مرحبًا،
كما في كل شهر، نقدّم لكم أحدث أخبار العقارات الدولية من أنحاء العالم.
في هذا الشهر نودّ أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:
أ. Fitch رفعت التصنيف الائتماني لرومانيا.
ب. انخفاض أسعار العقارات السكنية منذ مطلع العام في المجر.
ج. الحد الأدنى للأجور في اليونان ارتفع في 1.4 إلى 780 يورو شهريًا.
د. تطبيق جديد في اليونان يتيح فحص قيمة العقار.
قراءة ممتعة،
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
الحد الأدنى للأجور في اليونان ارتفع اعتبارًا من 1 أبريل
على خلفية مظاهرات في أثينا ضد الحكومة وغلاء المعيشة، رفعت الحكومة اليونانية في 1.4، للمرة الثالثة منذ 2020، الحد الأدنى للأجور بنسبة 9.4%، ليصبح من الآن 780 يورو شهريًا. وطالبت منظمات العمال في اليونان برفع الحد الأدنى للأجور إلى 826 يورو شهريًا لتمكين الفئات الضعيفة من تدبّر أمرها في ظل تفاقم التضخم.
تطبيق جديد في اليونان يتيح الحصول على تقدير لقيمة العقارات. بالإضافة إلى ذلك، طُوّر نظام إبلاغ لكتّاب العدل عن صفقات العقارات
يتيح تطبيق جديد أطلقته الحكومة اليونانية في نهاية 2022 (valuemaps.gov.gr)، وهو مفتوح للأجانب أيضًا، الحصول على معلومات عن قيمة العقارات.
من خلال استخدام الخريطة الموجودة في التطبيق فعليًا، يستطيع المستخدم:
- أن يجد بصورة مباشرة ودقيقة المنطقة التي يقع ضمن حدودها العقار الذي يهتم به المستخدم.
- الوصول إلى جميع العناصر الرقمية لنظام تحديد القيمة الموضوعية المتعلقة بالمنطقة المناسبة.
- أن يحسب القيمة الموضوعية لعقاره لاستخدامها في جميع نماذج المستندات المقدَّمة إلى السلطات المتعلقة بالصفقة بواسطة نظام تحديد القيمة الموضوعية.
- أن يقارن القيمة في مناطق مجاورة أو قيمة المنطقة نفسها في فترات زمنية مختلفة.
أعلن Kyriakos Pierrakakis، الوزير اليوناني للحوكمة الرقمية، عن تطوير وإطلاق نظام للإبلاغ عن صفقات العقارات يسهّل على كتّاب العدل الإبلاغ للسلطات. وسيتيح النظام لكتّاب العدل الحصول على معلومات عبر الإنترنت عن العقارات المسجلة في السجل العقاري والتي لها مساحة مسجّلة (كداستر) وبلا أي قيود (وهو إجراء كان يتطلب حتى الآن من كتّاب العدل جمع معلومات من عدة سلطات محلية ووطنية).
هل سوق العقارات السكنية في المجر في أزمة؟
منذ الخريف يتحدث العاملون في سوق العقارات في المجر عن ركود، ويشير بعضهم إلى أنهم منذ يناير من هذا العام يشهدون أيضًا انخفاضات في الأسعار نتيجة تراجع الطلب.
أجرى László Balogh، وهو اقتصادي أول، مقابلة مع موقع Index.hu وأشار إلى أنه حدث هذا العام تغيير جذري في سوق العقارات مقارنةً بما اعتدنا عليه في السنوات السبع الأخيرة، وأن الوضع الحالي يصب، بحسب قوله، في مصلحة المشترين. فقد تضاعفت أسعار العقارات ثلاث مرات خلال سبع سنوات من التوسع الديناميكي في سوق السكن. ولم يسبب ذلك مشكلات للمشترين، لأنه إلى جانب توسيع دعم الدولة أصبحت أيضًا الفوائد على قروض السكن أرخص. وعوّض كثيرون ارتفاع الأسعار بأخذ قروض أكبر (في صيف 2021 كانت الفائدة على القروض العقارية بنسبة 2-3%).
من الأسباب الرئيسية لانعكاس الاتجاه في سوق السكن أن التضخم، الذي بدأ بالارتفاع في أعقاب جائحة كورونا، تضاعف في أعقاب الحرب في أوكرانيا. وكعلاج للتضخم المرتفع، بدأت البنوك المركزية في دول كثيرة برفع الفائدة. وحدث هذا السيناريو في المجر أيضًا. وقال: «نتيجة لذلك، بدلًا من قروض الشقق بفائدة 2-3%، حتى أفضل عروض البنوك تبدأ من 8.5-9%. ومع ذلك، لا يرغب مشترو الشقق حقًا في الدخول في ديون بمثل هذه الفوائد».
ومع ذلك، قال: «منذ الخريف الماضي يمكن ملاحظة جمود في أسعار سوق الشقق فقط. ومنذ يناير يمكن رؤية انخفاض في الأسعار في بعض الأماكن، ناتج عن انخفاض الطلب».
وفي بودابست والتجمعات السكنية الرئيسية انخفض الطلب إلى النصف، ويمكن رؤية التغيير نفسه في الشقق الجديدة والمستعملة. لا يوجد اليوم قطاع في سوق السكن لا يتأثر بانعكاس الاتجاه. القروض الأرخص ضرورية لإنعاش سوق السكن.
الحلم الروماني في ذروته: رقم قياسي جديد في بيع الفيلات للعائلات الشابة في بوخارست.
وفق دراسة أجراها موقع الإعلانات العقارية الكبير في رومانيا، سُجّل في عام 2022 رقم قياسي في شراء الفيلات في ضواحي بوخارست. ويواصل سعر المتر المربع الارتفاع في الربع الأخير أيضًا، والطلب في السوق يتجاوز العرض.
نُشر هذا الصباح استطلاع لموقع imobiliare، موقع الإعلانات العقارية الكبير في رومانيا، يبيّن أن الطلب على الفيلات لدى العائلات الشابة يواصل الارتفاع. بعد أزمة كورونا والإغلاقات الطويلة نرصد اتجاهًا متناميًا لتوافد عائلات شابة من وسط المدينة إلى منازل خاصة ذات حديقة في ضواحي المدينة (على بعد نحو 20 دقيقة بالسيارة من وسط المدينة). توفر هذه المناطق للأزواج الشابة جودة حياة أفضل لتربية الأطفال، ومساحات طبيعية، وحدائق، ومدارس دولية، ومراكز ترفيه وتسوق وغير ذلك. كما أن كثيرين يواصلون العمل من المنزل ولذلك يحتاجون إلى مساحة أكبر من شقة من غرفتين في وسط المدينة. ويستمتع آخرون بجودة حياة دون ازدحام مروري في الطريق إلى العمل في منطقة الهايتك، التي تبعد مسافة نحو 10 دقائق فقط بالسيارة.
Colliers - سوق السكن في رومانيا أكثر جاذبية لمستأجري الشقق
وفق تقرير شركة الاستشارات العقارية الدولية Colliers، ارتفعت أسعار الشقق بمتوسط 38% في أنحاء الاتحاد الأوروبي في السنوات 2015-2021. وشهدت رومانيا ارتفاعًا بنسبة 34%، وهو الأدنى في منطقة وسط وشرق أوروبا (CEE)، مقارنةً بالاقتصادات الخمسة الكبرى الأخرى: المجر (+108%)، وتشيكيا (+84%)، وسلوفاكيا (+54%)، وبلغاريا (+49%)، وبولندا (+48%). وفي بوخارست والمدن الكبرى كان ارتفاع الأسعار أعلى بكثير من المتوسط الوطني.
ما دام التضخم مرتفعًا، بل ويواصل الارتفاع، ستبقى الفائدة مرتفعة لبعض الوقت، وستكون القروض أقل جدوى، ولذلك يصبح استئجار البيت خيارًا شائعًا أكثر فأكثر لدى الرومانيين أيضًا، ويجذب هذا الاتجاه انتباه مستثمرين كبار. حتى عام 2021 كانت تشيكيا وبولندا الوجهتين الرئيسيتين للمستثمرين، لكن منذ العام الماضي وسّع بعضهم نشاطه إلى رومانيا وصربيا، حيث يطوّرون بالفعل مشاريع سكنية للإيجار فقط.
حتى قبل عامين كان سوق السكن مريحًا نسبيًا للمشترين، لأنه إذا نجحوا في ادخار المال للدفعة الأولى، كانت الفائدة على القرض أقل بكثير من بدل إيجار عقار مماثل. وفي بوخارست والمدن الكبرى، وخاصة في المناطق المركزية، انعكس هذا الوضع الآن، إذ أصبحت أسعار إيجار الشقق الجديدة أقل حتى بـ 30% من قسط الرهن العقاري. ورغم أن الإيجار ارتفع بنسبة 10% في المتوسط في بوخارست في العام الأخير، بقي استئجار البيت خيارًا أجدى من الشراء، بحسب مستشاري Colliers. وللمقارنة، في وارسو وبراغ مثلًا، ارتفعت أسعار الإيجار بين 25% و40%. وفي جميع العواصم الإقليمية الكبرى باستثناء صوفيا، أصبحت أسعار الإيجار الآن أقل من معدلات القروض المصرفية.
ورغم تزايد اهتمام الرومانيين باستئجار البيت، تبقى الرغبة في أن يصبحوا مالكي منازل مرتفعة. ومن جهة أخرى، وبالنظر إلى ما وراء الفجوة بين الإيجار والفائدة، تبقى رومانيا بلدًا أجدى للمشترين من دول أخرى في شرق أوروبا. ووفق بيانات Colliers، يحتاج زوجان في بوخارست إلى 4.2 سنوات في المتوسط لادخار المال للدفعة الأولى اللازمة للرهن العقاري، مقابل 7.5 سنوات في بودابست أو 8.5 سنوات في براتيسلافا. وبلغ متوسط أسعار بيع المنازل الجديدة في بوخارست في العام الماضي نحو 1,800 يورو للمتر المربع، بينما كان السعر في وارسو 2,800 يورو للمتر المربع، وفي بودابست - 3,400 يورو للمتر المربع، وفي براتيسلافا - 4,100 يورو للمتر المربع، وفي براغ وصل إلى 5,500 يورو للمتر المربع.
ومع الوقت، لن يؤدي الفرق بين قسط سداد القرض وبدل الإيجار وحده إلى رغبة أكبر في الاستئجار. وبالمثل، فإن تبدّل الأجيال ومرونة أكبر في مكان العمل، وهو مطلب الشباب بوجه خاص، سيؤديان على الأقل إلى تأجيل قرار شراء بيت.
من حيث العرض، يعاني الرومانيون والبلغار من أكبر مشكلة في الاكتظاظ، إذ يعيش نحو 50% من السكان في سكن مكتظ، أي أكثر من ضعف المتوسط الأوروبي البالغ 20%. وكان للحرب في أوكرانيا أثر ملحوظ أيضًا على سوق السكن المعروض للإيجار، وخاصة في بولندا، بينما كان الأثر في رومانيا محدودًا، بحسب مستشاري Colliers.
وهناك قطاع آخر يشهد نموًا ملحوظًا في دول وسط وشرق أوروبا هو سوق السكن الطلابي الخاص، وتنسجم رومانيا، بنحو 600,000 طالب، مع اتجاهات النمو. ويتجاوز عدد وحدات الإقامة في السكن الطلابي الخاص حاليًا 2,000 في بوخارست، على غرار تشيكيا مثلًا، التي لا يتجاوز عدد طلابها نصف عدد الطلاب في رومانيا. لكن معظم الطلاب الرومانيين يبقون في مساكن الجامعات والكليات العامة أو يسكنون مع والديهم أو يستأجرون شققًا.
Deloitte - شركات العقارات الرومانية تتوقع تباطؤًا في 2023
تتوقع أكثر من نصف شركات العقارات في وسط وشرق أوروبا انخفاضًا في نشاط السوق وفي حجم الاستثمارات، على خلفية عدم اليقين المرتبط بتطور الصراع في أوكرانيا، لكن نسبة مماثلة (46%) تقدّر أن متوسط عوائد الاستثمار الحالية سيرتفع، وفق استطلاع الثقة العقارية لعام 2023 الذي أجرته Deloitte لوسط أوروبا في بولندا وتشيكيا ورومانيا. وفيما يخص تطور العوائد، فإن اللاعبين في رومانيا هم الأكثر تفاؤلًا - 10% فقط يتوقعون انخفاضًا في الأرباح في الفترة المذكورة، مقابل 14% في تشيكيا و36% في بولندا.
وفق الدراسة، يتوقع 61% من المشاركين أن يتدهور المناخ الاقتصادي العام هذا العام. ومع ذلك، يقول معظم المستثمرين إنهم سيشترون أكثر (44%)، بينما يفكر 39% في تجميد نشاطهم الاستثماري.
«تكشف الدراسة أن السوق الروماني مرتبط جدًا بمنطقة وسط وشرق أوروبا، مع سمات معينة. فعلى سبيل المثال، اللاعبون المحليون أكثر تشاؤمًا بشأن النشاط العام في السوق هذا العام، لكن 90% يتوقعون أن تكون عوائد الاستثمار الحالية مستقرة أو مرتفعة. كما أن الرومانيين أقل تشاؤمًا بشأن المناخ الاقتصادي العام في بلدهم مقارنةً ببقية المشاركين، لكنهم من جهة أخرى قلقون بشأن آفاق المناخ الضريبي، أي زيادة الضرائب، في ضوء إصلاح ضريبة الأملاك المعلن عنه، والذي أُجّل حاليًا. ومع ذلك، ففي السياق الحالي تشير نتائج الدراسة إلى موقف متوازن للاعبين في سوق العقارات، يتسم بالحذر وبدمج نشاط السوق في الدول التي يعملون فيها»، قالت Alexandra Smedoiu، الشريكة في Deloitte Romania ورئيسة قسم العقارات.
وكالة التصنيف الائتماني Fitch غيّرت النظرة المستقبلية لاقتصاد رومانيا من سلبية إلى مستقرة
غيّرت وكالة التصنيف الائتماني Fitch النظرة المستقبلية للتصنيف الائتماني لرومانيا، المحدد عند BBB-، من سلبية إلى مستقرة، استنادًا إلى استقرار نسبة الدين العام إلى الناتج المحلي الإجمالي في رومانيا في 2021-2022 وتطبيق سياسات تهدف إلى ضمان تدعيم مالي تدريجي، وتشير أيضًا إلى أن أساسيات الائتمان في رومانيا كانت صامدة نسبيًا أمام صدمة الحرب في أوكرانيا وما تبعها من أزمة الطاقة في أوروبا.
وتتوقع الوكالة نموًا في الناتج بنسبة 2.3% في 2023 و3.0% في 2024، أعلى بكثير من توقعات النمو في منطقة اليورو. وبالإضافة إلى ذلك، تشير وكالة التصنيف إلى أن التضخم ارتفع بشكل حاد جدًا في عام 2022 في رومانيا، كما في معظم الدول الأوروبية، ويبلغ 12%. ويُتوقع أن ينخفض التضخم هذا العام، وتتوقع Fitch تضخمًا سنويًا متوسطًا بنسبة 9.3% في 2023 و5.6% في 2024، وهو لا يزال أعلى بكثير من الهدف البالغ 2.5%.
أسعار الشقق في بوخارست - مارس 2023
صمود سوق العقارات في أوكرانيا في ظل الحرب
وفق التقرير، فإن سوق السكن في أوكرانيا، الذي كان يتطور بسرعة حتى فبراير 2022، دخل منذ الغزو الروسي في جمود شبه تام، ويمتنع المشترون عن الصفقات رغم التخفيضات التي يعرضها المطورون. ويشير محلل العقارات Anton Palyonko إلى أن حجم مبيعات الشقق قيد الإنشاء انخفض بنسبة 80% إلى 90% مقارنةً بـ 2021، وتضاعفت أسعار مواد البناء ثلاث مرات، ولم يمنح برنامج القروض الحكومي eOselya سوى 741 قرضًا خلال العام. كما يصف التقرير كيف نقل مكتب هندسة معمارية من كييف موظفيه مؤقتًا إلى غرب البلاد ووسّع لاحقًا نشاطه إلى أسواق في الخارج.
المصدر: Kyiv Post
للمرة الأولى منذ عقد: أسعار الشقق في الولايات المتحدة تنخفض
وفق بيانات الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في الولايات المتحدة (NAR)، انخفض سعر البيع الوسيط للمنازل المستعملة في فبراير إلى 363,000 دولار - انخفاض سنوي بنسبة 0.2%، هو الأول منذ أكثر من عقد، قطع سلسلة من 131 شهرًا من الارتفاعات. وفي الشهر نفسه قفز حجم مبيعات المنازل القائمة بنسبة 14.5% إلى وتيرة سنوية قدرها 4.58 مليون، بالتزامن مع انخفاض فائدة الرهن العقاري إلى ما يزيد قليلًا على 6%، لكنه لا يزال أدنى بنسبة 22.6% مقارنةً بالعام السابق. وسُجّلت أشد الانخفاضات في الأسعار في غرب الولايات المتحدة وشمالها الشرقي.
المصدر: Ice
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית