania, Брашов стал вторым по значимости рынком жилой недвижимости в Румынии после Бухареста: в первом квартале 2023 года здесь было продано больше жилых единиц (2180), чем в Тимишоаре (2050) и Клуже (1800).
Согласно отчету, более 250 млн евро будет инвестировано в ближайшие 5 лет в жилые проекты в Брашове и его окрестностях, предназначенные главным образом для туризма, в дополнение к инвестициям в строительство отелей и гостевых домов.
«Шикун у-Бинуи Энерджи» построит в Румынии объект по производству электроэнергии из солнечной энергии
«Шикун у-Бинуи Энерджи» построит фотоэлектрический парк в Сату-Маре на северо-западе Румынии мощностью 70 мегаватт. Для строительства проекта компания получит финансирование около 40 млн евро от Raiffeisen Bank.
«Тефрон» приобретает текстильную фабрику в Румынии
Израильская компания «Тефрон» подписала соглашение о покупке акций румынской компании Adesgo за 2 млн евро, а также активов и запасов на сумму 1,5 млн евро, которые будут выплачены несколькими платежами до конца июня 2025 года. В рамках сделки «Тефрон» получает, помимо списка клиентов Adesgo, также 125 производственных станков.
Adesgo основана в 1926 году, а после окончания коммунистического режима была приватизирована в 1993 году. В румынской компании работают 100 человек, она производит женские леггинсы и нижнее белье, при этом 85% продукции идет на экспорт.
Цены на квартиры в Румынии - апрель 2023
В апреле 2023 года по всей стране зафиксировано дальнейшее снижение средней цены.
«Война в Украине толкает арендные ставки в Восточной Европе вверх»
В интервью изданию «Мерказ ха-Надлан» Ави Барзилай, генеральный директор «Эфи Некасим», описывает рост спроса на арендные квартиры в Польше и странах Восточной Европы, который, по его словам, обусловлен ростом процентных ставок, переключающим потенциальных покупателей на рынок аренды, переездом населения из сельской местности в город и растущим предпочтением молодежи аренды перед владением. По его словам, еще один фактор, выделяющий Польшу, - прибытие от 3,5 до 4 млн беженцев из Украины, около 10% населения страны, которые были приняты в существующую инфраструктуру, в том числе в рынок арендных квартир. Барзилай также отмечает, что доходность от арендных квартир в Польше составляет около 6% против 2-3% в Израиле.
Источник: «Мерказ ха-Надлан», Нимрод Бусо, 13.04.23
Рынок недвижимости США - дошли ли мы до стадии возможностей?
Есть признаки того, что рынок недвижимости США переживает замедление, поскольку центральный банк борется с инфляцией повышением процентных ставок. Базовая ставка достигла примерно 5% - максимума, невиданного с 2007 года, и, похоже, не собирается останавливаться.
Помимо краха банков в США и Европе, мы наблюдаем откат цен и общее замедление на рынке недвижимости, а также сокращения персонала в компаниях.
Цены на квартиры в США по индексу Case-Shiller (индекс отслеживает цены на жилье в 20 крупных городах США) продолжили снижаться и в апреле, вероятно, из-за удорожания ипотеки и осложнений для компаний, бравших кредиты для кредитного плеча. Мы пока не наблюдаем ситуации кризиса 2008 года, однако продолжающийся рост процентных ставок и упорное нежелание продавцов, привыкших к высоким ценам, снижать цену могут привести к сокращению числа сделок и, как следствие, к продолжению тенденции снижения цен.
Могут ли беды одного стать возможностью для другого?
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית