Pe scurt
Un mecanism de vânzare transparent pentru cumpărătorii israelieni nu este un contract tradus, ci o decizie luată înainte de prima vânzare cu privire la întregul proces: ce documente se prezintă, în ce etapă și cu ce grad de transparență. Se sprijină pe un interlocutor vorbitor de ebraică pe tot parcursul, pe posibilitatea cumpărătorului de a-și verifica singur drepturile și pe un grafic de plăți legat de stadiul execuției lucrărilor.
Ce este important de reținut
- 1Traducerea unui contract standard de vânzare-cumpărare, israelian sau românesc, în cealaltă limbă nu rezolvă problema.
- 2Cumpărătorul israelian este speriat de incertitudine, nu de România în sine.
- 3Trei fundamente creează încredere: un interlocutor vorbitor de ebraică pe tot parcursul procesului, verificarea independentă a drepturilor și un grafic de plăți legat de stadiul dovedit al execuției.
- 4Notarul este un factor neutru și nu redactează clauzele de protecție ale dezvoltatorului, de aceea avocatul dezvoltatorului trebuie să le redacteze înainte de întâlnirea la notar.
- 5Mecanismul de vânzare se construiește o singură dată, înainte de primul contract, și nu se corectează ulterior.
De ce are nevoie un dezvoltator israelian care vinde unități israelienilor într-un proiect din România?
Are nevoie de un mecanism care să permită vânzarea unităților către israelieni fără a deschide un front juridic în două țări deodată. Un dezvoltator israelian care dezvoltă un proiect în România ajunge, la un moment dat, în același punct: are teren, are autorizație, are un plan de marketing și lipsește un lucru esențial. Răspunsul nu se află într-un contract de vânzare tradus dintr-o limbă în alta, ci într-o decizie luată înainte de prima vânzare cu privire la întregul proces: ce documente se prezintă, în ce etapă și cu ce grad de transparență, astfel încât cumpărătorul să primească suficientă siguranță pentru a transfera bani pe un imobil pe care îl vede prima dată în fotografii.
Cumpărătorul israelian este speriat de incertitudine, nu de România în sine.
De ce nu rezolvă problema traducerea unui contract israelian sau românesc?
Cea mai frecventă greșeală în această etapă este să iei un model standard de contract de vânzare-cumpărare, israelian sau românesc, și să îl traduci în cealaltă limbă. Documentul a fost scris inițial pentru o singură realitate juridică și, deodată, trebuie să servească două.
Cumpărătorul israelian, de regulă, nu cunoaște mecanismele românești de protecție a banilor săi și nu știe să citească un extras de Carte Funciară românesc pentru a se asigura că drepturile asupra imobilului sunt curate. Când contractul este tot ce primește, într-un limbaj juridic dens și fără explicații, de obicei nu se oprește să încerce să înțeleagă - trece la următorul proiect de pe listă, chiar dacă proiectul dumneavoastră este mai bun.
Care sunt cele trei fundamente care creează încredere la un cumpărător israelian?
Din experiența acumulată în asistarea unor astfel de tranzacții, un cumpărător israelian aproape niciodată nu este speriat de România în sine - este speriat de incertitudine. Trei fundamente schimbă acest lucru în practică:
- Un interlocutor vorbitor de ebraică, prezent pe tot parcursul procesului și nu doar în etapa semnării.
- Posibilitatea cumpărătorului de a verifica în mod independent, chiar și parțial, situația drepturilor asupra imobilului înainte de a transfera bani.
- Un grafic de plăți în care nu se transferă întreaga sumă în avans, ci în funcție de stadiul execuției lucrărilor, care poate fi dovedit.
Pe lângă acestea, este indicat să pregătiți din timp un pachet unitar de documente pentru fiecare cumpărător:
- Extras actualizat de Carte Funciară
- Dovada că societatea dezvoltatoare este înregistrată și autorizată să vândă
- Situația autorizației de construire așa cum este, inclusiv precizarea dacă este vorba despre o autorizație finală sau despre o etapă intermediară
Dezvoltatorul care pregătește acest pachet o singură dată își economisește multe discuții de convingere ulterioare.
Care este rolul notarului și care este rolul avocatului dezvoltatorului?
Notarul român este un factor neutru, nu un reprezentant: rolul său este să verifice identitatea, să înregistreze tranzacția conform legii și să se asigure că documentele sunt corecte din punct de vedere formal. Un punct pe care mulți dezvoltatori îl ratează este presupunerea că, din momentul în care tranzacția trece printr-un notar, ea este protejată.
Notarul nu redactează pentru dezvoltator clauzele de protecție, condițiile de reziliere sau împărțirea răspunderii față de cumpărător. Acestea sunt redactate de avocatul dezvoltatorului, încă înainte de a ajunge la biroul notarului. Dezvoltatorul care ajunge acolo fără ca documentele să fi fost deja definitivate cu asistență juridică renunță, în fapt, la protecția pe care crede că o primește.
Ce se întâmplă când mecanismul de vânzare este construit din mers?
Defectul cel mai frecvent nu este lipsa bunei-credințe, ci momentul ales. Mulți dezvoltatori construiesc mecanismul de vânzare din mers - prima tranzacție, a doua și abia apoi se dovedește că documentele nu sunt coerente, că un cumpărător a primit o promisiune pe care alt cumpărător nu a primit-o și că nu există o evidență unitară a cine a fost aprobat și când.
În momentul în care apare un factor de control - o autoritate română, o bancă finanțatoare sau un cumpărător care începe să pună întrebări dificile - această lipsă de coerență transformă o tranzacție nevinovată într-o problemă juridică reală. Uneori, expunerea nici nu rămâne în România: un cumpărător israelian dezamăgit știe foarte bine cum să se adreseze unui avocat din Israel și, chiar dacă litigiul se va dovedi în cele din urmă unul românesc din punct de vedere al legii aplicabile, gestionarea unei asemenea sesizări costă timp și reputație.
Cum se formulează un grafic de plăți pe care cumpărătorul israelian îl înțelege?
Se formulează astfel încât să explice din timp, în ebraică simplă, ce se întâmplă în fiecare etapă a construcției. Una dintre sursele frecvente de fricțiune între dezvoltator și cumpărătorul israelian este chiar graficul de plăți. O structură românească tipică de finanțare pentru un proiect aflat în construcție se bazează pe etape de execuție definite - fundații, structură, finisaje - și nu pe date fixate dinainte. Cumpărătorul israelian, în schimb, este obișnuit cu un calendar mai rigid decât cel al pieței locale și, de aceea, tinde să interpreteze orice întârziere ca un semnal de alarmă, chiar și atunci când este o întârziere perfect obișnuită într-un proiect de construcții.
Decalajul se închide atunci când graficul de plăți explică din timp ce se întâmplă în fiecare etapă de construcție, care este cuantumul plății așteptate în ea și ce se întâmplă dacă o anumită etapă se amână. Dezvoltatorul care prezintă acest lucru sub forma unui tabel clar, și nu a unei clauze juridice dintr-un contract lung, își economisește majoritatea discuțiilor tensionate care apar ulterior. În proiectele vândute pe hârtie, Legea Nordis leagă eliberarea fondurilor cumpărătorilor de etapele construcției.
Când se construiește mecanismul de vânzare și ce este indicat să faceți înainte de primul contract?
Un mecanism de vânzare bun se construiește o singură dată, înainte de primul contract cu un cumpărător, și nu se corectează ulterior, după ce a apărut o problemă. El include modelul de contract, ordinea acțiunilor la notar, documentele prezentate cumpărătorului și protecția banilor acestuia până la predare. Dezvoltatorul care investește în aceasta din timp nu doar reduce riscul juridic - primește un instrument de vânzare. Cumpărătorii israelieni sofisticați știu deja să întrebe despre toate acestea, iar când răspunsul este pregătit și ordonat din timp, el este cel care încheie tranzacția.
Declarație de transparență: Av. Ilan Leibovitch este și dezvoltator imobiliar și asociat în Compass Group, dezvoltatorul proiectului Compass on the Lake din România. Biroul nu reprezintă cumpărători sau investitori în tranzacții cu Compass Group sau în proiectele acesteia și îi îndrumă către un avocat independent.
Cele prezentate în acest articol sunt informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiție. Legislația din țări străine se poate schimba și pot exista circumstanțe specifice care influențează aplicabilitatea ei într-un caz dat. Înainte de orice decizie de investiție sau acțiune juridică, este recomandat să solicitați consultanță individuală.
Întrebări frecvente
Este suficient să traduci în ebraică un contract de vânzare-cumpărare românesc pentru a vinde israelienilor?
Nu. Documentul a fost scris pentru o singură realitate juridică și trebuie să servească două. Cumpărătorul israelian, de regulă, nu cunoaște mecanismele românești de protecție și nu știe să citească un extras de Carte Funciară, de aceea este nevoie de un proces complet și nu doar de o traducere.
Ce creează încredere la un cumpărător israelian într-un proiect din România?
Trei fundamente: un interlocutor vorbitor de ebraică pe tot parcursul procesului, posibilitatea de a verifica în mod independent situația drepturilor înainte de transferul banilor și un grafic de plăți legat de stadiul dovedit al execuției. Este indicat să adăugați un pachet unitar de documente pentru fiecare cumpărător.
Notarul român îl protejează pe dezvoltator și pe cumpărător?
Notarul este un factor neutru care verifică identitatea, înregistrează tranzacția și controlează corectitudinea formală. El nu redactează clauzele de protecție, condițiile de reziliere și împărțirea răspunderii - acestea sunt redactate de avocatul dezvoltatorului înainte de întâlnirea la notar.
Când este indicat să construiți mecanismul de vânzare?
O singură dată, înainte de primul contract cu un cumpărător. Construirea din mers poate genera documente incoerente, promisiuni diferite făcute unor cumpărători diferiți și o evidență neunitară.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.