Коротко
Физическое лицо, сдающее недвижимость в Румынии в долгосрочную аренду, уплачивает налог 10% после фиксированного вычета 20%, то есть около 8% от арендной платы брутто; при сдаче туристам до 7 комнат вычет составляет 30%, а фактический налог - около 7%. Ставки одинаковы для резидентов и нерезидентов. Помимо уплаты в Румынии, резидент Израиля отчитывается об аренде также в Израиле и выбирает между режимом 15% и режимом предельной налоговой ставки.
Главное
- 1Долгосрочная аренда: налог 10% после фиксированного вычета 20%, около 8% от арендной платы брутто (по состоянию на 2026 год).
- 2Сдача туристам до 7 комнат: вычет 30% и фактический налог около 7%; свыше 7 комнат применяются правила предпринимательской деятельности.
- 3Договор аренды регистрируется в ANAF по форме C168 через личный онлайн-кабинет в течение 30 дней с момента подписания или любого изменения.
- 4Доход декларируется, и налог с него уплачивается в единой декларации (форма 212) до 25 мая следующего года, если только арендатор-компания не удержала налог у источника.
- 5В Израиле выбирают между режимом 15% без зачёта румынского налога и предельной ставкой с вычетом расходов и зачётом на основании соглашения.
Сколько налога платят в Румынии с аренды квартиры или виллы?
При обычной долгосрочной аренде - около 8% от арендной платы брутто: налог 10%, который начисляется на арендную плату после фиксированного вычета 20%. Механизм не требует подтверждения расходов; вычет предоставляется автоматически.
Ставки в равной мере применяются к резидентам Румынии и к нерезидентам. Различия для резидента Израиля касаются взносов на медицинское страхование, которые зависят от страхового статуса, и параллельной обязанности отчитываться в Израиле.
| Вид аренды | Фиксированный вычет | Налог на остаток | Фактический налог от арендной платы брутто |
|---|---|---|---|
| Обычная долгосрочная аренда | 20% | 10% | около 8% |
| Сдача туристам, до 7 комнат | 30% | 10% | около 7% |
| Сдача туристам, более 7 комнат | Считается предпринимательской деятельностью | Иные правила | - |
До конца 2022 года вычет при обычной аренде составлял 40%, поэтому данные вроде «фактически 6%» до сих пор встречаются в интернете. В 2023 году вычета не было вовсе, а с 2024 года вычет составляет 20%.
Сдача туристам до 7 комнат: вычет 30% и фактический налог около 7%; свыше 7 комнат применяются правила предпринимательской деятельности.
Как выглядит расчёт при арендной плате 1 000 евро в месяц?
- Годовая арендная плата: 12 000 евро.
- Фиксированный вычет 20%: 2 400 евро.
- Налогооблагаемый доход: 9 600 евро.
- Налог 10%: 960 евро в год.
Кто перечисляет налог в налоговый орган: вы или арендатор?
Это зависит от того, кто является арендатором.
- Арендатор, являющийся компанией или организацией, ведущей бухгалтерский учёт, удерживает налог у источника, 10% после вычета 20%, и перечисляет его в налоговый орган до 25-го числа следующего месяца. Этот налог является окончательным. Рекомендуется запросить у него подтверждение удержания.
- Частный арендатор ничего не удерживает, и вы декларируете и уплачиваете налог самостоятельно в годовой декларации.
Какие сроки нужно отметить в календаре?
- В течение 30 дней с подписания договора - регистрация в ANAF. Частный арендодатель регистрирует договор аренды в румынском налоговом органе по форме C168 через личный онлайн-кабинет SPV (Spațiul Privat Virtual, онлайн-интерфейс ANAF). Тот же срок применяется к любому изменению договора, и о прекращении договора также сообщается.
- До 25 мая следующего года - единая декларация. Доход за каждый год декларируется в Declarația unică (форма 212), и в тот же срок уплачивается налог.
- До 25-го числа каждого месяца - когда арендатор удерживает налог у источника. Ответственность здесь лежит на арендаторе.
Для выполнения всего этого необходимы налоговый идентификационный номер в Румынии (NIF) и доступ к личному онлайн-кабинету ANAF.
Когда добавляются взносы на медицинское страхование (CASS)?
Свыше определённого порога к аренде добавляются взносы на медицинское страхование (CASS) по ставке 10%. В 2026 году они применяются, когда чистый доход от аренды, отдельно или вместе с другими доходами, превышает 6 минимальных заработных плат, 24 300 леев в год, с потолком в 24 минимальные заработные платы, 97 200 леев.
Применяются ли они к нерезиденту, застрахованному в другой стране? Это зависит от вашего страхового статуса, а между Израилем и Румынией также действует соглашение о социальном обеспечении. Этот вопрос проверяют с налоговым консультантом до первой декларации, а не после неё.
Как отчитываться об аренде в Израиле?
Резидент Израиля облагается налогом на доходы со всего мира, поэтому арендный доход из Румынии декларируется также в Израиле. Налоговое управление Израиля предусматривает два режима:
- Режим 15% (статья 122а Указа о подоходном налоге) - налог 15% на арендную плату за вычетом только амортизации, без зачёта налога, уплаченного в Румынии.
- Режим предельной налоговой ставки - вычет расходов, налог по шкале и зачёт румынского налога на основании соглашения об избежании двойного налогообложения между странами.
Выбор зависит от личных данных, поэтому делается с налоговым консультантом. Рекомендуется также проверить обязанность уплаты взносов в Институт национального страхования в Израиле с арендного дохода из-за рубежа, которая зависит от статуса занятости.
Каких ошибок стоит избегать?
- Отказываться от декларирования, потому что «сумма небольшая». В Румынии обязанность возникает с первого лея, а договор зарегистрирован в ANAF.
- Полагаться на устаревшие руководства. Вычет и взносы на медицинское страхование изменились в последние годы.
- Забывать о ежегодном налоге на недвижимость. Он уплачивается отдельно в местный орган власти, даже когда объект сдан в аренду.
Что сделать до сдачи в аренду и как мы сопровождаем
Перед сдачей в аренду рекомендуется получить NIF, открыть доступ к личному кабинету ANAF, подготовить соответствующий договор аренды и определить с налоговым консультантом режим в Израиле. Мы помогаем в составлении договора аренды, подготовке перечня сроков и координации между румынским налоговым консультантом и бухгалтером в Израиле. Регистрация и подача документов в ANAF осуществляются уполномоченными лицами в Румынии, например адвокатом или бухгалтером с местной лицензией.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не является налоговой консультацией для конкретного случая. Налоговое законодательство Румынии и Израиля меняется, и фактические обязательства зависят от ваших личных данных.
Частые вопросы
Сколько налога платят в Румынии с аренды?
При долгосрочной аренде - 10% после фиксированного вычета 20%, то есть около 8% от арендной платы брутто. При сдаче туристам до 7 комнат вычет составляет 30%, а фактический налог - около 7%.
Платит ли нерезидент иной налог с аренды в Румынии?
Нет. Нерезиденты платят с дохода от недвижимости в Румынии по тем же ставкам, что и резиденты. Различие касается взносов на медицинское страхование, которые зависят от страхового статуса, и отчётности в стране резидентства.
Нужно ли регистрировать договор аренды в румынском налоговом органе?
Да. Частный арендодатель регистрирует договор в ANAF по форме C168 через личный онлайн-кабинет в течение 30 дней с момента подписания или любого изменения договора.
Когда декларируют и уплачивают налог в Румынии?
Доход за каждый год декларируется в единой декларации до 25 мая следующего года, и в тот же срок производится уплата. Если арендатор является компанией, она удерживает налог у источника и перечисляет его до 25-го числа следующего месяца.
Платится ли налог с аренды также в Израиле?
Резидент Израиля декларирует арендный доход и выбирает между режимом 15%, без зачёта румынского налога, и режимом предельной налоговой ставки с зачётом на основании соглашения об избежании двойного налогообложения. Выбор делается исходя из личных данных.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.