Întrebări și răspunsuri pentru investitorii imobiliari în străinătate: de la alegerea proprietății, prin banii în faza de plan, până la administrare și structură

Investitorii care vin la noi înainte de a cumpăra în străinătate pun, în formulări diferite, aproape aceleași întrebări. Unele par simple, dar în spatele fiecăreia se află o decizie greu de corectat ulterior.

Am adunat aici întrebările frecvente în ordinea tranzacției: alegerea proprietății, verificările dinaintea semnării, banii la cumpărarea în faza de plan, viața după cumpărare și structura de deținere. Răspunsurile sunt generale. Legea diferă de la o țară la alta, iar acolo unde există o regulă românească precisă am menționat-o.

1Alegerea proprietății: ce întrebați înainte de a alege țara, orașul și apartamentul?

„Unde merită cel mai mult să investesc?” Aceasta este a doua întrebare. Prima este de ce. Există trei scopuri principale, fiecare cu prețul său: venitul din chirie, care necesită administrare continuă; valorificarea și vânzarea rapidă, unde renovarea tinde să se prelungească și să depășească bugetul; și creșterea valorii pe termen lung, unde banii pot sta ani de zile fără flux de numerar. O a patra cale este investiția printr-un fond, cu mai puțin control și mai puțină lichiditate. Abia după ce ați ales un scop alegeți locul și echipa.

„Ce cartier?” Depinde de cine va locui în apartament. Un chiriaș pe termen lung caută o zonă rezidențială liniștită și apropiată de transport; un turist caută un centru căutat; cine așteaptă creșterea valorii poate lua în considerare o zonă în dezvoltare, dacă înțelege riscul. Cine vrea și vacanțe, și venit, și valorificare trebuie să decidă ce se află în fruntea listei și cine va administra proprietatea.

„Nou de la dezvoltator sau la mâna a doua?” Nu există un singur răspuns. O proprietate nouă într-o zonă încă în dezvoltare se poate aprecia dacă infrastructura planificată va sosi, dar dacă aceasta întârzie, banii rămân blocați într-o proprietate care aduce puțin. O proprietate veche, deja bine închiriată, se vinde de regulă la un preț care încorporează deja succesul. Întrebările reale: cât timp sunteți dispuși să așteptați, cât puteți absorbi dacă planul nu se realizează și ce vrea fiecare dintre cumpărători de la proprietate.

„Am auzit de oameni care au pierdut bani în România. De ce la mine ar fi altfel?” Diferența constă în ce cumpărați și cum verificați. Un teren agricol fără plan urbanistic și fără autorizație, vândut pe bază de promisiuni, este un risc complet diferit de o proprietate finalizată pe care o puteți vedea, cu un drept înscris într-o carte funciară informatizată. Temerea este justificată când se repetă aceleași greșeli.

„Am construit în Israel. Cât de diferit poate fi să construiești în străinătate?” Foarte diferit. Tocmai experiența locală poate induce în eroare: comportamentul antreprenorilor, lucrul cu banca, timpul pe care îl ia efectiv fiecare etapă și chiar drepturile cumpărătorilor. Înainte de teren și finanțare merită să vă puneți două întrebări sincere: vreți să faceți din aceasta o profesie și cât de disponibili veți fi când ceva nu merge.

2Înainte de semnare: ce verificați și cu ce nu vă mulțumiți?

„Cum știu că titlul de proprietate este curat?” Verificați lanțul titlurilor de proprietate, vă asigurați că nu există sechestre și sarcini, verificați autorizația de construire, traduceți toate documentele și vă asigurați că înscrierea este corectă. În România punctul de plecare este extrasul de carte funciară, iar cum îl citiți am detaliat într-un ghid separat.

„Care este primul lucru pe care îl verificați la o tranzacție nouă?” Trei lucruri, în această ordine:

1. Timp: în câte etape se poate bloca tranzacția și ce se întâmplă cu banii la fiecare întârziere.
2. Marjă: dacă rămâne cu adevărat suficient în tranzacție. Profitul se stabilește în ziua cumpărării, nu în ziua vânzării.
3. Control: dacă datele pe care le aveți sunt reale sau doar ceea ce a apărut în prezentare.

Pentru un dezvoltator se adaugă trei filtre înainte de teren: fezabilitatea economică, verificarea urbanistică și fizică și verificarea juridică.

„Am verificat înscrierea, planul și autorizația. Ce altceva mai poate fi?” Infrastructura. Să presupunem că un dezvoltator cumpără un teren pentru un proiect de vile după o verificare juridică și urbanistică completă și abia apoi se dovedește că rețeaua electrică din zonă nu poate alimenta proiectul. Soluția este posibilă, dar cu un cost neplanificat. De aceea, înainte de a semna pentru un teren, întrebați companiile de utilități câtă energie electrică, apă și canalizare sunt disponibile pe amplasament.

„Vânzătorul spune că chiriașul pleacă la sfârșitul anului. Mă pot baza pe asta?” Nu. Agentul nu poate decât să repete ce a spus vânzătorul. În unele țări legea locală îi dă chiriașului o protecție mai lungă decât cea scrisă în contract, iar cumpărătorul preia locul vânzătorului. Întrebarea corectă este ce drepturi are chiriașul potrivit legii locale și cât va costa evacuarea lui dacă alege să rămână. Răspunsul se include în preț.

3Cumpărarea în faza de plan: cum vă protejați banii?

„Ce se întâmplă cu plățile noastre dacă proiectul se blochează?” Poate că aceasta este cea mai importantă întrebare. Aveți nevoie de două niveluri de protecție. Primul este înscrierea contractului, care vă protejează dreptul asupra proprietății. Al doilea este un mecanism care eliberează bani către dezvoltator doar când construcția ajunge într-o etapă convenită, de exemplu un cont escrow. Înscrierea singură nu returnează banii deja transferați dezvoltatorului. Feriți-vă și de un produs bancar care sună ca o „garanție pentru cumpărători”, dar este în realitate un instrument de finanțare pentru dezvoltator.

În România, unele dintre aceste niveluri sunt prevăzute de lege: avansul la cumpărarea în faza de plan intră într-un cont dedicat al proiectului, iar antecontractul notarial se notează în cartea funciară. Cereți să le vedeți pe amândouă.

„Dacă se va înscrie o notare pentru fiecare apartament, sunt cumpărătorii protejați?” Nu întotdeauna. Notarea se înscrie asupra unei proprietăți așa cum este descrisă în cartea funciară. Dacă proprietatea se schimbă substanțial, de exemplu prin demolare și reconstrucție, ea poate să nu mai corespundă descrierii înscrise, iar protecția slăbește. De aceea și aici aveți nevoie de un mecanism care păstrează banii, iar acesta este la fel de bun ca și condițiile sale: care sunt etapele, cine confirmă finalizarea lor și ce se întâmplă la o întârziere.

„Dezvoltatorul este mic. Ce se întâmplă dacă nu va avea bani să termine?” Mărimea nu este decisivă. Verificați de câți ani activează dezvoltatorul, câte proiecte a predat și dacă la timp și dacă avansurile intră într-un cont separat, așa cum cere legea română. La o cumpărare de la distanță, disponibilitatea dezvoltatorului și posibilitatea unui contact direct cu el sunt de asemenea un criteriu.

„Dacă există un agent escrow, banii noștri sunt în siguranță?” Un agent escrow care eliberează bani pe etape nu urmărește situația financiară a dezvoltatorului. Să presupunem că banii au fost eliberați legal, potrivit acordului, iar antreprenorul a încetat lucrul pentru că nu a fost plătit: agentul escrow a acționat cum trebuia, și totuși proiectul stă pe loc. Lămuriți din timp ce face agentul escrow și ce nu face.

4După cumpărare: ce întrebați despre administrare și închiriere?

„Cum alegeți o firmă de administrare?” Mai întâi definiți ce trebuie să facă dincolo de găsirea unui chiriaș și încasarea chiriei. Apoi verificați patru lucruri: vechimea pe piață, recomandările și recenziile, o autorizație care corespunde cerințelor locale și un contract citit cu atenție, inclusiv ce este inclus și ce se plătește separat. Un comision de administrare mic se poate dovedi scump la reparații.

„Chiria intră în fiecare lună. De ce la sfârșitul anului rămâne mai puțin decât mă așteptam?” De regulă din cauza comisioanelor suplimentare din contractul de administrare: pentru reparații, pentru găsirea unui chiriaș și pentru reînnoirea contractului, precum și din cauza reparațiilor comandate fără ofertă de preț. Acest lucru se poate întâmpla fără ca cineva să fi făcut ceva incorect. Merită să stabiliți un plafon pentru comisioane, obligația unei oferte suplimentare peste o anumită sumă și un raport trimestrial ordonat.

„Pot scrie într-un contract de închiriere pe termen lung că intru în apartament de câteva ori pe an?” Chiriașul pe termen lung are dreptul la folosința liniștită și exclusivă, iar proprietarul nu intră fără acord. Un chiriaș stabil nu va semna o astfel de clauză. Opțiunile sunt închirierea pe termen scurt, cu regulile locale de autorizare și cu săptămâni pe care vi le rezervați, sau închirierea pe termen lung și cazarea în altă parte când veniți.

5Structură, parteneriate și finanțare: ce decideți înainte de a vă angaja?

„Poate ar trebui să înființez de la început o societate, ca să fiu sigur?” Nu neapărat. O societate „ca să fiu sigur” este adesea o greșeală în sens invers. Prima întrebare este ce veți face cu proprietatea în următorii zece ani. O singură proprietate pe termen lung se potrivește de regulă cumpărării ca persoană fizică, mai simplă și mai ieftin de deținut. Mai multe proprietăți sau un asociat care intră pot justifica o societate. Momentul este decisiv, deoarece transferul unei proprietăți de la o persoană fizică la o societate este în multe țări un eveniment fiscal. O comparație detaliată pentru România apare într-un ghid separat.

„În acordul de asociere stabilim competența instanțelor din Israel?” Când proprietatea este în România, o hotărâre israeliană este greu de executat acolo. O instanță din Israel nu poate da un ordin direct autorităților din România, legea română trebuie să-i fie dovedită printr-o opinie de specialitate, iar apoi este necesară o procedură suplimentară în România pentru recunoașterea hotărârii. Alegerea instanței competente este o decizie de afaceri, nu o clauză tehnică.

„Ce marjă să las în buget?” Suficientă pentru a absorbi o întârziere, un cost neplanificat sau un chiriaș care pleacă. Dacă o întârziere de jumătate de an sau o cheltuială neprevăzută cu infrastructura pun tranzacția în pericol, marja este prea mică.

6Ce faceți înainte de a semna?

Înainte de a vă angaja, merită să scrieți într-un singur rând scopul investiției, să decideți cine va administra proprietatea, să obțineți un extras de carte funciară actualizat și să vă asigurați cum anume sunt protejați banii în fiecare etapă. Însoțim investitori și dezvoltatori israelieni în aceste întrebări înainte de semnare, iar demersurile potrivit legii locale, precum semnarea notarială, înscrierea în cartea funciară și procedurile în fața autorităților sau a instanțelor, sunt efectuate de avocați și notari autorizați în țara respectivă.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.