שלום,
כמו בכל חודש אנו מביאים אליכם את חדשות הנדל״ן החמות ביותר מהעולם.
קריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
Fitch העלתה את דירוג האשראי של יוון
סוכנות הדירוג Fitch העלתה את דירוג האשראי של יוון ל- +BB בסוף ינואר, מה שמהווה בשורה משמחת ליוון, שכן ההעלאה משקפת תוצאות פיסקאליות משופרות, צמצום הסיכונים במגזר הבנקאי, חוזקות מבניות, כמו גם תחזית המאקרו ומומנטום הרפורמה של המדינה. Fitch התייחסה גם להשפעות האינפלציה, עלויות המימון היציבות, המאזן החיצוני, הבחירות הקרובות ועוד.
על פי פרשנות העלאת הדירוג של Fitch, יוון צפויה לייצר "תוצאות טובות יותר של גירעון וחובות ותחזיות בשנים 2022-2024, הודות לצמיחה נומינלית חזקה יותר, מיצוי יתר תקציבי ומבנה חיובי של שירות חובות".
Fitch גם צופה "צמצום נוסף של הגירעון הממשלתי הכללי ל-1.8% מהתמ"ג ב-2024 לעומת 3.8% ב-2022, בין היתר בשל התייעלות של צעדי תמיכה זמניים".
"זה מרמז על שיפור במאזן הראשוני של 2.5%, לעודף של 0.9% ב-2024 (והעמדה המאוזנת ב-2023)", הוסיפו ב- Fitch.
כמו כן הצביעו על אינדיקטורים כלכליים חיוביים נוספים. "בשנת 2022 יוון נהנתה מאפקט כדור שלג חזק מאוד בהינתן צמיחה נומינלית של עשרות שנים ועלייה מתונה בלבד בעלויות הריבית הממוצעות, שהובילה לצמצום שיא משוער של 24.5 נקודות אחוז ביחס החוב לממשל הכללי ל-170%" .
עם זאת, התחזית ליחס החוב של יוון נותרה גבוהה. בשנת 2024, יחס החוב צפוי להיות 160.6%, שזה יותר מפי שלושה מהחציון "BB" של Fitch. עם זאת, Fitch מציינת כי "גורמים מקלים כגון עלויות שירות נמוכות בחוב, מועדים ארוכים מאוד (קרוב ל-20 שנה) ומאגרי מזומנים נזילים משמעותיים (בסביבות 15% מהתמ"ג) מפחיתים את הסיכונים הפיננסיים של הציבור".
שר הפיתוח וההשקעות היווני: "הישראלים הם משקיעי הנדל"ן מספר אחת אצלנו"
בראיון לגלובס מתאר שר הפיתוח וההשקעות של יוון, אדוניס גיאורגיאדיס, את הרפורמות בכלכלת המדינה, שצמחה ב-8% ב-2021 וצפויה לסיים את 2022 בצמיחה של כ-6%, אך ב-2023 הצפי הוא לצמיחה של כ-1.5% בלבד. לדבריו, חברות בינלאומיות כמו פייזר, שהקימה מרכז מחקר ופיתוח בסלוניקי ב-2020, נמשכות ליוון בזכות מיקומה, היציבות הפוליטית ועובדים מיומנים בשכר תחרותי, ותוכנית Elevate Greece נועדה להרחיב את האקו-סיסטם הטכנולוגי במדינה. הכתבה מציינת גם את האתגרים - אבטלה של כ-12%, יחס חוב-תוצר גבוה ופריון עבודה נמוך - ומביאה את דברי השר כי הישראלים הם כיום משקיעי הנדל"ן המובילים ביוון.
מקור: גלובס, הילה וייסברג, 15.01.2023
ירידה במחירי דירות יד שנייה בבודפשט
המחיר של דירות יד שנייה בבודפשט ירד בסוף השנה שעברה, לפי דיווח של סוכנות נדל"ן Otthon Centrum. לפי נתוניהם, מחיר הדירות ירד ב-3.5% ברבעון הרביעי של אשתקד לעומת שלושת החודשים הקודמים.
בשלושת החודשים האחרונים, המחיר הממוצע של דירות יד שנייה בבודפשט היה 963,000 HUF (2,435 יורו) למ"ר. רובע V בפשט נותר היקר ביותר, עם מחיר ממוצע למ"ר של 1.2 מיליון HUF (3,035 יורו).
הרבעים היחידים שחרגו מכך היו III, IX, שבהם ירדו המחירים ב-4%, ורובע VIII, שבו ירדו המחירים למ"ר ב-8%, בעוד שברובע XIII נרשמה עליית מחירים משמעותית של 16%.
ברובע I בצד בודה היקר יותר של בודפשט, המחירים ירדו ב-8%, בעוד שברבעים IV ,V, ורובע XII, המחירים ירדו ביותר מ-10%. עם זאת, בשלושת הרבעים האחרונים היו עליות המחירים הגבוהות ביותר ברבעון השלישי של השנה שעברה.
הקונים אינם בטוחים בגלל שיעורי הריבית הגבוהים על הלוואות ועליית מחירי האנרגיה. עליית הריבית היא נושא רגיש לשוק הנדל"ן, שכן בחלק מהמקומות שיעור הרוכשים נכסים עם הלוואות הגיע ל-50%.
בהתייחס לשוק הדירות החדשות שנבנות ציינה הסוכנות כי נמדדו עליות מחירים שנתיות של 20-30 אחוז. מחירים אלו לא צפויים לרדת, שכן הבנייה והמימון לא יוזלו, וצפויות עליות מחירים נוספות. זה יפחית את כמות העסקאות.
לדברי סוכנות הנדל״ן Duna House חלה ירידה בינואר 2023 של 46% במספר העסקאות בדירות יד שנייה בבודפשט לעומת ינואר 2022.
בשנת 2022 - 16.9% האינפלציה בבולגריה
המוסד הבולגרי הלאומי לסטטיסטיקה פרסם כי שיעור האינפלציה ב- 2022 הסתכם ב- 16.9% אחרי עלייה של 0.9% בדצמבר 2022. ב- 2021 האינפלציה בבולגריה הסתכמה ב- 15.35.
סקטור הבנייה ברומניה ממשיך לגדול
המדדים לטווח הקצר של מגזר הבנייה ברומניה נראים מרשימים במיוחד, עם שיעורי צמיחה שנתיים דו-ספרתיים המוצגים לעתים קרובות - אך הנתונים מעריכים יתר על המידה את הערך המוסף בפועל שנוצר על ידי המגזר, תוך שהם משקפים חלקית את העלייה במחיר חומרי הבנייה.
התפוקה של ענף הבנייה ברומניה, המשתקפת במדד עבודות הבנייה, מציגה צמיחה יוצאת דופן: 29% בינואר-ספטמבר לעומת התקופה המקבילה בשנת 2019 ו-16% בשנה. שיעורי הצמיחה היו גבוהים אף יותר באוקטובר ובנובמבר, כאשר הם היו בממוצע 34% לעומת 2019 ו-26% YoY, על פי חישובים המבוססים על הנתונים העדכניים ביותר שפרסם INS (המוסד הרומני הלאומי לסטטיסטיקה).
עם זאת, הערך המוסף שהפיק מגזר הבנייה היה צנוע יותר: 11% לעומת 2019.
למעשה, תוצאות מדד עבודות הבנייה הבהירות נופחו בחלקן על ידי מחירי התשומות, כלומר על ידי עלות חומרי הבנייה: מדד מחירי חומרי הבנייה (מחיר התשומות לענף הבנייה) עלה ב-55% לעומת 2019. לשם השוואה, מחירי עבודות הבנייה הכוללים (מחיר התפוקה הגולמית שמייצר מגזר הבנייה) עלו ב-33% בלבד לעומת 2019.
מדובר בשיעורי צמיחה גבוהים, שעדיין איטיים יותר בהשוואה לזינוק שנראה במחיר חומרי הבנייה - אשר מהווים אפוא נתח חשוב יותר ויותר מהערך הכולל של תפוקת הבנייה ברוטו. מגמה זו הואצה לאחרונה עקב עליית מחירי האנרגיה, אך במידה מסוימת היא תגבר בטווח הארוך מכיוון שמחירי האנרגיה לא צפויים לחזור לרמות שלפני הקורונה והמלחמה באוקראינה.
העלייה במדד עבודות הבנייה הכולל, המשקף את היקף התפוקה הגולמית, מונעת אם כן בחלקה מהמחיר היחסי הגבוה של התשומות - ובמידה פחותה מהיקף הפעילות של הערך המוסף שנוצר.
למרות זאת, מגזר הבנייה נותר חזק במיוחד, אם כי שיעורי הצמיחה שלו (מונחי ערך מוסף) אינם יכולים להשתוות לאלה של תעשיות בצמיחה גבוהה.
הערך המוסף שנוצר על ידי IT&C זינק ב-22% בשנה שעברה. מדובר בצמיחה פי ארבעה בהשוואה לערך המוסף הגבוה ב-11% שיצר מגזר הבנייה ב-2022 לעומת 2019.
במקביל, סך הערך המוסף הגולמי שנוצר על ידי כלכלת רומניה עלה ב-10.5% בלבד בינואר-ספטמבר לעומת התקופה המקבילה ב-2019, בשיעור זהה למגזר הבנייה. החקלאות, השירותים הפיננסיים ואפילו התעשייה הופיעו הרבה מתחת לממוצע.
היקף ההשקעות בנדל״ן מניב במרכז ומזרח אירופה חזר לצמיחה ב- 2022
על פי נתוני חברת ייעוץ הנדל"ן Cushman & Wakefield Echinox ההיקף הכולל שהושקע בנכסי נדל"ן מניבים - משרדים, קמעונאות, לוגיסטיקה ושטחי תעשייה ומלונאות - במרכז ומזרח אירופה חזר לצמיחה בשנה שעברה, התפתחות חיובית המונעת בעיקר על ידי הפעילות שנרשמה ברומניה ובסלובקיה. רומניה נהנתה מגידול של כמעט 40% בהיקף ההשקעה, ובכך עברה למקום ה-3 באזור (אחרי פולין וצ'כיה) בהקשר זה בשנת 2022.
היקף העסקאות הכולל ברמה האזורית הגיע לכמעט 10.7 מיליארד יורו בשנת 2022, צמיחה של 6.6% בהשוואה לשנת 2021, בעוד שהשוק ראה בעבר התכווצות של 4.3% ב-2021 לעומת 2020. כמעט כל המדינות באזור דיווחו על צמיחה ב-2022, למעט צ'כיה, שחוותה שנה שנייה ברציפות של ירידה.
לפיכך, פולין רשמה צמיחה של 2.2%, בעוד שהיקף ההשקעות בסלובקיה היה גבוה ב-45.9% בהשוואה לשנה ב-2022, כאשר הונגריה רשמה רק עלייה שולית של 0.4%.
ברומניה, למרות שמספר העסקאות שהושלמו בשנה שעברה היה מעט נמוך יותר בהשוואה ל-2021 (51 לעומת 54), היקף ההשקעה הכולל הגיע לשיא היסטורי, של כמעט 1.3 מיליארד יורו, מתוכם שני שלישים (944 מיליון יורו) נחתמו במחצית השנייה של השנה. בסך הכל 12 נכסים היו נושאים לשתי מכירות גדולות של תיקי משרדים וקמעונאות.
מבחינת סוג נכסים, המספר הגבוה ביותר של העסקאות היה בבנייני משרדים - כ-43% מסך הנכסים (22), ואחריהם נכסים קמעונאיים (12). יתרה מכך, 7 נכסים תעשייתיים ולוגיסטיים החליפו בעלים.
גם המחיר הממוצע לנכס עלה ב-2022 והגיע ל-25 מיליון יורו לעומת 17 מיליון יורו ב-2021. יתרה מכך, מחיר המכירה הממוצע של בנייני משרדים עלה ב-4.6% ל-2,266 יורו למ"ר, בעוד המחיר הממוצע לנכסים קמעונאיים עמד על כ-1,310 יורו למ"ר לעומת 973 יורו למ"ר בשנת 2021, זאת בהקשר שבו נמכרו מספר חשוב של נכסים במצוקה. מנגד, נכסי התעשייה רשמו ירידה ל-405 יורו למ"ר לעומת 503 יורו למ"ר בשנת 2021, עובדה שנקבעה על ידי היעדר עסקאות עם נכסי פריים.
העסקאות הגדולות ביותר ברומניה במונחים של נפח נגעו למכירת פורטפוליו המשרדים הרומני של CA Immo (6 בניינים בהיקף כולל של 165,000 מ"ר) ל- Dedeman ולסילוקה של Prime Kapital ב-60% ממניותיה ב-6 פארקים קמעונאיים ( 132,000 מ"ר GLA) ל- MAS Real Estate. הרכישה של S Immo של פרויקט המשרדים של Expo Business Park מ-Portland Trust הייתה העסקה השלישית שחצתה את רף ה-100 מיליון יורו. שלוש העסקאות הללו מהוות יותר ממחצית מהנפח הכולל שנרשם בשנת 2022 ברומניה.
תשואות הפריים ראו תנועה כלפי מעלה בכל המגזרים עקב עליית עלויות המימון, בהתאם למגמה שנרשמה בכל אזור מרכז-מזרח אירופה, שכן מגזרי המשרדים והקמעונאות רשמו זינוק של 25 נקודות בסיס, עם עלייה של 15 נקודות בסיס עבור תעשיה & נכסים לוגיסטיים בהתאמה. למרות שהריבית העלייה תמשיך להפעיל לחץ על תשואות היציאה, רומניה נותרה שוק אטרקטיבי, שכן הפער בין אמות המידה המקומיות לשווקי מרכז-מזרח אירופה האחרים, כמו צ'כיה, פולין או הונגריה עדיין גבוה יחסית בסך הכל. פלחי שוק (בדרך כלל בטווח של 100 - 250 נקודות בסיס).
המלחמה באוקראינה ומימון מהאיחוד סייעו לרומניה הענייה לעשות קפיצת מדרגה
לפי הכתבה, כלכלת רומניה צפויה לצמוח ב-2023 מהר יותר משכנותיה במזרח אירופה: קרן המטבע צופה צמיחה של 3.1% והנציבות האירופית 1.8%, לעומת 0.7% בפולין. התמ"ג לנפש ברומניה (במונחי כוח קנייה) הגיע ב-2021 ל-74% מהממוצע באיחוד האירופי, עלייה של 21 נקודות אחוז מאז 2010, והמדינה כבר משכה יותר מ-6 מיליארד יורו במענקים ובהלוואות מהאיחוד. ההשקעות הזרות הישירות הגיעו ל-9.39 מיליארד יורו בינואר-אוקטובר, בין היתר בזכות חברות שהעבירו פעילות מרוסיה ומאוקראינה, אך הכתבה מציינת גם מכשולים, ובהם הגירעון בחשבון השוטף, הזדקנות האוכלוסייה והבירוקרטיה.
מקור: TheMarker, 22.01.2023
13 מיליארד דולר - ההפסדים הישירים של העסקים באוקראינה כתוצאה מהמלחמה
ממחקר שנערך על ידי בית הספר לכלכלה של קייב (KSE) עולה כי בשל הפלישה הרוסית לפחות 109 מפעלים אוקראינים גדולים ובינוניים סבלו מהפסדים ישירים, המוערכים בסכום כולל של 13 מיליארד דולר. במקביל, סך ההפסדים העקיפים מגיע ל-33.1 מיליארד דולר. על פי ההערכות שנעשו על ידי המומחים של KSE, יידרשו 24.9 מיליארד דולר כדי לשקם מפעלים.
המפעל המטלורגי Illich Mariupol, Azovstal, Nibulon ו- Motor Sich היו בין המפעלים הגדולים ביותר שספגו הפסדים ישירים כתוצאה מהתוקפנות הרוסית ב-2022.
לדברי מומחים, 19 מפעלים פרטיים וממשלתיים (17%) גדולים ובינוניים נהרסו כליל, בעוד ש-90 נוספים (83%) ניזוקו חלקית.
כפי שדווח, נכון לדצמבר 2022, התשתית האוקראינית ספגה הפסדים ישירים הקשורים למלחמה בסכום של 137.8 מיליארד דולר.
כתוצאה מהמלחמה, יותר מ-20% מאוכלוסיית אוקראינה הפכה לענייה. שיעור האבטלה עומד כעת על 24.5% מאוכלוסיית הכשירים, וב-2023 הוא עשוי לרדת ל-20-21 אחוז. על פי תחזית קרן המטבע הבינלאומית (IMF), השכר הריאלי קטן ב-27% ב-2022 וב-2.5% ב-2023. שיעור גבוה של אבטלה והכנסה ריאלית נמוכה יותר משפיעים על רמת הביקוש של הצרכנים ומאטים את ההתאוששות של הכלכלה.
האומדנים של הפסדי התוצר המקומי הגולמי הריאלי (תמ"ג) השנה נעים בין 31.5% ל-40%. בהקשר המקרו-כלכלי, הירידה בתוצר קשורה לירידה בביקוש המקומי, לירידה בהון הפיזי ובכוח העבודה, לשיבוש קשרים כלכליים פנימיים ולוגיסטיקה של סחר חוץ. ב-2023, הפסקת פעולות האיבה, שיקום חלקי של תשתיות והתאמה לתנאי החוק הצבאי עשויים להיות גורמים להתאוששות הדרגתית של הפעילות הכלכלית. שיעורי הצמיחה של התמ"ג הריאלי יכולים לנוע בין 1% ל-4.5%.
קצב האינפלציה הואץ מ-10% ב-2021 ל-30% ב-2022. המניעים העיקריים של הזינוק האינפלציוני היו הגבלת ההיצע המקומי עקב המלחמה, הרס שרשראות אספקת חומרי גלם/אנרגיה ומעבר לתחליפים יקרים יותר. הפיחות בשער החליפין של Hryvnia ועלייה בעלות הסחורות המיובאות, זעזועים במחירים בשוק העולמי של מוצרי מזון ואנרגיה. רוב התחזיות אומרות כי הגל האינפלציוני ישכך ב-2023, אם כי שיעורי האינפלציה יישארו גבוהים - כ-22%.
בשנת 2022 ירד יצוא הסחורות והשירותים ב-40% , מה שהרע את מאזן התשלומים של אוקראינה. עם זאת, קבלת מענקים בינלאומיים, העברות כספים ממהגרים תרמו לייצוב החשבון השוטף. מנגד, יציאת הון זר מאז תחילת הלחימה קבעה את היווצרות הגירעון בחשבון הפיננסי. לפי תוצאות 2022, סך מאזן התשלומים צפוי להיות שלילי ולהגיע ל-5 מיליארד דולר.
יתרות שוק המט"ח ברוטו בסוף 2022 יסתכמו ב-25-26 מיליארד דולר ויהיו ברמה מקובלת. בשנה הבאה ייתכן שהעתודות יצטמצמו בכמה מיליארדי דולרים, אך הפחתה כזו לא תהיה בעלת אופי קריטי ליציבות חיצונית. בשנת 2023, קבלת סיוע בינלאומי בהיקף של 37-39 מיליארד דולר לתמיכה בתקציב תתרום לייצוב המצב בפורקס. לכן לא כדאי לצפות לקפיצות חדות בשער Hryvnia בשנה הבאה.
הרס בקנה מידה גדול וירידה בפעילות הכלכלית השפיעו באופן אובייקטיבי על הכנסות התקציב. הכנסות התקציב המאוחד, ללא מענקים בינלאומיים, ירדו ב-2022 ביותר מ-20%. במקביל, ההוצאה הריאלית על הביטחון גדלה כמעט פי שישה, ועל הסדר הציבורי והביטחון פי שניים. ככלל, ההוצאה הריאלית במהלך השנה עלתה בכמעט שליש.
לפי הערכת קרן המטבע, כתוצאה ממגמות שונות בהכנסות ובהוצאות הגיע הגירעון התקציבי לסכום אדיר - 20.5% מהתמ"ג. עם זאת, בשנת 2023, הנתון צפוי לרדת ל-9-10 אחוזים מהתמ"ג. הממשלה מתכננת לנטוש את המימון הכספי של הגירעון התקציבי ב-2023 ולכסות אותו אך ורק באמצעות הלוואות חיצוניות והלוואות מסחריות בשוק המקומי.
כדי לתמוך בעסקים במהלך המלחמה, הממשלה הנהיגה שיעורי מס נמוכים יותר, אפשרה דחיית מס ומעבר למערכת מועדפת עם מס מכירה של 2%, והקלה את הדרישות הניהוליות.
עם זאת, בשנת 2023, הצורך הגובר בכספי תקציב לבנייה מחדש, להתגבר על השלכות המלחמה ומימון תוכניות תמיכה חברתית (הצבא, משפחותיהם, עקורים, אנשים עם מוגבלות) יביא את הממשלה לנטוש את הקלות המס. בפרט, מתוכנן לבטל את ההקפאה על ביצוע ביקורת מס, להחזיר את המשטר לפני המלחמה למשלמים מס של 2% ולמנוע ניצול לרעה של מערכת מיסוי מפושטת על ידי עסקים גדולים.
השלב הראשון במפולת מחירי הדיור בארה"ב התחיל, והשלבים הבאים הרבה יותר מפחידים
הכתבה מתארת את ההאטה בשוק הדיור בארה"ב: הריבית על משכנתא קבועה ל-30 שנה עלתה מכ-2.6% באוגוסט 2021 ליותר מ-7% באוקטובר 2022, מספר המשכנתאות החדשות ברבעון השלישי של 2022 ירד ב-47% לעומת הרבעון המקביל אשתקד, והיקף העסקאות בנובמבר 2022 היה נמוך ב-35.4% לעומת נובמבר 2021. לפי הכתבה, הקיפאון בעסקאות פוגע גם בענף הבנייה ובנדל"ן המסחרי, שבו הלוואות רבות יצטרכו להתחדש בריבית גבוהה יותר. הכותב מעריך כי מדיניות הריבית של הפדרל ריזרב היא שתקבע את כיוון שוק הנדל"ן האמריקאי בשנתיים הקרובות.
מקור: גלובס, חנן שטיינהרט, 21.01.2023
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.