Здравствуйте!
Как и каждый месяц, мы подготовили для Вас самые свежие новости мировой недвижимости.
Приятного чтения,
Илан Лейбович, адвокат, и команда офиса
Fitch повысило кредитный рейтинг Греции
Рейтинговое агентство Fitch повысило кредитный рейтинг Греции до BB+ в конце января, что стало приятной новостью для Греции, поскольку повышение отражает улучшение бюджетных результатов, снижение рисков в банковском секторе, структурные сильные стороны, а также макроэкономический прогноз и динамику реформ в стране. Fitch также учло влияние инфляции, стабильную стоимость финансирования, внешний баланс, предстоящие выборы и другие факторы.
Согласно пояснению Fitch к повышению рейтинга, Греция, как ожидается, покажет «лучшие результаты и прогнозы по дефициту и долгу в 2022-2024 годах благодаря более сильному номинальному росту, перевыполнению бюджета и благоприятной структуре обслуживания долга».
Fitch также прогнозирует «дальнейшее сокращение общего дефицита государственного бюджета до 1,8% ВВП в 2024 году по сравнению с 3,8% в 2022 году, в том числе благодаря повышению эффективности временных мер поддержки».
«Это предполагает улучшение первичного баланса на 2,5% - до профицита 0,9% в 2024 году (и сбалансированное положение в 2023 году)», - добавили в Fitch.
Были отмечены и другие положительные экономические показатели. «В 2022 году Греция извлекла выгоду из очень сильного эффекта снежного кома, учитывая десятилетний максимум номинального роста и лишь умеренное повышение средних процентных расходов, что привело к сокращению, по оценкам рекордному, на 24,5 процентного пункта отношения долга к ВВП сектора государственного управления - до 170%».
Тем не менее прогноз по показателю долга Греции остается высоким. В 2024 году отношение долга, как ожидается, составит 160,6%, что более чем втрое превышает медиану Fitch для категории «BB». Однако Fitch отмечает, что «смягчающие факторы, такие как низкая стоимость обслуживания долга, очень длительные сроки погашения (около 20 лет) и значительные ликвидные денежные резервы (около 15% ВВП), снижают финансовые риски государства».
Министр развития и инвестиций Греции: «Израильтяне - инвесторы в недвижимость номер один у нас»
В интервью «Глобс» министр развития и инвестиций Греции Адонис Георгиадис описывает реформы в экономике страны, которая выросла на 8% в 2021 году и, как ожидается, завершит 2022 год с ростом около 6%, но в 2023 году прогнозируется рост всего около 1,5%. По его словам, международные компании, такие как Pfizer, создавшая в 2020 году исследовательский центр в Салониках, привлекаются в Грецию благодаря ее расположению, политической стабильности и квалифицированным работникам с конкурентной зарплатой, а программа Elevate Greece призвана расширить технологическую экосистему страны. В статье также упоминаются проблемы - безработица около 12%, высокое отношение долга к ВВП и низкая производительность труда - и приводятся слова министра о том, что израильтяне сегодня являются ведущими инвесторами в недвижимость Греции.
Источник: «Глобс», Хила Вайсберг, 15.01.2023
Снижение цен на квартиры на вторичном рынке Будапешта
Цена квартир на вторичном рынке Будапешта снизилась в конце прошлого года, по сообщению агентства недвижимости Otthon Centrum. По их данным, цена квартир упала на 3,5% в четвертом квартале прошлого года по сравнению с предыдущими тремя месяцами.
За последние три месяца средняя цена квартир на вторичном рынке Будапешта составила 963 000 HUF (2435 евро) за кв. м. Самым дорогим остается V район Пешта со средней ценой за кв. м 1,2 млн HUF (3035 евро).
Единственными исключениями были районы III и IX, где цены упали на 4%, и район VIII, где цены за кв. м упали на 8%, тогда как в районе XIII зафиксирован значительный рост цен на 16%.
В I районе на более дорогой стороне Будапешта - Буде цены упали на 8%, а в районах IV, V и XII цены упали более чем на 10%. Вместе с тем в последних трех районах в третьем квартале прошлого года был зафиксирован самый высокий рост цен.
Покупатели испытывают неуверенность из-за высоких процентных ставок по кредитам и роста цен на энергоносители. Рост ставок - чувствительная тема для рынка недвижимости, поскольку в некоторых местах доля покупателей недвижимости с использованием кредитов достигла 50%.
Касаясь рынка строящихся новых квартир, агентство отметило, что годовой рост цен составил 20-30 процентов. Эти цены, как ожидается, не снизятся, поскольку строительство и финансирование не подешевеют, и ожидается дальнейший рост цен. Это сократит количество сделок.
По словам агентства недвижимости Duna House, в январе 2023 года число сделок с квартирами на вторичном рынке Будапешта сократилось на 46% по сравнению с январем 2022 года.
В 2022 году инфляция в Болгарии составила 16,9%
Национальный статистический институт Болгарии сообщил, что уровень инфляции в 2022 году составил 16,9% после роста на 0,9% в декабре 2022 года. В 2021 году инфляция в Болгарии составила 15,35.
Строительный сектор Румынии продолжает расти
Краткосрочные показатели строительного сектора Румынии выглядят особенно впечатляюще: часто демонстрируются двузначные годовые темпы роста, однако эти данные завышают реальную добавленную стоимость, создаваемую сектором, поскольку отчасти отражают рост цен на строительные материалы.
Выпуск строительной отрасли Румынии, отраженный в индексе строительных работ, демонстрирует исключительный рост: 29% в январе-сентябре по сравнению с аналогичным периодом 2019 года и 16% за год. В октябре и ноябре темпы роста были еще выше: в среднем 34% по сравнению с 2019 годом и 26% год к году по расчетам, основанным на последних данных, опубликованных INS (Национальным институтом статистики Румынии).
Однако добавленная стоимость, созданная строительным сектором, была скромнее: 11% по сравнению с 2019 годом.
Фактически четкие результаты индекса строительных работ были отчасти раздуты ценами на ресурсы, то есть стоимостью строительных материалов: индекс цен на строительные материалы (цена ресурсов для строительной отрасли) вырос на 55% по сравнению с 2019 годом. Для сравнения, общие цены на строительные работы (цена валового выпуска строительного сектора) выросли лишь на 33% по сравнению с 2019 годом.
Это высокие темпы роста, которые тем не менее медленнее скачка цен на строительные материалы - а они составляют все более существенную долю в общей стоимости валового строительного выпуска. Эта тенденция в последнее время ускорилась из-за роста цен на энергоносители, но в некоторой степени будет усиливаться и в долгосрочной перспективе, поскольку цены на энергию, как ожидается, не вернутся к уровням до коронавируса и войны в Украине.
Таким образом, рост общего индекса строительных работ, отражающего объем валового выпуска, частично обусловлен относительно высокой ценой ресурсов и в меньшей степени - объемом деятельности по созданной добавленной стоимости.
Несмотря на это, строительный сектор остается особенно сильным, хотя его темпы роста (в показателях добавленной стоимости) не могут сравниться с темпами высокорастущих отраслей.
Добавленная стоимость, созданная в IT&C, подскочила на 22% в прошлом году. Это в четыре раза больше по сравнению с 11% прироста добавленной стоимости, созданной строительным сектором в 2022 году по сравнению с 2019 годом.
При этом общая валовая добавленная стоимость, созданная экономикой Румынии, выросла лишь на 10,5% в январе-сентябре по сравнению с аналогичным периодом 2019 года - на тот же процент, что и в строительном секторе. Сельское хозяйство, финансовые услуги и даже промышленность оказались значительно ниже среднего.
Объем инвестиций в доходную недвижимость в Центральной и Восточной Европе вернулся к росту в 2022 году
По данным консалтинговой компании в сфере недвижимости Cushman & Wakefield Echinox, общий объем средств, вложенных в доходную недвижимость - офисы, торговую, логистическую и промышленную недвижимость и гостиничный сектор - в Центральной и Восточной Европе вернулся к росту в прошлом году; это положительное развитие обусловлено главным образом активностью в Румынии и Словакии. Объем инвестиций в Румынии вырос почти на 40%, и тем самым страна вышла на 3-е место в регионе (после Польши и Чехии) по этому показателю в 2022 году.
Общий объем сделок на региональном уровне достиг почти 10,7 млрд евро в 2022 году - рост на 6,6% по сравнению с 2021 годом, тогда как ранее рынок видел сокращение на 4,3% в 2021 году по сравнению с 2020 годом. Почти все страны региона сообщили о росте в 2022 году, за исключением Чехии, где снижение наблюдалось второй год подряд.
Так, Польша зафиксировала рост на 2,2%, тогда как объем инвестиций в Словакии был выше на 45,9% по сравнению с годом ранее, а Венгрия показала лишь незначительный рост на 0,4%.
В Румынии, хотя число завершенных в прошлом году сделок было несколько ниже, чем в 2021 году (51 против 54), общий объем инвестиций достиг исторического максимума - почти 1,3 млрд евро, из которых две трети (944 млн евро) были подписаны во втором полугодии. В общей сложности 12 объектов стали предметом двух крупных продаж портфелей офисной и торговой недвижимости.
По типам недвижимости наибольшее число сделок пришлось на офисные здания - около 43% от общего числа объектов (22), за ними следует торговая недвижимость (12). Кроме того, сменили владельцев 7 промышленных и логистических объектов.
Средняя цена за объект также выросла в 2022 году и достигла 25 млн евро против 17 млн евро в 2021 году. Кроме того, средняя цена продажи офисных зданий выросла на 4,6% до 2266 евро за кв. м, тогда как средняя цена торговой недвижимости составила около 1310 евро за кв. м против 973 евро за кв. м в 2021 году, и это в условиях, когда было продано значительное число проблемных объектов. В то же время промышленные объекты показали снижение до 405 евро за кв. м против 503 евро за кв. м в 2021 году, что объясняется отсутствием сделок с объектами премиум-класса.
Крупнейшими сделками в Румынии по объему стали продажа румынского офисного портфеля CA Immo (6 зданий общей площадью 165 000 кв. м) компании Dedeman и выход Prime Kapital из 60% своих акций в 6 торговых парках (132 000 кв. м GLA) в пользу MAS Real Estate. Приобретение S Immo офисного проекта Expo Business Park у Portland Trust стало третьей сделкой, преодолевшей отметку в 100 млн евро. Эти три сделки составляют более половины общего объема, зафиксированного в 2022 году в Румынии.
Доходность объектов премиум-класса выросла во всех секторах из-за удорожания финансирования, в русле тенденции, наблюдавшейся по всему региону Центральной и Восточной Европы: в секторах офисов и торговой недвижимости зафиксирован скачок на 25 базисных пунктов, а для промышленной и логистической недвижимости - на 15 базисных пунктов соответственно. Хотя рост процентных ставок продолжит давить на доходность при выходе, Румыния остается привлекательным рынком, поскольку разрыв между местными ориентирами и другими рынками Центральной и Восточной Европы, такими как Чехия, Польша или Венгрия, в целом все еще относительно велик (как правило, в диапазоне 100-250 базисных пунктов по сегментам рынка).
Война в Украине и финансирование от Евросоюза помогли бедной Румынии сделать скачок вперед
Согласно статье, экономика Румынии в 2023 году, как ожидается, вырастет быстрее, чем у ее соседей в Восточной Европе: Международный валютный фонд прогнозирует рост на 3,1%, а Европейская комиссия - на 1,8%, против 0,7% в Польше. ВВП на душу населения в Румынии (в показателях покупательной способности) достиг в 2021 году 74% от среднего показателя по Европейскому союзу, что на 21 процентный пункт выше, чем в 2010 году, и страна уже привлекла более 6 млрд евро в виде грантов и займов от Евросоюза. Прямые иностранные инвестиции достигли 9,39 млрд евро в январе-октябре, в том числе благодаря компаниям, перенесшим деятельность из России и Украины, однако в статье указаны и препятствия, среди которых дефицит текущего счета, старение населения и бюрократия.
Источник: TheMarker, 22.01.2023
13 млрд долларов - прямые потери бизнеса в Украине в результате войны
Исследование Киевской школы экономики (KSE) показывает, что из-за российского вторжения как минимум 109 крупных и средних украинских предприятий понесли прямые потери, оцениваемые в общей сложности в 13 млрд долларов. Одновременно общая сумма косвенных потерь достигает 33,1 млрд долларов. По оценкам экспертов KSE, для восстановления предприятий потребуется 24,9 млрд долларов.
Металлургический комбинат «Мариупольский металлургический комбинат имени Ильича», «Азовсталь», «Нибулон» и «Мотор Сич» оказались среди крупнейших предприятий, понесших прямые потери в результате российской агрессии в 2022 году.
По словам экспертов, 19 крупных и средних частных и государственных предприятий (17%) разрушены полностью, а еще 90 (83%) повреждены частично.
Как сообщалось, по состоянию на декабрь 2022 года украинская инфраструктура понесла прямые потери, связанные с войной, на сумму 137,8 млрд долларов.
В результате войны более 20% населения Украины стали бедными. Уровень безработицы сейчас составляет 24,5% трудоспособного населения, а в 2023 году может снизиться до 20-21 процента. По прогнозу Международного валютного фонда (МВФ), реальная заработная плата сократилась на 27% в 2022 году и сократится на 2,5% в 2023 году. Высокий уровень безработицы и более низкие реальные доходы влияют на уровень потребительского спроса и замедляют восстановление экономики.
Оценки потерь реального валового внутреннего продукта (ВВП) в этом году колеблются от 31,5% до 40%. В макроэкономическом контексте падение ВВП связано со снижением внутреннего спроса, сокращением физического капитала и рабочей силы, нарушением внутренних экономических связей и логистики внешней торговли. В 2023 году прекращение боевых действий, частичное восстановление инфраструктуры и адаптация к условиям военного положения могут стать факторами постепенного восстановления экономической активности. Темпы роста реального ВВП могут составить от 1% до 4,5%.
Темп инфляции ускорился с 10% в 2021 году до 30% в 2022 году. Основными драйверами инфляционного скачка стали ограничение внутреннего предложения из-за войны, разрушение цепочек поставок сырья и энергии и переход на более дорогие заменители. Обесценение курса гривны и рост стоимости импортных товаров, ценовые шоки на мировом рынке продовольствия и энергоносителей. Большинство прогнозов говорит о том, что инфляционная волна спадет в 2023 году, хотя уровень инфляции останется высоким - около 22%.
В 2022 году экспорт товаров и услуг упал на 40%, что ухудшило платежный баланс Украины. Вместе с тем получение международных грантов и денежных переводов от мигрантов способствовало стабилизации текущего счета. С другой стороны, отток иностранного капитала с начала боевых действий обусловил образование дефицита по финансовому счету. По итогам 2022 года общий платежный баланс, как ожидается, будет отрицательным и достигнет 5 млрд долларов.
Валовые резервы валютного рынка на конец 2022 года составят 25-26 млрд долларов и будут находиться на приемлемом уровне. В следующем году резервы могут сократиться на несколько миллиардов долларов, но такое сокращение не будет критичным для внешней стабильности. В 2023 году получение международной помощи в размере 37-39 млрд долларов в поддержку бюджета будет способствовать стабилизации ситуации на валютном рынке. Поэтому не стоит ожидать резких скачков курса гривны в следующем году.
Масштабные разрушения и снижение экономической активности объективно сказались на доходах бюджета. Доходы консолидированного бюджета без учета международных грантов в 2022 году упали более чем на 20%. В то же время реальные расходы на оборону выросли почти в шесть раз, а на общественный порядок и безопасность - в два раза. В целом реальные расходы в течение года выросли почти на треть.
По оценке МВФ, в результате разнонаправленных тенденций в доходах и расходах бюджетный дефицит достиг огромной суммы - 20,5% ВВП. Однако в 2023 году этот показатель, как ожидается, снизится до 9-10 процентов ВВП. Правительство планирует отказаться от денежного финансирования бюджетного дефицита в 2023 году и покрывать его исключительно за счет внешних займов и коммерческих заимствований на внутреннем рынке.
Чтобы поддержать бизнес в военное время, правительство ввело более низкие налоговые ставки, разрешило отсрочку налогов и переход на льготную систему с налогом с продаж 2%, а также облегчило управленческие требования.
Однако в 2023 году растущая потребность в бюджетных средствах на восстановление, преодоление последствий войны и финансирование программ социальной поддержки (армия, их семьи, перемещенные лица, люди с инвалидностью) заставит правительство отказаться от налоговых послаблений. В частности, планируется отменить мораторий на проведение налоговых проверок, вернуть довоенный режим для плательщиков налога в 2% и предотвратить злоупотребление упрощенной системой налогообложения со стороны крупного бизнеса.
Первая стадия обвала цен на жилье в США началась, а следующие стадии гораздо страшнее
В статье описывается замедление на рынке жилья США: ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой выросла примерно с 2,6% в августе 2021 года до более чем 7% в октябре 2022 года, число новых ипотечных кредитов в третьем квартале 2022 года упало на 47% по сравнению с аналогичным кварталом прошлого года, а объем сделок в ноябре 2022 года был на 35,4% ниже, чем в ноябре 2021 года. По словам автора, застой в сделках бьет и по строительной отрасли, и по коммерческой недвижимости, где многие кредиты придется рефинансировать по более высокой ставке. Автор оценивает, что именно процентная политика Федеральной резервной системы определит направление американского рынка недвижимости в ближайшие два года.
Источник: «Глобс», Ханан Штайнхарт, 21.01.2023
Актуально на дату выпуска. Законы, ставки налогов и процедуры меняются; перед любым решением проверьте текущее положение.
Перевод с оригинала на иврите. עברית