Коротко
Большинство ошибок в зарубежной недвижимости начинается с вопроса, заданного слишком поздно, после того как деньги уже переведены. Мы собрали здесь вопросы, которые инвесторы и застройщики задают снова и снова, разделив их на пять этапов, с принципиальным ответом на каждый. Повторяющийся принцип: сначала определяют цель, затем проверяют зарегистрированное право и механизм, защищающий деньги, и только после этого подписывают.
Главное
- 1Сначала спрашивают, зачем покупать, и только потом где: текущий доход, улучшение объекта и рост стоимости требуют разных объектов.
- 2В каждой сделке проверяют три вещи: насколько долго она может застрять, остаётся ли в ней запас и реальны ли данные.
- 3При покупке на стадии котлована нужны два уровня: регистрация, защищающая право на объект, и механизм, высвобождающий деньги только по мере продвижения.
- 4Посредник не знает, каковы права арендатора; ответ даёт местное право, а его цену закладывают в цену объекта.
- 5Структуру владения, частное лицо или компания, выбирают до подписания, потому что последующая передача объекта компании может стать налоговым событием.
Инвесторы, которые приходят к нам перед покупкой за рубежом, задают в разных формулировках почти одни и те же вопросы. Некоторые из них звучат просто, но за каждым стоит решение, которое потом трудно исправить.
Мы собрали здесь распространённые вопросы в порядке хода сделки: выбор объекта, проверки до подписания, деньги при покупке на стадии котлована, жизнь после покупки и структура владения. Ответы носят общий характер. Право различается от страны к стране, и везде, где есть определённое румынское правило, мы его указали.
Выбор объекта: что спрашивают, прежде чем выбрать страну, город и квартиру?
«Где выгоднее всего инвестировать?» Это второй вопрос. Первый - зачем. Есть три основные цели, и у каждой своя цена: доход от аренды, требующий постоянного управления; улучшение объекта и быстрая продажа, при которых ремонт склонен затягиваться и выходить за рамки бюджета; и рост стоимости в долгосрочной перспективе, при котором деньги могут годами лежать без денежного потока. Четвёртый путь - инвестиции через фонд, с меньшим контролем и меньшей ликвидностью. Только после выбора цели выбирают место и команду.
«Какой район?» Зависит от того, кто будет жить в квартире. Долгосрочный арендатор ищет тихий жилой район рядом с транспортом; турист ищет востребованный центр; тот, кто ждёт роста стоимости, может рассмотреть развивающийся район, если он понимает риск. Тому, кто хочет и отдыха, и дохода, и роста стоимости, нужно решить, что стоит на первом месте и кто будет управлять объектом.
«Новостройка от застройщика или вторичное жильё?» Единого ответа нет. Новый объект в ещё развивающемся районе может подорожать, если запланированная инфраструктура появится, но если она задерживается, деньги застревают в объекте, который приносит мало. Старый объект, уже хорошо сданный в аренду, обычно продаётся по цене, в которую успех уже заложен. Настоящие вопросы: сколько вы готовы ждать, сколько вы можете выдержать, если план не реализуется, и чего каждый из покупателей хочет от объекта.
«Я слышал о людях, которые потеряли деньги в Румынии. Почему у меня будет иначе?» Разница в том, что покупают и как проверяют. Сельскохозяйственная земля без плана и без разрешения, продаваемая под обещания, - совсем иной риск, чем готовый объект, который можно увидеть, с правом, зарегистрированным в электронной книге недвижимости. Опасение оправдано, когда повторяют те же ошибки.
«Я строил в Израиле. Насколько иначе может быть строить за рубежом?» Очень иначе. Именно местный опыт может ввести в заблуждение: поведение подрядчиков, работа с банком, реальная продолжительность каждого этапа, а также права покупателей. До участка и финансирования стоит задать себе два честных вопроса: хотите ли вы заниматься этим профессионально и насколько вы будете доступны, когда что-то пойдёт не так.
В каждой сделке проверяют три вещи: насколько долго она может застрять, остаётся ли в ней запас и реальны ли данные.
До подписания: что проверяют и чем не ограничиваются?
«Как узнать, что право собственности чистое?» Проверяют цепочку собственников, убеждаются в отсутствии арестов и обременений, проверяют разрешение на строительство, переводят все документы и убеждаются в правильности регистрации. В Румынии отправной точкой служит выписка из книги недвижимости, и как её читать, мы подробно описали в отдельном руководстве.
«Что проверяют в новой сделке в первую очередь?» Три вещи, в таком порядке:
- Время: на скольких этапах сделка может застрять и что происходит с деньгами при каждой задержке.
- Запас: действительно ли в сделке остаётся достаточно. Прибыль определяется в день покупки, а не в день продажи.
- Контроль: реальны ли имеющиеся у вас данные или это только то, что было в презентации.
Для застройщика перед покупкой земли добавляются три фильтра: экономическая целесообразность, градостроительная и физическая проверка и юридическая проверка.
«Мы проверили регистрацию, план и разрешение. Что ещё может быть?» Инфраструктура. Допустим, застройщик приобретает землю под проект вилл после полной юридической и градостроительной проверки и только потом выясняется, что электросеть в районе не может обеспечить проект. Решение возможно, но с незапланированными затратами. Поэтому до подписания договора о покупке земли спрашивают у инфраструктурных компаний, какие мощности электроснабжения, водоснабжения и канализации доступны на месте.
«Продавец говорит, что арендатор съедет в конце года. Можно ли на это полагаться?» Нет. Посредник может лишь повторить то, что сказал продавец. В некоторых странах местное право предоставляет арендатору защиту на более длительный срок, чем указано в договоре, и покупатель становится на место продавца. Правильный вопрос: каковы права арендатора по местному праву и сколько будет стоить его выселение, если он решит остаться. Ответ закладывают в цену.
Большинство этих вопросов задаются слишком поздно, после того как деньги уже переведены. Их ценность в том, чтобы задать их до первого платежа.
Покупка на стадии котлована: как защитить деньги?
«Что будет с нашими платежами, если проект застрянет?» Это, пожалуй, самый важный вопрос. Нужны два уровня защиты. Первый - регистрация договора, которая защищает ваше право на объект. Второй - механизм, высвобождающий деньги застройщику только тогда, когда строительство достигает согласованного этапа, например эскроу-счёт. Сама по себе регистрация не возвращает деньги, которые уже переданы застройщику. Остерегайтесь также банковского продукта, который звучит как «гарантия для покупателей», но фактически является инструментом финансирования застройщика.
В Румынии часть этих уровней закреплена законом: аванс при покупке на стадии котлована поступает на целевой счёт проекта, а нотариальный предварительный договор регистрируется в виде отметки в книге недвижимости. Попросите показать и то, и другое.
«Если на каждую квартиру будет зарегистрирована отметка, покупатели защищены?» Не всегда. Отметка регистрируется на объект в том виде, в каком он описан в книге. Если объект существенно меняется, например при сносе и новом строительстве, он может перестать соответствовать зарегистрированному описанию, и защита ослабевает. Поэтому и здесь нужен механизм, удерживающий деньги, и он хорош настолько, насколько хороши его условия: каковы этапы, кто подтверждает их завершение и что происходит при задержке.
«Застройщик небольшой. Что, если у него не хватит денег завершить?» Размер не решает. Проверяют, сколько лет застройщик работает, сколько проектов сдал и вовремя ли, и поступают ли авансы на отдельный счёт, как требует румынский закон. При покупке на расстоянии доступность застройщика и возможность прямой связи с ним также являются фактором.
«Если есть эскроу-агент, наши деньги в безопасности?» Эскроу-агент, высвобождающий деньги по этапам, не отслеживает финансовое положение застройщика. Допустим, деньги были законно высвобождены по соглашению, а подрядчик прекратил работу, потому что не получил оплату: эскроу-агент действовал как положено, и всё же проект стоит. Заранее выясните, что эскроу-агент делает и чего не делает.
После покупки: что спрашивают об управлении и аренде?
«Как выбрать управляющую компанию?» Сначала определяют, что она должна делать помимо поиска арендатора и сбора арендной платы. Затем проверяют четыре вещи: опыт на рынке, рекомендации и отзывы, лицензию, соответствующую местным требованиям, и договор, внимательно прочитанный, включая то, что входит в плату, а за что платят отдельно. Низкая плата за управление может оказаться дорогой на ремонтах.
«Арендная плата поступает каждый месяц. Почему в конце года остаётся меньше ожидаемого?» Обычно из-за сопутствующих комиссий в договоре управления: за ремонт, за поиск арендатора и за продление договора, а также из-за ремонтов, заказанных без ценового предложения. Это может произойти без того, чтобы кто-то поступил неправильно. Стоит установить потолок комиссий, обязанность получать дополнительное ценовое предложение свыше определённой суммы и упорядоченный квартальный отчёт.
«Можно ли записать в договор долгосрочной аренды, что я заезжаю в квартиру несколько раз в год?» У долгосрочного арендатора есть право на спокойное и исключительное пользование, и арендодатель не входит без согласия. Стабильный арендатор не подпишет такой пункт. Варианты: краткосрочная аренда с соблюдением местных правил лицензирования и неделями, которые вы оставляете за собой, или долгосрочная аренда и проживание в другом месте, когда вы приезжаете.
Структура, партнёрства и финансирование: что решают до принятия обязательств?
«Может, просто сразу создать компанию, на всякий случай?» Не обязательно. Компания «на всякий случай» нередко оказывается ошибкой в обратную сторону. Первый вопрос - что вы будете делать с объектом в ближайшие десять лет. Для одного объекта на долгий срок обычно подходит частная покупка, более простая и дешёвая в содержании. Несколько объектов или вхождение партнёра могут оправдать компанию. Решающее значение имеет момент, потому что передача объекта от физического лица компании во многих странах является налоговым событием. Подробное сравнение для Румынии приведено в отдельном руководстве.
«Установим ли мы в соглашении о партнёрстве подсудность в Израиле?» Если объект находится в Румынии, израильское решение суда там трудно исполнить. Суд в Израиле не может дать прямое предписание органам власти в Румынии, румынское право ему нужно доказать заключением, а затем требуется дополнительная процедура в Румынии для признания решения. Выбор подсудности - деловое решение, а не технический пункт.
«Какой запас оставить в бюджете?» Достаточный, чтобы выдержать задержку, незапланированные расходы или уход арендатора. Если полугодовая задержка или непредвиденные расходы на инфраструктуру ставят сделку под угрозу, запас слишком мал.
Что сделать до подписания?
До принятия обязательств стоит записать в одной строке цель инвестиции, решить, кто будет управлять объектом, получить актуальную выписку и убедиться, как именно деньги защищены на каждом этапе. Мы сопровождаем израильских инвесторов и застройщиков по этим вопросам до подписания, а действия по местному праву, такие как нотариальное подписание, регистрация в книге недвижимости и процедуры в органах власти или судах, совершают адвокаты и нотариусы, имеющие лицензию в соответствующей стране.
Руководство содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией по конкретному случаю. Примеры в нём гипотетические, а право различается в зависимости от страны и сделки.
Частые вопросы
Какой первый вопрос нужно задать перед инвестицией в зарубежную недвижимость?
Зачем вы покупаете: ради текущего дохода, улучшения объекта и продажи или роста стоимости в долгосрочной перспективе. Каждая цель требует другого объекта, местоположения и команды, и только после неё выбирают страну и район.
Достаточно ли регистрации отметки о договоре, чтобы защитить аванс?
Сама по себе нет. Отметка защищает ваше право на объект, но не возвращает деньги, уже переданные застройщику. Поэтому её сочетают с механизмом, высвобождающим деньги только по этапам строительства, а в Румынии с целевым счётом проекта, которого требует закон.
Стоит ли создавать компанию, чтобы купить одну квартиру за рубежом?
Обычно нет. Для одного объекта на долгий срок частная покупка проще и дешевле. Компания больше подходит для портфеля объектов или партнёрства, и решение принимают до подписания, потому что последующая передача компании может стать налоговым событием.
Можно ли установить в договоре на объект в Румынии подсудность в Израиле?
Попробовать можно, но израильское решение суда не действует в Румынии напрямую. Нужно доказать в Израиле румынское право, а затем провести процедуру в Румынии для признания решения. Этот пункт стоит взвесить по существу до подписания.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.