Коротко
Большинство сорвавшихся сделок с недвижимостью за рубежом проваливаются не в тот день, когда обнаруживается проблема, а в день подписания, когда одна проверка не была проведена. Повторяются три сценария: перепрофилирование здания, которое застревает без разрешения на ввод в эксплуатацию, покупка на стадии котлована до получения разрешения на строительство и подписание договора о покупке до того, как закрыты источники финансирования. Для каждого из них есть предварительная проверка, градостроительная, юридическая или экономическая, которая бы его остановила.
Главное
- 1Каждый из трёх фильтров, экономический, градостроительно-физический и юридический, выявляет свой тип проблем, поэтому ни один из них нельзя пропустить.
- 2Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию - это два разных вопроса. Все условия разрешения читают до покупки здания под перепрофилирование.
- 3В Румынии предварительный договор на будущую единицу подписывается только у нотариуса и только после регистрации разрешения на строительство в книге недвижимости (статья 422(7) Закона 169/2026).
- 4В договоре на стадии котлована сводят все сроки в один расчёт и выясняют, когда именно возникает право на расторжение.
- 5Рекомендуемое нами практическое правило: не подписывать, пока не закрыта как минимум половина финансирования первого этапа, из разных источников и в письменной форме.
Когда сделка с недвижимостью за рубежом разваливается, легко указать на событие, которое выявило проблему: мэрия отказала, застройщик исчез, банк отступил. Но в большинстве случаев проблема существовала с самого начала. Она возникла в день подписания, когда одна проверка не была проведена или была проведена не тем, кем нужно.
В этом руководстве мы рассмотрим три сценария, которые повторяются в сделках израильтян за рубежом. Описанные здесь ситуации являются гипотетическими примерами, созданными для иллюстрации сценария, а не описанием конкретного случая или клиента. В каждом из них мы зададим два вопроса: в какой момент сделка пошла не так и какая проверка остановила бы её. В конце посмотрим, что это означает в сегодняшней Румынии.
Какие проверки должна пройти каждая сделка до подписания?
Три, по порядку, и к следующей проверке переходят, только если сделка прошла предыдущую:
- Экономическая проверка. Бизнес-план со всеми расходами и всеми доходами, на консервативных допущениях, включающий также источники денег и сценарий, при котором что-то задерживается.
- Градостроительная и физическая проверка. Осмотр объекта, права на застройку, условия разрешения, встречи с архитектором и подрядчиком и реалистичные сроки.
- Юридическая проверка. Право собственности, регистрация, обременения, долги и соглашения, силами адвоката, который представляет только вас.
Каждый фильтр выявляет свой тип проблемы. В трёх сценариях ниже каждый раз сделку спас бы другой фильтр.
Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию - это два разных вопроса. Все условия разрешения читают до покупки здания под перепрофилирование.
Сценарий первый: почему перепрофилирование здания застревает без разрешения на ввод в эксплуатацию?
Допустим, опытный инвестор покупает частный дом, чтобы переоборудовать его в несколько квартир. Бизнес-план выглядит хорошо, работы завершены, а квартиры уже проданы. И тут выясняется, что местная администрация не выдаст разрешение на ввод в эксплуатацию, потому что разрешение на строительство требовало парковочных мест, которые не были обеспечены. Никто из команды не указал на это требование в начале пути, а решение, зависящее от части участка соседа, так и не было оформлено.
Проблема была не в строительстве. Она всё время была записана в разрешении. Сделка пошла не так в тот день, когда выбиралась команда: если специалистов выбирает тот, у кого есть интерес в сделке, например посредник, который одновременно является партнёром, и если их выбирают только по цене, никто не обязан говорить вам, чего требует разрешение.
Градостроительная проверка. Требование о парковке является градостроительным условием, и обычная юридическая проверка объекта, сосредоточенная на праве собственности и обременениях, не обязательно его выявит. Попросите архитектора составить письменный перечень всех условий разрешения и отдельно спросите, что нужно для получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
В Румынии документ, в котором перечислены градостроительные требования к участку, - это градостроительный сертификат (certificat de urbanism), а само разрешение называется autorizație de construire. А тот, кто покупает единицу у застройщика, должен знать: согласно статье 422(5)(k) Закона 169/2026 застройщик вправе передать жильё только после приёмки работ и при постоянных подключениях к инженерным сетям. Вопрос ввода в эксплуатацию является частью вашей сделки.
Сценарий второй: чем опасна покупка на стадии котлована до получения разрешения?
Допустим, израильская пара покупает квартиру на стадии котлована у застройщика, который строит за рубежом. В договоре прямо сказано, что разрешения пока нет. Застройщик обязуется получить его в течение года с продлениями на год каждый раз, до трёх лет. Передача назначается через 24 месяца после получения разрешения, а право на расторжение возникает только через 18 месяцев после крайнего срока передачи. Покупатели не дают собственному адвокату прочитать договор, а деньги депонируются у адвоката застройщика.
Каждое условие по отдельности звучит разумно. Вместе: до трёх лет на разрешение, плюс 24 месяца на передачу, плюс 18 месяцев до возможности расторжения. На бумаге покупатели могут ждать шесть с половиной лет, прежде чем у них появится ясное право выйти из сделки. Договор не лгал. Просто никто с их стороны не сложил сроки.
Юридическая проверка силами адвоката, работающего только на вас. Он сводит сроки воедино, требует явной даты передачи, санкции за просрочку, раннего права на расторжение и обязанности периодически сообщать о статусе разрешения. Объяснения адвоката застройщика не являются консультацией для вас, а счёт у него не является независимым эскроу.
В сегодняшней Румынии такую сделку нельзя подписать в той же форме. Согласно статье 422 Закона 169/2026 предварительный договор на будущую единицу подписывается только у нотариуса и только после того, как разрешение на строительство зарегистрировано в книге недвижимости и на единицу есть выписка (статья 422(7)). Соглашение о бронировании действует до 60 дней, а плата за бронирование не превышает 5% от цены (статья 422(9)). Авансы поступают на отдельный счёт проекта, и застройщик расходует их только в пределах лимитов по этапам строительства и с одобрения технического надзора (статья 422(10)).
Сценарий третий: что происходит, если подписать договор о покупке до закрытия финансирования?
Допустим, застройщик подписывает предварительное соглашение о покупке строящегося здания, вносит аванс и обязуется завершить оплату в течение нескольких месяцев. План: продать квартиры на стадии котлована и привлечь финансирование банка или частной структуры. Спрос ослабевает, продажи останавливаются, финансирующие организации замедляются или отступают, а частный инвестор отказывается финансировать ещё и завершение строительства. После одного-двух продлений продавцы расторгают соглашение и удерживают аванс.
Легко обвинить рынок или события. Но сделка пошла не так в день подписания соглашения, когда весь план опирался на три источника, ни один из которых не был закрыт: предварительные продажи, переговоры с кредиторами и один инвестор, который, как в итоге выяснилось, должен был покрыть и деньги на завершение строительства.
Экономическая проверка, когда она спрашивает не только о том, сколько сделка принесёт, но и откуда придёт каждая сумма и что произойдёт, если продажи остановятся или кредитор отступит. А с юридической стороны: опционное соглашение вместо предварительного договора с авансом даёт время проверить финансирование, не принимая обязательства по всей покупке.
В Румынии есть ещё одна причина закрыть финансирование заранее. Поскольку предварительный договор подписывается только после регистрации разрешения, а из авансов можно расходовать до 25% от цены на каркас и затем до 20% на инженерные системы, землю, проектирование и разрешение застройщик финансирует сам. А местный банк, который в принципе согласился на ознакомительной встрече, ничем не связан. Попросите у него в письменной форме, до покупки земли, что он готов финансировать и на каких условиях.
Какая проверка остановила бы каждый сценарий?
| Сценарий | Момент, когда всё пошло не так | Решающий фильтр | Документ, который нужно увидеть |
|---|---|---|---|
| Перепрофилирование без разрешения на ввод | Выбор заинтересованной команды и выбор по цене | Градостроительный и физический | Разрешение со всеми условиями и перечень требований для ввода в эксплуатацию |
| Покупка на стадии котлована без разрешения | Подписание без адвоката со стороны покупателей | Юридический | Разрешение, зарегистрированное в выписке, и договор со сведёнными сроками |
| Покупка до финансирования | Подписание до закрытия источников денег | Экономический | Письменные подтверждения финансирования и план источников и использования средств |
Единый контрольный список перед подписанием
- Прочитайте разрешение полностью, включая условия: парковка, зелёные зоны, высота и количество единиц.
- Если решение зависит от соседа, оформите его подписанным соглашением до покупки.
- Выбирайте специалистов, которые работают только на вас, по опыту работы с местной администрацией, а не только по цене.
- Сведите все сроки в договоре и запишите самую позднюю дату, когда вы сможете выйти из сделки.
- Проверьте, у кого находятся деньги, а в Румынии убедитесь, что авансы поступают на отдельный счёт проекта.
- Составьте карту источников и использования средств: сколько на покупку, сколько на завершение строительства и откуда каждая сумма.
- Не полагайтесь на один источник финансирования и заранее определите, на каком этапе вы останавливаетесь и отказываетесь от сделки.
- Посетите объект. Свежие фотографии с места стоят больше любой презентации.
Что сделать до подписания?
Перед каждым подписанием спросите, какой из трёх фильтров ещё не пройден. Если ответ «один из них», подписывать рано. Мы сопровождаем израильтян при проверке сделки и чтении договора и градостроительных документов вместе с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые проводят проверки в реестрах, подписание и регистрацию по местному праву.
Статья содержит общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической, градостроительной или финансовой консультацией по конкретному случаю. Описанные в ней ситуации гипотетические и приведены только для иллюстрации. Права в каждой сделке зависят от права страны, в которой находится объект, и от текста договора.
Частые вопросы
В чём разница между разрешением на строительство и разрешением на ввод в эксплуатацию?
Разрешение на строительство позволяет строить по проекту и на определённых условиях. Разрешение на ввод в эксплуатацию, или приёмка работ, подтверждает, что построенное соответствует условиям и им можно пользоваться. Наличие разрешения на строительство не гарантирует ввод в эксплуатацию, если одно из его условий, например парковка, не выполнено.
Можно ли в Румынии купить строящуюся квартиру до получения разрешения?
Не по предварительному договору. Согласно статье 422(7) Закона 169/2026 предварительный договор на будущую единицу подписывается только у нотариуса и только после регистрации разрешения в книге недвижимости. Соглашение о бронировании ограничено 60 днями и 5% от цены.
В чём разница между предварительным договором и опционным соглашением?
По предварительному договору принимают обязательство купить и обычно вносят аванс, который можно потерять, если сделка не будет завершена. Опционное соглашение даёт право купить в течение определённого срока без обязанности завершить сделку. Точные условия зависят от местного права и текста соглашения.
Какая часть финансирования должна быть закрыта до подписания договора о покупке под проект?
Закон этого не требует. Рекомендуемое нами практическое правило - как минимум половина финансирования первого этапа, из разных источников и в письменной форме, а не устное обещание банка или единственного инвестора.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.