Здравствуйте!
Как и каждый месяц, мы подготовили для Вас самые свежие новости международной недвижимости.
В этом выпуске мы хотим обратить Ваше внимание на следующее:
а. Изменения в законодательстве Португалии, которые могут осложнить жизнь инвесторам в недвижимость.
б. Отсрочка вступления Болгарии в еврозону может привести к снижению кредитного рейтинга Болгарии.
в. Эксперты консалтинговой компании Colliers полагают, что в Румынии вырастет спрос на аренду, а продажи квартир замедлятся из-за роста цен и процентных ставок.
Приятного чтения,
Илан Лейбович, адвокат, и команда офиса
Меняются правила игры в Португалии - отмена Golden Visa и ограничения на Airbnb
16/2 правительство Португалии приняло ряд законов и законодательных изменений для борьбы с жилищным кризисом в стране, которые могут изменить правила игры для инвесторов в недвижимость. Среди изменений: больше не будут выдаваться лицензии на краткосрочную аренду в центральных городах страны, то есть новых Airbnb больше не будет.
Португалия также прекращает программу «золотой визы», которая предоставляла гражданам стран, не входящих в Европейский союз, вид на жительство и паспорт Европейского союза в обмен на инвестиции более 350 000 евро в недвижимость в определенных районах. Те, кто захочет продлить имеющуюся у них визу, должны будут доказать, что используют недвижимость «для постоянного проживания владельца или его семьи либо сдают ее в долгосрочную аренду», в отличие от нынешней ситуации, когда достаточно находиться в стране всего 14 дней.
Чуть более десяти лет страна - одна из беднейших в Западной Европе и среди всех стран ОЭСР - агрессивно привлекала туризм, инвестиции и международное развитие, пытаясь вырастить свою экономику и вернуть к жизни исторические города. И на бумаге политика Португалии сработала. Страна стала направлением для инвесторов, охотников за недвижимостью и цифровых кочевников, ищущих солнце и море при ограниченном бюджете.
Но теперь недостатки такой политики явно затмили пользу для местных жителей.
Годовая зарплата в Португалии в последние десятилетия оставалась относительно неизменной и в среднем составляет менее 30 000 долларов. С 2020 по 2021 год средняя зарплата выросла лишь примерно на 2% по данным ОЭСР. В 2022 году более половины работников зарабатывали менее 1000 евро в месяц. При этом средняя стоимость аренды в Лиссабоне выросла на 37% только за последний год, как сообщает Reuters.
В центре города краткосрочная аренда сейчас составляет более 60% зарегистрированных объектов. А по всей стране число иностранных резидентов выросло на 40% за последнее десятилетие, по данным Bloomberg.
В 2019 году правительство Португалии приняло закон, делающий жилье основным правом. И этот новый комплекс правил - большой шаг к выполнению обещания, заложенного в этом заявлении. Хотя для многих этого все еще недостаточно.
Организации в поддержку жилищных прав утверждают, что меры, принятые на этой неделе, неполны, пока правительство продолжает поддерживать другие программы, призванные привлекать состоятельных иностранцев, такие как визы «цифровых кочевников», которые страна начала предлагать в октябре 2022 года.
Airbnb также внесла вклад в рост стоимости жилья и ограничила доступность долгосрочной аренды в США и по всему миру.
Многие другие страны, помимо Португалии, предлагают или предлагали «золотые визы». Но под давлением местных жителей и на фоне нарастающих жилищных кризисов некоторые другие страны тоже прекратили свои программы. Великобритания отменила свою программу около года назад, а Ирландия закрыла свой путь «золотой визы» ранее на этой неделе.
1 сентября был отменен закон, позволявший потомкам изгнанников из Испании и Португалии получать португальское гражданство, а отмена золотой визы еще более затруднит многим израильтянам получение португальского гражданства. Инвестиции по линии золотой визы достигли в 2022 году 654 млн евро - скачок на 41,9% по сравнению с 2021 годом, по данным португальской службы пограничного контроля. Для сравнения: когда золотая виза была введена впервые в 2012 году, в тот год по этому пути были одобрены только две визы. В 2022 году уже одобрено 1281.
Европейский союз прогнозирует, что рост в Греции в ближайшие годы будет выше, чем в еврозоне
В отчете Европейской комиссии, опубликованном в середине февраля, прогнозируется, что рост в Греции в 2022 году, составивший около 5,5%, продолжится и в 2023 и 2024 годах и будет выше средних темпов роста Европейского союза и еврозоны.
Экономика Греции показала уверенный рост в первом полугодии 2022 года, но растущая инфляция сказалась на росте во втором полугодии. Тем не менее меры правительства смягчили влияние цен на энергоносители на затраты предприятий и на реальные располагаемые доходы домохозяйств. В целом рост реального ВВП, как ожидается, достигнет 5,5% в 2022 году.
Снижение инфляции, как ожидается, постепенно ослабит нагрузку на реальные доходы домохозяйств и пойдет на пользу частному потреблению. По мере медленного улучшения внешней среды начиная со второго полугодия 2023 года экспорт должен ускориться в 2024 году. Поступления от международного туризма, как ожидается, вырастут в 2023 и 2024 годах. В целом реальный ВВП, как ожидается, вырастет на 1,2% в 2023 году и до 2,2% в 2024 году.
Объявленное повышение минимальной зарплаты, которое должно вступить в силу в апреле 2023 года, не вошло в этот прогноз, поскольку власти Греции еще не определили его масштаб. Прогноз роста Греции подвержен негативным рискам, связанным с потенциальным влиянием геополитической напряженности на международный туризм. Что касается рисков для прогноза инфляции, то риски в сторону повышения связаны с упомянутым выше повышением минимальной зарплаты.
Эксперты прогнозируют, что летом цены на недвижимость в Венгрии вновь начнут расти
Спад на венгерском рынке недвижимости продолжается уже восемь месяцев, и тенденция может сохраниться и весной. В феврале все еще было много квартир на продажу, содержание которых из-за роста цен на коммунальные услуги обходится ужасно дорого, и цены на квартиры снизились. Несмотря на расширение предложения, спрос может оставаться низким.
В некоторых сегментах рынка недвижимости цены, как ожидается, еще будут снижаться в ближайшие месяцы, но с лета мы станем свидетелями довольно медленного роста. По словам экспертов, может пройти 3-4 года, прежде чем цены вернутся к уровню до рецессии. По сравнению с соседними странами недвижимость в Венгрии все еще дешевая.
Золтан Гаданеч, основатель и владелец GDN Real Estate Network, сообщил венгерским СМИ, что, согласно прогнозам, медленный рост на рынке может начаться с лета. Вместе с тем, в отличие от месяцев после вспышки пандемии коронавируса, на графиках не будет большого скачка. По его словам, инвесторы также, как ожидается, вернутся на рынок к лету.
Болгария откладывает вступление в еврозону
Министр финансов Болгарии Росица Велкова объявила в середине февраля об отсрочке вступления Болгарии в еврозону, запланированного на 1.1.2024. На заседании Еврогруппы Союза в начале февраля вступление не обсуждалось, хотя вопрос значился в повестке. Причина в том, что Болгария отстает с принятием соответствующего законодательства и не соответствует критерию по инфляции. В рамках Еврогруппы было согласовано, что Болгарии следует стремиться к новому сроку - не позднее 1 января 2025 года.
В настоящее время Болгария не соответствует критерию по инфляции, который требует, чтобы у страны-кандидата была ценовая стабильность, а средний уровень инфляции за год до проверки результатов не превышал показатель более чем на 1,5%. Однако более важная проблема заключается в том, что несколько законов, проекты которых временное правительство представило Народному собранию в октябре и декабре, не были приняты. Среди них изменения в закон о торговой несостоятельности, в закон о Болгарском национальном банке (BNB), в страховой кодекс и в закон о противодействии отмыванию денег. Все три проекта - без проекта по BNB - были приняты Народным собранием, которое уже распущено, лишь в первом чтении.
Вопрос о принятии евро воспринимался как политическая цель, против которой борются различные партии, наиболее активной в риторике и действиях из которых является прорусская партия Костадина Костадинова. Они же выступили инициаторами проведения референдума по евро путем сбора подписей для этой цели.
Болгарские экономисты предупреждают, что отсрочка вступления в еврозону может нанести ущерб кредитному рейтингу Болгарии.
Economist: Румыния - последняя среди стран Европейского союза в индексе демократии
Румыния занимает последнее место среди стран Европейского союза в ежегодном индексе демократии издания Economist с оценкой 6,45 (всего ранжируются 167 стран, а в общем рейтинге Румыния занимает 62-е место); критериями для составления рейтинга служат избирательные процессы и плюрализм, функционирование правительства, политическое участие, политическая культура и гражданские свободы.
Румыния отнесена к «несовершенным демократиям» вместе с большинством стран Центральной и Восточной Европы.
Болгария занимает 57-е место в общем рейтинге, Венгрия - 56-е, а Польша - 47-е.
Рост экономики Румынии в 2022 году - 4,8%
По данным Национального института статистики Румынии, рост в 2022 году составил 4,8% против 5,8% в 2021 году. Ожидается рост всего на 2,8% в этом году.
Европейская комиссия прогнозирует, что румынский ВВП вырастет в 2023 году на 2,5%.
Рынок квартир в Румынии, как ожидается, замедлится в 2023 году вследствие роста цен и повышения процентных ставок
Согласно отчету консалтинговой компании в сфере недвижимости Colliers, в 2022 году в Бухаресте отмечен рост продаж квартир на 11% по сравнению с 2021 годом, а также рост на 21% общей площади, на которую выданы разрешения на строительство (более 2 млн кв. м), однако в целом по Румынии (за исключением Бухареста) зафиксировано снижение числа зарегистрированных сделок на 10%.
Различие в динамике между Бухарестом и остальной страной сохраняется и в 2023 году: продажи квартир в январе заметно снизились в крупных городах, кроме Бухареста.
В масштабах страны эксперты Colliers отметили снижение сделок на 20% по сравнению с началом прошлого года и указали, что рост процентных ставок вызовет заметное замедление жилищного рынка, при этом спрос будет продолжать приспосабливаться быстрее, чем предложение. На 2023 год консультанты Colliers отмечают растущий интерес румын к аренде жилья - его подпитывают цены, которые продолжают расти быстрее доходов на фоне удорожания строительных материалов и нынешних экономических условий.
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית