שלום,
כמו בכל חודש אנו מביאים אליכם את חדשות הנדל״ן החמות ביותר מהעולם.
בחודש זה אנחנו רוצים להביא לתשומת ליבכם:
א. העלאת שכר המינימום ברומניה מה- 1/1/2023 ל- 3000 ליי ובבולגריה ל- 780 לבה.
ב. שינויי מיסוי חדשים שנכנסו לתוקף מה- 1/1/2023 ברומניה ובהונגריה.
קריאה מהנה,
אילן ליבוביץ, עו״ד וצוות המשרד
ה- Economist הכתיר את יוון ככלכלה המצטיינת של השנה מבין מדינות ה- OECD
יוון נבחרה השבוע כבעלת הביצועים הכלכליים המובילים לשנת 2022 מבין מדינות ה-OECD הנבחרות על ידי המגזין "אקונומיסט".
האקונומיסט דירג את יוון לפי חמישה מדדים מרכזיים בניתוח שלו של 34 מדינות ה- OECD. יוון השיגה את הטוב ביותר בתוצר, מחירי הצרכן, האינפלציה, מחירי המניות והחוב הציבורי נטו כאחוז מהתמ"ג.
אחרי יוון מופיעות ספרד, יפן, צרפת, איטליה, בריטניה, ארה"ב, גרמניה ואסטוניה.
האקונומיסט קבע כי למרות האתגרים המשפיעים על כלכלות העולם השנה, כולל אינפלציה שמקשה על הכנסות משקי הבית וצניחת שוקי המניות, הביצועים של יוון היו "הפתעה נעימה".
"לראשונה מזה זמן רב, המסיבה הכלכלית מתרחשת בים התיכון", נכתב בעיתון, בהתייחסו לכלכלות ים תיכוניות אחרות כמו אלו של פורטוגל, ספרד ואיטליה שהצליחו בהשוואה למעוזים מסורתיים כמו גרמניה שהצליחו בצורה גרועה.
התמ"ג של יוון מהרבעון ה-4 של 2021 לרבעון ה-3 של 2022 עלה ב-2.2%; המחירים לצרכן עלו ב-7.8% מדצמבר 2021 עד אוקטובר 2022, כאשר 82.4% מהמוצרים עלו ביותר מ-2 אחוזים.
מחירי המניות בבורסת אתונה עלו ב-0.8% ב-11 החודשים הראשונים של 2022.
יוון הפחיתה את החוב הציבורי נטו שלה ב-16% כאחוז מהתמ"ג.
שכר המינימום בבולגריה עלה ב- 1 בינואר
ממשלת בולגריה הודיעה על העלאת שכר המינימום החודשי ברוטו ב- 9.9% ל- 425 יורו (780 levs).
במונחי השוואה שנתית, הגידול מסתכם ב-20%, כך אמר שר העבודה והרווחה הבולגרי, Lazar Lazarov.
באוקטובר העניקו שרי האיחוד האירופי אישור סופי להנחיה חדשה בדבר שכר מינימום הולם ברחבי הגוש. ההוראה שמה לה למטרה לשפר את רמת שכר המינימום הקבוע בחוק ולהגביר את מנגנוני המשא ומתן הקיבוצי לחיזוק הגנת השכר.
במקביל פורסם כי השכר השנתי הממוצע למשרה מלאה לעובד בבולגריה היה הנמוך ביותר מבין 27 המדינות החברות באיחוד האירופי ועומד על 10,300 אירו - פחות משליש מהממוצע באיחוד האירופי.
עם משכורת שנתית ממוצעת של 13,000 אירו, רומניה הגיעה למקום השני בתחתית הרשימה, בעוד שהממוצע באיחוד האירופי הסתכם ב-33,500 אירו, לפי פרסומי משרד הסטטיסטיקה של האיחוד האירופי (Eurostat). לוקסמבורג עמדה בראש הרשימה, עם 72,200 יורו, אחריה דנמרק עם 63,300 יורו ואירלנד עם 50,300 יורו.
עדכוני מיסוי בהונגריה
הפרלמנט ההונגרי האריך את המע״מ המופחת בשיעור של 5% על דירות עד סוף 2024.
בנוסף, נקבעו שיעורי מס מקומי פרוגרסיביים לעסקים קטנים (HIPA).
רומניה ובולגריה נשארו מחוץ ל- Schengen
למרות המאמצים שהשקיעו ראש ממשלת ונשיא רומניה בכדי להביא לצירוף המדינה לאמנת מעבר הגבולות החופשי באירופה - Schengen, הם כשלו ושרי הפנים של המדינות האירופאיות החברות באמנה המאפשר תנועת אדם וסחורות חופשית ביניהן הצביעו בדצמבר נגד צירוף רומניה ובולגריה לאמנה, למרות תמיכת נציבות האיחוד האירופי לצירופן.
המתנגדות לצירוף היו הולנד ואוסטריה, אשר נימקו את ההתנגדות במדיניות "יד רפה" של רומניה ובולגריה כלפי הגירה בלתי חוקית.
שינויי מיסוי שנכנסו לתוקף ב- 1/1/23
נעשו מספר שינויים ועדכוני חקיקה בתחום המיסוי לחברות מיקרו:
חברה שיותר מ- 20% מהכנסותיה משירותי ניהול וייעוץ (למעט שירותי ייעוץ מס, ייעוץ פיננסי וחשבונאי) לא תוכל לשלם מיסוי כחברת מיקרו (להזכירכם, חברת מיקרו משלמת מס בשיעור של 1-3% מהמחזור).
חברת מיקרו שתחצה את מחזור ה- 500,000 יורו, תהפוך לחברה המשלמת מס הכנסה החל מהרבעון בו חצתה את המחזור האמור.
תחזית לשוק הנדל״ן הרומני ב-2023
אתר האינטרנט imobiliare.ro ריכז את תחזית המומחים בתחום הנדל״ן לשנת 2023.
המשבר שנגרם על ידי הקורונה, המלחמה באוקראינה, האינפלציה הגואה, משבר האנרגיה, כל הגורמים המפריעים הללו הובילו לתקופה של חוסר יציבות בכל הרמות ובכל התחומים. לפיכך, 2022 הייתה התקופה שבה המשקיעים נעשו זהירים יותר ויותר, ועצרו לזמן קצר כדי לאפס ציפיות ותיאבון סיכון בתגובה לנוף מאקרו-כלכלי המשתנה במהירות. עם זאת, מה יביא שוק הנדל"ן, איך הוא יסתגל וכיצד יתמודד עם האתגרים הן השאלות העומדות בראש של כולם. בניתוח נדל"ן קצר על תחזיות לשנת 2023, רוב המשיבים - אנליסטים ומומחי נדל"ן נשארים חיוביים לגבי התחזית של המגזר וממשיכים להיות משוכנעים ברלוונטיות של האסטרטגיות שלהם וביכולת של מגזר הנדל"ן להסתגל לנסיבות משתנות.
Alexandru Pricop, שותף מנהל Residentialist של SVN Romania, טוען שכל תוצאה שתירשם ב-2023 חייבת להיות מונחת בזהירות רבה בהקשר רחב יותר, כלומר של התוצאות של השנים האחרונות. "אם, למשל, טסנו ברמה של תחנת החלל הבינלאומית ונהיה ברמה של מטוס שיוט טרנס-אטלנטי, זה בכלל לא אומר שהשוק קרס". הוא גם סבור כי התוצאה שתירשם ב-2023 חייבת להיות מותאמת להקשר. "מכירות הדיור בבוקרשט וב- Ilfov נמצאות, לאחר 10 החודשים הראשונים של 2022, בעלייה של 9% לעומת התקופה המקבילה ב-2021, שהייתה שנת שיא, עם עלייה של כמעט 37% לעומת 2020, שבתורה זה הביא לעלייה של 5.3% במכירות בתים בהשוואה לשנת 2019. אז בשלוש השנים האחרונות ראינו עלייה במכירות של כמעט 54%. אני מאמין שבתקופה הקרובה קצב עליית המחירים יואט באופן כללי. לבעלים בשוק המשני שלא יישרו קו עם תנאי השוק החדשים לא יהיה סיכוי למכור".
Ramona Ganea, מנהלת בכירה ב- Sudrezidencial.ro, סבורה כי הגורמים שהובילו לעליית המחירים בשנים האחרונות הם גורמים אמיתיים כמו העלייה בעלויות הבנייה, הארכת התקופות הנדרשות להשלמת בנייה שנוצרה על ידי הארכת הליכי התכנון, הנפקת מסמכים, או ההליך הארוך הדרוש לחיבור לשירותים של בניין חדש, משבר כוח העבודה, והעלויות הגבוהות יותר לעבודה. ביקוש נמוך בשוק לא יכול לשכנע כל משקיע למכור בהפסד. "יהיו התאמות, זה ברור, כי הרווח בהשקעות נדל"ן מחושב גם בהתאם למהירות המחזור, אבל אני לא רואה אפשרות של ירידת מחירים דרסטית, עד שמחירי חומרי הבנייה ירדו, עד שיוסדרו עלויות העבודה ולא ייעלם הרבה מהגורמים האמיתיים האלה שהניעו את עליית המחירים, לפחות לא עבור נכסים בבנייה. מה שאני מנסה לומר הוא שיזמים לא רוצים לחסום מסחר על ידי שמירה על מחירים גבוהים, אבל הם גם לא יכולים לעשות את הבלתי אפשרי. האינטרס המשותף של שוק הנדל"ן הוא לסחור, שתהיה זרימה. זו גם הסיבה שחלק גדול מהיזמים גמישים הרבה יותר מבחינת אופן הרכישה ואימצו גרסאות שונות של אפשרויות תשלום ללא ריבית, ובכך נותנים לכל אחד את האפשרות לרכוש ללא עלויות נוספות. "
יחד עם זאת, טוענת Ramona ששנת 2023 תהיה שנת מעבר לשוק נדל"ן חדש, כזה המותאם לצרכים הנוכחיים של הרוכשים, שוק שיספק נדל"ן באיכות גבוהה ובתקווה, שוק נדל"ן צפוי ויציב.
Daniel Crainic, מנהל השיווק של Imobiliare.ro, צופה שתהיה לנו מחצית ראשונה של השנה המאופיינת בהשפעה של גורמי לחץ שונים (אינפלציה, עלות החשמל, עלות המימון), גורמים שישפיעו על הקונים שיישארו מאופקים יחסית בהחלטת הרכישה. "המחירים יהיו יציבים יחסית, עם ירידות קטנות בפלחי שוק מסוימים. בחלק מהמקומות נראה הצעות מכירה טובות (ההבדל בין מחירי החוזה ב-2019 ל-2020, לעומת הנוכחיים, הוא אפילו 30%). יהיו הזדמנויות קנייה לבעלי מזומן. במחצית השנייה של השנה נראה עלייה במספר העסקאות עקב התייצבות מחירי הדירות והאינפלציה. הגידול בעסקאות והירידה בהיצע (מאחר שנבנים ומורשים פחות פרויקטים) יביאו לעליית מחירים, עם השפעות שיורגשו במיוחד בשנים 2024 - 2025. שכר הדירה בערים הגדולות יעלה משמעותית ב-2023, במעל 10%".
"זה שוק שבו יש פחות ופחות מקום לחובבנים, שכן בתקופות כאלה המומחים בולטים", קובעת Mădălina Angheloiu, מתווכת ובעלים של רימקס, שמפנה את תשומת הלב לגורמים שהובילו לעליית המחירים בשנים האחרונות וכיצד מורגשת ההשפעה הזו. "ההשפעה מורגשת כבר כמה חודשים, בגלל המספר הנמוך יותר של הצעות חדשות שנכנסו לשוק הנדל"ן, חלק מהרוכשים אינם זכאים עוד לאשראי שהם נדרשו לו, קונים אחרים מפחדים מהמצב הכלכלי, הפוליטי, החברתי, וכו' ובכך לנטוש את רעיון הקנייה, או אולי להעדיף לחכות לירידת מחירים".
לגבי שוק הנדל"ן בבראשוב, העיר קצב התפתחות הנדל"ן המהיר ביותר, מומחים בתחום מודיעים כי שנת 2023 לא תאט את קצב ההתפתחויות בתחום זה.
"עליית מחירי הדיור, שחוותה בראשוב השנה, בעיקר ברבעון השלישי, נובעת מחד, מכך שבשנים האחרונות לא הייתה לבראשוב התפתחות חזקה בתחום המגורים כפי שקרה בערים אחרות בארץ. מסירות הנכסים החדשים השנה האיצו את הפיתוח בעיר, ותהליך זה יימשך גם בשנה הקרובה. שנת 2022 הייתה שנה קשה מבחינת מכירות, עליות במחירי חומרי בניין ועלויות עבודה, בשילוב עם הביקוש הקיים - מעט עומד כרגע, כל אלו יובילו לעלייה של לפחות 8%-10% ממחירי המכירה בתקופה הבאה, וחוסר היציבות הכלכלית, המצב בשוק האנרגיה והסכסוך באוקראינה הם גורמים שישפיעו באופן משמעותי על ההתפתחות של מגזר הנדל"ן" אומר Cătălin Mândru, נציג Qualis Properties (בראשוב).
בחלק המערבי של המדינה, Gabriel Grecu, מנכ"ל ומייסד FOXFORT Imobiliare, מדבר על רמת האמון של האנשים בכלכלה הנוכחית והסיכויים הפיננסיים. הוא רואה בגורם זה גורם מכריע, בעל השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן באזור טימישוארה. "אחד הגורמים שיכולים להשפיע משמעותית על שוק הנדל"ן באזור טימישוארה הוא רמת אמון הצרכנים. אם לאנשים יש אמון בכלכלה ובסיכויים הפיננסיים שלהם, סביר יותר שהם יהיו מוכנים לקנות נכס, מה שיכול להוביל לעלייה בביקוש ובמחירים. אם, לעומת זאת, רמות האמון יורדות, הצרכנים עלולים להיות מסויגים יותר לגבי רכישת נכסים, מה שעלול להוביל לירידה בביקוש ובמחירים".
אנליזה: התוצאות הכלכליות של אוקראינה ב- 2022 והתחזית הכלכלית ל- 2023
האנליזה, שנכתבה במכון המחקר GROWFORD, מסכמת את מצב כלכלת אוקראינה ב-2022: לפי ההערכות התמ"ג הריאלי התכווץ ב-31.5% עד 40%, האינפלציה עלתה לכ-30%, היצוא ירד ב-40% ושיעור האבטלה הגיע ל-24.5%. לפי הערכת קרן המטבע הגיע הגירעון התקציבי ל-20.5% מהתמ"ג, בעוד שההוצאה הריאלית על ביטחון גדלה כמעט פי שישה. לשנת 2023 צופה הכותבת צמיחה של 1% עד 4.5%, אינפלציה של כ-22%, סיוע בינלאומי לתקציב בהיקף של 37-39 מיליארד דולר וביטול הדרגתי של הקלות המס שניתנו לעסקים בזמן המלחמה.
מקור: Kyiv Post, Tatyana Bohdan
התוכן נכון למועד שליחת הגיליון. חקיקה, שיעורי מס ונהלים משתנים, ולכן לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.