שלום,
כמו בכל חודש אנו מביאים אליכם את חדשות יזמי הנדל״ן הבינלאומי החמות ביותר מהעולם.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. שינויי החקיקה בפורטוגל שעשויים להקשות על משקיעי הנדל״ן.
ב. דחייה בהצטרפות בולגריה לגוש היורו עשויה להוביל להורדת דירוג האשראי של בולגריה.
ג. מומחי חב׳ הייעוץ Colliers מעריכים כי ברומניה יגדל הביקוש לשכירות ותהיה האטה במכירות הדירות עקב עליות המחירים והריבית.
קריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
שינוי כללי המשחק בפורטוגל - ביטול ה- Golden Visa ומגבלות על airbnb
ממשלת פורטוגל העבירה מספר חוקים ושינויי חקיקה ב- 16/2 במטרה להיאבק במשבר הדיור במדינה, העשויים לשנות את כללי המשחק עבור משקיעי הנדל״ן במדינה. בין השינויים: לא יוענקו עוד רישיונות להשכרה לטווח קצר בערים המרכזיות של המדינה - כלומר לא עוד Airbnb חדשים.
פורטוגל גם מפסיקה את תוכנית "ויזת הזהב" שלה, שהעניקה תושבות ודרכון של האיחוד האירופי שאינם תושבי האיחוד האירופי בתמורה להשקעה של יותר מ-350,000 אירו בנדל"ן באזורים מסוימים. מי שירצו לחדש את הוויזה שברשותם, יצטרכו להוכיח כי הם משתמשים בנכס "למטרת מגורים קבועה של בעל הנכס או של משפחתו, או שהם משכירים אותו בשכירות ארוכת-טווח", בניגוד למצב כיום, שדי להיות במדינה 14 יום בלבד.
במשך קצת יותר מעשור, המדינה - שהיא אחת העניות במערב אירופה ובין כל מדינות ה-OECD - חיזרה באגרסיביות אחר תיירות, השקעות ופיתוח בינלאומיים בניסיון להצמיח את כלכלתה ולהחיות מחדש את הערים ההיסטוריות שלה. ועל הנייר, המדיניות של פורטוגל עבדה. המדינה הפכה ליעד למשקיעים, מחפשי נכסים ונוודים דיגיטליים המחפשים שמש וים בתקציב.
אולם כעת, החסרונות של מדיניות כזו האפילו בבירור על התועלת למקומיים.
השכר השנתי בפורטוגל נשאר קבוע יחסית בעשורים האחרונים, בממוצע של פחות מ-30,000 דולר. בין 2020 ל-2021, השכר הממוצע עלה רק בכ-2%, לפי נתוני ה-OECD. בשנת 2022, יותר ממחצית מהעובדים הרוויחו פחות מ-1,000 אירו לחודש. עם זאת, העלות הממוצעת של בליסבון, עלתה ב-37% בשנה האחרונה לבדה, לפי דיווח של רויטרס.
במרכז העיר, שכירות לטווח קצר מהוות כעת יותר מ-60% מהנכסים הרשומים. ובכל הארץ, מספר התושבים הזרים עלה ב-40% בעשור האחרון, לפי בלומברג.
בשנת 2019, ממשלת פורטוגל העבירה חוק שהופך דיור לזכות יסוד. וקבוצת התקנות החדשה הזו היא צעד גדול לקראת מימוש ההבטחה הגלומה באותה הכרזה. אם כי, עבור רבים, זה עדיין לא מספיק.
קבוצות תמיכה בדיור טוענות כי הצעדים שעברו השבוע אינם שלמים, כל עוד הממשלה ממשיכה לתמוך בתוכניות אחרות שנועדו למשוך זרים עשירים כמו ויזות "נוודים דיגיטליים" שהמדינה החלה להציע באוקטובר 2022.
גם Airbnb תרמה לעליית עלויות הדיור והגבילה את הזמינות של השכרות לטווח ארוך בארה"ב ובעולם.
מדינות רבות אחרות מלבד פורטוגל מציעות או הציעו "ויזות זהב". אבל, בהתמודדות עם לחץ מצד המקומיים ומשברי דיור מתפתחים, גם כמה מדינות אחרות הפסיקו את התוכניות שלהן. בריטניה ביטלה את התוכנית שלה לפני כשנה, ואירלנד סגרה את נתיב "וויזת הזהב" שלה מוקדם יותר השבוע.
ב-1 בספטמבר בוטל החוק המאפשר למגורשי ספרד ופורטוגל לקבל אזרחות פורטוגלית, וביטול הגולדן ויזה יקשה עוד יותר על ישראלים רבים להשיג אזרחות פורטוגלית. ההשקעות במסלול גולדן ויזה הגיעו ב-2022 ל-654 מיליון יורו - זינוק של 41.9% לעומת 2021, כך לפי ארגון בקרת הגבולות הפורטוגלי. לשם השוואה, כשהוצגה הגולדן ויזה לראשונה ב-2012, אושרו רק שתי ויזות באותה השנה במסלול זה. ב-2022 כבר אושרו 1,281.
האיחוד האירופי צופה שהצמיחה ביוון בשנים הקרובות תהיה גבוהה מזו בגוש היורו
דו״ח של נציבות האיחוד האירופי שפורסם במחצית פברואר צופה כי הצמיחה ביוון ב- 2022 שעמדה על כ- 5.5% תמשיך גם ב- 2023 וב- 2024 ותהיה מעל שיעורי הצמיחה הממוצעים של האיחוד האירופי וגוש האירו.
כלכלת יוון רשמה צמיחה איתנה במחצית הראשונה של 2022, אך האינפלציה הגוברת גבתה את מחירה מהצמיחה במחצית השנייה של השנה. עם זאת, צעדים ממשלתיים ריפו את השפעת מחירי האנרגיה על עלויות התשומות של עסקים וההכנסה הריאלית הפנויה של משקי הבית. בסך הכל, צמיחת התמ"ג הריאלית צפויה להגיע ל-5.5% ב-2022.
ירידה באינפלציה צפויה להקל בהדרגה את הנטל על ההכנסה הריאלית של משקי הבית ולהועיל לצריכה הפרטית. כאשר הסביבה החיצונית משתפרת באיטיות החל מהמחצית השנייה של 2023, הייצוא אמור להגביר את הקצב בשנת 2024. התקבולים מתיירות בינלאומית צפויות לגדול בשנים 2023 ו-2024. בסך הכל, התוצר הריאלי צפוי לגדול ב-1.2% בשנת 2023 ולעלות ל-2.2% ב-2024.
העלאת שכר המינימום המוכרזת, שאמורה להיכנס לתוקף באפריל 2023, לא נכללה בתחזית זו מכיוון שהרשויות היווניות טרם הגדירו את היקפה. תחזית הצמיחה של יוון נתונה לסיכונים שליליים הקשורים להשפעה הפוטנציאלית של מתחים גיאופוליטיים על התיירות הבינלאומית. בכל הנוגע לסיכונים לתחזית האינפלציה, סיכונים כלפי מעלה קשורים לעלייה כאמור לעיל בשכר המינימום.
מומחים צופים כי בקיץ מחירי הנדל״ן בהונגריה ישובו לעלות
הדעיכה של שוק הנדל"ן ההונגרי נמשכת כבר שמונה חודשים והמגמה עשויה להימשך גם באביב. בחודש פברואר עדיין היו דירות רבות למכירה שבשל הגידול במחירי השירותים יש להן עלויות תחזוקה גבוהות להחריד, ומחיר הדירות ירד. למרות התרחבות ההיצע, הביקוש עשוי להישאר נמוך.
בגזרות מסוימות, המחירים עדיין צפויים לרדת בחודשים הקרובים בשוק הנדל"ן, אך מהקיץ נהיה עדים לעלייה איטית יפה. לדברי מומחים, ייתכן שיחלפו 3-4 שנים עד שהמחירים יחזרו לרמה שלפני המיתון. בהשוואה למדינות שכנות, הנדל"ן עדיין זול בהונגריה.
Zoltán Gadanecz, המייסד והבעלים של GDN Real Estate Network, אמר לתקשורת ההונגרית כי על פי התחזיות, עלייה איטית בשוק עשויה להתחיל מהקיץ. יחד עם זאת, בניגוד לחודשים שלאחר התפרצות מגיפת הקורונה, הגרפים לא יראו קפיצה גדולה. לדבריו גם המשקיעים צפויים לחזור לשוק לקראת הקיץ.
בולגריה דוחה את כניסתה לגוש היורו
שרת האוצר של בולגריה, Rositsa Velkova, הודיעה במחצית פברואר על דחייה בכניסת בולגריה לגוש היורו, אשר היתה מתוכננת ל- 1.1.2024. בישיבת קבוצת היורו של האיחוד בתחילת פברואר לא נדון הצירוף, למרות שהנושא היה על סדר היום. הסיבה היא שבולגריה מפגרת עם קבלת החקיקה הרלוונטית, וגם לא עומדת בקריטריון לאינפלציה. במסגרת קבוצת היורו סוכם כי על בולגריה לשאוף למועד החדש - לא יאוחר מ-1 בינואר 2025.
נכון לעכשיו, בולגריה אינה עומדת בקריטריון האינפלציה, הקובע כי למדינה המועמדת יש יציבות מחירים וכי שיעור האינפלציה הממוצע לתקופה של שנה לפני בדיקת התוצאות אינו עולה על השיעור ביותר מ-1.5%. אולם הבעיה החשובה יותר היא שכמה חוקים, שאת טיוטותיהם הגישה הממשלה הזמנית באוקטובר ובדצמבר לאסיפה הלאומית, לא אומצו. אלה כוללים שינויים בחוק פשיטת רגל מסחרית, בבנק הלאומי הבולגרי (BNB), בקוד הביטוח ובחוק לאיסור הלבנת הון. כל שלושת הפרויקטים - ללא הפרויקט של BNB - התקבלו רק בקריאה ראשונה על ידי האסיפה הלאומית שכבר מפורקת.
שאלת אימוץ האירו נתפסה כמטרה פוליטית להילחם נגד, על ידי מפלגות שונות, שהפעילה ביותר בנאום ובפעולות שלה היא מפלגתו הפרו-רוסית של Kostadin Kostadinov. הם היו גם היוזמים לעריכת משאל עם על האירו באמצעות איסוף חתימות למטרה זו.
כלכלנים בולגרים מזהירים כי הדחייה בהצטרפות לגוש היורו עשויה לפגוע בדירוג האשראי של בולגריה.
ה- Economist: רומניה האחרונה מבין מדינות האיחוד האירופי במדד הדמוקרטיה
רומניה ממוקמת במקום האחרון מבין מדינות האיחוד האירופי באינדקס הדמוקרטיה השנתי של העיתון Economist עם ציון של 6.45 (סה״כ מדורגות 167 מדינות ובדירוג הכללי רומניה ממוקמת במקום ה- 62), כאשר הקריטריונים המשמשים להרכבת הדירוג הם תהליכי בחירות ופלורליזם, תפקוד הממשלה, השתתפות פוליטית, תרבות פוליטית וחירויות אזרח.
רומניה מוגדרת במסגרת ה״דמוקרטיות פגומות״ יחד עם מרבית מדינות מרכז ומזרח אירופה.
בולגריה ממוקמת במקום ה- 57 בדירוג הכללי, הונגריה במקום ה- 56 ופולין במקום ה- 47.
הצמיחה ב- 2022 ברומניה - 4.8%
על פי נתוני חברת המכון הרומני הלאומי לסטטיסטיקה הצמיחה ב- 2022 עמדה על 4.8% לעומת 5.8% ב- 2021. הצפי הוא לצמיחה בשיעור של 2.8% בלבד השנה.
נציבות האיחוד האירופי צופה כי התל״ג הרומני יגדל ב- 2.5% ב- 2023.
שוק הדירות ברומניה צפוי להאטה ב- 2023 כתוצאה מעליות המחירים והעלאות הריבית
לפי דו״ח של חברת ייעוץ הנדל״ן Colliers ב- 2022 נרשמה עלייה של 11% במכירת דירות בבוקרשט לעומת 2021, ונרשמה עלייה של 21% בסך השטחים לבנייה שניתן להם היתר (למעלה מ- 2 מיליון מ״ר), אולם בסך הכל ברחבי רומניה (למעט בוקרשט) נרשמה ירידה של 10% במס׳ העסקאות שנרשמו.
ההתפתחות השונה בין בוקרשט לשאר המדינה נמשכת ב-2023, כאשר מכירות הדירות בינואר היו בירידה משמעותית בערים הגדולות, מלבד בוקרשט.
מבחינה ארצית, מומחי Colliers ציינו כי נרשמה ירידה של 20% בעסקאות בהשוואה לתחילת השנה שעברה וכי עליית הריבית תגרום להאטה ניכרת בשוק המגורים, כאשר הביקוש ימשיך להסתגל במהירות גבוהה מההיצע. לשנת 2023, יועצי Colliers מציינים התעניינות גוברת בקרב הרומנים בדיור בשכירות - מונעת מהמחירים שממשיכים לצמוח מהר יותר מההכנסות על רקע העלייה בעלויות חומרי הבנייה והתנאים הכלכליים הנוכחיים.
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.