مرحبًا،
كما في كل شهر، نقدّم لكم أحدث أخبار العقارات الدولية من أنحاء العالم.
في هذا الشهر نودّ أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:
أ. التغييرات التشريعية في البرتغال التي قد تصعّب الأمر على المستثمرين العقاريين.
ب. تأجيل انضمام بلغاريا إلى منطقة اليورو قد يؤدي إلى خفض التصنيف الائتماني لبلغاريا.
ج. يقدّر مستشارو شركة الاستشارات Colliers أن الطلب على الإيجار سيزداد في رومانيا وسيحدث تباطؤ في مبيعات الشقق بسبب ارتفاع الأسعار والفائدة.
قراءة ممتعة،
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
تغيير قواعد اللعبة في البرتغال - إلغاء Golden Visa وقيود على airbnb
أقرّت الحكومة البرتغالية في 16/2 عدة قوانين وتعديلات تشريعية بهدف مواجهة أزمة السكن في البلاد، قد تغيّر قواعد اللعبة بالنسبة للمستثمرين العقاريين في البلاد. ومن بين التغييرات: لن تُمنح بعد الآن تراخيص للإيجار قصير الأمد في المدن الرئيسية في البلاد - أي لا مزيد من عقارات Airbnb الجديدة.
كما توقف البرتغال برنامج «التأشيرة الذهبية» الذي كان يمنح غير المقيمين في الاتحاد الأوروبي إقامة وجواز سفر أوروبيًا مقابل استثمار يزيد على 350,000 يورو في عقارات في مناطق معينة. ومن يرغب في تجديد تأشيرته سيضطر إلى إثبات أنه يستخدم العقار «لغرض السكن الدائم لمالك العقار أو لعائلته، أو أنه يؤجّره إيجارًا طويل الأمد»، خلافًا للوضع الحالي الذي يكفي فيه التواجد في البلاد 14 يومًا فقط.
على مدى ما يزيد قليلًا على عقد، سعت البلاد - وهي من أفقر دول غرب أوروبا ومن بين جميع دول منظمة OECD - بقوة إلى السياحة والاستثمار والتطوير الدولي في محاولة لتنمية اقتصادها وإحياء مدنها التاريخية. وعلى الورق، نجحت سياسة البرتغال. فقد أصبحت البلاد وجهة للمستثمرين والباحثين عن العقارات والرحّل الرقميين الباحثين عن الشمس والبحر بميزانية محدودة.
لكن الآن، طغت سلبيات هذه السياسة بوضوح على فائدتها للسكان المحليين.
بقي الأجر السنوي في البرتغال ثابتًا نسبيًا في العقود الأخيرة، بمتوسط أقل من 30,000 دولار. وبين 2020 و2021 ارتفع متوسط الأجر بنحو 2% فقط، وفق بيانات OECD. وفي عام 2022، حصل أكثر من نصف العاملين على أقل من 1,000 يورو شهريًا. ومع ذلك، ارتفع متوسط كلفة المعيشة في لشبونة بنسبة 37% في العام الأخير وحده، بحسب تقرير لرويترز.
وفي وسط المدينة، تشكل الإيجارات قصيرة الأمد الآن أكثر من 60% من العقارات المسجلة. وفي أنحاء البلاد، ارتفع عدد المقيمين الأجانب بنسبة 40% في العقد الأخير، بحسب بلومبرغ.
في عام 2019، أقرّت الحكومة البرتغالية قانونًا يجعل السكن حقًا أساسيًا. وهذه المجموعة الجديدة من الأنظمة هي خطوة كبيرة نحو تحقيق الوعد الكامن في ذلك الإعلان. وإن كانت، بالنسبة لكثيرين، لا تزال غير كافية.
وتقول مجموعات دعم السكن إن الخطوات التي أُقرّت هذا الأسبوع غير مكتملة، طالما تواصل الحكومة دعم برامج أخرى تهدف إلى جذب أجانب أثرياء، مثل تأشيرات «الرحّل الرقميين» التي بدأت البلاد بعرضها في أكتوبر 2022.
كما ساهمت Airbnb في ارتفاع تكاليف السكن وقلّصت توافر الإيجارات طويلة الأمد في الولايات المتحدة وفي العالم.
تعرض دول كثيرة أخرى غير البرتغال «تأشيرات ذهبية» أو عرضتها. لكن في مواجهة ضغوط السكان المحليين وأزمات السكن المتفاقمة، أوقفت بعض الدول الأخرى أيضًا برامجها. فقد ألغت بريطانيا برنامجها قبل نحو عام، وأغلقت أيرلندا مسار «التأشيرة الذهبية» لديها في وقت سابق من هذا الأسبوع.
في 1 سبتمبر أُلغي القانون الذي كان يتيح لأحفاد المطرودين من إسبانيا والبرتغال الحصول على الجنسية البرتغالية، وسيزيد إلغاء التأشيرة الذهبية من صعوبة حصول إسرائيليين كثيرين على الجنسية البرتغالية. وبلغت الاستثمارات في مسار التأشيرة الذهبية 654 مليون يورو في 2022 - قفزة بنسبة 41.9% مقارنةً بـ 2021، بحسب هيئة مراقبة الحدود البرتغالية. وللمقارنة، عندما طُرحت التأشيرة الذهبية لأول مرة في 2012، لم تتم الموافقة إلا على تأشيرتين في ذلك العام في هذا المسار. وفي 2022 تمت الموافقة على 1,281 تأشيرة.
الاتحاد الأوروبي يتوقع أن يكون النمو في اليونان في السنوات القادمة أعلى منه في منطقة اليورو
يتوقع تقرير لمفوضية الاتحاد الأوروبي نُشر في منتصف فبراير أن النمو في اليونان في 2022، الذي بلغ نحو 5.5%، سيستمر في 2023 و2024 ويبقى فوق معدلات النمو المتوسطة للاتحاد الأوروبي ومنطقة اليورو.
سجّل الاقتصاد اليوناني نموًا قويًا في النصف الأول من 2022، لكن التضخم المتزايد أخذ ثمنه من النمو في النصف الثاني من العام. ومع ذلك، خففت إجراءات حكومية من أثر أسعار الطاقة على تكاليف مدخلات الأعمال وعلى الدخل الحقيقي المتاح للأسر. وإجمالًا، يُتوقع أن يبلغ نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي 5.5% في 2022.
ويُتوقع أن يخفف انخفاض التضخم تدريجيًا العبء عن الدخل الحقيقي للأسر وأن يفيد الاستهلاك الخاص. ومع تحسن البيئة الخارجية ببطء اعتبارًا من النصف الثاني من 2023، يُفترض أن تعزز الصادرات وتيرتها في عام 2024. ويُتوقع أن تزداد العائدات من السياحة الدولية في عامي 2023 و2024. وإجمالًا، يُتوقع أن يرتفع الناتج الحقيقي بنسبة 1.2% في عام 2023 ويصل إلى 2.2% في 2024.
لم تُدرج في هذه التوقعات الزيادة المعلنة في الحد الأدنى للأجور، التي يُفترض أن تدخل حيّز التنفيذ في أبريل 2023، لأن السلطات اليونانية لم تحدد نطاقها بعد. وتخضع توقعات النمو في اليونان لمخاطر سلبية مرتبطة بالأثر المحتمل للتوترات الجيوسياسية على السياحة الدولية. أما فيما يخص المخاطر على توقعات التضخم، فالمخاطر الصعودية مرتبطة بالزيادة المذكورة أعلاه في الحد الأدنى للأجور.
يتوقع العاملون في المجال أن تعود أسعار العقارات في المجر إلى الارتفاع في الصيف
يستمر تراجع سوق العقارات المجري منذ ثمانية أشهر، وقد يستمر الاتجاه في الربيع أيضًا. وفي شهر فبراير كانت لا تزال هناك شقق كثيرة معروضة للبيع، تبلغ كلفة صيانتها أرقامًا باهظة بسبب ارتفاع أسعار الخدمات، وانخفض سعر الشقق. ورغم اتساع العرض، قد يبقى الطلب منخفضًا.
في بعض القطاعات، لا يزال يُتوقع أن تنخفض الأسعار في الأشهر القادمة في سوق العقارات، لكن اعتبارًا من الصيف سنشهد ارتفاعًا بطيئًا جيدًا. وبحسب العاملين في المجال، قد تمر 3-4 سنوات قبل أن تعود الأسعار إلى مستواها السابق للركود. وبالمقارنة مع الدول المجاورة، لا تزال العقارات رخيصة في المجر.
قال Zoltán Gadanecz، مؤسس ومالك GDN Real Estate Network، لوسائل الإعلام المجرية إنه وفق التوقعات قد يبدأ ارتفاع بطيء في السوق اعتبارًا من الصيف. ومع ذلك، وخلافًا للأشهر التي تلت تفشي جائحة كورونا، لن تُظهر الرسوم البيانية قفزة كبيرة. ويقول إن من المتوقع أيضًا أن يعود المستثمرون إلى السوق مع اقتراب الصيف.
بلغاريا تؤجل دخولها إلى منطقة اليورو
أعلنت وزيرة المالية البلغارية Rositsa Velkova في منتصف فبراير عن تأجيل دخول بلغاريا إلى منطقة اليورو، الذي كان مخططًا له في 1.1.2024. وفي اجتماع مجموعة اليورو التابعة للاتحاد في مطلع فبراير لم يُناقَش الانضمام، رغم أن الموضوع كان مدرجًا على جدول الأعمال. والسبب أن بلغاريا متأخرة في إقرار التشريعات ذات الصلة، ولا تفي أيضًا بمعيار التضخم. وفي إطار مجموعة اليورو تم الاتفاق على أن على بلغاريا أن تسعى إلى الموعد الجديد - في موعد أقصاه 1 يناير 2025.
في الوقت الحالي، لا تفي بلغاريا بمعيار التضخم الذي ينص على أن تتمتع الدولة المرشحة باستقرار الأسعار وألا يزيد متوسط معدل التضخم لفترة سنة قبل فحص النتائج بأكثر من 1.5% على المعدل. لكن المشكلة الأهم هي أن عدة قوانين، قدّمت الحكومة المؤقتة مسوداتها في أكتوبر وديسمبر إلى الجمعية الوطنية، لم تُعتمد. وتشمل هذه تغييرات في قانون الإفلاس التجاري، وفي البنك الوطني البلغاري (BNB)، وفي قانون التأمين، وفي قانون مكافحة غسل الأموال. ولم تُقرّ المشاريع الثلاثة جميعها - دون مشروع BNB - إلا بالقراءة الأولى من قبل الجمعية الوطنية التي جرى حلّها بالفعل.
لقد اعتُبرت مسألة اعتماد اليورو هدفًا سياسيًا يجب محاربته من قبل أحزاب مختلفة، وأكثرها نشاطًا في خطابه وأفعاله هو الحزب الموالي لروسيا بزعامة Kostadin Kostadinov. وكانوا أيضًا المبادرين إلى إجراء استفتاء حول اليورو عبر جمع التواقيع لهذا الغرض.
ويحذّر اقتصاديون بلغاريون من أن تأجيل الانضمام إلى منطقة اليورو قد يضر بالتصنيف الائتماني لبلغاريا.
مجلة Economist: رومانيا الأخيرة بين دول الاتحاد الأوروبي في مؤشر الديمقراطية
تحتل رومانيا المرتبة الأخيرة بين دول الاتحاد الأوروبي في مؤشر الديمقراطية السنوي لصحيفة Economist بدرجة 6.45 (يشمل التصنيف 167 دولة إجمالًا، وفي التصنيف العام تحتل رومانيا المرتبة 62)، والمعايير المستخدمة لإعداد التصنيف هي العمليات الانتخابية والتعددية، وأداء الحكومة، والمشاركة السياسية، والثقافة السياسية، والحريات المدنية.
تُصنَّف رومانيا ضمن «الديمقراطيات المعيبة» إلى جانب معظم دول وسط وشرق أوروبا.
وتحتل بلغاريا المرتبة 57 في التصنيف العام، والمجر المرتبة 56، وبولندا المرتبة 47.
النمو في رومانيا في 2022 - 4.8%
وفق بيانات المعهد الروماني الوطني للإحصاء، بلغ النمو في 2022 نسبة 4.8% مقابل 5.8% في 2021. والمتوقع هو نمو بنسبة 2.8% فقط هذا العام.
وتتوقع مفوضية الاتحاد الأوروبي أن ينمو الناتج المحلي الإجمالي الروماني بنسبة 2.5% في 2023.
يُتوقع أن يتباطأ سوق الشقق في رومانيا في 2023 نتيجة ارتفاع الأسعار ورفع الفائدة
وفق تقرير شركة الاستشارات العقارية Colliers، سُجّل في 2022 ارتفاع بنسبة 11% في مبيعات الشقق في بوخارست مقارنةً بـ 2021، وسُجّل ارتفاع بنسبة 21% في إجمالي المساحات المرخَّص بناؤها (أكثر من مليوني متر مربع)، لكن في أنحاء رومانيا عمومًا (باستثناء بوخارست) سُجّل انخفاض بنسبة 10% في عدد الصفقات المسجلة.
ويستمر التطور المختلف بين بوخارست وبقية البلاد في 2023، إذ كانت مبيعات الشقق في يناير في انخفاض ملحوظ في المدن الكبرى، باستثناء بوخارست.
على المستوى الوطني، أشار مستشارو Colliers إلى انخفاض بنسبة 20% في الصفقات مقارنةً بمطلع العام الماضي، وإلى أن ارتفاع الفائدة سيتسبب في تباطؤ ملحوظ في سوق السكن، مع استمرار الطلب في التكيف بسرعة أعلى من العرض. وبالنسبة لعام 2023، يشير مستشارو Colliers إلى اهتمام متزايد لدى الرومانيين بالسكن بالإيجار - بدفع من الأسعار التي تواصل النمو أسرع من الدخل على خلفية ارتفاع تكاليف مواد البناء والظروف الاقتصادية الحالية.
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית