Pe scurt
Într-o tranzacție imobiliară în România, banca, notarul, avocatul și dezvoltatorul sau agentul imobiliar sunt „entități raportoare” potrivit Legii 129/2019 pentru prevenirea spălării banilor. Fiecare dintre ei trebuie să vă identifice, să înțeleagă scopul tranzacției și, atunci când riscul o justifică, să verifice sursa fondurilor. Dacă verificarea nu a fost finalizată, legea dispune ca tranzacția să nu fie efectuată, de aceea un dosar de documente ordonat este o condiție practică pentru semnare.
Ce este important de reținut
- 1Potrivit art. 5 din Legea 129/2019, băncile, notarii, avocații, agenții imobiliari și dezvoltatorii imobiliari sunt entități raportoare.
- 2Tranzacțiile în numerar și transferurile internaționale de 10.000 euro sau mai mult se raportează la ONPCSB în mod obișnuit, în 3 zile lucrătoare. Acesta nu este un semn de suspiciune.
- 3Potrivit art. 11 alin. (9), entitatea raportoare care nu a finalizat verificarea clientului nu va efectua tranzacția.
- 4Legea nu stabilește o listă de documente; fiecare sursă de bani, precum salariul, vânzarea unui apartament, donația, moștenirea sau cripto, are propriile documente uzuale.
- 5Plătiți dintr-un singur cont pe numele dumneavoastră. Plata de către un terț fără legătură este un factor de risc potrivit legii.
Cumpărătorii israelieni sunt uneori surprinși atunci când un notar sau o bancă din România le cere să explice de unde provin banii. Aceasta nu este o exprimare a unei suspiciuni; este o obligație legală care se aplică fiecărui profesionist din tranzacție. Întrebarea nu este dacă aveți banii, ci dacă puteți arăta pe hârtie cum au ajuns la dumneavoastră. Cine pregătește răspunsul din timp evită amânările la semnare.
De ce sunteți întrebat de unde provin banii?
Sursa este Legea 129/2019, care urmărește prevenirea spălării banilor și a finanțării terorismului. Legea definește o serie de profesioniști drept „entități raportoare” și îi obligă să își cunoască clientul și tranzacția și, atunci când este necesar, să stabilească și de unde provin banii. Legea nu conține o listă închisă de documente, de aceea fiecare bancă și fiecare birou notarial își întocmește propria listă. Numitorul comun: un lanț documentat care leagă sursa banilor de contul din care se face plata.
Tranzacțiile în numerar și transferurile internaționale de 10.000 euro sau mai mult se raportează la ONPCSB în mod obișnuit, în 3 zile lucrătoare. Acesta nu este un semn de suspiciune.
Cine verifică banii în tranzacție și în temeiul cărui articol?
| Cine | De ce verifică | Articolul din Legea 129/2019 |
|---|---|---|
| Banca română care primește sau trimite banii | Băncile sunt entități raportoare | 5(1)(a) |
| Notarul care autentifică tranzacția | Notarul este entitate raportoare atunci când instrumentează cumpărarea sau vânzarea de bunuri imobile | 5(1)(f) |
| Avocatul care asistă cumpărarea | Avocații sunt incluși în aceleași condiții ca notarii | 5(1)(f) |
| Dezvoltatorul sau agentul imobiliar | Agenții imobiliari și dezvoltatorii imobiliari sunt entități raportoare | 5(1)(h) |
Prin urmare, aceeași întrebare vă poate parveni din trei direcții diferite. Fiecare dintre aceștia este obligat să verifice separat. Raportările ajung la unitatea de informații financiare a României, ONPCSB (Oficiul Național de Prevenire și Combatere a Spălării Banilor).
Ce include verificarea și când devine mai strictă?
Verificarea de bază, numită „cunoaște-ți clientul”, este definită la art. 11 din lege. În practică, include cinci componente:
| Componenta | Ce înseamnă pentru dumneavoastră |
|---|---|
| Identificare și verificare | Prezentarea unui document de identitate credibil și independent, înainte de tranzacție |
| Beneficiarul real | La cumpărarea printr-o societate, dezvăluirea persoanelor care dețin efectiv controlul |
| Scopul tranzacției | O explicație privind natura tranzacției și motivul pentru care se face |
| Concordanța cu profilul | Tranzacția trebuie să corespundă cu ceea ce se știe despre dumneavoastră, uneori inclusiv sursa fondurilor |
| Cine acționează în numele dumneavoastră | Și mandatarul trece prin identificare și verificare |
Atunci când riscul crește, art. 17 impune o verificare mai aprofundată. Pentru cumpărătorii de imobile sunt relevante în mod special două situații. Prima: o tranzacție neobișnuit de mare sau de complexă, care nu corespunde unui tipar obișnuit, caz în care trebuie analizate contextul și scopul acesteia. A doua: persoanele expuse public cu funcții importante, membrii familiilor lor și persoanele apropiate acestora, pentru care trebuie stabilite atât sursa banilor, cât și sursa averii, cel puțin un an după încetarea funcției. Printre factorii de risc menționați de lege se numără și plata care provine de la un terț necunoscut sau fără legătură cu tranzacția.
Potrivit art. 11 alin. (9), entitatea raportoare care nu poate finaliza verificarea nu va efectua tranzacția și, dacă există motive de suspiciune, va raporta o tranzacție suspectă. În practică, un singur document lipsă poate amâna o semnare.
Raportarea transferului dumneavoastră înseamnă că există o suspiciune?
Deloc. Unele raportări se fac în temeiul legii pentru orice tranzacție care depășește un anumit prag:
| Ce se raportează | Pragul | Articolul |
|---|---|---|
| Operațiuni în numerar, inclusiv operațiuni legate | 10.000 euro sau mai mult, echivalent în lei | 7(1) |
| Transferuri bancare către și din România | 10.000 euro sau mai mult | 7(3) |
| Termenul de raportare la ONPCSB | Până la 3 zile lucrătoare de la tranzacție | 7(7) |
Cine finanțează o cumpărare din străinătate va depăși aproape sigur pragul de transfer, astfel încât o raportare va fi făcută oricum și nu spune nimic despre dumneavoastră. Entitatea raportoare păstrează materialele verificării timp de cinci ani de la încetarea relației sau de la efectuarea tranzacției (art. 21 alin. (2)).
Ce documente explică fiecare sursă de bani?
Aceasta nu este o listă legală, ci o centralizare a ceea ce se acceptă de regulă. Fiecare entitate decide singură, de aceea merită să obțineți de la ea o listă scrisă într-o etapă timpurie.
| Sursa banilor | Ce o explică de regulă |
|---|---|
| Salariu și economii | Fluturași de salariu sau formularul israelian 106 și extrase de cont care arată cum s-au acumulat economiile |
| Vânzarea unui apartament | Contractul de vânzare și un extras de cont care arată că prețul a intrat în contul dumneavoastră |
| Donație din partea familiei | O scrisoare de donație semnată, un extras de cont al donatorului care arată transferul și un document care dovedește rudenia |
| Moștenire | Certificat de moștenitor sau hotărâre de validare a testamentului, cu apostilă și traducere autorizată, și un extras de cont care arată primirea banilor |
| Împrumut sau ipotecă asupra unui apartament pe care îl dețineți | Contractul de împrumut și confirmarea finanțatorului privind acordarea acestuia |
| Venituri din afaceri sau dividende | Situații financiare, hotărârea de distribuire și confirmarea contabilului |
| Retragere dintr-un fond de pensii, fond de economii sau fond de perfecționare profesională | Confirmarea fondului privind retragerea |
| Cripto | Rapoarte de la platforma de tranzacționare privind cumpărarea, vânzarea și conversia, precum și transferul de pe platformă în contul bancar |
- Explicați mișcările, nu doar soldurile. Întrebarea care revine cel mai des privește o depunere mare fără explicație, de aceea fiecare depunere semnificativă are nevoie de un document care să o explice.
- Traduceți la cerere. Verificați din timp ce documente necesită traducere în limba română și ce documente necesită apostilă și nu traduceți mai mult decât atât.
- Cripto necesită documentare completă. Băncile cunosc rapoartele platformelor cripto mai puțin decât fluturașii de salariu, de aceea pregătiți întregul lanț și verificați din timp că banca primitoare este dispusă să accepte astfel de fonduri.
Cum construiți dosarul din Israel?
- Cartografierea: o singură pagină care descrie sumele, sursele, conturile prin care au trecut banii și datele.
- Un singur cont: plata se face dintr-un cont înregistrat pe numele persoanei care figurează drept cumpărător în contract. Un transfer din contul unei rude sau al unei societăți ridică o întrebare suplimentară.
- Liste scrise: de la banca ce primește banii, de la notar și, în cazul finanțării, și de la banca finanțatoare.
- Colectare și traducere: comandarea documentelor, a apostilelor și a traducerilor autorizate. Această etapă durează de regulă cel mai mult, de aceea se începe devreme.
- Dovezi ale transferurilor: păstrarea confirmării SWIFT (MT103) pentru fiecare plată, ca dovadă că banii au ieșit din contul dumneavoastră.
- Un avocat care vă reprezintă: revizuirea dosarului înainte de depunere. Notarul nu este parte, iar avocatul dezvoltatorului lucrează pentru dezvoltator.
Dacă o parte din preț este finanțată, banca va verifica și venitul. Potrivit practicii obișnuite a băncilor românești, finanțarea poate ajunge până la 70% din preț, astfel încât avansul, de cel puțin 30%, este partea pe care dosarul privind sursa fondurilor trebuie să o explice.
Și ce se întâmplă în direcția inversă: unde merg banii?
Traseul documentelor funcționează în ambele direcții. Așa cum arătați de unde provin banii, tranzacția trebuie să arate exact unde merg aceștia. Dacă vi se cere să transferați prețul în contul mandatarului vânzătorului, nu în contul vânzătorului însuși, cereți ca procura să permită în mod expres încasarea sumelor sau o confirmare directă de la vânzător. Refuzul sau eschivarea sunt un semn să vă opriți și să verificați.
Ce faceți înainte de semnare?
Pregătiți dosarul înainte de a alege proprietatea: o pagină care cartografiază banii, documente pentru fiecare sursă și un singur cont pe numele dumneavoastră. Atunci când însoțim un cumpărător, întocmim împreună cu acesta lista documentelor în raport cu cerințele scrise ale băncii și ale notarului și verificăm și detaliile contului beneficiarului din partea vânzătorului. Verificările potrivit dreptului român sunt efectuate de notar, de bancă și de un avocat autorizat să profeseze în România.
Conținutul acestui articol reprezintă exclusiv informații generale și nu constituie consultanță juridică sau financiară. Regulile sunt valabile la octombrie 2026, iar documentele cerute de fiecare bancă și de fiecare notar pot fi diferite. Înainte de o tranzacție, cereți o listă scrisă și consultați un avocat independent.
Întrebări frecvente
Este obligat notarul din România să verifice de unde provin banii mei?
Da, atunci când riscul o justifică. Potrivit Legii 129/2019, notarul este entitate raportoare atunci când instrumentează cumpărarea sau vânzarea de bunuri imobile și trebuie să vă identifice, să înțeleagă scopul tranzacției și să verifice că aceasta corespunde cu ceea ce se știe despre dumneavoastră, inclusiv sursa fondurilor, atunci când este relevant.
Este raportat autorităților transferul meu în România?
Transferurile internaționale de 10.000 euro sau mai mult sunt raportate în mod obișnuit de bancă la ONPCSB, în 3 zile lucrătoare. Este o raportare automată și nu un semn de suspiciune.
Ce se întâmplă dacă nu reușesc să dovedesc sursa fondurilor?
Potrivit art. 11 alin. (9) din Legea 129/2019, entitatea raportoare care nu a finalizat verificarea nu va efectua tranzacția. În practică, semnarea poate fi amânată până la completarea dosarului.
Poate o rudă să plătească o parte din preț?
Se poate, dar trebuie explicat: o scrisoare de donație, extrasul de cont al donatorului și dovada rudeniei. Plata de către un terț fără legătură este un factor de risc potrivit legii, de aceea este mai simplu ca banii să treacă mai întâi prin contul dumneavoastră, împreună cu documentele.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.