בקצרה
יחיד שמשכיר נכס ברומניה לטווח ארוך משלם מס של 10% אחרי ניכוי קבוע של 20%, כלומר כ-8% מהשכירות ברוטו; בהשכרה לתיירים של עד 7 חדרים הניכוי הוא 30% והמס בפועל כ-7%. השיעורים זהים לתושבים ולתושבי חוץ. בנוסף לתשלום ברומניה, תושב ישראל מדווח על השכירות גם בישראל ובוחר בין מסלול 15% למסלול המס השולי.
הנקודות החשובות
- 1השכרה לטווח ארוך: מס של 10% אחרי ניכוי קבוע של 20%, כ-8% מהשכירות ברוטו (נכון ל-2026).
- 2השכרה לתיירים של עד 7 חדרים: ניכוי של 30% ומס בפועל של כ-7%; מעל 7 חדרים חלים כללי פעילות עסקית.
- 3חוזה השכירות נרשם ב-ANAF בטופס C168, דרך האזור האישי המקוון, תוך 30 יום מהחתימה או מכל שינוי.
- 4ההכנסה מדווחת והמס עליה משולם בהצהרה האחידה (טופס 212) עד 25 במאי בשנה שאחריה, אלא אם שוכר שהוא חברה ניכה את המס במקור.
- 5בישראל בוחרים בין מסלול 15% בלי זיכוי על המס הרומני לבין מס שולי עם ניכוי הוצאות וזיכוי מכוח האמנה.
כמה מס משלמים ברומניה על שכירות של דירה או וילה?
בהשכרה רגילה לטווח ארוך, כ-8% מדמי השכירות ברוטו: מס של 10% שמוטל על השכירות אחרי ניכוי קבוע של 20%. המנגנון אינו דורש להוכיח הוצאות; הניכוי ניתן באופן אוטומטי.
השיעורים חלים באותה מידה על תושבי רומניה ועל תושבי חוץ. ההבדלים לתושב ישראל הם בדמי הבריאות, שתלויים במעמד הביטוחי, ובחובת הדיווח המקבילה בישראל.
| סוג ההשכרה | ניכוי קבוע | מס על היתרה | מס בפועל מהשכירות ברוטו |
|---|---|---|---|
| השכרה רגילה לטווח ארוך | 20% | 10% | כ-8% |
| השכרה לתיירים, עד 7 חדרים | 30% | 10% | כ-7% |
| השכרה לתיירים, יותר מ-7 חדרים | נחשבת פעילות עסקית | כללים אחרים | - |
עד סוף 2022 הניכוי בהשכרה רגילה היה 40%, ולכן נתונים כמו ״6% בפועל״ עדיין מופיעים ברשת. ב-2023 לא היה ניכוי כלל, ומ-2024 הניכוי הוא 20%.
השכרה לתיירים של עד 7 חדרים: ניכוי של 30% ומס בפועל של כ-7%; מעל 7 חדרים חלים כללי פעילות עסקית.
איך נראה החישוב על שכירות של 1,000 אירו בחודש?
- שכירות שנתית: 12,000 אירו.
- ניכוי קבוע של 20%: 2,400 אירו.
- הכנסה חייבת: 9,600 אירו.
- מס של 10%: 960 אירו לשנה.
מי מעביר את המס לרשות: אתם או השוכר?
זה תלוי בזהות השוכר.
- שוכר שהוא חברה או גוף שמנהל הנהלת חשבונות מנכה את המס במקור, 10% אחרי ניכוי של 20%, ומעביר אותו לרשות המסים עד ה-25 בחודש שאחרי. המס הזה סופי. כדאי לבקש ממנו אישור על הניכוי.
- שוכר פרטי אינו מנכה דבר, ואתם מדווחים ומשלמים בעצמכם בהצהרה השנתית.
אילו מועדים צריך לסמן ביומן?
- תוך 30 יום מחתימת החוזה - רישום ב-ANAF. משכיר פרטי רושם את חוזה השכירות ברשות המסים הרומנית בטופס C168, דרך האזור האישי המקוון SPV (Spațiul Privat Virtual, הממשק המקוון של ANAF). אותו מועד חל על כל שינוי בחוזה, וגם סיום החוזה מדווח.
- עד 25 במאי בשנה העוקבת - ההצהרה האחידה. ההכנסה של כל שנה מדווחת ב-Declarația unică (טופס 212), ובאותו מועד משלמים את המס.
- עד ה-25 בכל חודש - כשהשוכר מנכה במקור. האחריות כאן על השוכר.
כדי לבצע את כל אלה נדרשים מספר זיהוי לצורכי מס ברומניה (NIF) וגישה לאזור האישי המקוון של ANAF.
מתי מצטרפים דמי ביטוח בריאות (CASS)?
מעל רף מסוים מתווספים לשכירות דמי ביטוח בריאות (CASS) בשיעור של 10%. ב-2026 הם חלים כשההכנסה נטו מהשכירות, לבדה או יחד עם הכנסות אחרות, עוברת 6 משכורות מינימום, 24,300 ליי בשנה, עם תקרה של 24 משכורות מינימום, 97,200 ליי.
האם הם חלים על תושב חוץ שמבוטח במדינה אחרת? זה תלוי במעמד הביטוחי שלכם, ובין ישראל לרומניה קיימת גם אמנת ביטוח סוציאלי. את השאלה הזו בודקים עם יועץ מס לפני ההצהרה הראשונה, לא אחריה.
איך מדווחים על השכירות בישראל?
תושב ישראל ממוסה על הכנסותיו מכל העולם, ולכן השכירות מרומניה מדווחת גם בישראל. רשות המסים מאפשרת שני מסלולים:
- מסלול 15% (סעיף 122א לפקודת מס הכנסה) - מס של 15% על השכירות, בניכוי פחת בלבד, בלי זיכוי על המס ששולם ברומניה.
- מסלול המס השולי - ניכוי הוצאות, מס לפי מדרגות וזיכוי על המס הרומני מכוח אמנת המס בין המדינות.
הבחירה תלויה בנתונים האישיים, ולכן נעשית עם יועץ מס. כדאי לבדוק גם את חובת דמי הביטוח הלאומי בישראל על שכירות מחו״ל, שתלויה במצב התעסוקתי.
אילו טעויות כדאי להימנע מהן?
- לוותר על דיווח כי ״הסכום קטן״. ברומניה החובה חלה מהליי הראשון, והחוזה רשום ב-ANAF.
- לסמוך על מדריכים ישנים. הניכוי ודמי הבריאות השתנו בשנים האחרונות.
- לשכוח את מס הנכס השנתי. הוא משולם בנפרד לרשות המקומית, גם כשהנכס מושכר.
מה לעשות לפני ההשכרה ואיך אנחנו מלווים
לפני שמשכירים כדאי להוציא NIF, לפתוח גישה לאזור האישי של ANAF, להכין חוזה שכירות מתאים ולהחליט עם יועץ המס על המסלול בישראל. אנחנו מסייעים בניסוח חוזה השכירות, בהכנת רשימת המועדים ובתיאום בין יועץ המס הרומני לרואה החשבון בישראל. הרישום וההגשות מול ANAF נעשים על ידי גורמים מוסמכים ברומניה, כמו עורך דין או רואה חשבון בעלי רישיון מקומי.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ מס למקרה מסוים. דיני המס ברומניה ובישראל משתנים, והחבות בפועל תלויה בנתונים האישיים שלכם.
שאלות נפוצות
כמה מס משלמים ברומניה על שכירות?
בהשכרה לטווח ארוך, 10% אחרי ניכוי קבוע של 20%, כלומר כ-8% מהשכירות ברוטו. בהשכרה לתיירים של עד 7 חדרים הניכוי הוא 30%, והמס בפועל כ-7%.
תושב חוץ משלם מס אחר על שכירות ברומניה?
לא. תושבי חוץ משלמים על הכנסה מנדל״ן ברומניה את אותם שיעורים כמו תושבים. ההבדל הוא בדמי הבריאות, שתלויים במעמד הביטוחי, ובדיווח במדינת התושבות.
צריך לרשום את חוזה השכירות ברשות המסים הרומנית?
כן. משכיר פרטי רושם את החוזה ב-ANAF בטופס C168, דרך האזור האישי המקוון, תוך 30 יום מהחתימה או מכל שינוי בחוזה.
מתי מדווחים ומשלמים את המס ברומניה?
ההכנסה של כל שנה מדווחת בהצהרה האחידה עד 25 במאי בשנה שאחריה, ובאותו מועד משלמים. אם השוכר הוא חברה, היא מנכה את המס במקור ומעבירה אותו עד ה-25 בחודש שאחרי.
האם משלמים מס על השכירות גם בישראל?
תושב ישראל מדווח על השכירות ובוחר בין מסלול 15%, בלי זיכוי על המס הרומני, לבין מסלול המס השולי עם זיכוי מכוח אמנת המס. הבחירה נעשית לפי הנתונים האישיים.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.