בקצרה
נכון ל-2026, רכישת דירה או וילה ברומניה אינה מקנה היתר שהייה או תושבות, ואין ברומניה תוכנית ״ויזת זהב״ למשקיעי נדל״ן. ישראלים יכולים לשהות ברומניה עד 90 יום בכל 180 יום בלי ויזה, ומעבר לכך נדרש מסלול חוקי: עבודה, פעילות עסקית, איחוד משפחות, לימודים או ויזת נוודים דיגיטליים.
הנקודות החשובות
- 1מאז 1 בינואר 2025 רומניה חברה מלאה בשנגן: עד 90 יום בכל חלון של 180 יום, והימים נספרים יחד בכל אזור שנגן.
- 2הצעת חוק לתוכנית תושבות למשקיעים, בסף של 400,000 אירו, נמשכה מהליך החקיקה ב-8 בדצמבר 2025.
- 3המסלול העסקי דורש תוכנית עסקית, השקעה של 100,000 אירו לפחות ויצירת 10 מקומות עבודה חדשים לפחות בתוך 12 חודשים.
- 4חידוש היתר זמני מוגש באופן אישי ב-IGI, לפחות 30 יום לפני תום התוקף; תושבות קבע אפשרית אחרי 5 שנות שהייה חוקית ורציפה.
- 5היתר שהייה אינו תושבות מס; זו שאלה נפרדת שנבחנת ברומניה ובישראל.
אחת השאלות הנפוצות של ישראלים שבודקים רכישת בית ברומניה היא אם הבית יביא איתו גם מעמד. התשובה הקצרה היא לא: נכס נותן לכם כתובת, לא אשרה. אבל זה לא סוף הסיפור. יש מסלולים חוקיים לגור ברומניה, והנכס יכול לחזק כל אחד מהם. המדריך הזה מפריד בין מה שהנכס נותן לבין מה שהוא לא נותן, ומסביר מה כן פותח את הדלת.
האם קניית דירה או וילה ברומניה נותנת היתר שהייה?
לא. בעלות על נדל״ן ברומניה אינה בסיס חוקי למעמד, נכון לשנת 2026, ואין שם מסלול הגירה שנשען על השקעה בדירה או בווילה. אם מישהו מציג לכם הבטחה כזו, בקשו לראות את הוראת החוק שעליה היא נשענת.
הצעת חוק לתוכנית תושבות למשקיעים, בסף של 400,000 אירו, נמשכה מהליך החקיקה ב-8 בדצמבר 2025.
מה קרה להצעת ״ויזת הזהב״ הרומנית?
היה ניסיון. באוקטובר 2025 הונחה בסנאט הצעת חוק, ביוזמת סנאטורים מהמפלגה הליברלית, להעניק תושבות למשקיעים מסף של 400,000 אירו, כשגם נדל״ן נחשב השקעה. המועצה העליונה להגנת המדינה (CSAT) נתנה עליה חוות דעת שלילית, וב-8 בדצמבר 2025 היא הוסרה מסדר היום החקיקתי. עד אוקטובר 2026 לא הוצעה חלופה.
כמה זמן מותר לישראלים לשהות ברומניה בלי ויזה?
התשובה היא 90 יום מתוך כל 180 יום, בחישוב מתגלגל, לתיירות או לביקורי עסקים. רומניה הצטרפה באופן מלא לאזור שנגן ב-1 בינואר 2025, ומאז הכלל שלה זהה לשאר המדינות באזור.
| נקודה | מה זה אומר בפועל |
|---|---|
| ספירה משותפת | הימים מצטברים בכל מדינות שנגן: שבוע ביוון ועוד שבועיים ברומניה נגרעים מאותה מכסה של 90 |
| אין הארכה על בסיס נכס | שהות כזו אינה מעמד, והבעלות בבית אינה מאפשרת להאריך אותה מתוך רומניה |
| רישום אלקטרוני | מאפריל 2026 מערכת EES האירופית פועלת במלואה ומתעדת כל מעבר גבול |
המכסה הזו מספיקה לרוב הפעולות שרוכש צריך: סיור בנכסים, חתימה אצל נוטריון ומעקב אחרי בנייה. רוב הקונים שגרים מחוץ לרומניה מסתדרים כך, בלי להגיש שום בקשה למעמד.
אילו מסלולים כן מקנים היתר שהייה ברומניה?
המסגרת המשפטית היא צו החירום 194/2002 (OUG 194/2002), שעוסק במעמד זרים מחוץ לאיחוד. ברוב המקרים עוברים שני שלבים: קודם ויזה ארוכת טווח מסוג D דרך נציגות רומנית בחו״ל, ואז, אחרי הכניסה, בקשה להיתר שהייה זמני ברשות ההגירה (IGI, Inspectoratul General pentru Imigrări).
| מסלול | למי מתאים | התנאי המרכזי |
|---|---|---|
| עבודה | מי שמעסיק רומני מגייס | היתר עבודה שהמעסיק מבקש |
| פעילות עסקית (D/AC) | בעלי מניות עם תפקיד ניהולי בחברה רומנית (SRL) | תוכנית עסקית, השקעה של 100,000 אירו לפחות ויצירת 10 מקומות עבודה חדשים לפחות בתוך 12 חודשים |
| איחוד משפחות | בני זוג וילדים של מי שכבר מחזיק במעמד | הוכחת קשר משפחתי, מגורים ואמצעי מחיה |
| לימודים | סטודנטים במוסד מוכר | קבלה ללימודים |
| נוודים דיגיטליים | עובדים מרחוק עבור חברה זרה | הכנסה של פי שלושה לפחות מהשכר הממוצע ברוטו ברומניה, בכל אחד מששת החודשים שלפני הבקשה |
חשוב להבין את המסלול העסקי נכון. אין כאן הטבה למשקיע פסיבי. משרד החוץ הרומני מבהיר שההשקעה מבוצעת לפי התוכנית העסקית, בתוך שנה מיום קבלת ההיתר, וגוף ממשלתי שעוסק בקידום סחר והשקעות בוחן אותה. בית פרטי שקניתם למגורים אינו נחשב השקעה לעניין זה.
ויזת הנוודים הדיגיטליים הוסדרה בחוק 22/2022, והיא רלוונטית במיוחד לישראלים שמועסקים מרחוק, למשל בתעשיית ההייטק. סף ההכנסה נגזר מהשכר הממוצע במשק הרומני ומשתנה עמו, ולכן יש לבדוק את הסכום העדכני ביום ההגשה.
במה הנכס בכל זאת עוזר?
הבית אינו הסיבה למעמד, אבל מי שכבר הגיש בקשה באחד המסלולים ייהנה ממנו בכמה מקומות:
- מקום מגורים מוכח. הבקשות להיתר דורשות כמעט תמיד מסמך שמראה איפה תגורו, ונסח מפנקס המקרקעין (ANCPI) שבו אתם רשומים כבעלים הוא הראיה הנקייה ביותר.
- רצף לאורך השנים. מגורים קבועים בכתובת אחת מקלים להוכיח שהייה רציפה בבוא העת.
- תנאי לאיחוד משפחות. במסלול הזה בוחנים גם אם הדיור מתאים למשפחה.
איך עוברים מהיתר זמני לתושבות קבע?
ההיתר הזמני מונפק לרוב לשנה, ואחר כך מחדשים אותו. בקשת החידוש מוגשת בהופעה אישית בסניף IGI באזור שבו אתם גרים, לא יאוחר מ-30 יום לפני שהתוקף פג. איחור עלול לשבור את רצף השהייה.
אחרי חמש שנים של שהייה כדין וברציפות נפתחת האפשרות לבקש תושבות ארוכת טווח, כלומר קבע. מה בודקים:
| תנאי | מה צריך להראות |
|---|---|
| שהייה | 5 שנים כדין וברציפות, בלי היעדרויות ארוכות מעבר למותר |
| פרנסה | אמצעי מחיה |
| בריאות | כיסוי של ביטוח בריאות |
| מגורים | מסמך חוקי על מקום המגורים |
| עבר פלילי | היעדר רישום פלילי |
| שפה | ידיעת רומנית ברמה בסיסית |
מי שבמשפחתו היו אזרחים רומנים יכול לבדוק מסלול שונה לגמרי: חוק האזרחות הרומני פותח לחלק מצאצאי אזרחים לשעבר אפשרות לבקש אזרחות. זה תהליך נפרד, ויש לבדוק אותו לגופו עם עורך דין.
האם היתר שהייה הופך אתכם לתושבי מס ברומניה?
לא בהכרח, ולפעמים זה קורה בלי שמתכננים. מעמד הגירה ותושבות מס הם שני מבחנים שונים. לפי הקוד הפיסקלי הרומני ו-ANAF, שהייה של יותר מ-183 יום בתוך 12 חודשים, או מרכז אינטרסים חיוניים שנמצא ברומניה, עלולים להפוך אתכם לתושבי מס רומנים. בישראל המבחן הוא מרכז החיים, וכששתי המדינות רואות בכם תושבים, אמנת המס ביניהן קובעת מי גוברת.
מה עושים לפני שמתכננים מעבר?
מפרידים בין שלוש החלטות: קניית הנכס, מסלול ההגירה ותכנון המס. כשאנחנו מלווים רוכש ששוקל גם מגורים ברומניה, אנחנו מבהירים מה הנכס נותן ומה לא, ומפנים לעורך דין הגירה רומני ולייעוץ מס בשתי המדינות לפני שמתחילים. הבקשות עצמן מוגשות לרשויות ברומניה, בליווי עורך דין המורשה לעסוק ברומניה.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ הגירה או ייעוץ מס. תנאי ההגירה משתנים. לפני הגשת בקשה מומלץ להתייעץ עם עורך דין הגירה ברומניה.
שאלות נפוצות
האם רכישת נכס ברומניה מקנה תושבות?
לא. אין ברומניה ויזת משקיע דרך נדל״ן. הצעת חוק לתוכנית כזו, בסף של 400,000 אירו, נמשכה מהליך החקיקה בדצמבר 2025 ואינה בתוקף.
כמה זמן ישראלי יכול לשהות ברומניה בלי ויזה?
עד 90 יום בכל תקופה של 180 יום, כמו בשאר מדינות שנגן. הימים נספרים יחד בכל אזור שנגן, ושהייה ארוכה יותר דורשת ויזה מסוג D והיתר שהייה.
מה התנאים לויזת הנוודים הדיגיטליים של רומניה?
עבודה מרחוק עבור חברה הרשומה מחוץ לרומניה, והכנסה של פי שלושה לפחות מהשכר הממוצע ברוטו ברומניה בכל אחד מששת החודשים שלפני הבקשה.
אחרי כמה זמן אפשר לקבל תושבות קבע ברומניה?
אחרי 5 שנים של שהייה חוקית ורציפה, בתנאי שיש אמצעי מחיה, ביטוח בריאות, מסמך מגורים, רישום פלילי נקי וידיעת רומנית בסיסית.
האם צריך תושבות כדי לקנות נכס ברומניה?
לא. אפשר לקנות בלי תושבות ולחתום אצל נוטריון במהלך ביקור. החתימה הנוטריונית אינה אפשרית מרחוק, אבל אפשר לחתום באמצעות ייפוי כוח.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.