תיזהרו מאותם מוכרים/משווקים לא מקצועיים, שלא מכירים את כל הפרטים ומנסים להצטייר כמי שמכירים את המדינה בה הם מנסים למכור לכם נכס/השקעה, אולם בפועל הם או חסרי ניסיון או שרלטנים. היזהרו מאלו שמספרים לכם חצאי אמיתות, ובדרך למכור לכם ״יעגלו פינות״, לא ידייקו, יציעו הטבות לא הגיוניות, או הבטחות שאין סיכוי שיתממשו.
אני אוהב ללמוד. אני כל הזמן לומד. במהלך השנים הבנתי שכאשר אתה עוסק בתחום של נדל״ן בינלאומי ככל שאתה לומד יותר לעומק ומכיר טוב יותר את המדינה בה אתה פועל ואת הרגולציה בתחום הנדל״ן ובתחומים הקשורים אליו לגבי כל מדינה ומדינה (למרות שאנחנו מכירים כל מדינה/אזור שאנו פועלים בו לעומק תמיד נפעל בשת״פ עם משרד מקומי), הליווי מעמיק יותר, והביטחון של הלקוחות בעסקה גדל. זו גם הסיבה שיש לנו לקוחות שעובדים איתנו כבר שנים.
במסגרת הרצון שלי ללמוד, להכיר ולהבין, השתתפתי בשני וובינרים בנושא השקעה בחו״ל במדינות בהן אנו פועלים. האחד, הועבר ע״י חברה יזמית המגייסת משקיעים; השני, הועבר ע״י משווק נדל״ן המשווק פרויקט למגורים בהליכי בנייה. שני הוובינרים נבנו כך שבתחילה ניתן מידע על המדינה בה החברה/משווק פועלים לרבות נתונים פיננסיים וכלכליים, פירוט היתרונות למשקיע במדינה, בהמשך פירוט לגבי העיר בה החברה/משווק פועלים או עומדים להציע את ההשקעה, ומיד לאחר מכן תיאור הפרויקט וההשקעה וניתוחם.
וואו. ההבדלים בין שני הוובינרים זעקו לשמיים. המטרה הסופית של שני הוובינרים היתה למשוך משקיעים להשקיע בפרויקט של חברה א׳ או לרכוש דירה בפרויקט של חברה ב׳, אולם הדרך בה זה נעשה היתה כל כך שונה. לא, איני מתרגש מתקלות בשידור (זה יכול לקרות לכל אחד), או ממצגת פחות מושקעת (זו לא המהות), ואפילו לא מהשימוש במונחים כאלו או אחרים, אולם אין זו הפעם הראשונה שאני נתקל במשווקים שאינם בקיאים בחומר ו/או מטעים את הציבור (אם מחוסר ידיעה או אם מצורך ״להחליק פינות״ כדי להביא כמה שיותר אנשים לשולחן/לעסקה).
מחד, המצגת של המשווק הייתה הרבה יותר מושקעת מהמצגת של החברה, הרבה יותר צבעונית, הרבה יותר פירוטכניקה. מנגד, השקפים של החברה התבססו כולם על מקורות רשמיים וכללו הפניה למקור (לשכת הסטטיסטיקה המדינתית, משרד התיירות וכיוב׳) והחברה אירחה בוובינר רו״ח העוסק במיסוי בינלאומי כדי שיסביר את ענייני המיסוי הנוגעים למדינה המדוברת, לאמנת המס עם ישראל ולמיסוי הבין-מדינתי. זה היה הרבה יותר מקצועי ואמין.
המצגת והוובינר של החברה עסקו במתן ערך למשתתפים, כך שיכירו טוב יותר את המדינה בה הם עובדים, ורק החלק האחרון של הוובינר עסק בתיאור פעילות החברה במדינה וקריאה למי מהמשתתפים המעוניינים לקבל הצעה להשקיע במדינה האמורה ליצור קשר עם נציגי החברה.
המצגת והוובינר של המשווק עסקו בעיקר בניסיון למכור נכס במדינה האמורה, עם הרבה מידע חסר או לא מדויק (כמי שמכיר את המדינה ויודע פרט או שניים על אופן ההתנהלות בה מבחינה עסקית ובטח משפטית), כאשר הסיום היה אגרסיבי וכלל התחייבות להטבות בשיעור של כ- 20-25% משווי הנכס למי מהמשתתפים שיתחיל את הליך הרכישה כבר עם סיום הוובינר.
אל תתפתו ל״הצעות חד פעמיות״ או ״פנומנליות״ - תבדקו. תלמדו. תכירו. ורק אז תשקיעו. גם אם מדובר בסכום קטן.
טיפים לזיהוי משווק נדל״ן בינלאומי לא מקצועי:
- חוסר ניסיון: שימו לב לניסיון של המשווק בתחום הנדל״ן הבינלאומי ובמדינה הספציפית בה הוא מציע לכם הצעה.
- הבטחות שווא: היזהרו ממשווקים שמבטיחים תשואות גבוהות באופן לא ריאלי או שמציגים נתונים לא מבוססים.
- חוסר שקיפות: ודאו שהמשווק מספק לכם מידע מלא ושקוף על הפרויקט, על ההשקעה ועל הסיכונים הכרוכים בה.
- לחץ למכירה: היזהרו ממשווקים שמפעילים עליכם לחץ למכירה מיידית.
המלצות נוספות:
1. ערכו מחקר: לפני שאתם משקיעים בנכס, ערכו מחקר מעמיק על המדינה, על העיר ועל הפרויקט.
2. התייעצו עם עורך דין: מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנדל״ן בינלאומי לפני ביצוע ההשקעה.
3. אל תמהרו: קחו את הזמן שלכם לקבל החלטה מושכלת.
לסיכום, השקעה בנדל״ן בינלאומי יכולה להיות הזדמנות מצוינת, אך חשוב לבצע אותה בזהירות ובתבונה. הקפידו לבחור גורם תיווך מקצועי ומוכר, ערכו מחקר מעמיק, התייעצו עם מומחים וגוונו את ההשקעות שלכם.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.