مرحبًا،
كما في كل شهر، نقدّم لكم أحدث أخبار العقارات من أنحاء العالم.
قراءة ممتعة،
المحامي إيلان ليبوفيتش وطاقم المكتب
Fitch ترفع التصنيف الائتماني لليونان
رفعت وكالة التصنيف Fitch التصنيف الائتماني لليونان إلى BB+ في نهاية يناير، وهو خبر سار لليونان، إذ يعكس الرفع تحسّن النتائج المالية، وانخفاض المخاطر في القطاع المصرفي، ونقاط القوة الهيكلية، فضلًا عن التوقعات الاقتصادية الكلية وزخم الإصلاحات في البلاد. كما تطرّقت Fitch إلى آثار التضخم، وتكاليف التمويل المستقرة، والميزان الخارجي، والانتخابات القريبة وغير ذلك.
وفق تفسير Fitch لرفع التصنيف، يُتوقع أن تحقق اليونان «نتائج وتوقعات أفضل في العجز والديون في السنوات 2022-2024، بفضل نمو اسمي أقوى، وتجاوز في الإيرادات عن الموازنة، وهيكل إيجابي لخدمة الديون».
وتتوقع Fitch أيضًا «مزيدًا من تقليص العجز الحكومي العام إلى 1.8% من الناتج المحلي الإجمالي في 2024 مقابل 3.8% في 2022، وذلك بين أمور أخرى بفضل ترشيد إجراءات الدعم المؤقتة».
«هذا يعني تحسنًا في الميزان الأولي بنسبة 2.5%، إلى فائض بنسبة 0.9% في 2024 (ووضع متوازن في 2023)»، أضافت Fitch.
كما أشارت إلى مؤشرات اقتصادية إيجابية أخرى. «في عام 2022 استفادت اليونان من أثر كرة ثلج قوي جدًا في ظل نمو اسمي لم يُشهد منذ عقود وارتفاع معتدل فقط في متوسط تكاليف الفائدة، ما أدّى إلى انخفاض قياسي مقدَّر بـ 24.5 نقطة مئوية في نسبة الدين إلى الناتج للحكومة العامة إلى 170%».
ومع ذلك، تبقى التوقعات لنسبة الدين في اليونان مرتفعة. ففي عام 2024 يُتوقع أن تبلغ نسبة الدين 160.6%، أي أكثر من ثلاثة أضعاف الوسيط «BB» لدى Fitch. ومع ذلك، تشير Fitch إلى أن «عوامل مخففة مثل تكاليف خدمة الدين المنخفضة، وآجال استحقاق طويلة جدًا (قرابة 20 عامًا)، واحتياطيات نقدية سائلة كبيرة (نحو 15% من الناتج المحلي الإجمالي) تقلل المخاطر المالية على الجمهور».
وزير التنمية والاستثمار اليوناني: «الإسرائيليون هم المستثمرون العقاريون الأوائل لدينا»
في مقابلة مع «غلوبس» يصف وزير التنمية والاستثمار اليوناني، أدونيس جيورجيادس، الإصلاحات في اقتصاد البلاد، الذي نما بنسبة 8% في 2021 ومن المتوقع أن يُنهي 2022 بنمو نحو 6%، لكن المتوقع في 2023 هو نمو بنحو 1.5% فقط. ويقول إن شركات دولية مثل فايزر، التي أقامت مركز أبحاث وتطوير في سالونيك في 2020، تنجذب إلى اليونان بفضل موقعها واستقرارها السياسي وعمّالها المهرة بأجور تنافسية، وإن برنامج Elevate Greece يهدف إلى توسيع المنظومة التكنولوجية في البلاد. ويشير التقرير أيضًا إلى التحديات - بطالة تبلغ نحو 12%، ونسبة دين إلى ناتج مرتفعة، وإنتاجية عمل منخفضة - وينقل قول الوزير إن الإسرائيليين هم اليوم المستثمرون العقاريون الأبرز في اليونان.
المصدر: غلوبس، هيلا فايسبرغ، 15.01.2023
انخفاض في أسعار الشقق المستعملة في بودابست
انخفض سعر الشقق المستعملة في بودابست في نهاية العام الماضي، بحسب تقرير لوكالة العقارات Otthon Centrum. ووفق بياناتهم، انخفض سعر الشقق بنسبة 3.5% في الربع الرابع من العام الماضي مقارنةً بالأشهر الثلاثة السابقة.
في الأشهر الثلاثة الأخيرة، بلغ متوسط سعر الشقق المستعملة في بودابست 963,000 فورنت (HUF) (2,435 يورو) للمتر المربع. وبقي الحي الخامس في بيشت الأغلى، بمتوسط سعر للمتر المربع قدره 1.2 مليون فورنت (3,035 يورو).
الأحياء الوحيدة التي خرجت عن هذا الاتجاه كانت الثالث والتاسع، حيث انخفضت الأسعار بنسبة 4%، والحي الثامن، الذي انخفضت فيه الأسعار للمتر المربع بنسبة 8%، في حين سُجّل في الحي الثالث عشر ارتفاع ملحوظ في الأسعار بنسبة 16%.
وفي الحي الأول في جانب بودا الأكثر غلاءً من بودابست، انخفضت الأسعار بنسبة 8%، بينما في الأحياء الرابع والخامس والثاني عشر انخفضت الأسعار بأكثر من 10%. ومع ذلك، شهدت الأحياء الثلاثة الأخيرة أعلى ارتفاعات في الأسعار في الربع الثالث من العام الماضي.
المشترون غير واثقين بسبب ارتفاع أسعار الفائدة على القروض وارتفاع أسعار الطاقة. وارتفاع الفائدة موضوع حساس لسوق العقارات، إذ بلغت نسبة مشتري العقارات بقروض في بعض الأماكن 50%.
وبخصوص سوق الشقق الجديدة قيد البناء، أشارت الوكالة إلى أنه قيست ارتفاعات سنوية في الأسعار بنسبة 20-30%. ولا يُتوقع أن تنخفض هذه الأسعار، إذ لن يصبح البناء والتمويل أرخص، ومن المتوقع المزيد من ارتفاعات الأسعار. وهذا سيقلل من عدد الصفقات.
ووفق وكالة العقارات Duna House، سُجّل في يناير 2023 انخفاض بنسبة 46% في عدد الصفقات على الشقق المستعملة في بودابست مقارنةً بيناير 2022.
في عام 2022 - التضخم في بلغاريا 16.9%
نشر المعهد البلغاري الوطني للإحصاء أن معدل التضخم في 2022 بلغ 16.9% بعد ارتفاع بنسبة 0.9% في ديسمبر 2022. وفي 2021 بلغ التضخم في بلغاريا 15.35.
قطاع البناء في رومانيا يواصل النمو
تبدو المؤشرات قصيرة الأجل لقطاع البناء في رومانيا لافتة بشكل خاص، مع عرض معدلات نمو سنوية من رقمين في كثير من الأحيان - لكن هذه البيانات تبالغ في تقدير القيمة المضافة الفعلية التي يولّدها القطاع، إذ تعكس جزئيًا ارتفاع أسعار مواد البناء.
يُظهر إنتاج قطاع البناء في رومانيا، كما يعكسه مؤشر أعمال البناء، نموًا استثنائيًا: 29% في يناير-سبتمبر مقارنةً بالفترة المقابلة من 2019 و16% في عام. وكانت معدلات النمو أعلى في أكتوبر ونوفمبر، إذ بلغت في المتوسط 34% مقارنةً بـ 2019 و26% على أساس سنوي (YoY)، وفق حسابات مبنية على أحدث البيانات التي نشرها INS (المعهد الروماني الوطني للإحصاء).
ومع ذلك، كانت القيمة المضافة التي ولّدها قطاع البناء أكثر تواضعًا: 11% مقارنةً بـ 2019.
في الواقع، تضخّمت نتائج مؤشر أعمال البناء الواضحة جزئيًا بفعل أسعار المدخلات، أي تكلفة مواد البناء: فقد ارتفع مؤشر أسعار مواد البناء (سعر المدخلات لقطاع البناء) بنسبة 55% مقارنةً بـ 2019. وللمقارنة، ارتفعت أسعار أعمال البناء الإجمالية (سعر الناتج الإجمالي الذي يولّده قطاع البناء) بنسبة 33% فقط مقارنةً بـ 2019.
هذه معدلات نمو مرتفعة، لكنها لا تزال أبطأ مقارنةً بالقفزة التي شهدها سعر مواد البناء - التي تشكل بالتالي حصة متزايدة الأهمية من القيمة الإجمالية لناتج البناء الإجمالي. وقد تسارع هذا الاتجاه مؤخرًا بسبب ارتفاع أسعار الطاقة، لكنه سيتعزز إلى حد ما على المدى الطويل لأن أسعار الطاقة لا يُتوقع أن تعود إلى مستويات ما قبل كورونا والحرب في أوكرانيا.
وعليه فإن الارتفاع في مؤشر أعمال البناء الإجمالي، الذي يعكس حجم الناتج الإجمالي، ناتج جزئيًا عن السعر النسبي المرتفع للمدخلات - وبدرجة أقل عن حجم نشاط القيمة المضافة المتولّدة.
ورغم ذلك، يبقى قطاع البناء قويًا بشكل خاص، وإن كانت معدلات نموه (من حيث القيمة المضافة) لا تضاهي معدلات الصناعات عالية النمو.
قفزت القيمة المضافة التي ولّدها قطاع IT&C بنسبة 22% في العام الماضي. وهذا نمو يعادل أربعة أضعاف القيمة المضافة المرتفعة بنسبة 11% التي ولّدها قطاع البناء في 2022 مقارنةً بـ 2019.
وفي الوقت نفسه، ارتفع إجمالي القيمة المضافة الإجمالية التي ولّدها الاقتصاد الروماني بنسبة 10.5% فقط في يناير-سبتمبر مقارنةً بالفترة المقابلة من 2019، وهي النسبة نفسها لقطاع البناء. أما الزراعة والخدمات المالية وحتى الصناعة فجاءت أدنى بكثير من المتوسط.
حجم الاستثمارات في العقارات المدرّة للدخل في وسط وشرق أوروبا عاد إلى النمو في 2022
وفق بيانات شركة الاستشارات العقارية Cushman & Wakefield Echinox، عاد الحجم الإجمالي المستثمر في العقارات المدرّة للدخل - المكاتب، والتجزئة، والخدمات اللوجستية والمساحات الصناعية، والفنادق - في وسط وشرق أوروبا إلى النمو في العام الماضي، وهو تطور إيجابي ناتج بالأساس عن النشاط المسجّل في رومانيا وسلوفاكيا. واستفادت رومانيا من نمو بنحو 40% في حجم الاستثمار، وبذلك انتقلت إلى المرتبة الثالثة في المنطقة (بعد بولندا وتشيكيا) في هذا السياق في عام 2022.
وبلغ الحجم الإجمالي للصفقات على المستوى الإقليمي نحو 10.7 مليار يورو في عام 2022، بنمو 6.6% مقارنةً بعام 2021، في حين شهد السوق سابقًا انكماشًا بنسبة 4.3% في 2021 مقارنةً بـ 2020. وأفادت جميع دول المنطقة تقريبًا بنمو في 2022، باستثناء تشيكيا التي شهدت سنة ثانية على التوالي من الانخفاض.
وهكذا سجلت بولندا نموًا بنسبة 2.2%، في حين كان حجم الاستثمارات في سلوفاكيا أعلى بنسبة 45.9% مقارنةً بعام 2022، وسجلت المجر ارتفاعًا هامشيًا فقط بنسبة 0.4%.
في رومانيا، ورغم أن عدد الصفقات المنجزة في العام الماضي كان أقل قليلًا مقارنةً بـ 2021 (51 مقابل 54)، بلغ الحجم الإجمالي للاستثمار مستوى قياسيًا تاريخيًا يقارب 1.3 مليار يورو، ثلثاه (944 مليون يورو) وُقّعت في النصف الثاني من العام. وبلغ مجموع 12 عقارًا كانت موضوع صفقتَي بيع كبيرتين لمحفظتَي مكاتب وتجزئة.
من حيث نوع العقارات، كان العدد الأكبر من الصفقات في مباني المكاتب - نحو 43% من إجمالي العقارات (22)، تليها العقارات التجارية (12). وبالإضافة إلى ذلك، تغيّر مالكو 7 عقارات صناعية ولوجستية.
كما ارتفع متوسط سعر العقار في 2022 ووصل إلى 25 مليون يورو مقابل 17 مليون يورو في 2021. وارتفع كذلك متوسط سعر بيع مباني المكاتب بنسبة 4.6% إلى 2,266 يورو للمتر المربع، بينما بلغ متوسط سعر العقارات التجارية نحو 1,310 يورو للمتر المربع مقابل 973 يورو للمتر المربع في عام 2021، وذلك في سياق بيع عدد مهم من العقارات المتعثرة. في المقابل، سجلت العقارات الصناعية انخفاضًا إلى 405 يورو للمتر المربع مقابل 503 يورو للمتر المربع في عام 2021، وهي حقيقة حدّدها غياب الصفقات على عقارات من الدرجة الأولى (Prime).
وتعلقت أكبر الصفقات في رومانيا من حيث الحجم ببيع محفظة المكاتب الرومانية لشركة CA Immo (6 مباني بمساحة إجمالية 165,000 متر مربع) إلى Dedeman، وبتخارج Prime Kapital من 60% من أسهمها في 6 حدائق تجزئة (132,000 متر مربع GLA) لصالح MAS Real Estate. وكان استحواذ S Immo على مشروع المكاتب Expo Business Park من Portland Trust الصفقة الثالثة التي تجاوزت حاجز 100 مليون يورو. وتشكل هذه الصفقات الثلاث أكثر من نصف الحجم الإجمالي المسجل في عام 2022 في رومانيا.
شهدت عوائد الدرجة الأولى (Prime) حركة صعودية في جميع القطاعات بسبب ارتفاع تكاليف التمويل، تماشيًا مع الاتجاه المسجل في كامل منطقة وسط وشرق أوروبا، إذ سجل قطاعا المكاتب والتجزئة قفزة بمقدار 25 نقطة أساس، مع ارتفاع بمقدار 15 نقطة أساس للصناعة والعقارات اللوجستية على التوالي. ورغم أن ارتفاع الفائدة سيواصل الضغط على عوائد التخارج، تبقى رومانيا سوقًا جذابًا، إذ لا يزال الفارق بين المعايير المحلية وأسواق وسط وشرق أوروبا الأخرى، مثل تشيكيا أو بولندا أو المجر، مرتفعًا نسبيًا في المجمل. شرائح السوق (عادةً في نطاق 100 - 250 نقطة أساس).
الحرب في أوكرانيا وتمويل الاتحاد الأوروبي ساعدا رومانيا الفقيرة على القفز قفزة نوعية
وفق التقرير، يُتوقع أن ينمو الاقتصاد الروماني في 2023 أسرع من جيرانه في شرق أوروبا: يتوقع صندوق النقد الدولي نموًا بنسبة 3.1% والمفوضية الأوروبية 1.8%، مقابل 0.7% في بولندا. وبلغ نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي في رومانيا (بمعايير القوة الشرائية) في 2021 نسبة 74% من المتوسط في الاتحاد الأوروبي، بارتفاع 21 نقطة مئوية منذ 2010، وقد جذبت البلاد بالفعل أكثر من 6 مليارات يورو في منح وقروض من الاتحاد. وبلغ الاستثمار الأجنبي المباشر 9.39 مليار يورو في يناير-أكتوبر، بفضل شركات نقلت نشاطها من روسيا وأوكرانيا، من بين أسباب أخرى، لكن التقرير يشير أيضًا إلى عقبات، منها العجز في الحساب الجاري وشيخوخة السكان والبيروقراطية.
المصدر: TheMarker، 22.01.2023
13 مليار دولار - الخسائر المباشرة للشركات في أوكرانيا نتيجة الحرب
تبيّن من دراسة أجرتها كلية كييف للاقتصاد (KSE) أنه بسبب الغزو الروسي تكبدت ما لا يقل عن 109 مصانع أوكرانية كبيرة ومتوسطة خسائر مباشرة، تُقدَّر بمبلغ إجمالي قدره 13 مليار دولار. وفي الوقت نفسه تبلغ الخسائر غير المباشرة الإجمالية 33.1 مليار دولار. ووفق تقديرات باحثي KSE، ستكون هناك حاجة إلى 24.9 مليار دولار لإعادة تأهيل المصانع.
وكان مصنع الصلب Illich Mariupol وAzovstal وNibulon وMotor Sich من بين أكبر المصانع التي تكبدت خسائر مباشرة نتيجة العدوان الروسي في 2022.
وبحسب الباحثين، دُمّر 19 مصنعًا خاصًا وحكوميًا (17%) كبيرًا ومتوسطًا بالكامل، بينما تضرر 90 مصنعًا آخر (83%) جزئيًا.
وكما أُفيد، اعتبارًا من ديسمبر 2022، تكبدت البنية التحتية الأوكرانية خسائر مباشرة مرتبطة بالحرب بمبلغ 137.8 مليار دولار.
نتيجة الحرب، أصبح أكثر من 20% من سكان أوكرانيا فقراء. ويبلغ معدل البطالة حاليًا 24.5% من السكان القادرين على العمل، وفي 2023 قد ينخفض إلى 20-21%. وبحسب توقعات صندوق النقد الدولي (IMF)، انخفض الأجر الحقيقي بنسبة 27% في 2022 وبنسبة 2.5% في 2023. ويؤثر ارتفاع معدل البطالة وانخفاض الدخل الحقيقي على مستوى طلب المستهلكين ويبطئان تعافي الاقتصاد.
وتتراوح تقديرات خسائر الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي هذا العام بين 31.5% و40%. وفي السياق الاقتصادي الكلي، يرتبط انخفاض الناتج بانخفاض الطلب المحلي، وانخفاض رأس المال المادي والقوى العاملة، واضطراب الروابط الاقتصادية الداخلية ولوجستيات التجارة الخارجية. وفي 2023، قد يكون وقف الأعمال العدائية، والترميم الجزئي للبنى التحتية، والتكيف مع ظروف الأحكام العرفية عوامل تؤدي إلى تعافٍ تدريجي للنشاط الاقتصادي. ويمكن أن تتراوح معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي بين 1% و4.5%.
تسارعت وتيرة التضخم من 10% في 2021 إلى 30% في 2022. وكانت المحركات الرئيسية لقفزة التضخم تقييد العرض المحلي بسبب الحرب، وتدمير سلاسل توريد المواد الخام والطاقة، والتحول إلى بدائل أغلى. وكذلك تراجع سعر صرف الهريفنيا وارتفاع تكلفة السلع المستوردة، وصدمات في أسعار السوق العالمية للمواد الغذائية والطاقة. وتقول معظم التوقعات إن موجة التضخم ستخفّ في 2023، وإن كانت معدلات التضخم ستبقى مرتفعة - نحو 22%.
في عام 2022 انخفضت صادرات السلع والخدمات بنسبة 40%، ما أدى إلى تفاقم ميزان المدفوعات في أوكرانيا. ومع ذلك، ساهم تلقي منح دولية وتحويلات مالية من المهاجرين في استقرار الحساب الجاري. في المقابل، حدّد خروج رأس المال الأجنبي منذ بداية القتال تشكّل العجز في الحساب المالي. ووفق نتائج 2022، يُتوقع أن يكون ميزان المدفوعات الإجمالي سلبيًا ويصل إلى 5 مليارات دولار.
وسيبلغ إجمالي احتياطيات سوق العملات الأجنبية في نهاية 2022 نحو 25-26 مليار دولار، وهو مستوى مقبول. وفي العام القادم قد تنخفض الاحتياطيات بعدة مليارات من الدولارات، لكن هذا التخفيض لن يكون حرجًا للاستقرار الخارجي. وفي 2023، سيسهم تلقي مساعدات دولية بحجم 37-39 مليار دولار لدعم الميزانية في استقرار الوضع في سوق العملات. لذلك لا ينبغي توقع قفزات حادة في سعر الهريفنيا في العام القادم.
وأثّر الدمار الواسع النطاق وتراجع النشاط الاقتصادي بشكل موضوعي على إيرادات الميزانية. فقد انخفضت إيرادات الميزانية الموحدة، دون المنح الدولية، في 2022 بأكثر من 20%. وفي الوقت نفسه ارتفعت النفقات الفعلية على الأمن بنحو ست مرات، وعلى النظام العام والأمن بمرتين. وبشكل عام ارتفعت النفقات الفعلية خلال العام بنحو الثلث.
وبحسب تقدير صندوق النقد الدولي، نتيجة اتجاهات مختلفة في الإيرادات والنفقات بلغ عجز الميزانية مبلغًا هائلًا - 20.5% من الناتج المحلي الإجمالي. ومع ذلك، يُتوقع في 2023 أن ينخفض الرقم إلى 9-10% من الناتج المحلي الإجمالي. وتخطط الحكومة للتخلي عن التمويل النقدي لعجز الميزانية في 2023 وتغطيته حصرًا بقروض خارجية وقروض تجارية في السوق المحلية.
ولدعم الأعمال خلال الحرب، فرضت الحكومة معدلات ضريبة أقل، وسمحت بتأجيل الضريبة والانتقال إلى نظام مفضَّل بضريبة مبيعات بنسبة 2%، وخففت المتطلبات الإدارية.
ومع ذلك، ففي عام 2023، ستدفع الحاجة المتزايدة إلى أموال الميزانية لإعادة البناء والتغلب على تبعات الحرب وتمويل برامج الدعم الاجتماعي (الجيش وعائلاتهم والنازحين والأشخاص ذوي الإعاقة) الحكومة إلى التخلي عن التسهيلات الضريبية. وبشكل خاص، يُخطَّط لإلغاء تجميد إجراء التدقيق الضريبي، وإعادة النظام الذي كان سائدًا قبل الحرب لدافعي الضريبة بنسبة 2%، ومنع استغلال نظام الضرائب المبسّط من قبل الشركات الكبيرة.
المرحلة الأولى من انهيار أسعار السكن في الولايات المتحدة بدأت، والمراحل القادمة أكثر إخافة بكثير
يصف التقرير التباطؤ في سوق السكن في الولايات المتحدة: ارتفعت الفائدة على رهن عقاري ثابت لمدة 30 عامًا من نحو 2.6% في أغسطس 2021 إلى أكثر من 7% في أكتوبر 2022، وانخفض عدد القروض العقارية الجديدة في الربع الثالث من 2022 بنسبة 47% مقارنةً بالربع المقابل من العام الماضي، وكان حجم الصفقات في نوفمبر 2022 أدنى بنسبة 35.4% مقارنةً بنوفمبر 2021. وبحسب التقرير، فإن الجمود في الصفقات يضر أيضًا بقطاع البناء والعقارات التجارية، حيث ستحتاج قروض كثيرة إلى التجديد بفائدة أعلى. ويقدّر الكاتب أن سياسة الفائدة لدى الاحتياطي الفيدرالي هي التي ستحدد اتجاه سوق العقارات الأمريكي في السنتين القادمتين.
المصدر: غلوبس، حنان شتاينهرت، 21.01.2023
المحتوى صحيح في تاريخ صدور العدد. القوانين ونسب الضرائب والإجراءات تتغير، لذا تحققوا من الوضع الحالي قبل أي قرار.
مترجم عن الأصل العبري. עברית