مرحبًا،
كما في كل شهر، نقدّم لكم أحدث أخبار العقارات من أنحاء العالم.
في هذا الشهر نودّ أن نلفت انتباهكم إلى ما يلي:
أ. رفع الحد الأدنى للأجور في رومانيا اعتبارًا من 1/1/2023 إلى 3000 ليو، وفي بلغاريا إلى 780 ليف.
ب. تغييرات ضريبية جديدة دخلت حيّز التنفيذ اعتبارًا من 1/1/2023 في رومانيا والمجر.
قراءة ممتعة،
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
مجلة Economist تتوّج اليونان اقتصادًا متميزًا لهذا العام بين دول منظمة OECD
اختارت مجلة «إيكونوميست» اليونان هذا الأسبوع صاحبة أفضل أداء اقتصادي لعام 2022 بين دول منظمة OECD المشمولة في التصنيف.
صنّفت «إيكونوميست» اليونان وفق خمسة مؤشرات رئيسية في تحليلها لدول منظمة OECD البالغ عددها 34 دولة. وحققت اليونان أفضل النتائج في الناتج، وأسعار المستهلك، والتضخم، وأسعار الأسهم، والدين العام الصافي كنسبة من الناتج المحلي الإجمالي.
وتلي اليونان في الترتيب إسبانيا، واليابان، وفرنسا، وإيطاليا، وبريطانيا، والولايات المتحدة، وألمانيا، وإستونيا.
وذكرت «إيكونوميست» أنه رغم التحديات التي تؤثر على اقتصادات العالم هذا العام، بما فيها تضخم يُثقل على دخل الأسر وهبوط أسواق الأسهم، كان أداء اليونان «مفاجأة سارّة».
وجاء في المجلة: «للمرة الأولى منذ زمن طويل، تدور الحفلة الاقتصادية في البحر المتوسط»، في إشارة إلى اقتصادات متوسطية أخرى مثل البرتغال وإسبانيا وإيطاليا التي نجحت، مقارنةً بمعاقل تقليدية مثل ألمانيا التي كان أداؤها سيئًا.
ارتفع الناتج المحلي الإجمالي لليونان من الربع الرابع من 2021 إلى الربع الثالث من 2022 بنسبة 2.2%؛ وارتفعت أسعار المستهلك بنسبة 7.8% من ديسمبر 2021 حتى أكتوبر 2022، وارتفع 82.4% من المنتجات بأكثر من 2%.
ارتفعت أسعار الأسهم في بورصة أثينا بنسبة 0.8% في الأشهر الـ 11 الأولى من 2022.
خفّضت اليونان دينها العام الصافي بنسبة 16% كنسبة من الناتج المحلي الإجمالي.
الحد الأدنى للأجور في بلغاريا ارتفع في 1 يناير
أعلنت الحكومة البلغارية رفع الحد الأدنى للأجر الشهري الإجمالي بنسبة 9.9% إلى 425 يورو (780 ليف).
وعلى أساس المقارنة السنوية، تبلغ الزيادة 20%، بحسب وزير العمل والرعاية الاجتماعية البلغاري Lazar Lazarov.
وفي أكتوبر منح وزراء الاتحاد الأوروبي موافقتهم النهائية على توجيه جديد بشأن الحد الأدنى الملائم للأجور في أنحاء الكتلة. ويهدف التوجيه إلى تحسين مستوى الحد الأدنى للأجور المحدد في القانون وتعزيز آليات المفاوضة الجماعية لتقوية حماية الأجور.
وفي الوقت نفسه نُشر أن متوسط الأجر السنوي للعامل بدوام كامل في بلغاريا كان الأدنى بين الدول الأعضاء الـ 27 في الاتحاد الأوروبي، إذ يبلغ 10,300 يورو - أقل من ثلث المتوسط في الاتحاد الأوروبي.
وبمتوسط أجر سنوي قدره 13,000 يورو، جاءت رومانيا في المرتبة الثانية من أسفل القائمة، في حين بلغ المتوسط في الاتحاد الأوروبي 33,500 يورو، بحسب منشورات مكتب الإحصاء التابع للاتحاد الأوروبي (Eurostat). وتصدّرت لوكسمبورغ القائمة بـ 72,200 يورو، تلتها الدنمارك بـ 63,300 يورو وأيرلندا بـ 50,300 يورو.
مستجدات الضرائب في المجر
مدّد البرلمان المجري ضريبة القيمة المضافة المخفّضة بنسبة 5% على الشقق حتى نهاية 2024.
بالإضافة إلى ذلك، حُدّدت معدلات ضريبة محلية تصاعدية للأعمال الصغيرة (HIPA).
رومانيا وبلغاريا بقيتا خارج Schengen
رغم الجهود التي بذلها رئيس وزراء رومانيا ورئيسها لضمّ البلاد إلى اتفاقية حرية عبور الحدود في أوروبا - Schengen، فقد أخفقا، وصوّت وزراء داخلية الدول الأوروبية الأعضاء في الاتفاقية، التي تتيح حرية تنقل الأشخاص والبضائع بينها، في ديسمبر ضد انضمام رومانيا وبلغاريا إلى الاتفاقية، رغم دعم مفوضية الاتحاد الأوروبي لانضمامهما.
وكانت المعارضة لانضمامهما من هولندا والنمسا، اللتين برّرتا معارضتهما بسياسة «اليد المرتخية» التي تتبعها رومانيا وبلغاريا تجاه الهجرة غير القانونية.
تغييرات ضريبية دخلت حيّز التنفيذ في 1/1/23
أُجريت عدة تغييرات وتحديثات تشريعية في مجال الضرائب على شركات المايكرو:
الشركة التي تزيد نسبة أكثر من 20% من إيراداتها عن خدمات الإدارة والاستشارات (باستثناء خدمات الاستشارات الضريبية والمالية والمحاسبية) لن تستطيع دفع الضريبة كشركة مايكرو (للتذكير، تدفع شركة المايكرو ضريبة بنسبة 1-3% من حجم المبيعات).
شركة المايكرو التي ستتجاوز حجم مبيعات 500,000 يورو ستتحول إلى شركة تدفع ضريبة دخل اعتبارًا من الربع الذي تجاوزت فيه حجم المبيعات المذكور.
توقعات سوق العقارات الروماني في 2023
جمع موقع imobiliare.ro توقعات العاملين في مجال العقارات لعام 2023.
الأزمة التي سببها كورونا، والحرب في أوكرانيا، والتضخم الجامح، وأزمة الطاقة، كل هذه العوامل المربكة أدّت إلى فترة من عدم الاستقرار على جميع المستويات وفي جميع المجالات. ولذلك كان عام 2022 الفترة التي أصبح فيها المستثمرون أكثر حذرًا، وتوقفوا لفترة قصيرة لإعادة ضبط التوقعات والشهية للمخاطرة استجابةً لمشهد اقتصادي كلي يتغير بسرعة. ومع ذلك، فإن ما سيحمله سوق العقارات وكيف سيتكيف وكيف سيتعامل مع التحديات هي الأسئلة التي تشغل بال الجميع. وفي تحليل عقاري موجز للتوقعات لعام 2023، يبقى معظم المشاركين - من محللين وعاملين في مجال العقارات - إيجابيين بشأن توقعات القطاع، ويواصلون الاقتناع بملاءمة استراتيجياتهم وبقدرة قطاع العقارات على التكيف مع الظروف المتغيرة.
يرى Alexandru Pricop، الشريك المدير لـ Residentialist في SVN Romania، أن أي نتيجة ستُسجَّل في 2023 يجب أن تُقرأ بحذر شديد ضمن سياق أوسع، أي سياق نتائج السنوات الأخيرة. «إذا كنا مثلًا نحلّق على ارتفاع محطة الفضاء الدولية وسنصبح على ارتفاع طائرة ركاب عابرة للأطلسي، فهذا لا يعني على الإطلاق أن السوق انهار». ويرى أيضًا أن النتيجة التي ستُسجَّل في 2023 يجب أن تُعدَّل بحسب السياق. «مبيعات السكن في بوخارست وإيلفوف مرتفعة، بعد الأشهر العشرة الأولى من 2022، بنسبة 9% مقارنةً بالفترة المقابلة من 2021، التي كانت سنة ذروة، بارتفاع يقارب 37% مقارنةً بعام 2020، الذي حقق بدوره ارتفاعًا بنسبة 5.3% في مبيعات المنازل مقارنةً بعام 2019. أي أننا شهدنا في السنوات الثلاث الأخيرة ارتفاعًا في المبيعات يقارب 54%. أعتقد أنه في الفترة القادمة ستتباطأ وتيرة ارتفاع الأسعار بشكل عام. أما أصحاب العقارات في السوق الثانوية الذين لن يتوافقوا مع ظروف السوق الجديدة فلن تكون لديهم فرصة للبيع».
ترى Ramona Ganea، المديرة الأولى في Sudrezidencial.ro، أن العوامل التي أدّت إلى ارتفاع الأسعار في السنوات الأخيرة عوامل حقيقية، مثل ارتفاع تكاليف البناء، وإطالة الفترات اللازمة لإتمام البناء بسبب إطالة إجراءات التخطيط وإصدار المستندات أو الإجراء الطويل اللازم لربط المبنى الجديد بالخدمات، وأزمة القوى العاملة، وارتفاع تكاليف العمل. والطلب المنخفض في السوق لا يمكنه إقناع أي مستثمر بالبيع بخسارة. «ستكون هناك تعديلات، هذا واضح، لأن الربح في الاستثمارات العقارية يُحتسب أيضًا بحسب سرعة الدوران، لكنني لا أرى إمكانية لانخفاض حاد في الأسعار، إلى أن تنخفض أسعار مواد البناء، وإلى أن تُسوّى تكاليف العمل ويزول الكثير من هذه العوامل الحقيقية التي دفعت الأسعار إلى الارتفاع، على الأقل بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء. ما أحاول قوله هو أن المطورين لا يريدون عرقلة التداول بالتمسك بأسعار مرتفعة، لكنهم أيضًا لا يستطيعون فعل المستحيل. المصلحة المشتركة لسوق العقارات هي التداول، أي أن يكون هناك تدفق. ولهذا السبب فإن جزءًا كبيرًا من المطورين أكثر مرونة بكثير في طريقة الشراء، واعتمدوا صيغًا مختلفة لخيارات الدفع دون فوائد، ما يتيح للجميع إمكانية الشراء دون تكاليف إضافية».
ومع ذلك، تؤكد Ramona أن عام 2023 سيكون سنة انتقالية نحو سوق عقارات جديد، سوق متوافق مع احتياجات المشترين الحالية، سوق يوفر عقارات عالية الجودة، ونأمل أن يكون سوق عقارات متوقعًا ومستقرًا.
يتوقع Daniel Crainic، مدير التسويق في Imobiliare.ro، أن يتّسم النصف الأول من العام بتأثير عوامل ضغط مختلفة (التضخم، كلفة الكهرباء، كلفة التمويل)، وهي عوامل ستؤثر على المشترين الذين سيبقون متحفظين نسبيًا في قرار الشراء. «ستكون الأسعار مستقرة نسبيًا، مع انخفاضات صغيرة في بعض شرائح السوق. وفي بعض الأماكن سنرى عروض بيع جيدة (الفرق بين أسعار العقود في 2019 و2020 مقارنةً بالأسعار الحالية يبلغ حتى 30%). ستكون هناك فرص شراء لأصحاب السيولة النقدية. وفي النصف الثاني من العام سنشهد ارتفاعًا في عدد الصفقات بفضل استقرار أسعار الشقق والتضخم. وسيؤدي الارتفاع في الصفقات وانخفاض العرض (لأن عددًا أقل من المشاريع يُبنى ويُرخَّص) إلى ارتفاع الأسعار، بتأثيرات ستُلمس خصوصًا في عامي 2024 - 2025. وسترتفع أسعار الإيجار في المدن الكبرى بشكل ملحوظ في 2023، بأكثر من 10%».
«هذا سوق يتقلص فيه مكان الهواة أكثر فأكثر، لأنه في مثل هذه الفترات يبرز المحترفون»، تؤكد Mădălina Angheloiu، وسيطة ومالكة فرع RE/MAX، التي تلفت الانتباه إلى العوامل التي أدّت إلى ارتفاع الأسعار في السنوات الأخيرة وكيف يُلمس هذا التأثير. «التأثير يُلمس منذ عدة أشهر، بسبب العدد الأقل من العروض الجديدة التي دخلت سوق العقارات، فبعض المشترين لم يعودوا مؤهلين للحصول على الائتمان الذي احتاجوا إليه، وآخرون يخافون من الوضع الاقتصادي والسياسي والاجتماعي وغيره، فيتخلون عن فكرة الشراء، أو ربما يفضلون الانتظار لانخفاض الأسعار».
وبخصوص سوق العقارات في براشوف، المدينة ذات أسرع وتيرة تطور عقاري، يفيد عاملون في المجال بأن عام 2023 لن يبطئ وتيرة التطورات في هذا المجال.
«ارتفاع أسعار السكن الذي شهدته براشوف هذا العام، خصوصًا في الربع الثالث، ناتج من جهة عن أن براشوف لم تشهد في السنوات الأخيرة تطورًا قويًا في مجال السكن كما حدث في مدن أخرى في البلاد. وقد سرّعت تسليمات العقارات الجديدة هذا العام تطور المدينة، وستستمر هذه العملية في العام القادم أيضًا. كان عام 2022 عامًا صعبًا من حيث المبيعات، وارتفاع أسعار مواد البناء وتكاليف العمل، بالإضافة إلى الطلب القائم - الذي يتوقف حاليًا بعض الشيء - وكل ذلك سيؤدي إلى ارتفاع لا يقل عن 8%-10% في أسعار البيع في الفترة القادمة، وعدم الاستقرار الاقتصادي ووضع سوق الطاقة والنزاع في أوكرانيا عوامل ستؤثر بشكل ملحوظ على تطور قطاع العقارات»، يقول Cătălin Mândru، ممثل Qualis Properties (براشوف).
وفي الجزء الغربي من البلاد، يتحدث Gabriel Grecu، المدير العام ومؤسس FOXFORT Imobiliare، عن مستوى ثقة الناس بالاقتصاد الحالي والآفاق المالية. ويرى في هذا العامل عاملًا حاسمًا ذا تأثير كبير على سوق العقارات في منطقة تيميشوارا. «أحد العوامل التي يمكن أن تؤثر بشكل كبير على سوق العقارات في منطقة تيميشوارا هو مستوى ثقة المستهلكين. فإذا كان لدى الناس ثقة بالاقتصاد وبآفاقهم المالية، فمن الأرجح أن يكونوا مستعدين لشراء عقار، وهذا قد يؤدي إلى ارتفاع في الطلب والأسعار. أما إذا انخفضت مستويات الثقة، فقد يكون المستهلكون أكثر تحفظًا بشأن شراء العقارات، وهذا قد يؤدي إلى انخفاض في الطلب والأسعار».
تحليل: النتائج الاقتصادية لأوكرانيا في 2022 والتوقعات الاقتصادية لـ 2023
يلخّص التحليل، الذي كُتب في معهد الأبحاث GROWFORD، وضع الاقتصاد الأوكراني في 2022: وفق التقديرات انكمش الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي بنسبة 31.5% إلى 40%، وارتفع التضخم إلى نحو 30%، وانخفضت الصادرات بنسبة 40%، وبلغ معدل البطالة 24.5%. وبحسب تقدير صندوق النقد الدولي بلغ عجز الموازنة 20.5% من الناتج المحلي الإجمالي، في حين زادت النفقات الفعلية على الأمن نحو ست مرات. وبالنسبة لعام 2023 تتوقع الكاتبة نموًا بنسبة 1% إلى 4.5%، وتضخمًا بنحو 22%، ومساعدات دولية للميزانية بحجم 37-39 مليار دولار، وإلغاءً تدريجيًا للتسهيلات الضريبية التي مُنحت للأعمال أثناء الحرب.
المصدر: Kyiv Post, Tatyana Bohdan
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית