שלום,
כמו בכל חודש אנו מביאים אליכם את חדשות יזמי הנדל״ן הבינלאומי החמות ביותר מהעולם.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. Fitch העלתה את דירוג האשראי של רומניה.
ב. ירידות מחירים בנדל״ן למגורים מתחילת השנה בהונגריה.
ג. שכר המינימום ביוון עלה ב- 1.4 ל- 780 יורו/חודש.
ד. אפליקציה חדשה ביוון מאפשרת לבדוק שווי הנכס.
קריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
שכר המינימום ביוון עלה מה- 1 באפריל
על רקע הפגנות באתונה נגד הממשלה ויוקר המחייה, בפעם השלישית מאז 2020 ממשלת יוון העלתה ב- 1.4 את שכר המינימום ב- 9.4% שיעמוד מעתה על 780 יורו בחודש. ארגוני העובדים ביוון דרשו כי שכר המינימום יעלה ל- 826 יורו/חודש כדי לאפשר לשכבות החלשות להתקיים עקב התגברות האינפלציה.
אפליקציה חדשה ביוון מאפשרת לקבל הערכת שווי לנכסי נדל״ן. בנוסף, פותחה מערכת דיווח לנוטריונים על עסקאות נדל״ן
אפליקציה חדשה שהושקה בסוף 2022 ע״י ממשלת יוון (valuemaps.gov.gr), הפתוחה גם לזרים, מאפשרת לקבל מידע על שווי נכסי נדל״ן.
על ידי שימוש במפה שבאפליקציה בפועל, המשתמש יכול:
- למצוא בצורה ישירה ומדויקת את האזור שבגבולותיו נמצא הנכס שבו המשתמש מתעניין.
- גישה לכל האלמנטים הדיגיטליים של מערכת קביעת הערך האובייקטיבית הקשורים לאזור המתאים.
- לחשב את הערך האובייקטיבי של הנכס שלך לשימוש בכל טפסי המסמכים להגשה לרשויות הנוגעים לעסקה באמצעות מערכת קביעת הערך האובייקטיבי.
- להשוות את השווי באזורים סמוכים או שווי של אותו אזור במרווחי זמן שונים.
Kyriakos Pierrakakis, השר היווני לממשל דיגיטלי הודיע על פיתוח והשקת מערכת לדיווח על עסקאות נדל״ן שתקל על הנוטריונים בדיווח לרשויות. המערכת תאפשר לנוטריונים לקבל מידע אונליין על נכסים הרשומים במרשם המקרקעין והינם בעלי קדסטר וללא מגבלות כלשהן (הליך שעד כה דרש מהנוטריונים איסוף מידע ממספר רשויות מקומיות וארציות).
האם שוק הנדל״ן למגורים בהונגריה במשבר?
מאז הסתיו מומחי הנדל״ן בהונגריה מדווחים על קיפאון, כאשר חלקם מציינים כי מינואר השנה אף הם עדים לירידות מחירים כתוצאה מהירידות בביקושים.
László Balogh, כלכלן בכיר התראיין ל- Index.hu וציין כי השנה, חל שינוי קיצוני בשוק הנדל"ן בהשוואה למה שהורגלנו אליו בשבע השנים האחרונות, והמצב הנוכחי משחק, לדבריו, לטובת הרוכשים. מחירי הנדל"ן שולשו במהלך שבע השנים של התרחבות דינמית בשוק הדיור. זה לא גרם לבעיות לרוכשים, כי בנוסף להרחבת הסובסידיות של המדינה, גם הריביות על הלוואות לדיור הפכו זולות יותר. אנשים רבים פיצו אפוא על עליית המחירים ולקחו יותר הלוואות (בקיץ 2021 הריבית על המשכנתאות היתה בשיעור של 2-3%).
אחת הסיבות העיקריות להיפוך המגמה בשוק הדיור היא שהאינפלציה, שהחלה לעלות בעקבות מגיפת הקורונה, הוכפלה בעקבות המלחמה באוקראינה. כתרופה לאינפלציה גבוהה, בנקים מרכזיים במדינות רבות החלו להעלות את הריבית. תרחיש זה התרחש גם בהונגריה. "כתוצאה מכך, במקום הלוואות דירה של 2-3 אחוזים, אפילו ההצעות הטובות ביותר של הבנק מתחילות ב-8.5-9 אחוזים. עם זאת, רוכשי דירות לא ממש רוצים להיכנס לחובות עם ריביות כאלה", הוא אמר.
יחד עם זאת, "מאז הסתיו האחרון ניתן להבחין בקיפאון במחירי שוק הדירות בלבד. "מאז ינואר ניתן לראות במקומות מסוימים ירידת מחירים, הנובעת מהירידה בביקוש", ציין.
בבודפשט וביישובים המרכזיים ירד הביקוש בחצי, וניתן לראות אותו שינוי גם בדירות חדשות ומשומשות. אין כיום פלח בשוק הדיור שאינו מושפע מהיפוך המגמה. הלוואות זולות יותר חיוניות להחייאת שוק הדיור.
החלום הרומני בשיאו: שיא חדש למכירת ווילות למשפחות צעירות בבוקרשט.
לפי מחקר של לוח הנדל״ן המוביל ברומניה, בשנת 2022 נרשם שיא ברכישת וילות בפרברי בוקרשט. המחיר למ״ר ממשיך לעלות גם ברבעון האחרון והביקושים בשוק עולים על ההיצע.
הבוקר פורסם סקר של אתר לוח הנדל״ן המוביל ברומניה imobiliare, לפיו הביקוש לווילות בקרב משפחות צעירות ממשיך לעלות. אחרי משבר הקורונה וסגרים ממושכים אנו מזהים מגמה צומחת של נהירת משפחות צעירות ממרכז העיר לבתים פרטיים עם גינה בפרברי העיר (מרחק של כ-20 דק׳ נסיעה ממרכז העיר). אזורים אלה מציעים לזוגות צעירים איכות חיים טובה יותר לגדל בה ילדים, מרחבי טבע, גינות, בתי ספר בינלאומיים, מרכזי פנאי וקניות ועוד. כמו כן, רבים ממשיכים לעבוד מהבית ולכן צריכים מרחב גדול יותר מדירת שני חדרים במרכז העיר. אחרים נהנים מאיכות חיים ללא פקקי תנועה בדרך לעבודה באזור ההייטק, המצוי במרחק נסיעה רק של כ-10 דקות.
Colliers - שוק הדיור ברומניה אטרקטיבי יותר לשוכרי הדירות
לפי דו״ח של חברת ייעוץ הנדל״ן הבינלאומית Colliers מחירי הדירות עלו בממוצע של 38% ברחבי האיחוד האירופי בשנים 2015-2021. רומניה ראתה עלייה של 34%, הנמוכה ביותר באזור מרכז ומזרח אירופה (CEE), בהשוואה לחמש הכלכלות הגדולות האחרות: הונגריה ( +108%), צ'כיה (+84%), סלובקיה (+54%), בולגריה (+49%) ופולין (+48%). בבוקרשט ובערים הגדולות גידול המחירים היה גבוה בהרבה מהממוצע הארצי.
ככל שהאינפלציה נשארת גבוהה, ואף ממשיכה לעלות, הריבית תישאר גבוהה למשך זמן מה, ההלוואות יהיו פחות משתלמות, ולכן השכרת בית הופכת לבחירה פופולרית יותר ויותר גם בקרב הרומנים, ומגמה זו מושכת את תשומת לבם של גדולים משקיעים. עד 2021, צ'כיה ופולין היו היעדים העיקריים של המשקיעים, אך מאז השנה שעברה, חלקם הרחיבו את פעילותם לרומניה וסרביה, שם הם כבר מפתחים פרויקטי מגורים להשכרה בלבד.
עד לפני שנתיים שוק המגורים היה נוח למדי לרוכשים, משום שאם הצליחו לחסוך את הכסף למקדמה, הריבית על ההלוואה הייתה נמוכה משמעותית מדמי השכירות של נכס דומה. בבוקרשט ובערים הגדולות, בעיקר באזורי המרכז, מצב זה התהפך כעת, כאשר דמי השכירות לדירות חדשות נמוכים אפילו ב-30% משיעור המשכנתא. ולמרות ששכר הדירה עלו ב-10% בממוצע בבוקרשט בשנה האחרונה, השכרת בית נותרה אופציה משתלמת יותר מקנייה, לדברי יועצי Colliers. לשם השוואה, בוורשה ובפראג, למשל, דמי השכירות עלו בין 25% ל-40%. כל הבירות האזוריות הגדולות למעט סופיה, דמי השכירות נמוכים כעת משיעורי ההלוואות הבנקאיות.
למרות שהעניין של הרומנים בשכירת בית גובר, הרצון להפוך לבעלי בתים נותר גבוה. מצד שני, בהסתכלות מעבר לפער בין שכר דירה לריבית, רומניה נותרה מדינה משתלמת יותר עבור קונים מאשר מדינות אחרות במזרח אירופה. לפי נתוני Colliers, זוג בבוקרשט זקוק ל-4.2 שנים בממוצע כדי לחסוך את הכסף למקדמה הדרושה למשכנתא, לעומת 7.5 שנים בבודפשט או 8.5 שנים בברטיסלבה. מחירי המכירה הממוצעים לבתים חדשים בבוקרשט עמדו בשנה שעברה על כ-1,800 אירו למ"ר, בעוד בוורשה המחיר היה 2,800 אירו למ"ר, בבודפשט - 3,400 אירו למ"ר, בברטיסלבה - 4,100 אירו למ"ר, וכן בפראג זה הגיע ל-5,500 אירו למ"ר.
עם הזמן, לא רק ההבדל בין שיעור החזר ההלוואה לשכר הדירה יוביל לרצון גדול יותר לשכור. באופן דומה, חילופי דורות וגמישות רבה יותר במקום העבודה, המבוקש על ידי צעירים במיוחד, יובילו לפחות לדחיית ההחלטה לרכוש בית.
במונחי היצע, לרומנים ולבולגרים יש את הבעיה הגדולה ביותר עם צפיפות, כאשר כמעט 50% מהאוכלוסייה מתגוררת בדיור צפוף, יותר מכפול מהממוצע האירופי של 20%. למלחמה באוקראינה הייתה השפעה משמעותית גם על שוק הדיור להשכרה, בעיקר בפולין, בעוד ברומניה ההשפעה הייתה מוגבלת, לדברי יועצי Colliers.
פלח נוסף עם צמיחה משמעותית במדינות מרכז ומזרח אירופה הוא שוק מגורי הסטודנטים הפרטיים, ורומניה, עם כמעט 600,000 סטודנטים, עולה בקנה אחד עם מגמות הצמיחה. מספר יחידות האירוח במגורי סטודנטים פרטיים עולה כיום על 2,000 בבוקרשט, בדומה לצ'כיה, למשל, שבה יש רק מחצית ממספר הסטודנטים ברומניה. אבל רוב הסטודנטים הרומנים נשארים במעונות של אוניברסיטאות ומכללות ציבוריות או גרים עם הוריהם או שוכרים דירות.
Deloitte - חברות הנדל״ן הרומניות צופות האטה ב- 2023
יותר ממחצית מחברות הנדל"ן במרכז ומזרח אירופה צופים ירידה בפעילות השוק והיקפי ההשקעות, על רקע אי ודאות הקשורה להתפתחות הסכסוך באוקראינה, אך אחוז דומה (46%) מעריך כי התשואות הממוצעות להשקעה הנוכחיות יעלו, לפי לסקר אמון הנדל"ן לשנת 2023 של Deloitte למרכז אירופה, שנערך בפולין, צ'כיה ורומניה. לגבי התפתחות התשואות, השחקנים ברומניה הם האופטימיים ביותר - רק 10% צופים ירידה ברווחים בתקופה הנזכרת, לעומת 14% בצ'כיה ו-36% בפולין.
על פי המחקר, 61% מהמשתתפים צופים כי האקלים הכלכלי הכללי יתדרדר השנה. עם זאת, רוב המשקיעים אומרים שהם הולכים לקנות יותר (44%), בעוד 39% שוקלים להקפיא את פעילות ההשקעות שלהם.
"המחקר מגלה שהשוק הרומני קשור מאוד לאזור מרכז ומזרח אירופה, עם מאפיינים מסוימים. לדוגמה, שחקנים מקומיים פסימיים יותר לגבי הפעילות הכוללת בשוק השנה, אך 90% צופים שתשואות ההשקעה הנוכחיות יהיו יציבות או יעלו. כמו כן, הרומנים פחות פסימיים לגבי האקלים הכלכלי הכולל בארצם בהשוואה לשאר המשתתפים, אך מצד שני, הם מודאגים מהסיכויים לאקלים המס, כלומר מהגדלת המיסוי, לאור רפורמת הארנונה שהוכרזה, שנדחתה לעת עתה. עם זאת, בהקשר הנוכחי, תוצאות המחקר מצביעות על עמדה מאוזנת של שחקני הנדל"ן, המאופיינת בזהירות ובאיחוד פעילות השוק במדינות בהן הם פועלים", אמרה Alexandra Smedoiu, שותפה ב- Deloitte Romania וראש תחום הנדל"ן.
סוכנות דירוג האשראי Fitch שינתה את התחזית לכלכלת רומניה מ- שלילי ל- יציבה
סוכנות דירוג האשראי Fitch שינתה את דירוג האשראי של רומניה ל- BBB- משלילי ל- יציבה, בהתבסס על התייצבות החוב הציבורי/תמ"ג של רומניה בשנים 2021-2022 ויישום מדיניות שמטרתה להבטיח קונסולידציה פיסקלית הדרגתית, ומציינת גם כי יסודות האשראי של רומניה היו עמידים יחסית לזעזוע ממלחמת אוקראינה ובעקבותיה משבר האנרגיה באירופה.
הסוכנות צופה צמיחה של 2.3% בתוצר ב-2023 ו-3.0% ב-2024, הרבה מעל תחזית הצמיחה של גוש האירו. בנוסף, סוכנות הדירוג מציינת כי האינפלציה עלתה בצורה תלולה מאוד בשנת 2022 ברומניה, כמו ברוב מדינות אירופה, ועומדת על 12%. האינפלציה צפויה לרדת השנה, ו- Fitch צופה אינפלציה שנתית ממוצעת של 9.3% ב-2023 ו-5.6% ב-2024, עדיין משמעותית מעל היעד של 2.5%.
מחירי הדירות בבוקרשט - מרץ 2023
הישרדות שוק הנדל״ן באוקראינה בצל המלחמה
לפי הכתבה, שוק הדיור באוקראינה, שהתפתח במהירות עד פברואר 2022, נקלע מאז הפלישה הרוסית לקיפאון כמעט מוחלט, ורוכשים נמנעים מעסקאות למרות הנחות שמציעים יזמים. אנליסט הנדל"ן Anton Palyonko מציין כי היקף המכירות של דירות בבנייה ירד ב-80% עד 90% לעומת 2021, מחירי חומרי הבנייה שולשו, ותוכנית ההלוואות הממשלתית eOselya העניקה רק 741 הלוואות במהלך השנה. הכתבה מתארת גם כיצד סטודיו לאדריכלות מקייב העביר זמנית את עובדיו למערב המדינה ובהמשך הרחיב את פעילותו לשווקים בחו"ל.
מקור: Kyiv Post
לראשונה מזה עשור: מחירי הדירות בארה"ב יורדים לשפל
לפי נתוני איגוד המתווכים הלאומי בארה"ב (NAR), מחיר המכירה החציוני של בתים יד שנייה ירד בפברואר ל-363,000 דולר - ירידה שנתית של 0.2%, הראשונה מזה יותר מעשור, שקטעה רצף של 131 חודשי עליות. באותו חודש זינק היקף מכירות הבתים הקיימים ב-14.5% לקצב שנתי של 4.58 מיליון, במקביל לירידת ריבית המשכנתאות לקצת מעל 6%, אך הוא עדיין נמוך ב-22.6% לעומת שנה קודם לכן. הירידות החדות ביותר במחירים נרשמו במערב ובצפון-מזרח ארה"ב.
מקור: Ice
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.