مرحبًا،
كما في كل شهر، نقدّم لكم أحدث أخبار العقارات الدولية من أنحاء العالم.
في هذا الشهر نودّ أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:
أ. التأشيرة الذهبية (Golden Visa) في اليونان - ما هي والتغييرات المتوقعة.
ب. ارتفاع أسعار إيجار الشقق منذ مطلع العام في المجر.
ج. براشوف أصبحت المدينة الثانية في رومانيا في أسعار السكن.
د. متوسط سعر الشقة في رومانيا يواصل التباطؤ للشهر الثاني على التوالي بسبب انخفاض الطلب.
ه. شركة تفرون الإسرائيلية اشترت مصنع نسيج في رومانيا.
و. هل وصلنا إلى مرحلة الفرصة في سوق العقارات في الولايات المتحدة؟
قراءة ممتعة،
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
التأشيرة الذهبية في اليونان - ما هي؟ وما علاقتها بشراء شقة
من منكم فتح مؤخرًا صفحته على فيسبوك ولم يصادف إعلانًا يعرض عليه شراء عقار في أثينا أو سالونيك أو إحدى الجزر اليونانية؟ إن الاهتمام المتزايد بالاستثمار العقاري في الخارج في هذه الأيام في ذروة غير مسبوقة. وإلى جانب دافع الاستثمار، يجري البحث عن شراء عقار في الخارج أيضًا للحصول على أهلية الإقامة أو الجنسية الأوروبية، سواء كخيار للسكن لعدة أشهر، أو للعطل، أو بشكل دائم. وقد حُلّت مشكلة مواطني الدول الثالثة، الذين لا يستطيعون دخول اليونان أو لا يمكنهم البقاء إلا لفترة قصيرة، مرة واحدة وإلى الأبد، مع إدخال برنامج التأشيرة الذهبية في اليونان. فمع تجديد نص المادة 20B من القانون رقم 4251/2014، يتيح التشريع اليوناني منح تصريح إقامة لخمس سنوات قابل للتجديد دون حد لمواطني الدول الثالثة الذين يستثمرون عبر شراء عقارات في اليونان.
مبلغ الاستثمار للأهلية للتأشيرة الذهبية في اليونان
الشرط الضروري للحصول على التأشيرة الذهبية في اليونان هو شراء شقق أو منازل في اليونان معروضة للبيع، مقابل سعر معين، بموجب صك موثّق لدى كاتب العدل. ويبلغ هذا السعر 500,000 يورو لمناطق أثينا وسالونيك وسانتوريني وميكونوس (اعتبارًا من شهر يوليو 2023، رغم وجود احتمال أن يتأخر موعد دخول التغيير حيّز التنفيذ مرة أخرى) و250,000 يورو للعقارات في بقية أنحاء اليونان. وقد يشمل الاستثمار في اليونان في المناطق ذات الحد 250,000 يورو شراء عقار واحد أو عدة عقارات حتى بلوغ قيمة الاستثمار الدنيا. أما بالنسبة لعقار في أثينا أو سالونيك أو سانتوريني أو ميكونوس، فيجب تنفيذ الاستثمار البالغ 500,000 يورو عبر شراء عقار واحد فقط.
ومع ذلك، يحق للمستثمرين الراغبين في تنفيذ استثمار في اليونان في مناطق أثينا وسالونيك وسانتوريني وميكونوس تقديم طلب للحصول على التأشيرة الذهبية في اليونان حتى تاريخ 31.12.2023، بقيمة استثمار دنيا قدرها 250,000 يورو. وذلك بشرط دفع عربون بنسبة 10% من سعر الشراء حتى 31 يوليو 2023، سواء بتوقيع اتفاق مبدئي موثّق أو بتوقيع اتفاق خاص. ومن المهم الإشارة إلى أنه في مناطق مثل كالاماريا وبانوراما في منطقة سالونيك وبيرايوس في منطقة أتيكا، يبقى مبلغ الاستثمار 250,000 يورو وينطبق على شراء أكثر من عقار واحد.
مدة فترة الأهلية
التأشيرة الذهبية في اليونان سارية لمدة 5 سنوات وقابلة للتجديد دون حد كل خمس سنوات، بشرط أن يبقى العقار ملكًا للمستثمر. وفترات الغياب عن البلاد لا تشكل عائقًا أمام تجديد تصريح الإقامة. ومن البديهي أن إعادة بيع العقار في اليونان خلال فترة تصريح الإقامة لمواطن دولة ثالثة آخر تمنح المشتري الجديد رخصة إقامة مع إلغاء رخصة إقامة البائع في الوقت نفسه.
التأشيرة الذهبية في اليونان - ماذا تمنح؟
إلى جانب المستثمر نفسه، يحق لأفراد عائلته أيضًا الحصول على تصريح إقامة في اليونان، أي الزوج/الزوجة، والأبناء دون سن 21، ووالدا منفّذ الاستثمار في اليونان ووالدا الزوج/الزوجة.
تتيح التأشيرة الذهبية في اليونان حق الإقامة في البلاد دون قيود.
وللمستثمر أيضًا الحق في تأجير العقار الذي يملكه.
يستطيع حاملو التأشيرة الذهبية في اليونان التنقل بين 27 دولة من دول شنغن (جميع دول الاتحاد الأوروبي باستثناء رومانيا وبلغاريا وأيرلندا وقبرص، بالإضافة إلى النرويج وآيسلندا وسويسرا وليختنشتاين، وهي غير أعضاء في الاتحاد). دون أي شروط إضافية.
من المهم التشديد على أن التأشيرة الذهبية في اليونان لا تمنح حق الوصول إلى العمل في اليونان.
أسعار الإيجار في المجر تواصل الارتفاع
يتجاوز الطلب على الإيجار السكني في بودابست الطلب على الشراء، ونتيجة لذلك تواصل أسعار الإيجار في المدينة وفي المجر عمومًا الارتفاع. ويدفع ارتفاع فوائد الرهن العقاري الجمهور إلى التوجه إلى سوق الإيجار.
ولأن العرض لم يرتفع، بينما بقي الطلب قويًا، بدأت أسعار الإيجار في بودابست بالارتفاع. وبحسب Zoltán Gadanecz، مؤسس ومالك GDN Real Estate، يدرك الناس أنهم لن يعثروا على إيجار جيد ما لم يكونوا مستعدين لدفع المزيد. «لا يمانع الناس في دفع 100-150 يورو إضافية مقابل عقار يلبي احتياجاتهم في جميع معاييره، عقار مريح ويشعرون فيه أنه بيت لائق. المستأجرون مستعدون لإنفاق المزيد على الإيجار ومحاولة التقليل من النفقات الأخرى بدلًا من ذلك». ويُقدَّر أن أسعار الإيجار ارتفعت منذ مطلع العام بمتوسط 250 يورو (بحسب حجم الشقة وموقعها وتجهيزاتها).
أسعار الشقق في بلغاريا تواصل الارتفاع
تواصل أسعار العقارات الارتفاع، لكن توجد بالفعل علامات على تباطؤ النمو. ومن المتوقع أن يكون أكثر وضوحًا في النصف الثاني من العام، إذ سُجّل حينها أيضًا الارتفاع الأكبر في العام الماضي.
بحسب وكالة Bulgarian Properties، المستثمرون والباحثون عن عقار للسكن نشطون في السوق. وحصة الشقق ذات 3 غرف المشتراة - 42%، تساوي بالفعل حصة الشقق ذات الغرفتين، التي سيطرت في العام الماضي على السوق بحصة 70%. ولا تزال مدة بقاء العقارات في السوق قصيرة، وكثيرًا ما اكتملت الصفقات خلال عدة أيام.
وتفيد الوكالة أيضًا بأن تسجيلات العقارات الجديدة ارتفعت بنحو 10% مقارنةً بالفترة المقابلة من 2022. وهذا هو الارتفاع الأول منذ 2019، إذ اتسم الربع الأول من 2020 بالجائحة والنشاط التجاري المحدود، وبعد ذلك بدأ العرض المتاح بالنفاد بسرعة. ولم تستطع العقارات التي طُرحت في السوق تلبية الطلب المتزايد ولا مجاراة وتيرة المبيعات المنفّذة، بحسب تحليل الشركة.
كما أن حجم القروض الجديدة للسكن يتزايد. وبحسب بيانات BNB، ارتفع حجم القروض في الأشهر الأولى من 2023 بنحو 20% مقارنةً بالعام السابق.
ومتوسط سعر المنازل المشتراة في الربع الأول من 2023 في صوفيا، بحسب بيانات الوكالة، هو 1,545 يورو للمتر المربع، مقابل 1,345 يورو للمتر المربع في الربع الأول من 2022 و1,550 يورو للمتر المربع في نهاية 2022. وهذا يمثل ارتفاعًا يقارب 15% على أساس سنوي.
وكان ارتفاع السعر على أساس سنوي في الأرباع السابقة 22-23%. ويمكن ملاحظة أن وتيرة النمو الحالية تتباطأ، لكنها تبقى ملحوظة، كما جاء في التقرير. وبعد التعديل بحسب التضخم، يبقى النمو الحقيقي عند 1.3% فقط على أساس سنوي، وهو أدنى مستوى منذ 2020. وسُجّلت أكبر ارتفاعات الأسعار منذ نهاية 2021 وحتى 2022، كما يتبيّن من بيانات الوكالة.
ووفق قولهم، ارتفع متوسط السعر الإجمالي للشقق المشتراة في الربع الأول إلى 132,800 يورو، مقابل متوسط سعر 115,500 يورو في عام 2022. وهذا يُظهر أن نشاط السوق انتقل إلى شقق أكبر مقارنةً بالعام الماضي، على خلفية هيمنة شراء الشقق ذات غرفتَي النوم.
وأظهرت بيانات مكتب تسجيل العقارات للربع الأول انخفاضًا ربعيًا ثالثًا على التوالي في عدد الصفقات على أساس سنوي. وفي صوفيا بلغ الانخفاض 12.2% في الفترة يناير-مارس، مقابل 15.17% في النصف الثاني من 2022.
وتُظهر بيانات الوكالة انخفاضًا أصغر بكثير في حجم المبيعات في صوفيا خلال الأشهر الأولى من العام - أقل من 5%. ويُفسَّر ذلك بنشاط سوق البناء الجديد، الذي تُسجَّل فيه الصفقات في مرحلة لاحقة.
كم ستدفعون من الضرائب على استثمار عقاري في رومانيا
في مستهل الحديث، لنضع هذا على الطاولة - مقيمو إسرائيل ملزمون بالإبلاغ لسلطات الضرائب في إسرائيل عن ملكية عقار في الخارج وأيضًا عن الدخل من عقارات في الخارج (حتى لو لم تسحبوا الدخل فعليًا من الخارج إلى إسرائيل).
براشوف أصبحت سوق العقارات السكنية الثاني في رومانيا بعد بوخارست
وفق تقرير لشركة الاستشارات SVN Romania، أصبحت براشوف سوق العقارات السكنية الثاني من حيث الأهمية في رومانيا بعد بوخارست، وذلك بعد أن بيع فيها في الربع الأول من 2023 عدد من الوحدات السكنية (2,180) أكبر مما بيع في تيميشوارا (2,050) وكلوج (1,800).
وفق التقرير، سيُستثمر أكثر من 250 مليون يورو في السنوات الخمس القادمة في مشاريع سكنية في براشوف ومحيطها مخصصة بالأساس للسياحة، وذلك بالإضافة إلى الاستثمارات في بناء فنادق ودور ضيافة.
شيكون وبينوي للطاقة ستقيم منشأة لإنتاج الكهرباء من الطاقة الشمسية في رومانيا
ستقيم شيكون وبينوي للطاقة (Shikun & Binui Energy) حديقة كهروضوئية في Satu Mare في شمال غرب رومانيا بقدرة إنتاج 70 ميغاواط. ولإقامة المشروع ستحصل الشركة على تمويل بنحو 40 مليون يورو من Raiffeisen Bank.
تفرون تشتري مصنعًا لإنتاج النسيج في رومانيا
وقّعت شركة تفرون الإسرائيلية اتفاقًا لشراء أسهم شركة Adesgo الرومانية مقابل 2 مليون يورو، بالإضافة إلى أصول ومخزون بقيمة 1.5 مليون يورو تُدفع على عدة دفعات حتى نهاية يونيو 2025. وتحصل تفرون في إطار الصفقة، إلى جانب قائمة عملاء Adesgo، على 125 ماكينة إنتاج أيضًا.
تأسست Adesgo في 1926 وبعد انتهاء النظام الشيوعي جرت خصخصتها في عام 1993. وتضم الشركة الرومانية 100 عامل وتنتج سراويل ضيقة (ليغينغ) وملابس داخلية نسائية، ويُصدَّر 85% من إنتاجها.
أسعار الشقق في رومانيا - أبريل 2023
في شهر 4/23 سُجّل انخفاض إضافي في متوسط السعر، في أنحاء البلاد كافة.
«الحرب في أوكرانيا تدفع أسعار الإيجار في شرق أوروبا إلى الأعلى»
في مقابلة مع «مركز العقارات» يصف أبي برزيلاي، المدير العام لشركة أفي نكاسيم، ارتفاع الطلب على الشقق المعروضة للإيجار في بولندا ودول شرق أوروبا، الذي ينجم بحسب قوله عن ارتفاع الفائدة الذي يحوّل المشترين المحتملين إلى سوق الإيجار، وعن انتقال السكان من الريف إلى المدينة، وعن تفضيل متزايد لدى الشباب للإيجار على التملّك. ويقول إن عاملًا إضافيًا يميّز بولندا هو وصول 3.5 إلى 4 ملايين لاجئ من أوكرانيا، نحو 10% من سكان البلاد، جرى استيعابهم في البنى التحتية القائمة، ومنها سوق الشقق المعروضة للإيجار. ويشير برزيلاي أيضًا إلى أن العائد من الشقق المعروضة للإيجار في بولندا يدور حول 6%، مقابل 2%-3% في إسرائيل.
المصدر: مركز العقارات، نمرود بوسو، 13.04.23
سوق العقارات في الولايات المتحدة - هل وصلنا إلى مرحلة الفرصة؟
تشير المؤشرات إلى أن سوق العقارات في الولايات المتحدة يشهد تباطؤًا، في وقت يحارب فيه البنك المركزي التضخم برفع الفائدة. وقد بلغت الفائدة الأساسية نحو 5%، وهو رقم قياسي لم يُشهد منذ 2007، ولا يبدو أن ذلك على وشك التوقف.
إلى جانب انهيار بنوك في الولايات المتحدة وأوروبا، نشهد تراجعًا في الأسعار وتباطؤًا عامًا في سوق العقارات، بالتزامن مع تقليص الشركات للقوى العاملة.
واصلت أسعار الشقق في الولايات المتحدة، بحسب مؤشر Case-Shiller (الذي يتتبع سعر الشقق في 20 مدينة رئيسية في الولايات المتحدة)، الانخفاض في أبريل أيضًا، على الأرجح نتيجة غلاء الرهون العقارية والعبء على الشركات التي أخذت قروضًا لأغراض الرافعة المالية. لا نشهد بعد وضع أزمة 2008، لكن استمرار ارتفاع الفائدة واستمرار إصرار البائعين الذين اعتادوا على سعر مرتفع على عدم خفض السعر قد يؤديان إلى انخفاض في عدد الصفقات، وبالتالي إلى استمرار اتجاه انخفاض الأسعار.
هل يمكن لمتاعب طرف أن تكون فرصة للطرف الآخر؟
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית