Pe scurt
Majoritatea tranzacțiilor imobiliare din străinătate care eșuează nu cad în ziua în care se descoperă problema, ci în ziua semnării, când o verificare nu a fost făcută. Trei tipare se repetă: conversia unei clădiri care se blochează fără recepție și drept de folosință, cumpărarea în faza de plan înainte de existența autorizației și semnarea unei cumpărări înainte ca sursele de finanțare să fie închise. Pentru fiecare există o verificare prealabilă, urbanistică, juridică sau economică, care l-ar fi oprit.
Ce este important de reținut
- 1Fiecare dintre cele trei filtre, economic, urbanistic-fizic și juridic, prinde un alt tip de problemă, așa că niciunul nu poate fi sărit.
- 2Autorizația de construire și dreptul de folosință după recepție sunt două întrebări diferite. Citiți toate condițiile autorizației înainte de a cumpăra o clădire pentru conversie.
- 3În România, antecontractul pentru o unitate viitoare se semnează doar la notar și doar după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară (art. 422 alin. (7) din Legea 169/2026).
- 4Într-un contract în faza de plan, adunați toate termenele într-un singur calcul și lămuriți când anume se naște dreptul de reziliere.
- 5O regulă practică pe care o recomandăm: nu semnați înainte ca cel puțin jumătate din finanțarea pentru prima etapă să fie închisă, din surse diferite și în scris.
Când o tranzacție imobiliară din străinătate se destramă, este ușor să arătați spre evenimentul care a scos la iveală problema: primăria care a refuzat, dezvoltatorul care a dispărut, banca care s-a retras. Dar în majoritatea cazurilor problema a existat de la început. Ea s-a născut în ziua semnării, când o verificare nu a fost făcută sau nu a fost făcută de persoana potrivită.
În acest ghid trecem prin trei tipare care se repetă în tranzacțiile israelienilor din străinătate. Scenariile de aici sunt exemple ipotetice construite pentru a ilustra tiparul, nu descrierea unui caz sau a unui client anume. Pentru fiecare punem două întrebări: în ce moment a deraiat tranzacția și ce verificare ar fi oprit-o. La final vedem ce înseamnă acest lucru în România de astăzi.
Ce verificări trebuie să treacă orice tranzacție înainte de semnare?
Trei, în ordine, iar la verificarea următoare treceți doar dacă tranzacția a trecut-o pe cea anterioară:
- Verificarea economică. Un plan de afaceri cu toate cheltuielile și toate veniturile, pe ipoteze prudente, care include și sursele de bani și un scenariu în care ceva întârzie.
- Verificarea urbanistică și fizică. Vizitarea proprietății, drepturile de construire, condițiile autorizației, întâlniri cu arhitectul și cu antreprenorul și calendare realiste.
- Verificarea juridică. Proprietatea, înscrierea, sarcinile, datoriile și acordurile, de către un avocat care vă reprezintă doar pe dumneavoastră.
Fiecare filtru prinde un alt tip de problemă. În cele trei tipare de mai jos, de fiecare dată un alt filtru este cel care ar fi salvat tranzacția.
Autorizația de construire și dreptul de folosință după recepție sunt două întrebări diferite. Citiți toate condițiile autorizației înainte de a cumpăra o clădire pentru conversie.
Primul tipar: de ce se blochează conversia unei clădiri fără drept de folosință?
Să presupunem că un investitor cu experiență cumpără o casă pentru a o transforma în mai multe apartamente. Planul de afaceri arată bine, lucrările se termină, iar apartamentele sunt deja vândute. Apoi se dovedește că autoritatea locală nu va permite folosința, deoarece autorizația cerea locuri de parcare care nu au fost asigurate. Nimeni din echipă nu a semnalat cerința la început, iar o soluție care depindea de o parte din terenul unui vecin nu a fost finalizată.
Problema nu a fost construcția. Ea era scrisă în autorizație tot timpul. Tranzacția a deraiat în ziua în care a fost aleasă echipa: dacă profesioniștii sunt aleși de cineva care are un interes în tranzacție, de exemplu un agent care este și asociat, și dacă sunt aleși doar după preț, nimeni nu este obligat să vă spună ce cere autorizația.
Verificarea urbanistică. Cerința de parcare este o condiție urbanistică, iar o verificare juridică obișnuită a unei proprietăți, concentrată pe proprietate și sarcini, nu o va descoperi neapărat. Cereți-i arhitectului o listă scrisă cu toate condițiile autorizației și întrebați separat ce este necesar pentru a obține dreptul de folosință.
În România, documentul care detaliază cerințele urbanistice pentru un teren este certificatul de urbanism (certificat de urbanism), iar autorizația însăși se numește autorizație de construire. Iar cine cumpără o unitate de la un dezvoltator trebuie să știe: potrivit art. 422 alin. (5) lit. k) din Legea 169/2026, dezvoltatorul poate preda locuința doar după recepția lucrărilor și cu racordări definitive la utilități. Problema folosinței face parte din tranzacția dumneavoastră.
Al doilea tipar: ce este periculos la cumpărarea în faza de plan înainte de existența autorizației?
Să presupunem că un cuplu israelian cumpără un apartament în faza de plan de la un dezvoltator care construiește în străinătate. Contractul spune explicit că nu există încă autorizație. Dezvoltatorul se obligă să o obțină în termen de un an, cu prelungiri de câte un an până la trei ani. Predarea se stabilește la 24 de luni de la obținerea autorizației, iar dreptul de reziliere se naște doar la 18 luni după termenul final de predare. Cumpărătorii nu lasă un avocat propriu să citească contractul, iar banii sunt depuși la avocatul dezvoltatorului.
Fiecare condiție sună rezonabil luată separat. Împreună: până la trei ani pentru autorizație, plus 24 de luni pentru predare, plus 18 luni până când se poate rezilia. Pe hârtie, cumpărătorii riscă să aștepte șase ani și jumătate înainte de a avea un drept clar de ieșire. Contractul nu a mințit. Nimeni de partea lor nu a adunat termenele.
Verificarea juridică, de către un avocat care lucrează doar pentru dumneavoastră. El adună termenele, cere o dată de predare explicită, o sancțiune pentru întârziere, un drept de reziliere anticipată și obligația de raportare periodică privind stadiul autorizației. Explicațiile avocatului dezvoltatorului nu sunt consultanță pentru dumneavoastră, iar un cont la acesta nu este un depozit independent.
În România de astăzi, o astfel de tranzacție nu poate fi semnată în aceeași formă. Potrivit art. 422 din Legea 169/2026, antecontractul pentru o unitate viitoare se semnează doar la notar și doar după ce autorizația de construire a fost înscrisă în cartea funciară și există un extras pentru unitate (art. 422 alin. (7)). Contractul de rezervare este valabil cel mult 60 de zile, iar suma de rezervare nu depășește 5% din preț (art. 422 alin. (9)). Avansurile intră într-un cont separat al proiectului, iar dezvoltatorul cheltuie din ele doar până la plafoane, pe etapele construcției și cu aprobarea dirigintelui de șantier (art. 422 alin. (10)).
Al treilea tipar: ce se întâmplă când semnați o cumpărare înainte ca finanțarea să fie închisă?
Să presupunem că un dezvoltator semnează un antecontract pentru cumpărarea unei clădiri aflate în construcție, plătește un avans și se obligă să achite restul în câteva luni. Planul: să vândă apartamente în faza de plan și să obțină finanțare de la o bancă sau de la un finanțator privat. Cererea scade, vânzările se opresc, finanțatorii încetinesc sau se retrag, iar un investitor privat refuză să finanțeze și finalizarea construcției. După una sau două prelungiri, vânzătorii reziliază antecontractul și rețin avansul.
Este ușor să dați vina pe piață sau pe evenimente. Dar tranzacția a deraiat în ziua în care a fost semnat antecontractul, când întregul plan se baza pe trei surse, dintre care niciuna nu era închisă: vânzări în avans, negocieri cu finanțatori și un singur investitor care, în final, a socotit și banii pentru finalizarea construcției.
Verificarea economică, atunci când întreabă nu doar cât câștigă tranzacția, ci de unde va veni fiecare ban și ce se întâmplă dacă vânzările se opresc sau un finanțator se retrage. Iar pe latura juridică: un contract de opțiune, în locul unui antecontract cu avans, oferă timp pentru verificarea finanțării fără angajarea întregii cumpărări.
În România există încă un motiv pentru a închide finanțarea din timp. Deoarece antecontractul se semnează doar după înscrierea autorizației, iar din avansuri se pot cheltui până la 25% din preț pentru structură și apoi până la 20% pentru instalații, terenul, proiectarea și autorizația sunt finanțate de dezvoltator din surse proprii. Iar o bancă locală care a fost de acord în principiu la o întâlnire de cunoaștere nu este obligată la nimic. Cereți-i în scris, înainte de a cumpăra terenul, ce este dispusă să finanțeze și în ce condiții.
Ce verificare ar fi oprit fiecare tipar?
| Tiparul | Momentul în care a deraiat | Filtrul decisiv | Documentul pe care trebuie să-l vedeți |
|---|---|---|---|
| Conversie fără drept de folosință | Alegerea unei echipe interesate și după preț | Urbanistic și fizic | Autorizația cu toate condițiile și lista cerințelor pentru folosință |
| Cumpărare în faza de plan fără autorizație | Semnare fără un avocat al cumpărătorilor | Juridic | Autorizația înscrisă în extras și un contract cu termene corelate |
| Cumpărare înainte de finanțare | Semnare înainte de închiderea surselor de bani | Economic | Confirmări de finanțare scrise și un plan de surse și utilizări |
Listă de verificare unificată înainte de semnare
- Citiți întreaga autorizație, inclusiv condițiile: parcare, spații verzi, înălțime și număr de unități.
- Dacă o soluție depinde de un vecin, finalizați-o printr-un acord semnat înainte de cumpărare.
- Alegeți profesioniști care lucrează doar pentru dumneavoastră, după experiența cu autoritatea locală, nu doar după preț.
- Adunați toate termenele din contract și scrieți data cea mai târzie la care veți putea ieși.
- Verificați la cine se află banii, iar în România asigurați-vă că avansurile intră în contul separat al proiectului.
- Cartografiați sursele și utilizările: cât pentru cumpărare, cât pentru finalizarea construcției și de unde vine fiecare sumă.
- Nu vă bazați pe o singură sursă de finanțare și stabiliți din timp în ce etapă vă opriți și renunțați.
- Vizitați amplasamentul. Fotografiile recente de pe teren valorează mai mult decât orice prezentare.
Ce faceți înainte de a semna?
Înainte de orice semnătură, întrebați care dintre cele trei filtre nu a fost încă finalizat. Dacă răspunsul este „unul dintre ele”, este prea devreme pentru a semna. Însoțim israelieni la verificarea tranzacției și la citirea contractului și a documentelor urbanistice, împreună cu avocați și notari autorizați în România, care efectuează verificările în registre, semnarea și înscrierea potrivit legii locale.
Articolul are caracter de informare generală, este valabil la octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică, urbanistică sau financiară pentru un caz concret. Scenariile din el sunt ipotetice și au doar rol ilustrativ. Drepturile din fiecare tranzacție depind de legea țării în care se află proprietatea și de formularea contractului.
Întrebări frecvente
Care este diferența dintre autorizația de construire și dreptul de folosință?
Autorizația de construire permite construirea potrivit unui proiect și în anumite condiții. Dreptul de folosință, sau recepția lucrărilor, confirmă că ceea ce s-a construit respectă condițiile și poate fi folosit. O autorizație existentă nu garantează folosința dacă una dintre condițiile ei, de exemplu parcarea, nu a fost îndeplinită.
Este permis să cumpăr în România un apartament în construcție înainte de existența autorizației?
Nu prin antecontract. Potrivit art. 422 alin. (7) din Legea 169/2026, antecontractul pentru o unitate viitoare se semnează doar la notar și doar după ce autorizația a fost înscrisă în cartea funciară. Contractul de rezervare este limitat la 60 de zile și la 5% din preț.
Care este diferența dintre un antecontract și un contract de opțiune?
Prin antecontract vă obligați să cumpărați și de regulă plătiți un avans care se poate pierde dacă nu finalizați. Contractul de opțiune vă dă dreptul de a cumpăra într-o anumită perioadă, fără obligația de a finaliza. Condițiile exacte depind de legea locală și de formulare.
Cât din finanțare trebuie să fie închisă înainte de semnarea unei cumpărări pentru un proiect?
Legea nu impune o astfel de cerință. Regula practică pe care o recomandăm este cel puțin jumătate din finanțarea pentru prima etapă, din surse diferite și în scris, nu promisiunea verbală a unei bănci sau a unui singur investitor.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.