Создание компании SRL в Румынии для владения недвижимостью: этапы, расходы, директор, бухгалтерия и налогообложение

1Зачем владеть недвижимостью в Румынии через компанию SRL?

SRL (societate cu răspundere limitată) - румынский аналог частной компании с ограниченной ответственностью и общепринятая структура для девелопмента недвижимости, портфеля доходных объектов и партнёрств нескольких инвесторов. Главное преимущество - юридическое разделение между деятельностью и акционерами, а также возможность вводить и выводить партнёров через передачу долей, вместо перерегистрации каждого объекта.

При этом компания - не лучший выбор для каждого инвестора. Для одной квартиры, приобретаемой для инвестиций, личное владение, как правило, проще и дешевле. Рассматривать SRL стоит главным образом тогда, когда:

• планируется проект девелопмента, строительства или улучшения с последующей продажей единиц - деятельность, которая, как правило, и без того будет квалифицирована как предпринимательская.
• имеется несколько доходных объектов либо планируется туристическая аренда значительного масштаба.
• есть несколько партнёров либо планируется привлекать инвесторов в дальнейшем.
• хочется планировать выход через продажу компании, а не через продажу каждого объекта по отдельности.

2Каковы этапы создания SRL в Румынии?

Создание проводится в Национальном торговом реестре (ONRC), и когда документы готовы, оно обычно занимает от нескольких дней до нескольких недель. Заявление можно подать онлайн с квалифицированной электронной подписью или через представителя, поэтому на этом этапе, как правило, не нужно приезжать в Румынию.

1. Резервирование названия: проверка и резервирование названия компании в ONRC (можно предложить несколько вариантов).
2. Учредительный акт (act constitutiv): определяет акционеров, распределение капитала, директора и его полномочия, сферу деятельности (коды CAEN, например аренда и девелопмент недвижимости) и правила передачи долей. При партнёрстве нескольких инвесторов рекомендуется добавить отдельное акционерное соглашение.
3. Юридический адрес: необходимо представить документ, подтверждающий право пользования адресом зарегистрированного офиса (договор аренды или безвозмездного пользования, а иногда и дополнительные согласия). Без этого документа заявление не будет одобрено.
4. Заявления: заявления акционеров и директора, включая заявление о конечном бенефициаре (beneficiar real).
5. Перевод и удостоверение: иностранные документы - паспорт, а для акционера - израильской компании также свидетельство о регистрации и выписка из реестра компаний - требуются в заверенном переводе на румынский язык и при необходимости с апостилем.
6. Внесение капитала: не менее 500 лей для новой компании.
7. Подача и регистрация: с одобрением выдаются свидетельство о регистрации и налоговый идентификационный номер компании (CUI).
8. После регистрации: открытие банковского счёта, при необходимости регистрация плательщиком НДС, назначение местного бухгалтера и подключение к компьютеризированным системам отчётности ANAF.

3Какой минимальный капитал нужен и что изменилось по закону 239/2025?

Закон 239/2025, опубликованный 15 декабря 2025 года, изменил закон о компаниях. По состоянию на октябрь 2026 года минимальный капитал для новой SRL составляет 500 лей, а для компании, чистый оборот которой в предыдущем году превысил 400 000 лей, - 5 000 лей. Компания, превысившая порог, должна увеличить капитал до конца следующего финансового года, а капитал сам по себе не уменьшается, если оборот падает.

Компаниям, зарегистрированным до вступления закона в силу, дали два года на приведение капитала в соответствие, со скидкой 50% на сбор за публикацию в Официальном вестнике тем, кто завершит увеличение до 31 декабря 2026 года. Компания, не выполнившая требование, может быть ликвидирована по решению суда.

4Кто может быть директором и нужен ли румынский директор?

Директором (administrator) может быть гражданин Израиля, не являющийся резидентом Румынии, и закон не требует местного директора. Однако статус акционера или директора не даёт права проживания или работы в Румынии.

У выбора директора есть и налоговый аспект в Израиле: если румынская компания фактически управляется и контролируется из Израиля, может возникнуть утверждение, что она является резидентом Израиля для налоговых целей. Во многих случаях рекомендуется привлекать местного директора или хотя бы документировать, что существенные решения принимаются и исполняются в Румынии. Этот вопрос следует планировать с израильским налоговым консультантом до создания.

5Как организованы бухгалтерский учёт и текущая отчётность?

Каждая SRL обязана вести двойную бухгалтерию, подавать периодические отчёты в ANAF и представлять годовую финансовую отчётность. На практике это требует местного бухгалтера (contabil или expert contabil) уже с первого дня.

• Годовая финансовая отчётность: согласно закону 239/2025, с 2026 года компания, не подавшая годовую отчётность в течение 5 месяцев с законного срока, будет признана неактивной (inactivă) для налоговых целей, с последствиями вроде лишения права на вычет НДС, а в дальнейшем и ликвидацией.
• Электронные счета-фактуры: в Румынии действует обязательная система электронных счетов-фактур (e-Factura) - нужно убедиться, что бухгалтер подключён к ней.
• НДС: продажа нового строения - операция, облагаемая НДС (общая ставка 21%), а между зарегистрированными плательщиками иногда действует механизм обратного начисления. Для девелопера регистрация плательщиком НДС, как правило, необходима.
• Передача долей: с закона 239/2025 передача долей контролирующего акционера должна быть заявлена налоговой службе в течение 15 дней, а торговый реестр проверяет справку об отсутствии налоговой задолженности перед регистрацией передачи.

6Как облагается SRL, владеющая недвижимостью: микропредприятие или налог на прибыль?

Существуют два основных налоговых режима. По состоянию на октябрь 2026 года компания, отвечающая условиям режима микропредприятия, платит 1% с доходов; компания, не отвечающая им, платит налог на прибыль 16% с прибыли.

Момент, на который стоит обратить внимание: продажа одного объекта может сама по себе вывести компанию за предел в 100 000 евро, поэтому в большинстве девелоперских проектов компания фактически будет на налоге на прибыль. С другой стороны, при налоге на прибыль можно вычитать расходы на финансирование, амортизацию и затраты на девелопмент - что может быть преимуществом в проекте с заёмным финансированием. У компаний нет налога на передачу при продаже объекта; прибыль включается в налогооблагаемую прибыль.

7Как выводить деньги из компании в Израиль?

Основной путь - дивиденды. По состоянию на октябрь 2026 года удержание у источника с дивидендов в Румынии составляет 16%, а для акционера - резидента Израиля конвенция ограничивает налог 15% при предъявлении выплачивающей компании справки о налоговом резидентстве Израиля. В Израиле дивиденд облагается как доход от иностранной компании с зачётом румынского налога.

Закон 239/2025 добавил также ограничения на распределение дивидендов: нельзя распределять дивиденды до покрытия накопленных убытков, а также когда собственный капитал ниже половины зарегистрированного капитала, пока это не будет исправлено. При ежеквартальном распределении запрещено выдавать займы акционерам до годового расчёта.

8О чём нужно отчитываться в Израиле в связи с румынской компанией?

• Форма 150: тот, кто владеет правами в юридическом лице - нерезиденте, прилагает к годовой декларации заявление о владении.
• Сделки со связанной стороной: заём собственника из Израиля румынской компании является сделкой со связанной стороной за границей и требует отчётности (форма 1385, а для займов - также форма 1485) и ценообразования по рыночному принципу.
• Денежные переводы: физическое лицо, перевёдшее за границу 500 000 шекелей или более в течение 12 месяцев, обязано подать годовую декларацию.
• Контролируемая иностранная компания: в отношении пассивных доходов, например аренды, могут применяться правила контролируемой иностранной компании и может быть начислен условный дивиденд - необходимо проверить с налоговым консультантом.

9Что сделать перед созданием и как мы сопровождаем

Создание SRL - сравнительно простая техническая процедура; важные решения - те, что принимаются до неё: кто акционеры, как финансируется проект, кто управляет и откуда, и как будет выглядеть выход. Мы создаём и сопровождаем компании в Румынии для израильских инвесторов и девелоперов, составляем учредительные акты и акционерные соглашения, координируем работу с румынским бухгалтером и налоговым консультантом в Израиле и выстраиваем структуру финансирования, отвечающую новым правилам.

Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.